从日本商业银行的实践来看，日本商业银行在养老金融的服务方面的实践与国内银行框架基本一致，主要分为渠道端、资产 端和负债端三个部分，本文从住房反向抵押贷款以及养老信托产品两种服务来具体展开。
日本住房反向抵押贷款初期探索
20 世纪 80 年代，日本开始探索住房反向抵押贷款，《日本住房反向抵押贷款模式及其启示》中表示，日本相继形成"武藏野 直接融资模式"与"世田谷间接融资模式"两大试点框架。前者由地方政府主导资金发放，后者依托福利公社进行融资撮合，初 期虽开创性地构建起"以房养老"的制度雏形，但由于市场反响低迷叠加 1990 年代初房地产泡沫破裂引发的资产价格暴跌， 导致抵押物价值严重缩水、信贷风险激增，两项制度最终于 2000 年前后废止。尽管早期实践遭遇挫折，但其开创的信托机 制介入、政府风险兜底等核心要素，为 21 世纪重构反向抵押贷款制度框架提供了宝贵的"试验田"经验，更揭示了房地产市 场稳定性对该类金融产品可持续发展的基础性作用。据《日本住房反向抵押贷款模式及其启示》，主要有以下两种贷款方式： 1）直接融资方式。1981 年，该市出台《武藏野市福祉资金借贷条例》，政府直接融资，专门设置行政机构向老年人提供反 向借贷融资服务。具体要求为：在该市居住超过 1 年的 65 岁以上老年人为对象，允许其以土地、公寓等不动产做担保，获 得住宅服务、医疗费、生活费等生活所需资金。当老年人去世时，融资机构自动以其抵押的私有住房进行还贷，届时担保所 用住房的处分权全部交予贷款机构。受雷曼事件影响产生巨额亏损，2013 年制度废除。 2）间接贷款方式。1990 年东京世田谷区政府与信托银行合作推出“世田谷方式”信托型反向抵押，主要是针对老年人持有 的土地。具体做法为：区政府作为中介，老年人将土地委托给信托银行（如三井信托），信托银行负责开发土地（如建设租 赁公寓），收益按月支付给老年人作为养老金。信托期间老年人保留土地所有权，信托银行仅获得开发管理权。相比武藏野 方式，世田谷方式一定程度上放宽了贷款条件，并且将利息额度放宽至无利率贷款。居民参与率较低，利用情况偏低，在 2000 年废除。
日本银行的住房反向贷款实践
21 世纪初期以来，日本银行开始开发并出售住房反向抵押贷款相关产品。产品多以现有住房作为抵押，为老年人提供贷款， 期间老年人只需支付利息而无需偿还本金，老年人离世后银行通过出售房屋补偿贷款本金。 1）东京明星银行最早开始探索住房反向抵押贷款的银行，《日本住房反向抵押贷款模式及其启示》指出，2005 年东京明星 银行（Tokyo Star Bank）开发并出售“充实人生”贷款产品。相较于之前的反向抵押贷款制度，“充实人生”围绕银行和信 托，为老年人提供稳定资金的同时也保证了房产的安全管理和银行内部的风险控制。具体运作方式为：拥有住房产权的老年 人提出反向贷款申请，同时向信托公司提出信托设立申请，银行对其房产进行评估，确定房产价值和贷款额度。银行发放贷 款资金转入信托账户，信托公司在与客户沟通需求后，对其信托财产进行划分，提供固定分配、临时分配、养老保障分配等 定制化分配方案，在满足老年人日常需求的同时也同时购买财产保险，以防止不可抗力带来的房产损毁。在老年人去世、永 久搬离或出售房产时，信托合同到期，银行得到房产的处置权，收回贷款本息。东京明星银行当时通过广告大规模宣传，提 高了反向抵押贷款在居民间的认知度和认可度。 2）2013 年瑞穗集团开始进行住房反向抵押贷款，据公司官网，相较于东京明星银行，瑞穗银行的住房反向抵押贷款“みず ほ リ・パース 60（瑞穗·珀斯 60）”整体适用范围更为广泛，产品成熟度更高，在普通贷款的基础上还附有相关的保险服 务，产品运作过程也更为完善。 据公司官网，“瑞穗·珀斯 60”产品设计是针对 60 岁以上老年人群体，允许借款人将自有住房作为抵押，从银行获得定期 或一次性资金，同时继续居住。贷款本金及利息通常在借款人去世、搬离或出售房产时偿还，适合希望利用房产价值补充养 老资金的群体。
相较于东京明星银行的“充实人生”，瑞穗银行的“瑞穗·珀斯 60”主要有以下几方面的特点： 贷款申请条件更加宽松：“瑞穗・珀斯 60”的适用对象为 60 岁以上的日本公民，只要总偿还负担率在 30%以下（若年收入在 400 万日元以上，该比例放宽至 35%）即可申请。与其他产品不同的是，申请该贷款不再强制要求申请人拥有房产，并且贷款用途更 为广泛，允许申请人使用贷款购买新房产，仅需将新购置的房产作为抵押品进行正常贷款流程。 贷款领取与利率选择灵活多样：在贷款领取方式上，“瑞穗・珀斯 60”为客户提供了多种选择。客户既可以选择一次性获得全部贷 款金额，也能够按照年金形式定期领取贷款，还能在规定的信用额度内根据自身需求随时支取贷款。在还款方面，贷款期间客户仅 需偿还利息，本金可暂不偿还。在利率选择上，客户可根据自身的风险偏好和市场预期，自由选择浮动利率或固定利率，充分满足 了不同客户在利率方面的多样化需求。 附加保险增强老年人安全保障：“瑞穗・珀斯 60” 在传统存贷款服务的基础上，为贷款人额外提供了两种实用的保险：个人责任 赔偿保险和律师费用补偿保险。个人责任赔偿保险主要用于赔偿贷款人因损坏他人物品，或在作为肇事者时所需承担的赔偿责任； 而律师费用补偿保险则在贷款人遭遇互联网欺诈时发挥作用，用于补偿与律师咨询相关的费用。一旦贷款人发生受害事故，还可通 过电话与专门的负责人进行协商，这种贴心的服务机制让贷款人更加安心。
瑞穗银行为高净值老年人提供其专属信托服务，据公司官网，瑞穗银行将适老化服务、财产继承及财产隔离、个人养老年金 的支付相结合，打造“Peace of Mind Trust（安心信托）”产品，并通过专业化的信托架构帮助客户实现财富的长期稳健管理、税务优化及代际传承，强调“安全”与“定制化”，尤其适合对资产保护、隐私性及未来规划有较高需求的客户，其产 品特点可以大致概况为以下三点： 1、供适老化服务。据公司官网，“安心信托”产品附加了一系列适老化服务，为老年人提供多方面生活便利。1）银行上门 服务。瑞穗银行为客户提供多种上门服务，其中包括普通银行窗口服务、健康咨询服务、保险服务、诈骗防范服务以及日本 邮便服务，通过直接会面更好了解老年人客户需求，并且为不便出行的老年人提供多样服务。2）家政服务。为客户提供家 政清洁服务，如浴室、厨房、洗手间的日常清洁以及害虫防治，提升老年人生活质量，便利老年人日常清洁。此外，还能够 为老年人提供日用品购买，饮食服务以及清洁、购物、洗衣、床上用品更换、裁缝补、园艺等服务。产品还附加对客户住房 的翻新服务，如浴室、洗手间、防水、断热等设备翻新以及厨房、屋顶的翻新整修等。3）诈骗预警。银行通过人工智能（AI） 分析通话内容，并提供电话诈骗应对服务，其中包括通话录音、事前登录、警告自动发送等，提醒用户注意诈骗电话。4） 健康护理及咨询。为有健康和护理方面有困扰的老年人及其家属提供支持，提供健康问题、护理问题的咨询服务，提供旅行 期间的健康建议，并协助处理突发健康问题和护理需求。同时还为客户提供“老年人之家”，提供高质量的生活空间和个性 化的护理服务，并且配备厨房和于是以及专业护理服务。5）安保服务。“安心信托”提供定期的健康检查和安全访问，并且 提供在紧急情况下的现场救援，如遭遇入室盗窃或火灾等极端事件，可以提供紧急救援。
2、资产保护与继承。据公司官网，客户参与“安心信托”后，信托资金可以配置于低风险债券、基金、不动产等资产，并 由专业团队管理，平衡收益与安全性，保护资产的安全。客户本人可以定期从信托理财中提取固定金额，可以防止超支并确 保客户未来持续享有养老年金。为了防止客户失去主动判断能力而遭受欺诈或家产争夺，“安心信托”只能由客户本人提出 解约，最终资金也会回到客户本人名下账户中，而在信托账户中的资金会持续向客户支付养老年金以及相关养老费用。 在遗产继承方面，据公司官网，客户可以每年通过无偿赠与将资产继承给子女，可以受到每年 110 万日元的赠与税基本扣 除。在进行最终遗产继承时，资金将在设定的最高金额范围内交付给继承时的受益人，可以从本人三亲以内的亲属中最多可 设定四名受益人，给不同受益人不同的遗产接收率，可以选择一次性支付、条件性支付或者年金支付。
3、特色安心服务。据公司官网，安心服务主要包括：1）除日常服务热线随时向客户开放外，瑞穗银行会每月定期给客户进 行电话访问，以确保客户各项要求是否得到满足、客户是否有健康问题以及身体不适问题咨询，确定住址是否变更等内容， 确保客户信息实时更新。2）个人赔偿责任保险。客户本人及家人在日常生活中因过失导致他人受伤或损坏他人物品时，提 供在承担损害赔偿责任情况下的补充赔偿保险，包括补偿对象的治疗费、修理费、慰问费等（上限 1 亿日元）。3）不动产中 介手续费优惠。对于信托客户本人名下的不动产，在客户出售或整理投资不动产的时候，提供 25%手续费折扣（每笔 250 万日元上限）。
