REITs 各业态的基本面来看，分化将持续。
研发、办公楼 REITs 预计延续量价齐跌，标准厂房 REITs 租户黏性优势保持，维持 90%以上高出租率。 2025 年 Q1 REITs 的产业园区研发、办公经营及业绩承压，月均租金和月均出租率齐跌，月平均租金环比下降 3.3%；出租率下滑至 81.5%，环比下降了 2.6 个百分点。在租户降本增效诉求、新增供应压力等因素影响下，预 计未来中期内，办公赛道量价齐跌的下行态势仍将持续。尽管标准厂房 REITs 的出租率有所下降，但仍维持 93.1% 的相对高水平，体现了厂房租户较强的业务稳定性和粘性。
写字楼租金一、二线城市普遍下行，多数城市空置率持续提升。租金来看，2025 年 Q1，一线城市北京、 上海、广州、深圳写字楼月均每平米租金环比降幅在 4-6%之间；二线城市南京、杭州、武汉、成都环比降幅在 1-6%之间。2025 年 Q1，一线城市中北京空置率 20.4%，同比、环比双降 7.3%、2.9%；上海、广州、深圳 Q1 空置率均在 20%左右，环比提升 1-5 个百分点。二线城市空置率普遍在 25-40%，多数城市空置率持续提升。
仓储物流 REITs 呈边际复苏迹象，2025 年 Q1 租金与出租率实现“量价齐升”，行业景气度触底回升。2025Q1 仓储物流 REITs 租金月均租金 35.8 万元，环比增长 3.9%，扭转此前下跌趋势，呈现止跌回升的积极信号。月均 出租率攀升至 92.3%，同比上升 3.1%，环比上升 1.3%，延续了 2024 年 Q4 以来的修复趋势。
32 城仓储空置率稳步下降，租金跌幅放缓，物流业景气指数平稳。32 重点城市仓储空置率在 2024 年 8 月 达到峰值 16.1%后开始逐渐回落，截至 2025 年 4 月份空置率将至 14.6%，修复态势良好；32 重点城市仓储平均 租金 4 月份同比下降 2.4%，环比微降 0.3%，跌幅放缓。中国物流业景气度指数在 2025 年逐渐回升，已连续两 个月超过 50，在 4 月份景气指数为 51.1，物流业务需求保持扩张态势。
经营总体保持高位平稳。保租房 REITs 板块 Q1 整体月均租金 84.4 万元，同比微降 0.13%，但仍维持高位 水平。整体月平均出租率达 94.5%，环比上涨 1.8%，且连续五个季度保持在 92%水平以上。 政策性保障性租房凭借政策支持和民生属性，在业绩及经营方面优势突出。1）政策性保障房抗周期属性 凸显， 2025 年 Q1 其月租金实现环比增长 14.3%、同比 0.6%，同时出租率高达 97.3%，同比微降 0.3%，环比 提升 0.5%，持续维持高位。2）相较之下，市场化保租房受宏观经济波动影响更为显著。当季租金承压明显， 月租金同比下滑 2.4%，环比降幅达 10.7%；但出租率呈现修复态势，环比上升 3.0%，同比降幅收窄至 0.2 个百 分点。
已发行资产普遍质地较好，依托底层资产调改升级与政策支持，实现业绩高增长。2025 年 Q1 消费 REITs 租金收入表现亮眼，月均租金 290.5 万元，环比增长 18.5%；月出租率环比微降 0.9%，但仍维持在 97%以上高 位区间。业绩亮眼源于两方面：一是底层资产积极调改升级，提升运营效率与服务品质；二是政策端，如 “以 旧换新” 、“提振消费专项行动方案”等政策加码，叠加下沉市场拓展战略导向，共同为业绩增长筑牢根基。
一、二线核心城市优质零售物业以价换量成效显著。2025Q1 一线城市北京、上海、广州、深圳每平方米租 金同比降幅 3.6%-5.4%，二线城市南京、杭州、武汉、成都同比降幅 0.5%-5.5%。一、二线核心城市空置率降至 相对低位，一线城市多低于 7%、二线重点城市多数低于 9%，消费复苏背景下商业市场韧性持续凸显，叠加底 层资产运营调改与政策支持，预计相关 REITs 业绩及经营将保持高位。
板块内经营表现分化，部分交通 REITs 车流量及通行费年内持续修复。中金安徽交控 REIT 客运车和货运 车流量同比为 13.4%和 8.5%，整体呈现上升趋势；华泰江苏交控 REIT 车流量同比增长 15%，实现通行费收入 3430 万元，同比增长 16.7%； 部分交通 REITs 受到分流、修路和天气等因素影响承压。国金铁建 REIT 受到渝遂复线分流截止 4 月通行 费收入-12.4%；中金山高 REIT 受分流因素累计通行费收入-11.6%；易方达深高 REIT 受到分流和修路因素 Q1 通行费收入-9.3%；工银河北高速 REIT 一季度受春节影响，为货车淡季，业绩受影响。
全国供水呈、用水需求保持总体平稳，供热面积稳步提升。2024 年全国供水及用水量为 5928 亿立方米， 同比微涨 0.4%；全国供热面积预计达 12038 亿平方米，同比增长 4.2%。供水需求受节水政策与产业结构调整影 响，增长趋于平缓，而供热面积随城镇化与清洁取暖政策推进持续扩张。
污水处理赛道：处理厂近 3000 家，市场及技术提升空间大。根据 2024 年 10 月住建部公布的《2023 年城 乡建设统计年鉴》，2017-2023 年全国城市污水排放量从 492 亿立方米增至 651 亿立方米，2023 年同比增长 4%， 污水处理厂 2967 座，日处理能力 2.3 亿立方米，污水处理率为 98.7%。分地域来看，2023 年污水排放量和处理 总量位列前五的省为广东、江苏、浙江、山东和湖北。在经济持续增长，城镇人口数量不断上升的趋势下，城 镇污水排放总量将持续增加，未来对于提升污水处理效率、创新污水处理技术和设备的需求或将延续。
垃圾处理赛道：垃圾清运量持续提升，发达地区需求较大。1）就发展状况而言，全国城市生活垃圾清运量 在 2017-2024 年间实现了 2.2 亿吨攀升至 2.6 亿吨的显著增长，2024 实现了 3.3%的年度增长率。同期，全国范 围内无害化处理设施总数达到 1423 座，每日无害化处理能力高达 114.4 万吨，尤为突出的是，焚烧处理日能力 达到 86.2 万吨，占据了整体无害化处理能力的 75%。2）从地域维度分析，2024 年度，广东、江苏、山东、浙 江、四川五省在生活垃圾清运与处理的总量上位居全国前列，体现了这些地区在垃圾管理领域的领先地位。垃 圾焚烧作为城市生活垃圾处理的主要手段，其不仅能够有效实现垃圾的无害化处理，还通过焚烧发电技术成为 减少温室气体排放、助力“碳达峰、碳中和”目标实现的重要途径，推动环保与可持续发展领域的双重贡献。
