年内 REITs 市场再创新高，三大因素推动本轮牛市.
2025 年以来 REITs 市场持续创新高，年内涨幅达 14.4%，较 2024 年底部涨幅达 39.1%。2024 年中国公募 REITs 市场先抑后扬，中证 REITs 全收益指数（以下简称“REITs 指数”）在 1 月 10 日下探至年内最低点 795.9 后企稳反弹，在利率、政策、资金面的共振驱动下，市场历经三轮上涨行情，于 8 月 7 日收于年内高点 978.0。 2024 年 12 月以来，REITs 迎来牛市行情，2025 年 REITs 市场牛市行情持续，截至 2025 年 6 月 6 日，中证 REITs 全收益指数录得 1107.3，创阶段性新高，年内涨幅达 14.4%，较本轮行情的启动时点（2024 年 12 月 9 日）涨幅 达 16.9%，较 2024 年 1 月底部上涨 39.1%。
2025 年，C-REITs 收益率领跑全球 REITs 市场，跑赢全球绝大部分资产。2025 年至今（6 月 6 日），中证 REITs 指数年内涨幅达 14.4%，同期全球 REITs 指数下跌 5.1%，C-REITs 收益率领跑全球 REITs 市场。同全球 大类资产比较来看，同期权益类资产如创业板指、日经 225 指数均出现较大跌幅，工业品、外汇也表现不佳， C-REITs 收益率领跑全球 REITs 市场，跑赢除黄金指数、恒指以外的绝大部分大类资产。
2025 年 1-5 月成交金额同比提升 40%以上，换手率保持平稳。伴随着指数表现走强， 2024 年年末以来 C-REITs 的成交量显著放量，2025 年 1-5 月月均成交额 123.2 亿元，相较于 2024 年同期的 86.3 亿元大幅提升 40% 以上。换手率来看，2025 年 1-5 月均换手率为 0.8%（其中 2 月最高达 1.1%），较 2024 同期的 1.0%小幅下降。
2025 年项目新发稳步推进，1-5 月共上市 8 只项目，2024 至今累计上市 REITs 项目 37 只。2025 年以来 REITs 发行有所提速，2025 年 1-5 月新上市 8 只项目，较 2024 年同期的 7 只有所提升。分业态来看，仓储物流上市 3 只新项目，保租房上市 2 只新项目，消费、市政环保、产业园各上市 1 只新项目。 C-REITs 总市值突破 2000 亿，累计上市 66 只项目，常态化发行机制成效显著。从市值规模来看，截至 5 月底 REITs 累计上市 66 只项目，历经仅 4 年的发展，C-REITs 总市值突破 2000 亿，达到 1982.1 亿元，较 2024 年同期提升 89.3%，其中流通市值 920.4 亿元，较 2024 年同期提升 79.8%。伴随着常态化发行机制的日趋成熟， 我们看好 REITs 市场在下半年进一步提质扩容。
新发项目收益率亮眼，上市 5 个交易日后平均涨幅达 33.4%。2025 年以来 REITs 新发项目 8 只，上市 5 个 交易日后均实现显著正收益，平均涨幅达 33.4%，其中国泰君安济南能源供热 REITs 首周涨幅最大为 52.3%。 优质资产竞购激烈程度显著提升，认购比例大幅走低至 1.2%。中签率方面，除了年初发行的中航易商仓储 物流 REIT 外，年内其他项目的平均认购比例大幅走低至 1.2%，包括华泰苏州恒泰租赁住房 REIT、国泰君安济 南能源供热 REIT 等热门标的认购比例已降至 0.5%至 0.7%的水平，优质资产的竞购激烈程度显著提升。
3.1 2024 年底无风险利率下行，开启本轮 REITs 牛市
2024 年 12 月 9 日政治局会议以来， REITs 迎来利率行情。12 月 9 日中央政治局会议表态实施“更加积极 的财政政策和适度宽松的货币政策”以来，10 年期国债利率加速下行，REITs 市场开启利率行情。截至 2025 年 6 月 6 日，较本轮 REITs 牛市的启动时点（2024 年 12 月 9 日），整体市场指数涨幅达 16.9%。各业态表现来看， 抗周期属性较强的消费、保租房表现最佳，涨幅分别为 43.6%、30.7%，其他板块的涨幅在 10-20%之间。
3.2 “固收+”配置诉求激增，头部机构持续增持，驱动 REITs 市场持续创新高
1 月以来 REITs 指数与债市相关性走低，但 “固收+”配置诉求激增。从 REITs 指数与债市的相关性来看， 在 2025 年 1 月利率止跌后相关性持续下降。尽管利率短期企稳，但在“资产荒”背景下，机构投资者的“固收 +”配置诉求激增，叠加 REITs 投资人普遍惜售，在市场流动性有限的情况下，驱动 REITs 市场持续创新高。
券商、保险、私募等机构普遍增持。2024 年投资人结构（前十大持有人）变化来看，原始权益人及产业资 本持仓市值规模上仍占据主导地位，2023 年、2024 年占比均超五成，但 2024 年持仓市值占比下降 3.5%；机构 持仓呈现积极变化，证券公司、保险公司为主要增配力量，2024 年持仓市值分别增加 113.2 亿元、62.6 亿元， 占比提升 1.8%、1.7%；私募基金和信托公司 2024 年持仓增加 14.1 亿元、18.3 亿元，占总持仓市值分别提升 0.4%、 0.1%。整体呈现原始权益人主导、券商保险等机构占比提升的市场格局。 2025 年以来，REITs 市场大宗交易活跃度显著提升，市场容量及流动性持续改善。2025 年 1-5 月 REITs 大宗市场交易完成额月均达到 20 亿以上，较过去两个季度 5-10 亿元的月均大宗成交显著提升。
3.3 消费、保租房、市政环保等业态的抗周期优势突出
次新项目来看，消费、市政环保等业态的业绩达成率优异。三大业绩指标（收入、EBITDA、可供分配金 额）达成率来看，2025 年 Q1 消费板块（5 只有达成率数据）业绩实现全面达标，三大指标达成率分别为 110.9%、 113.7%、141.4%。市政环保板块（2 只有达成率数据），三大指标达成率分别为 158.5%、370.9%、197.3%（数 据异常高主因样本量较少，济南能源供热 REIT 业绩亮眼）。
存量项目来看，整体承压，但消费、保租房等业态的抗周期属性突显。三大业绩指标（收入、EBITDA、 可供分配金额）同比变化来看，2025 年 Q1，62 只可同比 REITs 三大指标平均同比变幅分别为-5.6%、-6.6%、 -11.0%，整体承压，但消费、保租房 REIT 等业态表现亮眼。3 只消费 REITs 三大指标的同比变幅分别为 5.4%、 2.9%、2.3%；5 只保租房 REITs 三大指标的同比变幅分别为-0.4%、0.5%、-3.3%，抗周期属性突显。
