预计 2025 年房地产将会出现结构性止跌回稳的迹象，核心城市率先企稳，但是仍然处于低位徘徊。
从历史 经验上看，我国房地产市场止跌回稳的迹象起始于房地产销售增速的企稳回升，量在价先，以量带价，促进房 价上升。房地产投资额和住宅新开工面积均与房价尤其是大中城市房价变动基本同步。 2024 年以来，国内商品房的销售面积累计同比大约徘徊在-20%左右。在房价持续下跌的背景下，销售额的 同比降幅更为显著，上半年一度接近-30%。尽管下半年整体降幅有所收窄，但销售额同比增速依然保持在-20% 以下，显示出市场需求依旧疲软，购房者信心不足。与此同时，开工情况也未见明显好转。无论是新开工面积 还是施工面积的同比数据，均未出现拐点。新开工面积尤其受到前端销售不佳的制约，房企在新建项目上的意 愿和能力显著下降。当前的房屋建设主要集中在存量项目的竣工，反映出企业对未来市场的谨慎态度。
房地产行业与一般商品和服务相比，其筹备、开发、建设到销售的过程往往耗时较长。这种特性使得行业 的收缩和扩张通常需要较为漫长的时间跨度。根据库兹涅茨周期理论，建筑业经历一轮周期性波动通常需要 15 至 25 年，平均长度大约为 20 年。这一理论强调了房地产市场的长期性和周期性特征，表明市场波动不仅是短 期现象，还深受经济周期的影响。在分析海内外经验时，可以发现房地产市场从见顶到触底并不是一个快速的 过程。尤其是在经历大型房价泡沫的情况下，市场探底的节奏显得更加缓慢。这种缓慢的恢复过程往往受到多 种因素的影响，包括经济环境、政策调控、市场信心等。例如，政策的变化可能会在短期内影响市场预期，而 经济复苏的进程又会进一步延长市场的调整期。市场参与者在经历过往的风险后，往往需要时间来重建信心， 这也是房地产市场探底速度缓慢的重要原因。因此，房地产市场的复苏需要时间来消化过往的风险和调整市场 结构。 次贷危机前后美国房地产泡沫破裂，自 2006 年成屋销售量开始下跌起，直到 2012 年房价触底，总跌幅在 20-30%间；日本从 1991 年起，房市就经历了“失去的二十年”，直到安倍内阁上台才有所扭转。市场在 2002 年附近达到最低值，跌幅达 40%。
俄罗斯、西班牙、泰国等国家也历经了房地产下跌、止跌企稳到最终回升。这些国家的经验表明，房价调整阶段往往会持续数年时间，下跌幅度约为 20-40%。我国的这一轮房价下跌周期始于 2021 年下半年，随着融 资政策的收紧，房企暴雷风险逐步扩散，自 2021 年 7 月起，商品房销售面积的同比增速便转为负值。截至 2024 年 10 月，这一趋势已持续超过三年，期间销售面积的同比降幅一度接近 40%。参考其他国家经验，结合我国当 前政策及时转向及房地产市场高频数据显现回稳迹象来看，2025 年有望成为我国房地产市场调整触底、蓄势回 升的关键转折点。 融资政策的收紧带来了销售疲软。为了防范金融风险，监管机构加强了对房地产融资的管控，导致许多房 企面临资金链紧张的困境。融资渠道的减少，使得房企在新项目的开发和建设上受到严重限制，进一步加剧了 市场的供需失衡。这种情况下，许多房企不得不推迟新开工项目，转而集中资源于存量项目的完工，导致市场 活动的整体萎缩。70 个大中城市的住宅均价自 2021 年 9 月起环比增速也转为负值，2024 年 10 月，住宅均价环 比仍然出现负增，下降幅度为 0.5 个百分点。这表明在长期的市场低迷中，整体市场信心依然不足。市场的低 迷还与购房者的观望情绪密切相关。由于对未来经济形势的不确定性，许多潜在购房者选择暂时观望，不愿意 在此时做出购房决策。这种情绪的蔓延，进一步抑制了市场需求的恢复。
政策是房地产周期波动的重要驱动因素。在全球房地产的牛熊轮动中，政策收紧常导致泡沫破灭，而市场 触底回升则依赖积极的政策支持。这些政策通常涉及宽松货币与扩张财政政策的联动。当传统政策效用有限时， 超常规政策成为政府干预的关键手段。以美国为例，2006 年房价见顶回落，地产风险迅速蔓延并引发全球金融 危机。面对这一局面，美国政府果断采取行动，通过降低利率、削减贷款额、鼓励再融资等措施减轻居民还款 压力。同时，实施宽松货币政策以提供流动性，创设新融资工具和量化宽松措施。此外，政府还通过税收豁免 和增加实体经济开支来托底经济。这些措施促进了房地产市场的回升，使其在 2011 年末逐步复苏。相比之下， 日本的恢复过程则相对漫长。90 年代初，地产泡沫破灭后，政策调整由紧转松的节奏犹豫不决。直到 90 年代 末，政府才逐渐推出零利率、量化宽松和不良资产处置等措施，名义房价直到 2012 年才走出周期底部。所以政 策提出的时间会显著影响房价的恢复时间。 近期以来，我国中央多部门出台了一系列增量政策以推动房地产市场恢复。9 月，央行与国家金融监管总 局、证监会联合发布一系列措施，包括降准、降息、调降存量房贷利率、降低二套房首付比例，保障性住房再 贷款的中央银行出资比例提高至 100%，并延长经营性物业贷款和“金融 16 条”的实施期限至 2026 年底。10 月， 住建部、财政部等五部委推出“四个取消、四个降低、两个增加”的政策组合，具体措施包括取消限购、限售、 限价政策，降低住房公积金贷款利率、首付比例和存量贷款利率，同时减轻“卖旧买新”换购住房的税费负担， 增加城中村和危旧房改造项目的信贷规模。地方调控政策也加速松绑。自 9 月政治局会议后，截至 10 月 16 日， 70 个城市出台 81 次放松政策，包括广州、天津全面取消限购，北京、上海、深圳优化限购，厦门、深圳取消 限售，深圳、无锡、杭州取消新房限价。这些政策旨在提振市场信心，促进房地产市场回暖。10 月 17 日的住 建部发布会重新提及“货币化安置”政策，并且于 11 月进一步明确将扩大城中村改造政策支持范围，从最初的 35 个超大特大城市和城区常住人口 300 万以上的大城市，扩围至近 300 个地级及以上城市，“货币化安置”重 启释放出积极的市场信号。回顾 2015 至 2018 年，棚户区改造的货币化安置有效促进了房地产市场的快速复苏。 当前，政府再次提出城中村和危旧房改造项目，并明确指出将采用货币化安置方式，这有望成为推动当前新一 轮房地产发展过程中消化住房库存的关键动力。
预计 2025 年，我国将继续深化房地产市场改革，未来供给调整、风险化解以及购房成本削减或成为地产政 策的重点方向。目前，国内地产政策已发生转向，由此前的防止过热调整为反向的防止过冷。但考虑到人口结 构转变、城镇化速度放缓等因素的影响，地产需求中枢难回前期高位。在上述内生性约束下，后续政策重心可 能不会落在强力刺激增量需求以及提高房价上，而是会在推动供给端库存去化、优化保障房供给、化解市场风 险、降低居民购房负担等方面重点发力。政府可能会强化“租售并举”政策，增加租赁市场供给，以满足不同层 次的住房需求，缓解部分城市的供需矛盾，抑制房价过快上涨，减轻居民负担。在成本控制方面，政府将可能采取措施降低房地产开发和交易成本，提高市场效率。例如，通过优化土地供应和简化审批流程降低开发商成 本，通过调整税费政策和优化交易流程降低交易成本。这些措施将提升市场活力，促进健康发展。同时，政府 可能研究在持有端增加成本的政策，如房产持有税和空置税，减少投机性购房，促进供需平衡，以避免市场波 动，维护稳定。此外，随着市场逐步成熟，政府也将继续放松限购和限贷等限制性政策，以适应市场发展需求。
