百强房企销售表现较 2024 年显著改善，更多房企实现正增长。
百强房企销售表现较 2024 年显著改善，但仍略跑输行业。根据亿翰的数据，2025 年 1-4 月百强房企（公司可比口径）销售金额同比-5.6%，较 2024 全年显著改善（-25.9%）。尽 管百强房企销售表现仍然略低于全国商品房销售金额同比增速（-3.2%），但建发、越秀、 华发、金茂等头部房企已经率先实现累计同比的回正，展现出更强的复苏势头。分梯队来 看，TOP10、TOP30 房企销售金额入榜门槛同比回升，TOP11-20 房企销售金额累计同比 表现相对更好。
央国企仍是土地市场绝对主力，地方国企拿地份额下降或反映城投托底数量有所减少。根 据中指院的数据，2025 年 1-4 月地方国企涉宅用地权益拿地金额占 TOP100 房企的比例为 33%，同比下降 18pct，而央企、混合所有制、民企拿地占比同比都有所上升，其中央企同 比上升 17pct。央国企拿地占比达到 82%，同比基本持平，仍是土地市场的绝对主力，民 企拿地份额同比提升 0.5pct 至 17.6%，为 2022 年以来相对高位。 头部房企拿地集中度重新上升。百强房企权益拿地金额同比+38%，优于全国市场，占全国 市场的份额达到 65%，同比+5pct。头部房企权益投资金额同比明显提升，占比达到 2020 年以来高位。分梯队来看，2025 年 1-4 月 TOP10、TOP11-30、TOP31-50、TOP51-100 房企权益拿地金额同比+118%、-20%、-18%、+7%。TOP10 房企权益拿地金额占比同比 提升 22pct 至 60%，而 TOP11-30、TOP31-50、TOP51-100 房企权益拿地金额占 TOP100 房企的比例同比-12、-6、-4pct。
哪些房地产企业投资最为积极？ 多数头部房企在 2025 年 1-4 月拿地均较为积极，权益拿地金额与拿地均价同比有所上升。 细化来看，我们统计了 2025 年 1-4 月涉宅用地权益拿地金额 TOP20 房企权益拿地金额、 楼面价、溢价率的情况，绘制了房企拿地气泡图。 从拿地规模来看，绿城中国、中海发展、保利发展、华润置地、中国金茂以及招商蛇口等 央企一季度权益拿地金额均位于行业前列，此外建发房产、越秀地产、象屿地产等地方国 企在一季度均多有斩获，滨江集团作为民企权益拿地金额位列权益拿地金额排行第三位。 从楼面价来看，具备一定拿地规模的房企中（权益拿地金额百亿元以上），中海地产、滨江 集团、华润置地、中国金茂的权益拿地楼面均价均在 3 万元以上，表明其拿地城市能级均 比较高，城市布局较优。此外，从溢价率的角度，绿城中国、中海地产、滨江集团、建发 房产成交溢价率均在 20%以上。
2025 年 1-4 月房企融资现金流同比降幅继续收窄，且继续小于开发投资同比降幅，主要因 为房地产融资协调机制推动了开发贷的高效投放。根据国家统计局的数据，2025 年 1-4 月 房企融资现金流同比-4.3%，降幅较 2024 全年进一步收窄 3.8pct；同期房地产开发投资同 比-10.3%，继 2024 年之后，房地产融资现金流收缩幅度再次小于开发投资。分渠道来看： 1、“白名单”机制下，银行贷款继续为房企融资提供重要助力。根据国家统计局的数据， 2025 年 1-4 月房地产国内贷款同比+0.8%，自 2021 年以来首次回正，亦显著跑赢开发投 资，主要得益于房地产融资协调机制对于开发贷投放的支持。根据金融监管总局的数据， 截至 5 月 7 日，商业银行审批通过的“白名单”贷款达到 6.7 万亿元，较 2024 年末增加 1.7 万亿元。 2、其它融资渠道表现相对承压。境内债方面，根据 Wind 的数据，2025 年 1-4 月房地产境 内债发行规模为 1714 亿元，同比-5%，净偿还 341 亿元；其中，国央企占境内债发行规模 的 91%，实现净融资 76 亿元，而广义民企净偿还 417 亿元。境外债方面，1-4 月房地产境 外债发行规模为 227 亿元，同比-18%，除绿城中国成功发行一笔境外债（但利率远高于其 境内债融资成本，达到 8.45%）之外，均是债务重组性质的新债券。股权融资方面，1-4 月 A 股、港股股权融资规模分别为 25、17 亿元，均处于历史较低水平。
展望后续，我们预计房地产市场“止跌回稳”和融资协调机制的持续发力有望继续对房企融 资现金流起到托举作用，同时需要关注土地收储、存量房收储、城市更新等增量资金渠道 的推进情况。其中，土地收储落地速度相对较快。根据中指院的数据，截至 5 月 20 日，全 国已有 23 个省或直辖市公示拟使用专项债收储土地的计划，累计公示地块 2973 宗、土地 面积 1.33 亿平、收储金额 3580 亿元，广东等省份已开始公示第二批收储地块；同期已确 定发行土地收储专项债的省份为 5 个，发行金额为 546 亿元，占已公示收储计划的 15%， 发行进度仍有提速空间。5 月 7 日的国新办发布会上，央行下调所有结构性货币政策工具利 率 0.25pct，有望推动政策性银行和商业银行为城中村改造、存量房收储提供更低成本的贷 款支持。而在 5 月 20 日的国新办发布会上，财政部、金融监管总局、国家发改委明确将为 城市更新提供多元资金支持。
此外，25 年房企化债的实践路径更为清晰，落地案例持续增多，有利于解决存量债务问题、 推动企业回归正常经营，进一步修复行业信心。 其一为大股东提供全面支持。典型如万科，1 月 27 日公告管理层重大变动，多位深圳国资 背景高管加盟入驻；同日，据《南方日报》报道，广东省、深圳市及有关部门、金融机构 负责人表达了全力支持万科稳妥处置风险、持续健康发展的决心。此后，深圳地铁以 13.5 亿元收购万科持有的红树湾项目相关标的 49%股权，累计提供 118.52 亿元股东借款（截至 5 月 21 日），支持万科偿还多笔到期债券。 其二为境内外债务的整体重组。典型如融创中国，1 月 21 日公告境内债务重组方案获债权 人批准，通过现金、股票及/或股票经济收益权、特定资产收益权信托、全额长展期的综合 手段补偿债权人；此外，其于 4 月 17 日公告境外债务二次重组的进展，拟通过两组期限和 转股价存在差异的强制可转债消化约 95.5 亿美元的境外债务。除融创中国之外，仍有多家 房企正在推进境内或境外债务的整体重组。 其三为企业的整体重整。典型如金科股份，5 月 11 日公告自身及核心平台子公司重庆金科 的重整计划获法院裁定批准，进入重整计划执行阶段。金科股份通过增发股份引入品器联 合体、四川发展证券基金和中国长城资产等重整投资人，合计投资 26.28 亿元；将资产划 分为保留资产和非保留资产两部分，其中保留资产将支撑公司在重整后转型开展“投资管理、 开发服务、运营管理、特殊资产”四大业务，非保留资产用于设立服务信托，将结合现金、 增发股份等方式一同用于抵偿债务。
