一线销冠王，去化能力强。
根据公司年报，我们梳理了重点房企2023年土地储备（未竣工面积），按照5 大区域（东部核心、东部非核心、中部、西部、东部）一二线、三四线拆分为10类 市场，其中东部核心仅包括北京、长三角、珠三角。 从结果来看，中国海外发展23年一二线土储占比92%，排名重点房企第一，其 中东部核心一二线、东部非核心二线分别占比32%、26%，东部占比近6成，这里面 东部非核心二线城市占比为主流房企最高，具备相对优势。中国海外宏洋集团专注 深耕核心三四线，三四线土储占比85%（一二线主要为合肥、银川等城市）。
随着行业下行，为了抵御不确定性，主流房企将资源聚焦到一线城市，获取确 定性资源。根据公司经营公告，重点12家房企一线城市拿地金额占比21年为19%， 22-23年为37%，24年提升至54%，24较21年提高了35pct。 中国海外发展22、23、24年一线城市拿地金额占比分别为51%、62%、77%， 在12家房企中的一线资源占比排名连续三年处于前三水平。如果仅对比四大央企（保 利、招商、中海、华润），23年一线资源占比分别为：中海（62%）>招商（52%）> 华润（41%）>保利（35%），中海在23年率先最早聚焦转向一线市场，对市场变化 的反应迅速。 根据克而瑞城市榜单及公司经营公告，24年中海发展（不含宏洋）在一线城市 销售金额超1700亿元，贡献63%的当年销售金额，销售占比较23年提高了29pct， 这也是中海销售跑赢大市的一个重要原因。
从一线城市权益拿地金额来看，中国海外发展22-24年在北京累计权益投资893 亿元，上海累计权益投资335亿元，深圳累计权益投资299亿元，广州累计权益投资 175亿元，一线城市22-24年累计权益投资1702亿元。
核心城市住宅用地出让建面一般在8-10万方，一线城市与其他城市的差异在于 高楼面价，单宗土地投资额较高，非常考验企业资金实力。根据公司经营公告，中 国海外发展（不含宏洋）24年单项目出让金37亿元，排名主流房企第一，40亿元以 上地块占比达到68%，排名主流房企第一。 根据中指院及公司经营公告，21-24年分别有5、3、5、6个“百亿级”出让金 地块成交，从权益投资额来看，中海最具资金实力的企业，23年三宗百亿地块的权 益投资额达到457亿元，24年三宗百亿地块的权益投资额为356亿元，高权益投资百 亿地块，是中海23-24年一个重要的拿地特点。
为了分析公司分城市销售表现，我们整理了克而瑞城市销售排行榜，选择了26 个重点城市进行分析，包括一线城市（北上广深）、东北二线（沈阳、长春、大连）、 北部二线（天津、石家庄、青岛、济南）、南部二线（厦门、长沙、珠海、东莞、 佛山）、中西部二线（重庆、郑州、成都、西安、武汉）、东部二线（杭州、南京、 苏州、宁波、南昌）。 从24年的排名来看，中国海外发展在四大一线城市中，北京、上海、深圳销售 规模位居榜首，广州排名第四，二线城市中，公司三个东北二线城市全部进入前三， 北部二线4城有3城进入前三，应该说“一线城市+东北二线+北部二线”是公司排名 最高，最擅长的市场。而对于杭州、南京等东部二线区域来说，市场竞争过于激烈， 基于利润率要求的考量，公司参与积极性偏低。
根据克而瑞及房企经营公告，26个核心城市对于中海来说，销售贡献比例逐年 提升，21年占比为82%，24年提升至98%，尤其是一线城市从21年占比31%提升至 24年占比63%。公司在24年，26城市销售金额同比增长16%，其中一线城市同比增 长89%，而26城市以外的区域贡献销售金额则同比-86%，货值销售结构显著优化。 从市场份额的角度来说，26城市公司进入前三的城市数量24年共有11个，其中 一线城市3个（比21年多1个），二线城市有8个（比21年多4个），公司26城市的销 售市占率稳步提升，21-23年分别为 3.4%、3.5%、4.5%，其中一线城市21-24年市 占率分别为5.1%、4.7%、5.3%、11.0%。
另一个比较重要的问题是，中海在核心城市补货意愿如何、去化率如何。 首先我们比对26个城市公司22-24年拿地货值金额及销售金额，计算全口径城市 补货力度，可以发现24年26城市中，“增量拓展”的城市有北京、深圳、西安、杭 州，“缩量拓展”的城市有石家庄、大连、长春、天津、济南、成都，暂缓投资的 城市有广州、沈阳、青岛、厦门、长沙、武汉、郑州、宁波、南京、苏州、南昌， 城市投资范围进一步缩减，补货范围主要是公司具备排名优势的市场。 从整体来看，26城市公司22、23、24年全口径补货力度分别为108%、109%、 56%，一线城市分别为130%、176%、64%，22个二线城市分别为93%、66%、40%。 24年公司上海销售极好（702亿元）而补货规模仅109亿元，后续需要关注公司在上 海的拿地情况。
从转化效率来说，考虑到拿地-推货周期约为半年，我们将拿地时间与销售时间 错配半年，判断货值销售去化率表现，例如24年销售金额除以23H2-24H1期间拿地 货值的规模，可以粗略认为是24年该城市货值去化率。如果数字过小表明推盘节奏 延后或是去化遇到一些阻碍，如果数字过大表明该城市去化了大量存货，100%左右 表明该城市去化良好，且主要为新货去化。 首先从大数来看，22-24年公司在26城市累计销售金额6801亿元，在21H2-24H1 公司在26城累计拿地货值6328亿元，二者比值为107%，整体去化良好。 分线整体来看，一线城市22-24年去化率分别为62%、99%、120%，去化节奏 加快，22个二线城市22-24年去化率分别为92%、156%、141%，23-24年去化了一 部分库存资源。非26城市之外的城市在24年销售金额中的贡献比例极低，22-24年 累计去化率水平为450%，去库存取得明显成效。
具体城市来看，也可以分为几类：第一档是以去化库存为主，去化率>200%的城市，包括大连、长春、石家庄、济南、郑州，第二档去化率在100-150%之间，包 括上海、天津、青岛、厦门、东莞、成都、西安、南昌，这里面大部分城市去化率 都贴近100%，第三档去化率在90-100%，包括北京、武汉、宁波、杭州，去化率相 对良好，第四档是去化率低于90%的城市，包括广州（88%）、沈阳（83%）、长 沙（84%）、苏州（83%）、深圳（75%）、重庆（71%）、南京（52%）。如果 将去化率与货量累积金额相结合，实际上南京表现最弱（22-24年货量累积137亿元）， 重庆累积货量不大（26亿元），其他货量累积较多的城市主要为深圳、北京、广州， 项目质量相对有保障。 通过以上的分拆，可以看到中海在绝大部分城市的去化率表现非常健康。企业 很难做到在市场剧烈调整时的精准预判，各家企业都有存在去化压力的城市和项目， 但对于中海而言，凭借其多年的深耕经验，以及对于项目前期选址、产品设计上的 开发能力，其兑现度在主流房企中处于行业前列，在当下市场环境下比较难得。
