2021 年上市以来，REITs 市场不断发展完善，配置价值逐渐凸显。
2021 年 6 月，首批公募 REITs 上市以来，相关制度法规不断完善，支持政策持续 推出，公募 REITs 进入常态化发展阶段，尤其随着 2024 年 7 月，国家发改委公开 发布《国家发展改革委关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs） 项目常态化发行的通知》（发改投资〔2024〕1014 号），发行提速后存量规模迎来 较快增长。截至 2025 年 6 月 6 日，市场共有 66 只 REITs 产品上市，累计发行规 模超 1700 亿。其中，2021 年发行上市 11 只 REITs，发行规模合计 364.13 亿元， 资产类型包括交通基础设施、园区基础设施、仓储物流与生态环保；2022 年发行 上市 13 只 REITs，发行规模合计 419.48 亿元，资产类型增加了保障性租赁住房与 能源基础设施；2023 年发行上市 5 只 REITs，发行规模合计 170.92 亿元，此外， 中金普洛斯 REIT、华安张江产业园 REIT、博时招商蛇口产业园 REIT 和红土创新 盐田港 REIT 共 4 单 REITs 扩募；2024 年发行上市 29 只 REITs，发行规模合计 655.17 亿元，资产类型增加了消费基础设施和水利设施；截至 6 月 6 日，2025 年 发行上市 8 只 REITs，发行规模合计 134.25 亿元。
从资产性质看，产权类的 REITs 发行数量更多，特许经营权类的 REITs 发行规模 更大。具体来看，截至 2025 年 6 月 6 日，产权类的 REITs 共发行 42 只，发行规模 合计 803.47 亿元，其中，园区基础设施 REITs 共发行 17 只，发行规模 270.62 亿 元；仓储物流基础设施 REITs 共发行 9 只，发行规模 198.11 亿元；消费基础设施 REITs 共发行 8 只，发行规模 213.26 亿元；保障性租赁住房 REITs 共发行 8 只， 发行规模 121.48 亿元。特许经营权类的 REITs 共发行 24 只，发行规模合计 940.46亿元，其中，交通基础设施 REITs 共发行 13 只，发行规模 687.71 亿元；能源基础 设施 REITs 共发行 8 只，发行规模 203.91 亿元；生态环保基础设施 REITs 共发行 2 只，发行规模 31.88 亿元；水利基础设施 REITs 发行 1 只，发行规模 16.97 亿元。
每个 REITs 的发行规模不尽相同，单个发行规模较大的 REITs 主要集中在交通基 础设施 REITs，前五大规模 REITs 分别为中金安徽交控 REIT、华夏中国交建高速 REIT、平安广交投广河高速 REIT、平安宁波交投 REIT、中信建投国家电投新能源 REIT，发行规模分别为 108.80 亿元、93.99 亿元、91.14 亿元、80.88 亿元、78.40 亿元。单个发行规模较小的 REITs 主要集中在园区基础设施 REITs，其中国泰君安 临港创新产业园 REIT 规模最小，发行规模仅有 8.24 亿元。
2021 年上市以来，REITs 市场不断发展完善，配置价值逐渐凸显。截至 2025 年 6 月 6 日，全市场 REITs 总市值达到 2020.74 亿元，市值前五的 REITs 分别为：平安 宁波交投 REIT、华夏华润商业 REIT、中信建投国家电投新能源 REIT、中金安徽 交控 REIT、中金普洛斯 REIT，市值分别为 113.09 亿元、98.70 亿元、87.52 亿元、 84.62 亿元、72.26 亿元。与发行规模对比，市值低于发行规模的 REITs 共有 15 只， 分别为：华夏中国交建高速 REIT、中金安徽交控 REIT、平安广交投广河高速 REIT、 建信中关村产业园 REIT、东吴苏园产业 REIT、浙商沪杭甬 REIT、国金中国铁建 高速 REIT、华夏杭州和达高科产园 REIT、中金湖北科投光谷 REIT、华夏越秀高 速公路 REIT、华夏合肥高新产园 REIT、工银河北高速 REIT、中航首钢绿能 REIT、 易方达广开产园 REIT、华泰江苏交控 REIT，市值差额分别为：-35.35 亿元、-24.18 亿元、-22.69 亿元、-9.70 亿元、-4.52 亿元、-3.64 亿元、-3.35 亿元、-2.29 亿元、 -1.84 亿元、-1.77 亿元、-1.30 亿元、-1.16 亿元、-1.02 亿元、-0.86 亿元、-0.48 亿 元，交通基础设施 8 只，园区基础设施 6 只，生态环保基础设施 1 只。
中证 REITs（收盘）指数选取沪深市场中满足一定流动性条件和上市时间要求的公 开募集基础设施证券投资基金（REITs）作为指数样本，以反映沪深市场上市 REITs 的整体表现。中证 REITs 全收益指数选取沪深市场中满足一定流动性条件和上市 时间要求的公开募集基础设施证券投资基金（REITs）作为指数样本，并将样本分 红计入指数收益，以反映沪深市场上市 REITs 在计入分红收益后的整体表现。
中证 REITs（收盘）指数与中证 REITs 全收益指数表现大致相同，2021 年 9 月 30 日以来，中证 REITs（收盘）指数仍处于下跌 11.82%态势，但考虑分红后的中证 REITs 全收益指数则是上涨 10.73%。2025 年以来，中证 REITs 全收益指数表现亮 眼，累计涨幅 14.40%，中证 REITs（收盘）指数累计涨幅也达 11.69%。
交易热度方面，REITs 的流动性整体偏低。首批 9 只 REITs 发行后，2021 年 6 月 当月换手率为 4.62%，此后换手率从 0.75%低位回升，在 2022 年 2 月换手率升至 3.39%后，交易热情逐渐消退，换手率持续低位波动，2023 年行情不佳也一定程度 上影响了交易热度，年度换手率呈逐年下降的趋势，2024 年换手率已降至 0.82%。 2025 年以来，REITs 表现较好，成交量处于高位，2 月达到历史峰值，换手率也处 于相对高位，随后月份成交量及换手率均呈下降态势。截至 6 月 6 日，2025 年换 手率为 0.80%。
不同资产的换手率方面，园区基础设施 REITs 换手率逐年下降，截至 6 月 6 日， 2025 年园区基础设施 REITs 换手率降至 0.84%，远低于 2021 年的 1.66%，成交量 48.63 亿份，成交额 144.06 亿元；交通基础设施 REITs 的换手率先降后升，但仍处 低位，截至 6 月 6 日，2025 年交通基础设施 REITs 换手率环比小幅上升至 0.66%， 在 2025 年各资产换手率中处于末位，成交量 23.32 亿份，成交额 164.62 亿元，成 交额在各资产中处于首位；仓储物流基础设施 REITs 的换手率也是先降后升，截至 6 月 6 日，2025 年仓储物流基础设施 REITs 换手率为 0.79%，成交量 25.19 亿份， 成交额 79.08 亿元；生态环保基础设施 REITs 换手率则波动下行，但仍处各资产换 手率最高水平，截至 6 月 6 日，2025 年生态环保基础设施 REITs 换手率为 1.21%， 成交量 3.96 亿份，成交额 19.67 亿元；保障性租赁住房 REITs、能源基础设施 REITs 换手率也是逐年下降，截至 6 月 6 日，2025 年其换手率分别为 1.01%、0.86%，成 交量分别为 20.95 亿份、10.69 亿份，成交额分别为 78.62 亿元、80.43 亿元；消费基础设施 REITs、水利基础设施 REITs 上市时间较短，换手率也有所下降，截至 6 月 6 日，2025 年其换手率分别为 0.76%、1.12%，成交量分别为 14.17 亿份、2.09 亿份，成交额分别为 61.84 亿元、8.71 亿元。
价格表现上，2025 年共有 64 只 REITs 上涨，涨幅超过 10%的 REITs 共 51 只，2025 年涨幅较好的 REITs 多数是 2024 年及 2025 年上市的，涨幅前五的分别为：易方 达华威农贸市场 REIT、华夏金隅智造工场 REIT、国泰君安济南能源供热 REIT、 华安百联消费 REIT、华泰苏州恒泰租赁住房 REIT，涨幅分别为：74.63%、65.90%、 65.66%、51.39%、50.04%。2025 年下跌的 2 只 REITs 为中金湖北科投光谷 REIT、 华夏杭州和达高科产园 REIT，跌幅分别为 2.19%、0.73%。上市至今价格上涨的 REITs 共 60 只，涨幅前五的 REITs 分别为：中金厦门安居 REIT、华夏北京保障房 REIT、嘉实物美消费 REIT、易方达华威农贸市场 REIT、华夏首创奥莱 REIT，涨 幅分别为：89.67%、85.93%、82.07%、74.63%、73.63%。上市至今价格下跌的 REITs共 6 只，分别为华夏中国交建高速 REIT、建信中关村产业园 REIT、华夏杭州和达 高科产园 REIT、中金湖北科投光谷 REIT、易方达广开产园 REIT、平安广交投广 河高速 REIT，跌幅分别为：27.44%、27.19%、7.51%、3.97%、2.39%、0.58%。
