房企扩张方式与路径多样，合作开发为趋势。
公开拿地进入，简单粗暴。通过招拍挂或协议拿地是房企进 入新城市最主要的方式。企业最常见的做法是自己进行大量前期工 作，对目标市场进行调研，收集数据，认为该城市市场发展前景较 好，进入具有较大盈利空间时，企业会确定进入该城市。拿地之前 企业更是要综合考虑地块周边设施配套、竞品项目等等，拿地后进 行项目打造之时又要考虑当地文化风俗习惯等，总之，整个过程决 策周期较长，制约因素比较多，对资金的需求也比较大。但由于之 前房地产开发处于拿地就能赚钱的局面，因此独自拿地进军新城市 才成为市场主流。现在，面临拿地成本居高不下、利润率收窄、市 场下行的现状，不少企业开始选择合作拿地。 借助收购，曲线挺进目标城市。通过收购项目公司进入新城市 也是企业常用方式之一。目前在土地二级市场上，越来越多的开发 商开始选择这种方式。收购较招拍挂拿地来说，一方面能够降低收 购成本，因为收购不需要缴纳土地成交相关契税和交易手续费，另 一方面因不用申请设立新的房地产开发公司而缩短了时间，加快了 开发速度。其中龙湖就是通过收购的方式进入了南京市场。
借力母公司优质资产注入，强力扩张。其中华润置地是最具 代表的，2007年华润置地从华润集团收入无锡、大连和杭州三个项 目，正式进入无锡和杭州。 华润置地从母公司拿地不同于一般的收购，而是采取孵化战 略从母公司拿地，流程表现为母公司华润集团先购买和管理一些土 地，等到项目较为成熟时再按市场价格注入华润置地，整个过程华 润置地不需要支付现金，只需用发股形式就可取得。 这种方式对华润置地来说有效的降低了企业全国化扩张的资金 需求，尤其在目前融资环境严峻的情况下，华润置地具有得天独厚 的优势。但这种方式具有极强的不可复制性，适用范围较窄。
一家房企异地作战，总会面临风俗文化及生活习惯上的各种差 异，以及政策上的不确定因素。因此，相较于企业通过不断的探索 考察，然后以投资买地开发的方式进入新的城市市场，选择与当地 知名企业合作的房企面临的压力和风险要小得多，也容易的多。而 谈到业界闻名的合作开发当属绿城和融创的“联姻”，两者的合作 可以说是双赢。 融创绿城的合作始于2012年，这次合作对于融创来说，是进军 杭州和上海的一个重要跳板。 2012年6月，融创和绿城联合组建合资公司，共同开发绿城位于 长三角区域的9个项目，至此，融创借助绿城的品质、品牌、管理、 营销等优势，高起点进入杭州和上海。随后，双方在杭州继续“强 强联合”，先后拿下金都高尔夫艺墅项目等多个项目，融创品牌知 名度得到了快速提升，并获得一批忠实客群，杭州布局逐渐铺开。 而在上海打造的融绿平台自2012年成立以来，销售情况良好，2014年 又以216亿元的亮眼成绩拿下了上海商品住宅销冠。
综合来看，与绿城合作开发布局沪、杭是融创全国扩张极具战 略性的一步，不仅节省了融创的时间成本，而且降低了融创的进入 壁垒，为融创2013年销售规模的快速扩张奠定了基础。
黄金时代，是一出房企野蛮生长的大戏，追求规模是时代赋予 的权利，但是跨入白银时代，房企强调有质量的增长，那么全国化 扩张或许不再是企业的必然选择。
重点城市土地竞争压力大，大型房企市场占有率高。2009年以 来，我国的国有建设用地供应一直呈上升态势，到2013年达到最高 值，2014年首次出现供应下降。
2014年可谓黄金时代和白银时代的分水岭，土地供应的减少将是 这一时期的标志之一。拿地作为房企扩张最直接的表现，在这一时期 无疑难度大增。 此外，将要全国化的企业普遍以中小企业为主，期望进入更多的 一二线城市得以强化，但是土地供应的将少将进一步加剧一二线城市 的土地竞争，中小房企想扩张却难拿地。除了供应减少拿地难度增加 外，大型房企在单个城市的房地产市场的份额占比越来越大。
CRIC统计，2014年房企销售排行榜前10的企业在30个重点城市 中不论销售金额还是销售面积基本超过30%，部分城市甚至占比超过 50%，这样的分化也是当下房地产市场较为明显的特征。大型房企在 四个一线城市不论销售金额还是面积基本都在40%以上，对于中小 房企而言，一线城市本身就较难进入，现在又要面对一群大佬的阻 击，想要打开局面着实有些难度。
土地成本持续高企，控房价下企业利润空间受压缩。拿地成功 只是第一步，接下来房企就要面对盈利这个老问题。CRIC监测来 看从2006年到2014年一二线城市的住宅土地成交均价持续攀升，尤 其是一线城市，增长势头迅猛，地价的升高增加了土地成本，而另 一方面政府又在控制房价，两头压缩，导致企业的获利空间越来越 少，那么房企进入一二线城市后的生存难度可想而知。放弃一二线 城市，以三四线城市为切入点，采取农村包围城市的道路，这样做 固然降低了土地成本，但是三四线城市房地产市场需求不足，难成 气候，而且房价涨幅空间小，一样利润微薄。
多数房企都希望自身规模和品牌随着全国化扩张有着不断的提 升，黄金时代下扩张等于利润，而白银时代下不扩张也不是没有生存 的可能，建业就是这样独树一帜的企业。 众所周知，建业从河南起家，业务范围包括整个河南省，为少数 坚持深耕而不全国化扩张的企业之一。从总量上来看，2010年到2013 年建业在河南省的销售额呈逐年上涨趋势，增长率维持在30%左右，可以说势头正盛；从市场份额来讲，建业从2010年市场占有率3.33%到 2013年达到4.55%，可以说在不断扩大企业在河南省的占有度。建业一 直强调“小企业做事，大企业做势”的，对于中小企业而言，如果可 以像建业这样在区域内稳增长，扩份额，不扩张也不是不可以。
尽管新的环境下全国化扩张有不少困难存在，但是如果中小房企 如果要实现规模的跨越，也不是完全不能进行全国化，但是如何做还 是要斟酌，选择适合自己的发展道路才是关键。 “城市进入学”功课需做好，变通的扩张。城市进入是企业扩 张非常关键的一环，中小房企想要全国化扩张，城市进入更是重中之 重。一线城市进入难度大，那么企业可以从城市潜力角度考虑，选择 目前城市潜力大，但是竞争压力小的城市。例如郑州、合肥这样的城 市在2014年市场较差的情况下，成交情况较好。第二方面，不要只盯 着招拍挂。招拍挂作为公开途径的城市进入方式往往伴随着竞争和高 溢价，尤其是在一线及热门城市，企业需要量力而为，如果实在想要 进入那么合作、收购都是较为理想的方式。融创这些年的快速成长，业界有目共睹，而起主要的城市进入方式就是合作拿地或者收购。 2014年融创新增土地中合作建面高达87.7%，可见融创对于收购和合作 方式亲睐有佳。
