在经历了跌宕起伏的一年后，2014年中国楼市还是保持在了 7.6万亿、12万平方米的成交高位。虽然不免让人看到了规模见顶的 信号，但龙头企业却并未停止规模扩张的步伐。本
上海：房价稳步提升，郊区多板块价值凸显
在全国范围内，上海经济地位毋庸置疑，人口基数大，外来人 口流入量亦大，这都是房地产市场蓬勃发展的先决条件。
弱势格局仍能独善其身，房价扶摇直上 凭借巨大的需求量以及成熟的房地产市场，上海楼市在2014弱 市格局下依旧独善其身，供应虽高位震荡，但需求依旧稳定，其供 求相对均衡，供求比保持在一线城市中最低。同时，在全国项目降 价不绝于耳之际，上海项目降价几乎绝迹，房价逐月盘升，到2014 年12月甚至商品住宅均价甚至突破三万。 中心饱和，远郊受宠，交通为王 中心城区苛刻的土地出让条件以及市场的逐渐饱和，房企进驻 难度极大，大部分房企已转向远郊区域，溢价率也正逐步攀高。我 们预期，未来上海房价还当继续飙升，一来，需求不减，即便限购 暂不取消，人口自然增长以及转移性增长带来的购房需求已不容小 觑；二来，地价上扬攀高，再加上城市规划日趋扩张，各区域交通 便利度、配套完善度不断增强，房价上涨乃必然，因而，上海房地 产市场潜力依旧，仍值得开发商蜂拥而至。
郊区多板块价值凸显，房企进驻需迅速 就去年的表现来看，郊区承接成交主力地位愈加巩固，突出表 现的是虹桥商务区、迪士尼及自贸区辐射板块，主要得益于政策规 划的利好，区域发展前景备受青睐，开发商及购房者均对此类区域 预期甚高，因而区域内项目多高开，但仍能达到日光的成绩，此类 板块区域投资潜力可见一斑，推荐实力雄厚的房企考虑进入。
除此之外，金山、嘉定以及浦东的惠南镇等区域也表现出强 劲的发展势头。其中，金山尚属价值洼地，2014年商品住宅均价仅 11457元/平方米，虽距离市区较远，但金山区产业园区较多，人口吸 附力较强，且随着交通的完备，金山房价肯定存在上溢空间。仅就 成交量来看，2011年商品住宅成交26万平方米，2014年已实现翻番， 达到54万平方米，可见区域需求转化能力正跨越式增强。 嘉定新城的日益完善使得区域热度逐渐增强，区域房价也在节 节攀高，2008年尚不足万元，2014年已攀升至18000元/平方米。而 惠南板块继2013年末地铁16号线开通之后，仅一年时间新房均价便 直升2万元，发展势头锐不可当。不难发现，区位交通优势板块市场 反应速度极快，因而想要进驻上海市场，必须要快、狠、准，快在 进驻快，莫等待；狠在拿地狠，优质地块高价也不手软；准在定位 准，切中市场需求，郊区仍以刚需和改善别墅为主，做到这三点， 便不难在上海谋得一席之地。
广州：一线城市中的价格洼地，番禺、南沙将成热土
在一线城市中，广州无论土地价格，还是房价都处于相对较低 的水平，且待开发区域面积也多于其他三座城市，因此从投资机会 来看，广州也是四个一线城市中机会最多的。2014年前三季度广州 市成交虽相对疲软，但在930等政策的利好刺激下，市场成交还是迎 来了大幅度的触底回升，以此来看广州市需求旺盛，未来市场成交 规模仍能保持稳定。 外围区域潜力凸显，番禺、南沙将成热土 从中长期发展来看，广州潜力较大的有两个区域：一个是南沙 区，主要在于不断有重大的政策刺激利好。另外一个是番禺区，主 要是靠南站的带动。
从广州各区域特征以及政府规划来看，广州十一区中，东边的 黄埔区和增城区，南边的番禺区和南沙区将是重点发展对象。黄埔 区作为中心六区的一员，肯定是房企们的拿地首选区域，但其发展 已非常成熟，可开发的土地量极其有限。增城区作为城市副中心， 加之住宅不限购，因此成交量居首，但增城区可开发土地亦不足， 仅余几个功能区可供开发，功能区的发展速度不容乐观。因此番禺 区和南沙区的发展潜力更大。 由于广州南站的推进，番禺区成为华南的交通枢纽，其发展潜 力毋庸置疑；但由于前些年供地量过大，导致后续土地供应不足， 甚至连南站板块都很难拿到卖地指标，只能通过三旧来释放土地， 可三旧释放土地的效率低、周期久，因此未来土地供应不会太足。 并且短期内南站板块的压力较大，目前有约200万平方米的土地待开 发，而且该板块离市区较远，生活基础设施还未完善。 受益于政策的利好，南沙区将成为热土。从国家级新区，到 自贸区的重要组成部分，南沙一直利好不断，其发展潜力也显而 易见；并且南沙区有明显的地理优势，从南沙港乘船到香港只需50 分钟，可以在1个小时内到达珠三角。但其风险点在于：1、人口较 少。仅有60万人口；2、产业较少。南沙区的基础设施极不完善，企 业不愿进驻，居住氛围较差。虽然以上四区有诸多劣势，但相对来 说，仍是房企的布局方向。
武汉：限购取消释放大量需求，后湖、光谷潜力可期
2014年，武汉房地产市场逆市飘红，全年商品住宅成交量1589 万平方米，同比上涨一成。月度数据来看，自9月24日武汉解除限 购，房企与购房者信心激增，市场逐步呈现供需两旺格局，四季度 环比直涨44%。2015年武汉市场持续火热势头，首月成交127万平方 米，同比大涨三成有余。 限购解除影响深远，引起需求结构转变 限购解除对于武汉房地产市场的影响深远，主要在于一大部分 被压抑已久的需求开始得到释放，并引起两方面的需求结构变化。 一方面，外地人购房比例提升，2011年限购实施之前，武汉购房 者中外地人占到四成左右，限购之后则仅剩11%的外地人有资格并有 意愿且有能力在武汉置业，那么现在限购取消，外地人购房比例将逐 步回升，至少会回升至20%-25%，甚至还会有更大的提升空间。 另一方面，改善类需求也将得到进一步满足，限购之前该类需 求占到总需求的20%，限购之后缩至8%，近年来武汉人民生活水平不 断提高，二胎又开始被放开，主观需求已具备，因而随着限购这一 客观障碍的放开，改善需求在未来一段时间内势必卷土重来，占比 增长3%-5%毫无压力。
长沙：城市规划带来大量人口流动
2014年全年商品住宅成交量逾千万平方米的城市寥寥无几，作 为其中之一的长沙，虽相比2013年同期出现16%的下跌，但总成交量 仍处高位，去年一整年累计实现1218万平方米。 城市需求量大，流动人口多 在全国整体市场低迷的背景下，购房者普遍观望情绪浓厚，而 长沙能保持如此高的成交量，说明其自身刚性需求量大。据《长沙 市城市总体规划（2003—2020）》所示，长沙将集中全湖南大部分的 优质资源，到2020年建设成为规划面积4960平方公里的千万级人口 大都市，城镇化水平快速提升以及城市旧改给城市带来大量流动人 口，催生置业需求，积累庞大购房潜在客群。从地方政府最新表态 来看，2015年棚户区改造工程将继续推进，各综合体商业、酒店、 经济园区也将进一步运营发展，市场逐步持续回暖可期。
滨江、高铁新城热力持续 就区域发展潜力而言，滨江新城、高铁新城等热点板块持续发 力，秀峰鹅羊板块、尚东板块发展潜力巨大。 其中，滨江新城地处长沙市岳麓区，是大河西先导区核心区的 起步区，总人口5万余人。2010年初，滨江新城发布最新规划，根据 规划，滨江新城将建成6.7平方公里，可容纳57万人的长沙复合型新 都会中心。地域面积以及人口的大肆扩张给区域房地产市场带来极 大的机遇。2011年商品住宅供应面积仅5万平方米，2012年便激增至 20万平方米，2014年甚至飙升至48万平方米，成交同样水涨船高， 2011年仅成交2万平方米，2012年涨至18万平方米，2014年则已接近 30万平方米，数据中足以可见板块房地产发展正如火如荼。 从滨江新城区域控制性规划可以看出，2015年还将有大量的棚 户区改造工程进行，且出让地块主要集中在北区，规划以住宅性用地为主，因而擅长住宅开发的开发商可考虑进驻，由于板块主打刚 需和首改项目，去年整体供求比约1.3-1.4，基本保持均衡，因而在 产品定位上可以顺应大流，不过，由于长沙房地产整体市场中均存 在同质产品过多、库存基数过高的问题，因而新进驻的开发商可以 适当考虑非同质产品，如面积较大的再改户型等。 高铁新城同样隶属岳麓区，受益于高铁及地铁的带动，区域发 展潜力，目前恒大、万科、绿地等知名企业均已入驻，且区域可出 售地块较多，地价不高。但从控制性规划可见，区域地块多被划分 为小宗地块，商业配比普遍较高，开发商应该慎重考虑，擅长商业 开发的实力房企则可进行组团式入手，打造标杆商圈。
肥：城市扩张催生置业需求，郊区板块潜力崛起
近年来，合肥经济发展进入快速扩张阶段，上升势头强劲，生 产总值节节攀高。新世纪以来，合肥市的GDP平均增幅高达22.1%。 国民经济持续快速增长，人民生活水平不断提高 即便在经济下行压力加大的背景下，合肥经济发展依然保持稳 中有进，今年共实现生产总值约5100亿元，增速约10.21%，远高于全 国GDP7.4%的水平。 在“工业立市”战略指导下合肥取得了针对性的成绩，从2001 年到2014年，合肥工业增加值呈现稳步上涨态势，2014年增长率达 12.62%，领跑全国。同时，合肥市居民生活水平正不断提高，社会零 售总额增幅平稳上涨，零售总额占全省比重近1/4。
城市大面积扩张，新站、经开、北城潜力彰显 合肥市房地产的市场格局正在发生巨大变化，逐渐由狭窄拓 为广阔。起于2002年城市大拆违，拉开合肥市新一轮发展建设新高 潮，市政府南迁、滨湖新区的战略启动、141到1331城市发展蓝图的 构建以及融入长三角经济圈等系列重大措施，都极大地拓展了合肥 市区的地域轮廓和合肥作为省会城市的核心竞争力。 在市场表现上，近年来合肥亦是供求平衡，去化速度快，消化 周期仅半年上下，市场良性健康。随着合肥发展板块东拓西移、南 进北挺，目前城市外围正呈现出遍地开花的局面，新站、经开、北 城等功能区域大盘云集，成交火爆，且正处价值洼地，潜力彰显。
苏州：刚需难以向改善转化，吴中区和高新区成新宠
苏州房地产市场近年来发展较为平稳，无论是成交量，还是成 交均价，都处在缓慢上涨的阶段。 中高端项目生存困难 2014年苏州商品住宅成交量763多万平方米，别墅成交占比上 升，普通住宅成交占比相应减少，但刚性需求仍占主要地位，成交 量占据全市的八成。根据CRIC监测，120平方米以下的户型成交量 最大，占成交总量的65%。 据统计，“老苏州人”的户均住房保有量基本在2.5到3之间。虽 然“老苏州人”的房子数量不少，也具备“三小换一大”的条件， 但是由于苏州离上海较近，因此苏州的中高端项目受到不少影响。 中高端项目需要项目本身的优势才能够获得市场的青睐，比如方兴 的金茂府，绿城的桃花源。就2014年热销的中高端项目来看，一方 面项目自身素质较高，另一方面降价幅度较大。
价低地优，吴中区和高新区成新宠儿 从苏州的五大区来看，姑苏区作为老城区，可开发建设地块越来 越少，且受古城发展所限，市政拆迁进展缓慢且成本较高，所以，即 使姑苏区房产开发项目稀少，商品住宅呈现供不应求。但受土地供应 所制，未来商品住宅供应不会太足。而相城区虽然土地较多，且价格 不高，但由于地理位置欠佳，所以也不在投资推荐之列。 苏州园区、高新区和吴中区均有投资价值，但投资方向不一。 苏州园区得益于城市发展规划，虽然离市中心较远，但依托于苏 州工业园区的开发，无论是规划、配套、还是产业对人口的导入方面 都具有一定的基础与优势。正因为其明显优势，苏州园区的商品住宅 近年来持续供不应求，成交均价居首。但目前苏州园区的土地价格已 经处于相对高位，并且地块多被房企争抢，获取的成本较大。
郑州：人口导入强, 规划带动航空港区发展
作为拥有近一亿人口的河南省省会，人口导入量是郑州房地产 市场持续健康发展最为关键的因素之一。郑州与南京、济南等省会 不同，河南省内没有第二个城市可以与郑州相抗衡。并且河南省地 域辽阔，相邻省市的经济发展程度与河南省相似，因此郑州对河南 省内人口的吸附力极大。 航空港区是未来城市发展新方向 根据郑州城市规划来看，省政府最新重点打造的航空港区无疑是 未来郑州城市发展的新方向。政策的不断利好让这片土地迎来前所未 有的发展机遇，将来必将成为另一个寸土寸金之地。 政府投入大量的人力、物力、财力，全面提升航空港实验区， 航空港的用地规模和人口规模不断加大，经济总量也在不断上升，仅2014年，郑州航空港区地区生产总值预计将超过400亿元；加之其四 面八通的区域优势以及日益完善的公建配套，以及发展环境的不断优 化，航空港区已然成为了推动郑州及周边地区发展的重要引擎。
值得一提的是，郑州南站定址落户航空港区，意味着郑州至重庆 万州、郑州至合肥的高铁接入郑州的走向确定，按照规划，郑州地铁 2号线将南延至航空港区，向东穿过机场二期T2航站楼，与郑州南站 相连，真正实现“铁、公、机”无缝连接，其发展潜力显而易见。 作为郑东新区CBD副中心的龙湖板块由于特有的优越位置和高端 定位近年来受到房企热捧，也是高地价的热点板块，地王频出，土地 单价和楼面价均位于前列。目前龙湖板块处于前期开发中，未来土 地供应十足。与龙湖板块相邻的杨金板块，是金水区城市外迁的主 要承接地和郑东新区发展的拓展区，其发展潜力也不容小觑。
南宁：刚需为主导,新区建出“新南宁”
南宁市在过去几年基本处于供求平衡的状态，但从2014年开 始供过于求的现象非常明显，并且随着新城区的开发和旧城区的改 造，未来南宁是的供应量将进一步加大，所以去化问题也成为南宁 急需解决的问题之一，但好在南宁市的需求仍保持旺盛。 从数据来看，南宁市2014年商品房成交量是787万平方米，同比 增加了20%。能够在低迷的2014年中取得如此佳绩的城市实在不多， 由此也可以看出，南宁市场还是比较健康的。而价格方面，南宁市 的商品房的成交均价为8610元/平方米，同比微涨1%，与前些年大幅 上涨相比，成交均价的涨幅在收窄，但还是稳中有涨的。
刚性需求为主导， 市场处于快速发展阶段 南宁市近年来不管是整体城市化，还是对人口的吸附能力都 在不断加大，它是广西省的交通中心、政治中心、商业中心，因此 其购房者不仅仅是南宁市的原市民拆迁、或新生代结婚购房，还有 “新南宁人”、以及各县级市的事业单位人士、经商人士等等。他 们或因为子女的教育、或因为资产的配置，不少人选择在南宁市置 业，并为南宁带来了大量的中高端需求。所以南宁市的需求虽然还 是以刚需为主，但从去化表现来看，反而是120-200平方米的中高端 产品去化情况最佳。 CRIC监测数据显示，在楼市供大于求的2014年，南宁120-200 平方米户型供求比仍然只是1：1，并且成交面积也达到了200万平方 米，产品成交规模也并不低。
南京：外地房企“福地”，两江仍是主力出货区
南京楼市客群结构以两房、三房的刚需改善客户为主，并且由 于存量住房较多，一部分刚需客户为二手房市场抢占，所以目前南 京三房的产品成交占比更高一些。 本土意识不强+居民购房偏好，造就外地房企“福地” 在地域意识上，南京可以说是中国沿海排他性最弱的省会， 这一是因为经济上与毗邻的苏锡常相比并无优势，居民不会有特别 强烈的排他意识和所谓的优越感，二是作为华东教育中心，南京的 本科院校数量超过上海，但普通中级应试教育在省内又比较落后，导致高校学生多来自省内外地，因此每年都会新增大量地域认同感 强、个人素质高、并且为数众多的外来人口，三是历史因素使然： 这座城市在20世纪初叶的受难，让真正意义上的南京人不会太多， 且方言相对偏近普通话，外来人群的隔膜感不会太强。
从居民意愿和消费力上来看，虽然南京市居民整体收入在江苏 省并不领先，且主力区域均价达到1.5万/平方米的高位，房价收入比 更是超过10年，但是居民对于购房还是很“舍得出手”的。且不论 超过800万平方米的年成交量，据有关统计数据计算，目前南京的户 均拥有住房套数达到了1.8套，远高于全国1套左右的平均水平，民 众对于“买房”的喜爱可见一斑。并且众多部队、医院、高校等国 有单位所带来的高素质高收入人群，也提供了大量的改善性需求。 再加上自2013年以来，南京楼市一直都处于比较健康的状态， 政府供地节奏比较稳定，市场供求比一直在0.9-1.1的平衡范围、库 存也不高，消化周期也多处在10个月的左右的范围。因此近年来能 够拿地开发项目的外地企业，大多“活的”滋润，也都愿意留在南 京，并对新的项目机会持续保持关注。
河西、城东板块已成改善性需求主力区域。在区域视角，从土 地供应相对充足的区域来看，目前南京市市场成交主力板块主要是 江宁和江北，主力户型是120平方米以下的二房和三房，从土地供应 和市场成交角度来看，潜力最大的也是这两块区域。 江北板块方面，受到市书记、市长相继落马影响，目前浦口申 请国家级经济新区的规划利好受挫，但是在“万元档”的价格优势 下，桥北板块、浦口区新政府板块仍是刚需置业的主要首选，尤其 是在公共过江通路日益成熟的情况下，作为距市中心直线距离最近 的房价洼地，浦口区沿江地带长期升值潜力不可小觑。 但目前来看还是江宁更好一些，因为现在江北的商业、教育配 套还是比较差，开发商要承担自行建设配套的资金压力，以及开盘 初期去化速度较慢的风险。江宁方面则是自身产业发展更好，且地 铁，城市环线高速早早通车，交通上与主城连通性更强，商业服务配套也优于江北区域，其中机场线、1号线环绕的百家湖板块更是早 已经成为城市新贵的重点聚集地。 河西和城东是改善型产品主要分布的区域，但操盘难度大于两 江板块，比较考验企业的产品打造和项目营销能力。一是因为利润 空间不大，两板块土地价格已经到了1.4万，但毛坯产品的房价还在 2.5万，二是进驻的品牌房企较多，华润、仁恒、保利多家房企均已 进驻，竞争相对激烈。 对于位置比较偏远区域，六合是需求相对不足：轨交虽已通 车，但和市区还隔着浦口，主力客群还是要依赖本地居民和撤区并 入的大厂镇；而远一些的高淳、溧水以及“泛南京”概念的芜湖、 镇江，短期内发展前景也不大，一方面是地理位置太远，且交通配 套较差，产业发展相对落后，另一方面则是恒大、碧桂园等大型房 企已经进入，沉淀需求已得到释放。
杭州：楼市逐渐回归健康，同城化利好萧山、余杭
在媒体渲染下，近年杭州楼市时常吹起的“打折风”似乎已成 城市标签，并且处于高位的土地存量，也让投资者心生疑虑，但从 2014年的成交表现来看，只要价格降到位，杭州的购房需求还是足 够旺盛的，毕竟楼市这块“蛋糕”能达到1500亿的城市，中国也只 有上海、北京、成都、广州、重庆、武汉、杭州7市而已。 规模平稳价格触底，杭州楼市整体已经进入健康范畴 虽然杭州市场波动比较大，但成交规模还是相对平稳，近三 年年均成交量均在7万套上下。价格方面，经过2014年的以价换量 之后，目前杭州市房价相比2013年下跌了7%左右，已经进入相对低点，再往下走的可能性不大。 土地成交方面，目前开发商也比较冷静，平均溢价率控制在5% 左右，较2013年20%以上的溢价率也有显著回归，现在虽然开发商手 中仍有较大体量的待开发土地，但区位大多较差，未来不会对主力 成交区域造成过多负面影响，并且从最重要的消化周期指标来看， 2014年末杭州楼市也降到了18个月的相对安全范围以内，以此来看， 目前杭州楼市已经进入相对健康的范畴。
虽然各个城市房地产市场特征各异，发展阶段也不尽相同，但 整体来看，还有是以下四点共性特征值得关注。
核心区项目运营周期较长，近郊高周转机会最多 目前这些城市核心区域地块大多已近售罄，项目的稀缺性，使 得拍出的土地楼板价往往会高过当时的周边住宅均价，为了保证企 业盈利和打造品牌口碑，运营这类项目大多也只能精雕细琢，采取 高利率、低周转的模式，因此能够拿这些项目的企业，无不是资产 实力强劲，有能力承担长时间资金沉淀的企业。对于实力不足、或 者追求周转速度的企业而言，这些区域的地块投资价值不高。 而近郊区域则不同，更低的房价，以及更多的消费者关 注，均是房企实现高周转的必要条件，因此可以看到，在这些区域 也更容易出现全市销冠，诸如南京世茂滨江新城、上海花木锦绣兰 亭等项目均是如此。并且在拿地成本上，大部分这些土地是由棚户 区改造、国企厂房搬迁、农地流转、甚至是荒地改造而来，因此地 价一般不会太高，所以即便地块体量稍大，但是在旺盛的需求支持 下，企业利润和库存去化速度也大多有所保障。但也要注意规避诸 如南京下关地王此类“巨无霸”式的地王项目风险。
新的发展方向：物流地产 随着国内物流业的快速发展，“物流地产”也不免成为了如今 房地产的又一关注热点，在合肥、广州、郑州等市的规划中亦可看 到，对发展物流地产也都持以支持态度。这一方面是受益于电子商务 的迅速发展带来的大量新增物流业务需求，另一方面也是与政府“调 结构、稳增长”的施政理念一致，有助于房地产行业的转型升级。 但值得注意的是，目前在网络商务处于国内领先位置的长三角 地区，政策上对物流地产并没有过多偏向，联系实际来看原因也很明显，现在网购大多能做到“长三角包邮”，投资机会自然不会太多。
关注市政规划、尤其是交通利好的机会 在城镇化进程中，随着城市边界的不断扩张和内部的持续更新， 会有大量的区域迎来价值上升。 在这一价值提升的过程中，政府的市政规划起到了催化剂的作 用，但规划利好也有落地风险，如产业、教育、医疗的导入等，一是 由于新城区域大多较偏，这些配套或者产业的从业者搬迁意愿值得商 榷；二出于运营利润考虑，进驻企业往往会要求更多的政策扶持，而这 些成本又不可避免地会转移给开发商；三是进驻的配套，大多是以“分 院”、“分校”的形式进入，质量上难有保证；四是有可能受到诸如领 导换届等意外因素影响，南京的国家级新区申请受挫即是明例。 所以在各类规划利好中，不涉及企业或事业单位迁址、牵扯面 相对较少的交通配套，可称得上是最“稳妥”的规划利好，所以地 理位置距中心区较近、且地铁、高架等城市快速通路在建或建成的区 域，无疑是房企拿地的上上之选。
善性需求应得到更多关注 目前改善性产品正越来越重要，从城市角度来说主要原因有 三点：一是得益于限购、限贷解绑以及二孩放开等政策面的利好， 使得之前受限的合理改善需求得以释放，二是这些经济中心城市多 集中省内大部分优势资源，带来大量中高端需求导入，在点状分布 的华中城市群，如长沙、郑州等市更明显；三是旧改所带来的大量 “拆二代”，这部分人的回迁购房、改善置业需求也不容小觑。 行业大环境也是如此，一方面从中央领导表态来看，对合理住房 消费仍持以支持态度，另一方面更重要的，则是保障房多样化供应力 度的持续加大，未来也势必会抢占相当数量的首置需求。因此我们建 议，未来房企也可以更多的去关注和考虑改善型项目，以此来更好 的顺应市场和行业的变化。
