四类参与者各有所长，在养老房地产业承担着不同角色。
运营模式：重资产自建 CCRC 社区，打造高品质连锁医养社区
2009 年 11 月，原保监会正式批准泰康提出的养老社区股权投资计划，泰康成为首家获得养老社区投资试点的险资企业，也 成为国内最早布局养老社区的保险公司。泰康之家采用独立开发的重资产模式运营养老社区，专注养老、护理、康复实体建 设运营和创新服务，打造大规模、全功能、高品质、连锁医养社区。泰康之家引入美国 CCRC 持续照护模式，并加入中国特 色医养结合模式，为长辈提供独立生活、协助生活、专业护理、记忆照护、安宁疗护五种生活服务区域，满足不同身身体状 况的长辈的照护需求，实现一站式退休生活解决方案。
2012 年，泰康“幸福有约”保险计划正式推出，将分红险产品与泰康之家对接，形成了“保险产品+养老社区”模式的商业 模式。保险客户购买“幸福有约”保险计划的总保费达到一定要求，可以锁定《入住养老社区确认函》，未来可以获得养老 社区的保证入住权和优先入住权；非保险客户在社区未满员的情况下，也可以通过缴纳可退还押金的方式获得入住资格。当 客户达到一定年龄要求后，可以入住养老社区，受益人每月可领取保险金，保险金用途灵活，可以用于支付养老社区的房屋 使用费（不同户型租金不同）、餐费护理费等；到期获得大额生存金和身故保险金，实现保险产品与养老社区的有机结合， 保险公司的优质客户也易于向养老社区入住客户转化。
泰康将布局养老社区的城市分为四类，并对三类、二类和一类及以上城市的养老社区保证入住权对应的总保费水平提出不同 要求，我们认为主要是考虑到不同地区拿地成本、运营维护成本、人工成本和居民收入水平的差异。 泰康保险普遍一次性拿地，但分期建设、运营泰康之家养老社区，从拿地到社区首期建设完成并投入运营大约需要 5年。以 苏州吴园为例，2014 年 7 月 29 日，泰康保险集团成功竞得苏州阳澄湖半岛地块建设养老社区。2019 年 11 月 3 日，泰康之 家·吴园正式开业运营。2020 年 12 月 25 日，苏州泰康吴园康复医院开业。2023 年 2 月 28 日，泰康之家·吴园二期正式 开业运营。2024 年 12 月 28 日，吴园三期正式开业。
发展现状：布局 36 城 43 个项目，运营 22 地 25 家社区，成熟社区入住率较高
截至 2025 年 4 月 25 日，泰康已完成 36 个核心城市 43 个项目的布局，规划总地上建筑面积约 494 万平米，可容纳超8.6 万名老人，规划超 5.7 万个养老单元（平均每个养老单元约可容纳 1.5 名老人）以及近 4300 张医疗床位；其中，已有22城 25 家社区全面投入运营（不含海棠湾康养度假村），在住居民超 16000 人。
成熟社区入住率较高。养老单元包括单人间和双人间两类，根据泰康之家官方微信公众号披露信息汇总统计已开业社区养老 单元约 3.6 万个，按照规划平均每个养老单元约可容纳 1.5 名老人计算，预计已开业社区可容纳 5.5 万名老人，居民入住率 （在住居民/养老单元）约 44%。截至 2025 年 4 月，泰康之家共有 5 家社区居民规模突破千人，分别为北京燕园、上海申 园、广州粤园、成都蜀园、苏州吴园，五家园区养老单元超过 1 万个、可容纳老人预计超过 1.5 万人，截至目前入住居民近 9000 人，居民入住率（在住居民/养老单元）约 84.9%。
泰康医养康宁实体布局持续深化，大健康体系日益完善。根据泰康养老官方微信公众号，截至 2024 年，泰康累计投入500 亿元投资建设运营医养；“长寿社区+长寿医疗”由泰康之家、泰康医疗、泰康拜博口腔等共同组成，相关布局 280家，覆盖 56 座城市；大健康生态企业累计投资投入超 170 亿元，包括直投企业近 40 家、大健康股权基金项目 20 余个。
盈利模式：对外出租，保费门槛或可退还押金+月费
泰康之家养老社区一般分为独立区（活力老人生活区）和护理区（失能半失能老人生活区），通过“保险+月费”或“押金+ 月费”的形式，以保费或押金助力重资产布局的养老社区快速回笼资金，以月费获得长期稳定的现金流、维持社区长期运营。 入住资格：购买“幸福有约”保险计划达到一定保费门槛，或者交纳一笔可退还的押金；独立区和护理区押金普遍一致， 普遍约 3-5 万元。 月费：独立区月费包括房租、服务费等，无物业、水电燃气等其他费用，但餐费不含其中，普遍 1800 元/月；费用差异 主要由于房型不同。护理区月费包括床位费、护理费和餐费，无额外费用，费用差异主要由于照护等级和房型不同。
基础配套：自建医院，自营服务
1）医疗配套：“一个社区+一个医院”医养结合模式。泰康养老社区坚持医养结合养老模式，打造“一个社区+一个医院”模式（大部分社区配套泰康康复医院，部分社区紧邻泰 康医学中心或优质三甲医院），形成“防护-治疗-康复-长期护理”闭环，提供高品质整合型医养服务。康复医院拥有国际标 准康复体系(TKR)和长期照护体系(TK-LTC)两大特色体系，提供包括独立生活、协助生活、专业护理、记障照护、老年康复 及老年医疗、安宁疗护等覆盖老年人全生命周期的一站式健康服务。截至 2025 年 4 月，全国 15 地康复医院已开业运营， 其中 13 地医院已纳入医保定点医疗机构；泰康已布局全国 9 城 10 个安宁疗护病房，运营床位 112 张，服务患者超 2000 人。除自建康复医院之外，泰康医疗在全国建有 5 家医学中心——泰康仙林鼓楼医院、泰康同济（武汉）医院、四川泰康医 院、宁波泰康脑科医院和深圳前海泰康医院，医疗床位超 5000 张。
2）服务体系：“1+N”多学科照护。泰康之家首创“1+N”多学科照护团队，每位长辈都拥有一名管家或个案管理师以及 N 名照护团队成员，包括护理、康复、医 疗、药师、社工、文娱、餐饮、营养、后勤等成员。“1”是服务连接点，响应客户需求，独立区“1”管家、护理区“1” 个 案管理师（通常具有护理专业背景）；并以多学科团队为专业支撑，作业流程规范、保障长辈得到全面专业的照护。泰康之 家在北、上、广、蓉、汉 5 地建立实训基地，院企合作“泰康班”，护理师团队人均 29.8 岁，80%以上学历在大专及以上。
创新城市“养联体”模式
泰康运营大规模高品质养老社区近 10 年，专业能力强、运营经验丰富，2024 年开始逐步探索社区康养中心布局，打造机构 养老、社区养老和居家养老三位一体的城市“养联体”模式，提供多层次养老服务组合。以北京为例，已经形成了大型 CCRC+ 高品质护理机构+公建民营项目的多层次养老服务组合。具体来看， 1）泰康之家·燕园：属于泰康之家旗舰社区，已运营近10 年。 2）泰康之家·和平府：也即东城和平里街道养老服务中心，是泰康之家与政府合作的首个综合为老服务示范中心，依托机 构养老辐射居家养老的模式实现综合为老服务中心的各项职能，包括服务供需对接、调度监管、社区餐厅、老年学堂、康养 娱乐、集中照护等功能，协助政府搭建以区级养老服务指导中心为统筹，以街道（乡镇）区域养老服务中心为主体，以社区 养老服务驿站为延伸的三级养老服务网络，全面满足长辈全方位、多层次的养老需求。 3）北京市海淀区西北旺镇养老服务中心：是泰康之家与政府合作的首个公建民营项目，泰康之家受托管理。定位为高品质 普惠项目，设置托养服务区、社区餐厅、老年大学、医养服务区、综合服务区五大功能区，为附近有需求的长辈提供生活照 料、短期托养、精神慰藉、助餐等服务。 4）泰康之家·北清府：依托泰康国际标准长期照护体系（TK-LTC）的专业能力和资源，打造以记忆照护为特色，涵盖预防、 筛查、干预、照护的全人全程照护的高品质养老机构，可有效弥补北京市场高品质、专业记忆照护床位不足的现状。
运营模式：细分养老市场，重资产自建三类全年龄段 CCRC 养老社区
2014 年原保监会批准中国太保设立国内保险行业首家养老产业投资管理平台——太平洋保险养老产业投资管理有限责任公 司（以下简称“太保养投”），开始涉入养老产业。2018 年 6 月，中国太保增资太保养老产业投资公司 27.81 亿元；2018年 7 月，中国太保集团通过《太平洋保险养老产业发展规划》，按照“轻重结合、先重（高端养老社区）后轻（专业养老服务）”、 “南北呼应、东西并进、全国连锁、全龄覆盖”的发展思路，在全国重点城市打造“太保家园”系列高品质养老社区，并开 发与养老社区入住及相关服务挂钩的保险产品，打造“专属保险产品+高端养老社区+优质专业服务”的新型业务模式。2018 年 11 月，太保正式推出养老社区及对接保险产品，同时与法国欧葆庭集团签署战略合作协议合资成立太保欧葆庭（上海） 养老企业管理有限公司（以下简称“太保欧葆庭”），引入国际成熟养老照护体系。 总体来看，中国太保以客户需求为导向，细分养老市场，面向不同年龄段老人设计开发三大产品业务线；太保家园将 CCRC （持续照料退休社区）与 AIP（在熟悉的环境中养老）模式相结合。具体来看：1）“康养社区”属于城市型高端养护社区， 以康复护理业态为主；2）“颐养社区”属于城郊型高端养老社区产品，以健康活力养老业态为主；3）“乐养社区”属于度假 型高端养老社区，以旅居候鸟式养老业态为主。
发展现状：6 年布局 15 个项目、9 个开业运营，重资产项目全国布局基本完成
根据 2018 年规划，太保家园未来 3-5 年规划累计首期投资额100 亿元左右、规划拟投资额 170 亿元，累计拓展 8000-10000 套高端养老养生公寓，累计逐步储备和运营床位数 10000-12000 张。截至 2024 年末，太保家园已在全国13个城市落地 15 个自投、自持、自营的养老社区项目，已有 9个养老社区开业运营，包括旅居乐养、活力颐养、护理康养三个产品线，重资 产项目全国布局基本完成。根据上观新闻报道，截至 2024 年末，太保家园已开业项目长住长者超 1300 人，按照下文交付 床位 7600 张计算，总体入住率约 17.1%；其中南京、上海普陀社区入住率已超 80%；短住、短护业务 2024 年全年入住超 11 万间/夜。具体来看： 1）2018-2021 年投资建设速度较快：根据中国太保与中国社科院世界社保研究中心 2021 年 10 月联合发布的《居民养老规 划与风险管理白皮书》，截至 2021 年，太保家园累计开工 63.68 万平方米，在建 4894 套养老公寓、7966 张床位。总投资 储备床位数 1.1 万张，居国内上市保险公司第一，保险业内第二位。 2）阶段性战略目标基本落实，2022 年以来节奏有所放缓：根据太保养老投资公司官网，截至 2024 年 8 月末1，太保家园已 投资落地项目 15 个，总建筑面积 136.8 万平方米，投资床位数超 16500 张，居保险行业第二位。其中，在建养老公寓近5300 套，在建床位数超 8900 张。已开业运营项目 8 个，分别为成都、大理、杭州、上海普陀、上海崇明、南京、青岛、厦 门社区，交付床位数超 7600 张。
太保家园对推动保险主业高净值客户增长产生积极作用。根据上观新闻报道，太保家园 2024 年当年度参观接待量超 22 万 人次，全年入住资格函生成超 1.3 万件，每件资格函对应保单的应交总保费同比上升 4%。
盈利模式：对外出租，保费门槛或可退还押金+月费，IRR 有望达 5.5%
根据中国太保 2023 年度资本市场开放日上管理层的公开答复，截至 2023 年 7 月，太保家园实际支付投资额 60 多亿元； 太保家园 50 年有望实现 5.5%以上的年化回报率。以太保家园·上海普陀国际康养社区为例：普陀社区 2023 年 9 月开业， 普陀社区采用“保险+月费”或“押金+月费”的形式收费，截至 2024 年 8 月中旬入住率约 40%；普陀社区开业一年入住长 者已 156 位，入住率超过 50%，预计 2025 年春季将满住。
入住资格：根据克而瑞漾美康养，1）购买养老年金达到一定保费门槛可以锁定入住资格，2024 年保费门槛是养老年金 应交总保费超过 240 万元。2）交纳一笔可退还的押金可以入院，押金（或入门应急准备金/医疗保证金）10 万元/人。
月费：根据克而瑞漾美康养，普陀社区设有向南双人间、向北双人间、向南单人间和一室一厅共四类居住产品，月费包 括床位费、餐费和护理费（或有）。按照房型的不同，床位费为 9100-40000 元/床/月、餐费 2400 元/月/人，无其他费 用。护理费根据护理等级的不同，3500-10000 元/床/月，总护理+房费成本约 12600-50000 元/床/月。
基础配套：自建实体医疗机构，提升五“心”服务
1）医疗配套：推动专业康复医疗品牌“源申康复”实体医疗机构加速布局，构建覆盖全生命周期的“大健康”服务体系。中国太保聚焦“防-诊-疗-复-养”五大领域，有序推进“大健康”战略。厦门源申康复医院已于 2025 年 3 月开业，济南、广 州源申康复医院项目已启动，上海、北京、深圳等多地项目在积极筹备之中。到 2026 年，源申康复实体医疗机构将形成 8 院落地、4 院运营的连锁格局。 逐步构建覆盖全生命周期的“大健康”服务体系，形成“投资-服务-支付-保险”的生态闭环。在康复医疗领域，太保 2022 年与上海交通大学医学院共建交医-太保源申康复研究院，为加快推进实体康复医院布局提供专业技术支撑；2023年与华西 医院签署战略合作协议，探索优质医疗资源与商业保险支付融合发展的创新模式。厦门源申康复医院正积极探索医院间的医 联体合作模式，同时积极申请医保定点医疗机构资质，待医保定点协议签订后可进行医保结算，并将支持医保和商保结算， 基本医疗服务收费项目对标国家三级公立医院定价标准。源申康复也将打造“以患者为中心”服务模式，按照“多对一”的 服务模式，每位患者将得到包括临床医师、康复医师、康复治疗师、护士及营养师在内的多学科团队的共同治疗。
2）服务体系：注重人才培养，提升五“心”服务。太保家园养老服务涵盖生活服务、医疗保健、专业照护和文娱社交 4 大方面，养老服务体系包含 40 余项标准服务、20余项 增值服务以及诸多各个社区独有的特色服务，围绕安居“舒心”、美食“开心”、文娱“欢心”、健康“安心”、智能“省心” 五大方面，提供全年龄覆盖、全天候响应、全方位呵护的养老服务。 以太保家园普陀社区为例，根据克而瑞漾美康养，普陀社区以“五心四全”服务理念提供长者照护方案，为长者提供全人（身 心各方面）、全程（入社区开始全阶段服务覆盖）、全家、全队（以照护师为触点的多专业团队提供全方位整合式照护服务） 的一站式庭解决方案。在“四全”服务内容里，根据五“心”服务细分照护内容，把长者身体状况维持在较好状态。 根据中国太保与中国社科院世界社保研究中心 2021 年 10 月联合发布的《居民养老规划与风险管理白皮书》，太保通过引进 法国欧葆庭、上海瑞金医院、华东医院等老年照护康复的优势资源和人才，以及通过与国内优秀医疗护理类院校开展人才培 养合作，从服务标准、风险管控、人才培养等多个方面持续提升服务能力。截至 2021 年，已先后与杭州医学院、湖南女子 学院、成都医学院、遵义医科大学、大理护理职业学院等多家国内一流医护院校达成战略合作协议，通过“订单式”人才培 养，为各地太保家园高端养老社区输送高素质、综合性的养老服务专业人才。
定点合作+外部委托+公建社营，以品牌输出探索轻资产业务
太保养老产业重资产业务——“太保家园”养老社区的全国布局基本完成，通过定点合作积极探索轻资产模式。2023 年 3 月，长沙·北辰欧葆庭国际颐养中心正式成为太保养投的养老服务合作机构，落地首个轻资产定点合作项目，标志着中国太 保在基本完成全国重资产项目布局后，正按照“先重后轻，轻重并举”的养老产业发展策略，由重向轻过渡，积极探索轻资 产项目的发展。 构建金字塔型的养老服务模式，发展多层次养老供给，扩大服务覆盖面。具体来看，太保金字塔型的养老服务模式包括高品 质“太保家园”+中层次“南山居”+普惠型与上海康养集团合作的外部委托型或者租赁型项目。此外，也不断将太保家园已 有养老社区服务向周边辐射，探索居家、机构相协调的业务发展模式。 积极进军普惠养老市场，将品质型普惠养老品牌“南山居”推向全国。太保养投以技术咨询、受托管理等形式承接社会上的 机构养老项目，并探索居家、社区养老服务业务。首个公建社营的轻资产项目落地嘉兴，计划在重资产持有 1.45 万张床位 基础上，到 2030 年实现轻资产养老床位 1.05 万张。2024 年 11 月，太保欧葆庭的股东之一欧葆庭（上海）投资有限公司通 过定向减资方式退出，公司名称变更为太保南山居（上海）养老服务有限公司，太保养投是唯一股东。
运营模式&发展现状：“重中轻”养老生态，“自有+第三方合作”养老社区
太平人寿 2014 年启动第一个养老社区项目“梧桐人家”的建设，自此正式进军养老产业；2017 年确立养老产业“轻重并 举”的战略。中国太平保险集团在 2021-2025 年的发展规划中明确提出，在“保险+大养老”方面，在形态上采用“重中轻” 相结合，布局上“东南西北中”广覆盖，功能上“医养、康养、旅养”差异化；2021 年提出打造“保险+医康养”生态圈， 推出太平“乐享养老”服务品牌，创建多层级养老服务，初步形成“乐享家”“乐享游”“乐享居”三大养老服务业务，以满 足客户多样化、差异化、品质化的综合服务需求。截至 2025 年 2 月，太平乐享养老社区共 78 家、服务网络覆盖 27 省 64 市，已基本完成全国性覆盖目标，其中“乐享家”16 家社区，“乐享游”62 家社区。具体来看： 1）“乐享家”：社区养老。太平人寿力图整合全国优质养老资源，扩展养老合作项目，解决客户长短期的养老入住需求，已 初步形成“自有+第三方合作”的全国养老社区布局。16家“乐享家”社区中，6家养老社区由太平人寿自持，其中自建 3 家（上海梧桐人家、三亚海棠人家、成都芙蓉人家），收购 3家（广州木棉人家、北京玉兰人家、昆明古典山茶人家）；10家 养老社区与第三方合作（包括安徽、福建、广东、河北、吉林、江苏、江西、山东、上海和天津）。 2）“乐享游”：旅居养老。太平人寿于 2019 年在“乐享家”的基础上，提出“乐享游”概念，依托全国布局的养老社区网络， 为太平各地客户提供养老服务体验、候鸟旅居度假服务。太平“乐享游”合作的康养社区属于太平人寿养老服务定点合作单 位，是太平人寿寻找、为年轻客户营造未来养老场景。主要面向养老社区项目所在地的太平客户。定点合作单位项目均需符 合国家养老社区设立标准，配备生活、娱乐、健康、餐饮等多元化服务项目，为客户呈现今后不同业态下的养老社区生活。 并提供“沉浸式”体验模式（社区参观+短期体验）带领客户身临其境的感受内部环境及配套设施，深度感受社区内的养老 生活。目前太平人寿养老服务定点合作单位已在江苏、浙江、四川、广东、辽宁、陕西等地落地体验，也将成为“乐享家” 养老社区网络的重要储备。根据新浪财经和 21 世纪经济报道，“北京当代时光里”养老社区项目此前是太平人寿“太平乐享 家”的项目之一，属于太平养老版图中第三方合作的轻资产项目，2023 年 9 月，太平人寿全资收购“北京当代时光里”养 老社区项目，从“轻资产”转为“重资产”运营。 3）“乐享居”：居家养老。“乐享居”为客户提供居家协助、住院康护和个性化定制服务，满足一站式、多元化的居家养老需 求，并建立涵盖服务前、中、后的标准化质控体系，实现客户起居安就医省心、照护放心。2024 年上半年，太平人寿在粤港 澳大湾区的广州、佛山、东莞、惠州、中山、珠海 6 个城市推出“乐享居·安护卡”居家养老试点业务。
盈利模式：对外出租，保费门槛或销售会籍+月费
以上海太平梧桐人家和北京太平玉兰人家为例，根据克而瑞漾美康养： 入住资格： 1）购买特定保险产品达到一定保费门槛可以锁定入住资格并在未来行权。2）购买养老会籍制产品（如玉 兰人家的终身会籍产品“无忧宝”139-303 万元、十年会籍产品“轻松宝”35-87 万元）。
月费：两家太平自营养老社区主要分为自理区（活力公寓或康养公寓）和护理区（颐养公寓或护理公寓）两类，不同 入住资格和不同入住方式长者的费用构成有所差异。 1）通过保险行权入住的自理区费用=房屋使用费+养老服务费+餐费+能源费。其中①房屋使用费的差异主要是房型不同（如 玉兰人家的房屋使用费 5000-12200 元/月/间）；②养老服务费按人收取（如玉兰人家的第一人服务费根据房型不同收取 5000- 5900 元/月/人，第二人服务费统一 1600 元/月/人）；③餐费和能源费均按需支付。 2）通过购买会籍入住的自理区费用=会籍费+养老服务费，养老服务费按人收取（两类入住方式收取的费用一致）。 3）护理区采用月费制，梧桐人家颐养公寓费用=保证金+床位费（可选）+护理费（需评估）+餐费（可选）+能耗+杂费。其 中①床位费依据房间大小不同 4200-8300 元/床/月；②护理费依据长者的身体健康状况划分为七个照护等级 3500-15000元 /床/月；③餐费分为三种套餐 1400-2000 元/床/月。
基础配套：全产业链布局
1）大健康：自建、参股与合作相结合。中国太平保险集团在 2021-2025 年的发展规划中明确提出，在“保险+大健康”方面，坚持自建、参股与合作相结合，通过 布局“医、药、康、养”全产业链，搭建线上线下融合、境内境外融通、覆盖客户全生命周期的健康管理服务平台。
自建上海太平康复医院
上海太平康复医院是由中国太平保险集团投资 10 亿元建设并运营的首家全资医院，总建筑面积 8.8 万平方米，规划房间近 800 套，床位 900 余张，目前已开放床位近 300 张。作为梧桐人家社区的医疗配套，上海太平康复医院打造以老年康复护理 为核心的二级康复专科医院。目前医院内可实现绝大部分常见病、多发病及疑难杂症的咨询、诊断与治疗。2021 年 3 月对 外开放门诊，4 月开放病区，2022 年 6 月纳入全国医保结算。
参股圆和医疗，深化集团医疗健康领域战略部署
2021 年 12 月，太平人寿进一步增资成为圆和医疗的第二大股东。圆和医疗引入英国 Circle Health 创新的“管理式医疗” 服务体系及高品质礼宾服务理念，致力于融合不同机制下的优秀医疗资源，构建卓越的国际、国内临床网络平台，提供全生 命周期的疾病、慢病与健康管理服务。通过资源整合及优化，太平人寿客户可以在圆和医疗体验到高品质“线上线下”相结 合的疾病、健康管理服务；太平人寿也将集中优势医疗资源、深化健康管理服务。
2）服务体系：打造“五心”服务特色。在自建自营养老项目中，中国太平引入国际先进的养老运营经验 ，打造 “居住舒心、生活贴心、餐饮精心、活动开心、医 养安心”的“五心”服务特色，围绕入住长者的“医、食、住、行、娱、养”的全面需求，构建“居住、生活、娱乐、健康、 餐饮”五大板块运营体系。
