促消费政策落地成效显现，2024Q4 以来社零累计同比增速、消费者信 心指数均有所回升。
我们梳理已上市的消费基础设施REITs2024年报看，出租率及收缴率均维持高位，底层资产经营状况稳定向好。从出租率指 标看，2024年已上市的消费REITs底层物业出租率均在95%以上，其中华夏华润商业REIT整体出租率最高，达99%；收缴率均 接近100%。
已上市消费基础设施REITs底层资产为偏大众消费的商场、超市、农贸市场等，民生属性与消费韧性较强。
从底层资产营业收入完成度看，数据可得的7支消费类REIT中，4支超额完成年度预测。华夏首创奥莱REIT、嘉实物美消费 REIT、华夏华润商业REIT、中金印力消费REIT项目营业收入均超出招股书预测，华夏金茂商业REIT、华安百联消费REIT 收入完成率则不及90%。
从租金单价水平、2024年租金增幅维度看，华夏华润商业REIT、华夏大悦城商业REIT表现更优。从区位来看，华夏华润商 业REIT底层资产青岛万象城位于青岛市市南区，华夏大悦城商业REIT底层资产成都大悦城位于成都市武侯区，均处于强二 线城市主城区，从2024年租金单价绝对值看，处于已上市消费类REITs前列，分别397.7、360.1元/平米/月。从2024年租金 增幅维度看，除华安百联消费REIT（主要系 2024年新签长租约主力租户，主力租户通常租金较低），其余租金单价均保持 增长，华夏华润商业REIT、华夏大悦城商业REIT租金增幅亦保持领先。
从商品构成上看，华夏华润商业REIT、华夏大悦城商业REIT主力店面积占比相对较低，与前文二者租金水平较高互为佐 证。从2024年年报看，华夏华润商业REIT、华夏大悦城商业REIT、华夏金茂商业REIT均公布了商铺构成及主力店占比。其 中从商铺构成来看，华夏大悦城商业REIT、华夏华润商业REIT底层资产主力店占比为15.91%、29.85%，均控制在30%以 下。通常主力店面积较大但租金坪效低，核心目的为吸引客流，若主力店面积占比较低，则反映商场整体综合运营较好，无 需过度依赖主力店引流，亦为购物中心腾挪更多运营调整空间，便于灵活调整品牌组合，提升整体租金收益。
从租户集中度上看，从2024年数据可得的5支看，整体项目收入来源较为分散，租户集中度较低。其中华夏华润商业REIT、 中金印力消费REIT、华夏大悦城购物中心REIT前五大租户租金收入占比均不及15%。
华夏首创奥莱REIT、华夏华润商业REIT剩余租期较短，或意味后续调铺调租空间更为灵活，租金增长更具潜力。租期长短 为双刃剑，租期长意味着租约锁定的经营稳定性更强，但同时亦会丧失随着商场整体经营提升，通过调铺等大幅增长租金的 可能，因此租约期限长短，亦反映运营方在租约稳定与租金增长的取舍与平衡。通常周边竞品较多、商场尚处培育期的购物 中心，更为倾向通过长租约锁定租户稳定性。
从底层资产运营机构抽取的浮动管理费看，华夏华润商业REIT管理机构作为成熟商管运营商，抽取浮动管理费遥遥领先， 2024年已过亿。以华夏金茂商业REIT基金公告为例，浮动管理费指外部管理机构管理费，包括基础管理费和激励管理费。 每年应计提的基础管理费（含税金额）=当年实收运营收入×基础管理费费率，每年应计提的激励管理费（含税金额）=（实 际运营净收益-目标运营净收益）×激励管理费费率，当实际运营净收益高于目标运营净收益时，激励管理费为正。因此浮 动管理费率与底层资产经营状况密切挂钩。
其中华安百联消费REIT2024年没有提取浮动管理费，其余各家均有提取业绩奖励，华夏华润商业REIT管理机构作为成熟商 管运营商，抽取浮动管理费过亿。
