2021 年以来，百强物企收入增速和在管面积增速趋势一致，虽然收入保持稳健 增长，但增速降至个位数。
1.1、 物管行业进入存量市场，管理规模增速放缓
根据中指研究院数据，2022 年以来物管行业管理规模增速有所放缓，截至 2024 年末，中国物管行业在管规模达 314.1 亿平，同比增长 4%，2020-2024 年复合增长 率达 4.9%；中指百强物企平均在管规模 0.69 亿平，增速降至 2%。在物管行业进入 存量市场的背景下，百强物企在管面积增速连续三年回落。
物管行业管理规模增速放缓主要由于商品房开竣工层面的压力，2024 年，房屋 开竣工面积分别同比下降 23.0%和 27.7%，物企合约面积增速受此影响有所放缓，百 强物企合管比降至 1.27。
我们选取了行业头部 18 家物企进行对比，在管面积规模多数仍保持增长趋势， 其中雅生活服务、世茂服务、金科服务在管面积同比下降，碧桂园服务在管面积突 破 10 亿平，保持在管规模第一。2024 年，样本物企整体拓展进度放缓，已披露新拓 数据的样本物企中，仅世茂服务和新希望服务实现同比增长。同时 2024 年由于关联方交付规模下降，新拓规模中第三方项目占比有所提升。
1.2、 物企退出低毛利风险项目，聚焦存量住宅
全国层面住宅物业费相对房价而言涨幅不高，截至 2024 年 3 月为 1.19元/平/月。 2024 年以来，重庆、武汉、青岛等城市明确了物业费指导价，引发降价舆情，在此 影响下，2024 年百余个项目物业费下调，降幅在 20%-35%之间。
受物业费下调、亏损项目治理等影响，物企 2024 年普遍退出存在交付风险和低 质低效的项目，聚焦高能级城市的优质产业和客户，也更加注重存量住宅的拓展。
1.3、 关联方交付普遍下降，三方及非住占比提升
根据中指数据，2024 年百强物企第三方在管面积占比和非住业态占比均有所提 升，一方面来自关联方交付面积正在减少，另一方面存量住宅拓展和非住业态等第 三方受房地产市场下行压力更小。
从头部 18 家物企情况看，由于非住业态拓展加剧，同时退出低效项目，以及关 联方项目正常交付，部分企业 2024 年三方占比和非住业态占比有所下降。
1.4、 收缴率续约率下降，应收账款回收周期拉长
2021 年以来，百强物企物业费收缴率和项目续约率逐年下降，市场竞争加剧的 形势下业主可选择范围更大。与之相对应多数样本物企 2023-2024 年贸易应收款同比 增长，应收账款周转天数增长。
2.1、 收入仍保持增长，盈利能力边际承压
2021 年以来，百强物企收入增速和在管面积增速趋势一致，虽然收入保持稳健 增长，但增速降至个位数。盈利能力来看，在房地产销售下行、行业竞争加剧等影 响下，毛利率和净利率均呈下降趋势。
样本物企 2020-2024 年收入 CAGR 均为正值，2024 年收入增速均小于近五年 CAGR，仅滨江服务增速超 30%。样本物企 2024 年归母净利润表现差异较大，18 家 样本物企中 11 家同比增长或亏损减少，业绩表现符合预期。
样本物企盈利能力表现看，2024 年毛利率和净利率基本为近三年低值，华润万 象、新希望服务和金茂服务盈利能力较强。近年物企降本提效战略效果显著，2024 年管理费率基本为近三年较低，滨江服务和招商积余管理成本控制能力较强。
2.2、 在手现金较充裕，派息比例维持高位
2024 年，18 家样本物企银行存款及现金总额同比下降 1.4%，在手现金依然较充 裕。从已公布经营性净现金流的 7 家物企情况看，2024 年现金流保持相对稳健水平。
物企作为现金奶牛行业，在手现金充裕，历年分红比例均保持高位。2024 年样 本物企派息比例维持稳健水平，整体万物云和华润万象生活派息比例较高，同时由 于物业股价大幅回撤，2024 年整体股息率维持较高水平。
2.3、 基础物管收入保持增长，毛利率总体呈现下降趋势
收入结构来看，2024 年百强物企基础物管收入均值为 13.43 亿元，同比+5.6%， 占比约 84%，同比提升 1.6pct。从物企物管收入来看，伴随在管面积提升，样本物企 均实现增长，物管收入平均占比 66%，融创服务收入占比最高，为 92%。 样本物企近三年基础物管毛利率总体延续下降趋势，其中毛利率排名前三的新 希望服务、融创服务和碧桂园服务 2024 年毛利率明显下降，中海物业、绿城服务和 招商积余毛利率逆势提升。
2.4、 社区增值收入微降，业务结构优化调整
收入结构来看，百强物企增值服务收入均值 1.60 亿元，同比下降 4%，占比 13.8%， 同比下降 1.4pct。从社区增值收入来看，样本物企在消费需求降低、优化业务结构、 低毛利项目退出影响下，2024 年收入整体下降，仅碧桂园服务、越秀服务、滨江服 务和新希望服务实现增长。 样本物企近三年社区增值服务毛利率总体延续下降趋势，但社区增值服务作为 物管行业的高毛利业务，对整体业绩影响较大。样本物企提升社区增值服务盈利空 间的方式包括提高服务质量、关停并转低盈利业务、降本增效等。
2.5、 受地产销售影响，非业主增值收入下降
受上游房地产市场销售波动影响，百强物企非业主增值服务业务收入自 2021 年 来年逐年下降，2024 年百强物企收入均值 0.62 亿元，同比-11.4%。在房企降本提效、 压缩销售成本的趋势下，未来开发商增值服务或将继续萎缩。 样本物企近三年非业主增值服务毛利率延续下降趋势，其中降幅较大的有金茂 服务、新希望服务、越秀服务等。
