四大变化推动房企金融创新。
在经济高速增长时期，高杠杆成为获取更大收益的不二法门； 而在经济转型期，过高的杠杆率则积聚了较大的风险，经济急需 “去杠杆化”。与此同时，金融系统本身也面临着“资本性脱媒” 的压力，对于房企来说，银行贷款的占比下降，更多直接融资方式 进入上行通道。而“技术性脱媒”的趋势又将推动互联网金融与房 地产的结合，使直接融资链条大大缩短。
从房地产行业的角度来看，国民经济去杠杆也在倒逼企业降低 财务杠杆。目前资金密集的房地产行业，其贷款占银行业各项贷款 比重近35%，且2013年以来发放的房地产贷款占全部房地产贷款的44%，债务占比相当高。因此在经济去杠杆化的大环境下，房地产企 业的融资方式也必然受到影响，股权融资或者其他非债权的创新融 资方式比例或将逐步上升，比如上市再融资、PE基金类融资、资产 证券化融资以及与互联网相结合的创新融资方式等。
“金融脱媒”是指资金供给绕开商业银行体系，直接输送给需 求方和融资者。目前人们的投资观念已经发生变化，收入的储蓄率 逐步降低，投资需求随之增加，股票、债券、信托、民间借债等投 资工具越来越受欢迎，分流了大量的闲置资金。与此同时，银行存 款利率依然保持在较低水平，导致商业银行体系吸纳储蓄的能力逐 步下降，进一步导致未来商业银行的可贷资金减少，最终使得企业 获取银行贷款的难度和资金成本上升，转而寻求更为合适的融资方 式。“资本性脱媒“正是融资方式由通过商业银行体系间接融资为 主逐步向直接融资过度转换的过程。
目前来看，房地产企业银行贷款融资的比例正在逐步下降， 股权融资、债券等融资规模逐步加大。以大型央企为例（央企一般 获得银行贷款难度相对较小），保利地产、中海地产以及华润置 地2014年末的银行贷款比例分别从2013年的97%、55%和88%下降至 94%、49%和73%。随着金融管制的逐步放开，资金供需双方的直接 沟通更加顺畅，非银行贷款的直接融资方式将更受房企青睐，融资 创新也将成为房企的焦点之一。2014年9月监管层允许已上市房企在 银行间市场发行中期票据，之后万科、保利、富力、金融街等众多 房企纷纷宣布发行中期票据。
如果说资金供给者收益需求和资金需求者成本控制的变化促进了 金融体系的“资本性脱媒”，那么互联网支付平台的兴起则进一步推 动金融体系的“技术性脱媒”。移动互联网和互联网金融对传统商业 银行发起了挑战，各种第三方支付平台、P2P网站等冲击着商业银行 传统的资金中介和支付平台功能，从技术层面不断削弱商业银行的传统媒介功能，也推动了互联网金融与房地产的结合，使得房企直接融 资更加便利、快捷。如今易居、平安好房等都开始了房地产互联网金 融的先试先行，未来房地产行业与互联网金融的融合创新领域还具备 很大的想象空间，将会是房企金融创新的主战场之一。
1、经济结构调整，GDP对房地产依赖度降低 改革开放以来，我国经济实现飞速增长，这其中房地产行业给 予了非常强大的动力。但是2010年以来我国经济增长持续减速，李 克强总理也称2015年经济预期增长7%左右，中国经济进入新常态。 经济减速的背后是经济结构的调整，政府更加注重增长的质量和 效益，更加注重市场本身的功能。对于房地产行业而言，虽然其支 柱产业的地位还不会动摇，但是所能获得的政策支撑在逐步减少。 2015年政府工作报告中依然强调房地产行业平稳健康发展，尽管依 然肯定了房地产行业的贡献，但是市场化越来越被看重，这也意味 着政策的扶持力度不复从前。
2、房地产增速全面下滑，行业天花板显现 在经济大环境的变化影响之下，2014年房地产行业各项增速也 发生转折性变化，告别了高速增长的“黄金时代”。行业粗放式的 增长一去不复返，未来发展更讲求精细化。2014年全国房地产开发 投资增速同比名义增长仅10.5%，而全国商品房销售不仅增速下降， 而且10年来首次出现负增长，销售面积及销售额的同比增速为-7.6% 和-6.3%，行业的天花板已然显现，未来行业进入高位盘整期。虽然 房地产行业依然有盈利空间，但是盈利难度在增大，反应到融资环 节，难度也在加大，企业金融创新的需求自然增加。
3、土地量跌价涨，房企融资规模不断攀升 经济与行业环境的变化使得房企金融创新应运而生，土地资源 的稀缺与成本的攀升则进一步给房企金融创新增添了动力。 巧妇难为无米之炊，土地资源是房企发展的根本，目前三、四 线城市普遍风险较大，一、二线城市成为房企必争之地，在土地资 源有限的情况，一、二线城市的土地成本快速攀升，尤其是一线城 市，面粉贵过面包的现象屡见不鲜，房企土地获取难度越来越大， 成本也越来越高，企业的资金需求也随之攀升。在此情况下，房企 要如何维持增长与利润？金融创新自然成为其探索的方向之一。
1、房企遭遇增长瓶颈、利润困境 行业在变，企业身处动荡之中不得不变。2014年15家典型房 企的销售增速整体开始下滑，面对房地产的新常态，房企需要新的 增长点助力企业前进。近年不少房企开始进行多元化，例如社区 O2O、养老、文化产业等等，新的尝试固然是好事，但是在探索阶 段也都是需要大量资金投入。
除了销售上的不给力，房企近年的利润率也在下滑，迫使企业 寻求新的增长点。从15家典型房企2011-2013年的毛利率情况来看， 毛利率逐年下滑，预计2014年整体毛利率水平仍将下降。为了追求 更为稳健的发展，不少房企表示要回归一、二线，但是回归一二线 意味着土地成本的加大，种种情况都在加大企业成本，因此房企做 好金融创新，实现融资成本的有效控制非常关键。
2、债务亟待优化，渴望融资支持 高周转是房企发展中多会采取的方式，而财务杠杆是有效撬动 周转的关键，但是企业过高的杠杆往往又是风险所在。 典型房企中不乏恒大、保利、富力这些财务杠杆偏高的房企， 同时债务结构也不够合理，往往短期债务偏多，除了少数像中海地 产这样的房企长短期债务比较高外，多数房企的长短债务比处于低 位徘徊，对于房企的长期发展来讲并不有利，那么如何拿到期限更 长且利率更低的资金来优化企业的财务结构，使得企业发展更游刃 有余就显得非常重要。
3、资产回报率不增反降，金融创新以期改善收益率 房企的ROE疲软也是房企需要金融创新的一个重要原因。从 2015家典型房企近3年的ROE情况可以看到，2011年部分保持较高 ROE 的房企到2013年都降低不少，其它房企的ROE则低位保持或没 有显著提升。 这种收益下滑的风险，企业一肩承担自然不够明智，风险共 担，提高收益自然是企业所要追求的方向，金融创新带来多样的可 能性和更为安全的运作模式能够帮助企业在新的环境下更好的生存 和发展。
