供求关系发生变化，本轮周期量价下行时间更长。
2023年7月，中央政治局会议提出“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”，正式进入去库存周期。2024年4月和7月中 央政治局会议提出“消化存量和优化增量住房”，去库存措施加速出台。2024年9月，政治局会议在去库存政策外，提出“促进房地产 市场止跌回稳”，在去库存周期中仍然要保持量价平稳。
新房层面，Wind 322城宅地成交面积自2019年达到峰值19.6亿平米后开始逐步下降，2024成交7.1亿平，同比-13%；商品住宅销售面积 自2021年达到峰值15.7亿平后开始下滑，2024年成交8.15亿平，同比-14%。
根据克而瑞重点30城库存及去化周期数据，截至2025年3月，重点30城平均去化周期为21.3个月，三四线城市去化周期相对更加缓慢。
二手房层面，挂牌量自2023年6月以来不断攀升，截至2025年4月底，我们跟踪的60城挂牌量达407.28万套，较2023年6月挂牌量增长 19.5%，整体库存较大，供过于求的情况下，开发商和二手业主在避险趋势下降价出售，导致房价持续下跌。
从房地产政策来看，比较三轮地产周期，2023年以来房地产政策宽松力度已经非常大。目前的政策下，限购仅京沪深三城仍有较大限 制，首付比例和房贷利率均为历史最低，税费和普宅认定标准也进一步优化。
从货币政策来看，本轮新发放贷款利率由2021年四季度5.63%降至2024年四季度3.09%，累计下调254BPs，较前两轮地产放松周期更多。 对存量按揭利率调整看，本轮周期经历了2023、2024年两次调整，降息效果能够每年减少借款人利息支出约3200亿元。本轮公积金贷 款利率也下调至历史最低的2.85%，货币政策宽松力度已和前两轮周期相当。
从财政政策对于去库存的支持来看，前两轮周期分别有4万亿投资和棚改去库存政策，而本轮周期住房和库存规模都更大，财政政策支 持力度也相对更大，包括3000亿元保障性住房再贷款资金、100万套城中村改造货币化安置等。
从三轮周期量价下行持续的时间来看，本轮周期销售量价数据连续下降月份均已超30个月，高于前两轮宽松周期，整体规模收缩明显。 因此我们认为，本轮房地产周期量价表现压力较大，去库存是实现市场止跌回稳的必要选择。
我国的住房发展已经进入了一个新阶段，从“有没有”转向“好不好”。2024年12月，全国住房和城乡建设工作会议提出：增加改善 性住房特别是好房子供给；2025年3月，政府工作报告中提出：完善标准规范，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”。
2024年8月23日，国新办举行“推动高质量发展”主题新闻发布会上，对人民群众普遍关注的“好房子”，住房和城乡建设部部长倪虹 给出了他的答案：绿色、低碳、智能、安全。
住房城乡建设部在2025年3月31日发布国家标准《住宅项目规范》，要求住宅项目建设应以安全、舒适、绿色、智慧为目标，遵循“经 济合理、安全耐久，以人为本、健康舒适，因地制宜、绿色低碳，科技赋能、智慧便利”的原则。新规范在层高、隔声、通讯、供 暖、电梯等多方面加强了要求。
从七普数据来看，截至2020年，我国居民户均住房间数3.18间 ，人均住房建筑面积37.76平米，人均住房间数1.07间 ；相较于六普2010 年时候的水平，已经有了长足的进步，我国房地产市场的矛盾正从“有没有”转向“好不好”。
从住房房龄看，中国居民住房房龄集中在1990-2014年。按户数比例看，2000-2009年、2010-2014年、1990-1999年分别占比为30.34%、 21.46%、20.55%。后续伴随房龄老龄化，也会带来持续的置换和更新需求。
中国指数研究院此前对27774个居民进行了调研，居民对“好房子”有诸多期待。在户型设计层面，居民选择的设计痛点占比前三为： 户内承重墙多，空间不易改造、室内层高太低、动静不分区，受访者选择比例分别为33%、31%、27%；居民选择的设计期待占比前三 为户型全明设计、空间便于灵活改造、动静分区，受访者选择比例分别为31%、28%、26%。
在社区配套需求方面，居民选择的需求占比前三为：社区会客空间、小型运动场、环形跑道，受访者选择比例分别为48%、37%、30%。 在智能安防需求方面，居民选择的需求占比前三为：智能安防系统、智能家居控制系统、智慧社区系统，受访者选择比例分别为59%、 34%、30%。
