得益于调控的解绑、货币政策的推动以及房企的营销力度的加 强，2014年年底房地产市场需求再现抬头趋势，不过考虑到依然处于 高位库存压力，我认为2015年房价的整体走势仍应是先降后稳。
鉴于今年以来持续下滑的新开工面积和土地成交规模，预计来 年我国楼市供应面整体将是偏紧的状态。不过分城市能级来看，一 线城市预期仍能予以谨慎乐观，一方面一线城市充足的需求和项目 的高溢价能力，为房企带来了更强的开盘入市动力；另一方面从成 交总量上看，今年以来土地市场成交尚可，依然维持在4000万平方 米以上的水平，来年供应面有望继续稳定，并且诸如华嘉胡同、董 家渡、前滩等地王相继出让，也显示了企业对于一线城市的信心。 二、三线城市方面相对看淡，与一线城市相比，今年二、三 线城市土地出让下滑幅度更大，进入开发阶段的项目更少，来年供 应量下滑的可能性也更高，并且即便是在南京、合肥、武汉等供求 状况较好的城市，土地流拍也是屡见不鲜，大体量宅地流拍亦有个 案，如武汉光谷102号、肥东FD14-5号均是如此。
虽然国内城镇化率增长已经开始降速，但上升的趋势并没有发 生改变，每年新增的城镇人口仍能为市场带来大量的需求，在一二 线主要城市，更是有大量的首置需求有待释放；更何况随着城市建 设的进一步推进，城市更新还将带来大量的新增需求，因此在我们 看来，来年行业基本面并不会出现实质性的变化。再考虑到政策面 的稳定，我们认为2015年整体销售应该仍能保持在今年水平。 分城市能级来看，一线城市虽仍受到限购政策约束，但依托于 强大的人口吸纳能力和经济水平，京沪穗深的市场购买力仍无需担忧，以上海为例，即便目前只有20%的常住人口有能力购房，那也是 180万户的客户总量，足以覆盖目前上海的成交规模，并且今年前三 季度市场的低迷，也为来年市场留下了上行空间，因此我们预计来 年一线城市成交量价也能够保持稳定或小有回升。二、三线城市方 面，我们认为会延续2014年的态势，分化将进一步加剧，在合肥、 武汉、郑州、南京、厦门等市场需求旺盛、消化周期较低的城市， 成交有望企稳回升，不过合肥部分土地存量较高的区域，如滨湖、 新站、高新应警惕供应风险，而消化周期较高的城市，面对高企的 库存压力，来年市场去化压力仍然巨大，市场成交也不容乐观。
2015年房价的整体走势仍应是先降后稳：一方面，目前很多 城市库存还处于高位，诸如宁波、沈阳、长春、青岛、杭州、无锡 等市消化周期均超过18个月，在巨大的去化压力面前，房价还有进 一步调整的空间；另一方面，大多数企业库存也处于高位，因此在 2015年上半年的相当长一段时间里，去库存仍将是市场的主旋律， 房价也有进一步下探的可能。 就具体城市来看，我们认为一线城市房价仍将保持稳定，或有 小幅上涨，虽然一线城市市场需求充足、购买力旺盛，但是鉴于目 前房价已经处于高位，限购令也并没有放松，未来房价大幅上探的 可能性不大；在二、三线城市中，合肥、武汉、郑州、南京、厦门 等消化周期较低、供求相对平衡的城市，房价或有一定上涨可能， 不过对于部分供过于求、存量显著高企的二三线城市来说，在城镇 化率趋缓和经济增速理性回归的行业大环境下，如若不能寻求足够 的需求入场，面对日益逼仄的市场需求，企业蜂拥出货的可能性将 大大上升，其供求风险或将提前到来，对于这些城市而言，以价换 量仍很可能是来年市场的主旋律。
近年来保障房工作的持续推进，为中低收入者的居住条件改善 做出了巨大贡献，但也在客观上对商品住宅的刚需产品造成了巨大 冲击。结合数据来看，从住建部公布的统计数据可以看到，近年来 我国平均每年建成500万套保障房，其中棚户区改造住房约占半数， 这意味着每年会有250万套增量性保障房进入住宅市场，而目前我国 商品住宅的成交量仅在1000万套左右，考虑到保障房的门槛和价格 优势，刚需产品受到的冲击不言而喻；而从政府的最新表态来看， 2014年住建部年度工作会议指出，明年我国还将基本建成480万套保 障房，保障房工作的推进还将持续，并且随着自主性住房、廉租房 等模式的进一步推进，保障房对于商品住宅刚需市场影响也有进一 步扩大的可能。
随着城镇化进程的进一步推进，在房地产行业进入或即将进入 成熟期的城市中，越来越多的改善性需求已经开始进入释放阶段， 并且在政策环境上，从2014年下半年以来的限贷、限购陆续解除， 以及中央的屡次表态来看，政策面对于合理的改善性需求也是持以 支持态度，以此来看2015年改善性需求将迎来更多的释放机会，并 且改善性需求释放所带来的小户型房屋置换需求，也将吸引更多的 刚需客群去购买 “首置型“二手房，因此我们认为在北京、上海、 深圳等楼市发展程度较高的城市，未来越来越多的首置需求会由一 手房流向二手房，而这些城市一手房市场也将更多的由中高端需求 所占据。 基于以上两点，我们认为在成交结构上，2014年国内商品住宅 市场将向改善型偏移，并且对于改善性需求进入释放阶段的城市来 说尤甚。另外需要指出的是，受到高价产品成交占比上升的影响， 表征在一些城市统计局公布的指标，如房价的算术平均数上，也有 可能会出现脱离各项目实际的结构性虚增。
