房地产众筹在中国的发展还在起步阶段，现有已经成功的“房 地产众筹“仅限于投资单套或多套产品并期望产品增值作为回报， 真正有望惠及购房者和房企的”募集资金——企业代建——建造房 屋“的房地产众筹产业链还没有形成。
2003年，IT工程师于凌罡发起了与房地产众筹相似的“合作建 房“，即众人自行集资、拿地、建房用于居住。于凌罡在多个网站 呼吁“自己做开发商”，并声称合作建房的费用将比普通商品房便 宜30%-40%。然而，2005年起于凌罡多次在土地市场上拿地失败， “根本举不过开发商，一看他们报价都傻眼了”，并于2009年最终 宣布“暂停尝试组织在北京市区合作建设住宅项目”。 于凌罡失败的原因主要是房企有丰富的拿地经验，懂得如何获 取政府部门的支持，和有关政府部门多年合作的基础，“草根”盲 目出手很难与之竞争。即便成功获取了土地，未来面对大量报批、 报建等手续更将无从下手。由此可见，不与房企或专业房地产机构 进行合作的“草根“房地产众筹难以施行，房地产众筹应当摒弃原 有的“房地产暴利”、“开发商没有道德的血液”等思路，转而与 房企进行合作，才有施行的可能。
国家也将房地产众筹的思路应用在保障房和城镇建设中。在北 京，类似模式的保障房有望推出。2014年9月25日，《北京市城镇基 本住房保障条例》(草案修改稿)经市十四届人大常委会第十三次会 议二审，此前提出的“配售型保障性住房”拟被修改为“合作型保 障房”。并将相应条款修改为：“本条例所称合作型保障房，是指 符合保障条件的居民家庭和政府合作建设，由居民家庭承担房屋建 设费用，由政府提供建设用地，限定住房面积，并实行封闭运行管 理，居民家庭退出时，由政府组织回购的住房。合作型保障房的单套建筑面积控制在60平米以下“。“相比现有的保障房模式，这一 模式减轻了购房者和房企的资金压力，地方政府则“让利“更多， 少了一块土地出让的收入。
2014年10月，乐居南京股权投资基金提出“合作建房型”的 房地产众筹。我们认为，该模式一旦施行，将对购房者产生巨大影 响。众筹建房模式下，购房成本、产品设计都可能发生翻天覆地的 变化，主要原因： 一方面，通过房地产众筹置业的中间环节减少，成本更低。传 统房地产开发需要经历多个环节，包括调研、拿地、规划、设计、 建设、推广、销售等。房地产众筹可能节省的资金包括：（1）广告宣传费用。随着房企竞争激烈，房企用于销售和推广 上的支出越来越多，销售费用率不断提高。但大众获取信息的渠道 增多，单一广告投放效果也不一定明显。房地产众筹则省去了对外 宣传的环节。 （2）代理中介费用。房地产众筹大多为自建自用，因此销售无 需通过代理和中介机构。 （3）资金成本。房企如今普遍使用高杠杆运营，资金成本也逐 年上升，若采用信托等方式融资甚至超过15%。而房地产众筹使用的 是自有资金，即便有部分贷款，其成本也不会高于房企大规模融资 的成本。
数据显示，A股上市的房企2014年第二季度的平均销售费用率为 3.28%，平均财务费用率为2.75%，扣除两项共可节省成本为6.03%， 也就是说，一套200万元的房子购房者至少能少花12.06万元。 另一方面，房地产众筹也能使得最终开发出的产品更为个性 化。在以往的房地产开发和销售中，购房者的地位较为被动，只能 在房企设计的产品中进行选择，且大多为期房，最终未必能达到事 先宣传和购房者期望的效果。但通过房地产众筹，投资者可以参与到产品的规划和设计中去，在产品中融入更多个人的喜好，同时平 衡成本，这也是互联网思维的一种体现。
到了2014年，互联网金融发展迅速，“房地产众筹”的概念也 再次被提出。房地产众筹实质上也是互联网思维的一种体现，目前 市面上的“房地产众筹”，主要有三类： 一、投资理财产品型。一些企业推出的“房地产众筹”实质上 是一种投资理财模式，用“房价始终上涨”的概念吸引投资者，模 式是向投资者募集的资金并投资于房地产项目，房地产项目一旦增 值，投资者获利；一旦贬值，投资者亏损。 团贷网推出了住宅众筹产品“房宝宝”，该网站从中信御园项 目预订了一批房源后，从互联网募集购房资金购买。而待网站将别 墅转手出售之后，众筹者们将按照投资份额分配售房所得。 平安好房首单海外房产众筹项目上线，并最终完成了众筹100 万美元（约折合人民币615万元）的目标，此次众筹共有5809位参与 者。平安好房海外众筹网页上一共展示了3套美国房产，分别是位于 美国纽约曼哈顿的豪华公寓，位于美国南卡莱罗纳州的学区公寓， 以及位于美国佛州的海景公寓，最终预计每年4%左右收益来自房 租。1-2年后，众筹参与者可决定卖出房产，按比例回收投入。
二、营销推广型。部分企业推出的产品和投资理财产品相似， 但涉及的金额和房源更少。这实质上只是将众筹的概念应用在了营 销活动上，没有大范围推广的价值和可能性，起到的仅仅是吸引购 房者注意、提高品牌知名度的作用，从中受益者的购房者寥寥。 搜房网推出天下贷，首单与苏州万科合作后，在各地与其他房 企均有合作。苏州的“首单“推出的是万科城的全装100平三房，众 筹金额为54万元（市场价的6折）。每位投资人最低投资1000元，筹 资金额达到54万后，众筹阶段就将完成。之后，房源在搜房网上以 54亿元的底价起拍，价高者得到房源，最终溢价部分即为投资收益 分配给众筹投资人。
三、合作建房型。众筹网站“众筹网“发起了“乐居众筹”。 乐居众筹目前计划的置业模式是，先寻找购房群体，然后根据客户 的购房居住需求拿地，并通过专业开发商代建直至最终交付使用。 “乐居众筹”准备从南京开始做第一个项目，预热期大约3-5个月， 全部以互联网模式营销。第一个项目成功募集之后，将立即在合 肥、郑州、武汉、西安、重庆、昆明等二、三线城市同时开工。3-5 年内争取在全国20家城市开工，一般一个城市2个项目，每个项目规 模5亿元左右。相比其他三种模式，合作建房型更可能惠及到普通刚 需购房者。
在中国，房地产众筹的发展时间尚短，因此还存在不少问题。 以“投资理财产品型”众筹为例，该模式实际上就相当于炒房、炒 黄金等，将金钱投资海外房地产，并赌其价值上涨。一旦标的物贬 值，投资者不旦无收益，甚至可能亏本。“营销推广型”众筹则尽 管物风险，但却不具备推广的条件，仅能作为单个项目营销的手 段，只是一个运用了众筹思维的营销噱头，并不能发挥众筹的真正 优势，宣传效果也会随着时间推移递减。 而“合作建房型”众筹的模式和非法集资较为接近，界定比较困 难，因此可能会承担一系列法律风险。现在的股权类众筹网站均是通 过邀请特定用户线下沟通然后决定是否投资的模式，主要是通过规避 “社会公众即社会不特定对象”。我们认为，房地产众筹无法在中国 全面铺开、房企不敢贸然跟进的最主要原因仍然是法律缺失。
法律缺失成众筹发展的关键瓶颈。由于缺少法律法规的支持、 监管和引导，目前整个众筹行业发展陷入一种尴尬境地。 一方面，人们忌惮现有国家法律，不敢大举进入这个行业。因 为作为一种互联网新兴事物，众筹的外在形式与现有法律法规多有 冲突。如果不是监管部门网开一面，目前很多众筹平台多少会触及界定它有四个标准：1）未经有关部门依法批准或者借用合法经营的 形式吸收资金；2）通过媒体、推介会、传单、手机短信等途径向社 会公开宣传；3）承诺在一定期限内以货币、实物、股权等方式还本 付息或者给付回报；4）向社会公众即社会不特定对象吸收资金。 在形式上，众筹模式符合“非法集资”特征，即：未经审批、通过 网站公开推荐、承诺回报、向不特定对象吸收资金。又比如擅自发 行股票、公司企业债券罪，界定标准为：1）发行数额在50万以上； 2）虽未达到上述标准，但擅自发行致使30人以上投资者购买股票、 公司、企业债券。时下兴起的股权众筹很多都已触及上述底线。 另一方面，法律法规如不能与时俱进，很容易窒息众筹领域的 创新。譬如，按照《证券法》向不特定对象发行证券，或者向特定 对象发行证券累计超过200人的，都属于公开发行，都需要经过证券 监管部门的核准才可。
此外，众筹立法不仅要“破旧”，还要“立新”。主要是因为众 筹行业确实存在较多“新”风险。典型如股权众筹，内生性风险包 括：1）投资者参与筹码较大，普遍超万元；2）筹资企业基本都是 早期小微企业，抗市场风险和行业风险能力弱；3）筹资企业信息披 露简单粗糙，投资者与筹资者息极其不对称；4）投资回报周期长， 投资者退出渠道少；5）很多参与股权众筹的投资者并不是专业投资 人，缺乏估值、投资与投后管理能力，风险判断与抗风险能力弱； 6）很多非专业投资者抱着买原始股爆富的心态参与。上述风险，即 使立法也不可能完全消除。但至少，国家应该做好征信工作，筹资 企业应该做到充分的信息公开，众筹平台应该做到充分的投资风险 教育与提示，以充分保护投资者的利益。
可借鉴JOBS方案完善房地产众筹立法。2012年4月5日，奥巴 马签署了JOBS法案，众筹模式从此受到美国法律的保护。美国Jobs 法案对股权众筹的监管措施包括：1）明确允许企业通过股权众筹平 台公开融资，但简化公开发行的监管流程。2）将股权众筹平台纳入 监管，但监管重点集中在众筹平台是否已经采取足够的措施进行投资者风险教育与证券发行反欺诈。3）给企业在12个月内的股权众筹 融资额设定100万美元上限。4）公开发行的人数限制由300人提高到 1200人。5）区分认证投资人与非认证投资人，并分别限制单个投资 者在12个月内被允许投资于股权众筹类企业的投资额上限。对于年 收入或净资产低于10万美元的非认证投资人，Jobs法案设定的投资上 限为2000美元，或年收入/净资产的5％，三者以高者为准。对于年收 入或净资产高于10万美元的认证投资人，Jobs法案设定的投资上限为 年收入或净资产的10％，但最多不超过10万美元。这相当于政府为 投资者止损，控制他们的最大损失上限。6）根据众筹企业的不同融 资规模，区分信息披露的繁简程度。具体分三个区间：10万美元以 下，10万美元以上50万美元以下，50万美元以上100万美元以下。对 于融资额超过50万美元的融资项目，Jobs法案要求众筹企业披露经审 计的财务报表。
美国JOBS法案是针对创新企业量身定做的，对我国创新类众 筹企业或项目同样适用。但对房地产众筹而言，JOBS法案的规定有 诸多不“合身”的地方，主要原因：一是房地产众筹的资金需求量 大。普通的创新类众筹项目可能只需筹集几万、几十万、几百万人 民币就能满足；但如果是房地产众筹项目，个人购房按揭类几百万 也够了，如果涉及项目开发，可能动则几个亿、几十个亿，如果是 新型城镇化建设需求，可能就是几千亿、上万亿的需求。其二，房 地产众筹项目风险预见性较强，一般不会出现血本无归的情况。这 点不像技术创新类众筹，技术能否最终实现具有很大不确定性，投 资人会面临血本无归的情况。在风险总体可控的背景下，房地产众 筹不宜硬性限制融资总额上限。
对于房地产众筹立法，我们有四条合理建议。其一，房地产众 筹平台要独立于其它类型众筹平台。房地产众筹的风险要比创新类 众筹的风险低很多，而融资额度远高于后者，所以房地产众筹不能 跟创新类众筹“混业”经营，而应该独立成章。其二，房地产众筹 平台实行“宽进严管”。借鉴上海自贸区“负面清单”管理方式，不预先设定一个框框，而是通过总结问题和对策，及时归入负面清 单，这样既不约束创新，也能做到有效管理。其三，房地产众筹要 按类管理，以有效控制风险。房地产众筹从业态看有住宅、商业、 办公、旅游、工业等不同领域的众筹，不用每个业态都制定规则， 但至少住宅、商办旅游、工业无论从融资额度、运营模式有明显差 异，应该分类制定规则。另外，从投融资领域看，房地产众筹可分 为个人按揭首付众筹、合伙买房众筹、项目开发众筹，还有保障房 和新型城镇化建设众筹，融资体量依次会上升一个甚至几个数量 级，应该分类制定规则。其四，将不动产登记成果与个人投资额度 结合起来。个人投资额度不得超过不动产登记净额的某一比例，控 制好个人投资的风险。
