二战结束后，香港人口增长、经济腾飞，但居住情况难改善。
1840 年以前，中国香港是一个以渔农业为主导的海岛型社会。由于清政府在鸦片战争中失败，香港被开辟为商埠，从 1841 年开始受英国殖民侵占，直到1997年中国政府对香港恢复行使主权，香港特别行政区成立，背靠祖国、联通世界。在 185 年的发展过程中，香港人口数量剧烈波动。1840 年，香港约有7400余人（包括 2000 余名水上渔民）居住。1841 年开埠后大批洋行、商船涌入，香港的人口急剧增加，1847 年约为 2.4 万，1900 年约为 26.3 万，1920 年增至62.5万，1941 年达到最高峰 163 万，但随后日占阶段人口骤减至60 万，直到战后原居民返港，1945 年底才恢复至 100 万。二战结束后，香港进入较为长久的蓬勃发展期，1950 年总人口约为 200 万，1960 年约为 300 万，至1997 年回归时约为650万，之后人口增速才相对平稳，2024 年末，香港人口为753 万人。由于自然增长人口数下行趋势明确（2001-2011 年的波动主要因为双非婴儿数量急增），自1985年来年度增量贡献基本低于 5 万人，香港人口数的波动受净迁移因素的影响更大。
人口增长的背后是经济的腾飞。自 1960 年以来，香港实际GDP 持续增长，仅在1997 年亚洲金融危机、2008 年全球金融危机、2020 年新冠疫情期间出现过短暂下滑。尤其在 20 世纪 60 年代末至 90 年代，香港经济高速发展，实际GDP于1960-1970、1970-1980、1980-1990 期间的年复合增速分别为8.8%、9.0%、6.7%，也因此跻身“亚洲四小龙”行列。
横向对比北上广深四个一线城市以及日本东京、新加坡，虽然香港经济人口总量并不占优，但人均水平和经济密度均居于这些亚洲头部城市和地区前列，国际化程度也较高。 经济发展：香港 2023 年 GDP 折算人民币为 2.8 万亿元，低于以上城市和地区，但因为人口也相对较少，人均 GDP 为 37 万元，仅次于新加坡。 地理面积：香港土地面积为 1114 平方公里，仅大于新加坡，但以2023年GDP/土地面积计算的经济密度仅次于新加坡，人口密度仅次于深圳和新加坡。入境访客：香港作为中国高度繁荣的自由港和国际大都市，与纽约、伦敦并称全球三大金融中心，月度入境访客数量轻松超越新加坡和日本。
香港住房紧缺，主要体现在人均居住面积较小和自有住房率水平较低。2025年初，香港的房价收入比（以双劳动力家庭购买 90 平米住宅为口径）为22，低于北京上海，主要得益于房价有所降温（2024 年 12 月香港私人住宅房价指数较2021年9 月最高点下降了 27%），香港租售比 2%左右，高于北上广深，但低于新加坡和东京。除价格外，香港的实际住房状况始终比亚洲其他头部城市和地区更差。
2021 年，香港房屋套均面积中位数为 40 ㎡，其中私人住宅套均面积为45㎡，仍有 3%居民居住的分间楼宇套均面积仅为 11 ㎡；人均套内居住面积的中位数为 16 ㎡（其中私人住宅人均 18 ㎡，分间楼宇人均6 ㎡），虽较2016年15㎡略有提升，但仍远落后于深圳 33 ㎡、新加坡 30 ㎡、上海29 ㎡、东京23㎡。
截至 2023 年末，香港有 753 万人口、270 万户家庭，但仅有127 万套私人住房，因此香港仅有 53%的家庭住户居于私人永久性房屋，即使算上16%受资助自置居所的家庭住户才 69%，其余 31%的家庭居于公营租住房屋。而央行发布的《2019 年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》数据显示，中国城镇居民家庭住房拥有率高达 96%，即使收入最低 20%家庭的住房拥有率也有89%。考虑到人口流动情况，居民可能不在自有住房所在城市常住，但即使以住房来源维度看，城镇居民在常住地的房屋属于购买或者自建的占比为73%，租房占比仅为21%。
香港住房的紧缺由来已久。早期城区发展缺乏规划，华人住宅区为军方战略地段和欧洲人的商业活动作出退让，房屋窄小紧迫，居住环境和卫生状况较恶劣，曾引发严重的疫情传播。直到 1903 年，港府制定了新公共健康及建筑物条例，规定“每个成年人室内空间不得少于 4.65 ㎡和 15.56m³，每个房间隔成的小室不得超过 2 个，每个不得小于 5.95 ㎡”。至 1935 年，香港人均居住面积达到3.9㎡。战后人口急剧增长，居住状况进一步恶化。二战期间，香港超过1/4 的房屋受损，但战后人口涌入，1950 年香港人口达 200 万，较 1945 年底增加100 万人。住房需求激增导致租金水平达到战前的 3-5 倍。1949 年，香港约30 万人（占总人口15%）被迫居住在简单材料搭建的木屋中，供电、排水、卫生、治安都难以保障，触电爆炸火灾不断。1957 年，香港 35%的私人住宅人均居住面积不超过1.7㎡。随着经济转型，香港迈向工业化阶段，出口制造业发展过程中对工人的需求增加，香港人口仍在持续增长，1960 年代，香港人口较 1950 年代又增加了100万达到300 万人，其中约 60 万人（占总人口 20%）居住在木屋区。1970 年，香港人口再增加 100 万至 400 万。1980 年，又增加 100 万至 500 万。
1980 年以后，除了人口增加，香港的家庭结构也发生了重大变化。五六十年代是香港出生人口高峰期，这波婴儿潮在七八十年代逐渐进入结婚年龄，平均每年有4 万对青年人结婚，以一对夫妻为主的核心小家庭逐渐取代家族聚居的大家庭。伴随着香港人口从 1966 年的 370 万翻倍至 2021 年的740 万，香港家庭户均人数从 1966 年的 4.7 人降至 2021 年的 2.8 人，香港家庭户数从1966 年的76万增至2021 年的 267 万，显著高于人口增速。 与此同时，新增住宅的供应量远远赶不上家庭住户数的增长。除了极个别年份，香港家庭户数的年增量都超过了私人住宅的年增量，导致从1983 年到2023年的30 年间，香港总人口增加了 215 万，家庭住户数增加了134 万，但私人住宅套数仅增加了 73 万，供应短缺情况越来越严重。2023 年，香港仅有53%的家庭居住在私人永久性住宅，与 1993 年的 50%相比，改善程度有限。此外，香港房产不仅有居住属性，更有投资属性。除了本地人，海外资金也参与其中。1978 年，中国开始推行改革开放，香港作为中国与国际沟通的枢纽桥梁，逐渐成为外资进入内地发展的重要跳板，香港房地产市场的买家也趋向国际化，东南亚、澳洲、日本等地区的资金不断涌入。据《百年香港房地产》书中估计，1980 年代海外投资者参与交易的房产占据香港物业成交总量的三四成。
基于以上种种，香港房地产行业再繁荣，也很难缓解需求暴增引发的“房荒”。在此背景之下，政府先后主导推出了一系列改善居民居住环境的措施，包括徙置大厦、廉租屋、“十年建屋计划”、“居者有其屋计划”、自置居所贷款等政策。
徙置大厦：1954 年，政府拨款成立徙置事务处，开始拆除木屋区、腾空地皮，兴建多层徙置大厦，虽然建造标准较低（成年人可使用面积2.2 ㎡、儿童减半），但每月租金远低于市场价。到 1963 年的十年间为近50 万木屋区居民提供固定住所，解决眼前安置危机，但绝大部分早期徙置大厦都在公屋的重建中被拆除。
廉租屋：1954 年与徙置计划同时推出，政府成立屋宇建设委员会，以商业原则经营自负盈亏，但获得政府半价拨地和低息贷款支持。廉租屋目的是较长远改善低下层收入居民的居住条件，人均面积为 3.2 ㎡，标准明显高于徙置大厦。
公屋政策：1964 年，政府结合徙置大厦和廉租屋的经验制定了新公屋政策，1973 年徙置事务处和屋宇建设委员会合并为房屋署。截至1973 年，香港居住在徙置大厦和廉租屋的人口分别为 118 万和 40 万，合计约占总人口的37%。
十年建屋计划：1973-1982，共建设了 22 万个住宅单位、利好100 多万居民，又延长 5 年，至 1987 年建设的居屋和租屋可供150 万人居住，基本达成目标。此外，独立非盈利机构香港房屋协会配合政府公屋政策改善中低收入市民居住环境，从 1960 年代到 1997 年共建设出租单位 3.4 万个，利好11 万居民。
长远房屋策略：香港政府将公屋政策的重点从出租公屋转向出售居屋，并逐渐将公屋租金和居住售价与市场挂钩。1976 年，推出“居者有其屋计划”，居屋品质媲美私人住宅，但售价因不计地价而低于市值30%-50%，对象是公屋住户及收入有限的家庭，为防投机要求购买者五年内不得私自转售。1978年，政府又推出“私人参建居屋计划”，楼价和申请者资格与居屋相同。1987 年，推出“自置居所贷款计划”，由政府给予免息首期贷款（额度为楼价10%且不超过5 万元）购买私宅。1992 年起，公屋政策的重点逐渐从低下阶层市民转为中等收入阶层（月入 1.8-4 万港元），发起“资助夹心阶层置业计划”。
截至 1997 年，香港有一半人口居住在出租公屋和政府补助单位。1997 年之后，除了临时房屋的数量持续减少、出租公屋住户转为资助出售单位住户以外，香港家庭住户其余居住方式的数量都在增长，其中私人永久性住宅增速最快。
但客观来看，房地产市场的需求再大，如果能相应增加足够的供给，也不一定会产生短缺。以中国内地为例，经历了与香港特区同样的户均人数下降、人口数和家庭户数增长，还叠加了猛烈的城镇化进程。从 1990 年代到2020 年代，同样约30 年的时间，中国内地城镇居民的居住状况明显改善：（1）城镇居民人均居住面积增长迅速，1990 年房改初期仅约 20 ㎡，至 2023 年已经翻倍至40 ㎡。（2）一线城市的居住情况改善同样显著，2022 年，北京、上海、广东的人均居住面积分别为 34 ㎡、37 ㎡、39 ㎡，增长势头明显。（3）进城农民工的人均居住面积也从2016 年的 19 ㎡增长至 2023 年底的 24 ㎡。
相比之下，2021 年，香港人均居住面积中位数仅 16 ㎡，仍处于较低水平，主要问题还是出在供给侧。一方面，香港的土地供应严重不足。首先，香港土地面积小且地形主要为丘陵，其中适宜发展建房的区域十分稀少，政府一边进行填海、一边推动市区重建；其次，香港特殊的历史背景形成的土地制度也导致出让土地数量受到约束。另一方面，香港地产开发市场被几大头部开发商垄断，囤货居奇。
1842 年，清政府被迫签订《南京条约》，正式改变香港原有的地权制度，原住民的土地业权被全部否定，英国王室拥有香港全部土地的所有权，土地使用权允许转让，土地批租制度逐步确立，主要通过“公开拍卖、价高者得”。期间香港的地价、房价波动相对市场化。例如从 1877 年到1881 上半年，地价涨幅高达 6 倍，1881 年，香港政府的卖地收入 20 万元、地产税收22 万元，合计约占财政收入的 1/3。但从 1881 年下半年开始地价大跌，破产者众多。
二战后香港地产业繁荣发展，也经历多轮周期，地价多有涨跌。例如，1982年香港地价普遍下跌 40%-60%。在此背景下，卖地收入占政府财政收入的比重从 1980/1981 年度的 35%，降至 1981/1982 年度的29%，进一步降至1982/1983年度的 15%，1984 年政府推出的 50 宗官地中有13 宗流拍。
但自 1985 年起，香港进入过渡期，执行中英联合声明所规定的土地出让限制，每年新批土地量不超过 50 万㎡，直到 1997 年香港特别行政区成立后才废止。虽然 1994 年之后弹性放宽，但住宅土地的供应不足导致房价连年大幅跳升。1997 年中，香港住宅楼价相当于 1996 年初的2 倍、1992 年初的4 倍、1990年初的 2 倍、1984 年 1 月的 14 倍。
香港头部开发商市占率较高，囤积牟利加剧市场供需失衡。在房价开始暴涨的1991-1994 年间，香港新房开发规模 Top11 房企建成的楼宇单位平均占到每年私人住宅单位总数的 75%，Top5 房企占 63%，Top3 房企占50%，市场高度集中、寡头垄断，各家楼盘的开售时间默契错开、房源分多批次推出，减少了消费者比价选择的机会。此外缺乏竞争的情况下，房企倾向于捂盘惜售。香港消费者委员会调查发现，1994 年 1 月至 1996 年 5 月，政府批准销售许可的住宅单位共 4 万多个，但截至 1996 年 5 月，只供应了 40%，其余60%的单位未曾推出或留作内部认购。
由于住宅增量有限，香港面临严重的楼宇老化问题，居住困境短时间内难以改变。香港特区政府 2021 年发布的《香港 2030+：跨越 2030 年的规划远景与策略》中指出，2018 年香港 120 万套私人住宅中，楼龄达 50 年以上的有20 万个，楼龄达70 年以上的有 1000 个；预期至 2048 年，楼龄达 50 年以上的私宅将有85万个，楼龄达 70 年以上的将有 37 万个。
