整体表现为四个维度 的分化，即新房与二手房的分化、区域之间的分化、土地市场分化、房企间的分化。
二手房成交占比继续提升，新房销售降幅收窄。根据国家统计局数据，1-4 月新房销售面积同比降低 2.8%， 较去年全年降幅收窄 10.1 个百分点。二手房则继续呈现“以价换量”的趋势，从重点城市网签数据来看，今年 1-5 月重点 40 城新房成交面积 4293 万方，同比增长 1.3%；重点 13 城二手房成交面积为 3365 万方，同比增长 20.3%，二手房成交占比继续提高。单月来看，4 月以来楼市成交热度有所下降，新房成交面积同比呈现单位数 下降，二手房表现为增速放缓。
强者恒强，区域间销量分化显著。区域间的分化分别体现在城市之间的分化和主城区与郊区的分化。其中 核心城市尤其是主城区的新房销量主要与供给关联，而其余城市新房销量更多与需求挂钩。重点 40 城中，1-5 月一线/二线/三线新房成交面积同比增速分别为 13%/-11%/-6%，一线城市新房销量率先回稳，其中上海、深圳、 广州前 5 月新房成交套数分别同比增长 9%/44%/27%。二手房方面，1-5 月六大核心城市二手房合计成交套数为 40.1 万套，同比增长 30%；且六个城市成交套数同比增速均在 20%以上。主城区与郊区对比来看，核心地段新 房仍表现为供不应求，而郊区去化压力仍较大。例如上海 5 月诞生 9 个日光盘，其中 7 个位于中环内，而郊区 新房去化仍未摆脱困境，例如阳明花园和璟澜湾均无人认购。
土地市场向核心城市集中较新房销售更为明显。新房区域间销售的分化传导至土地市场，今年以来核心城 市迎来一波土拍热，多个城市频现单价“地王”。城市之间土拍市场分化更为显著，今年前 5 月，核心 6 城宅 地土拍溢价率达 22.3%，同期全国其余城市宅地土拍溢价率为5.1%。其中 3月单月核心 6城土拍溢价率达到 32.8%， 全国其余城市为 8.4%。从成交总价来看，核心 6 成前 5 个月宅地成交总价为 2424 亿元，同比增长 43%，全国 其余城市宅地成交总价为 3653 亿元，同比增长 3%。核心 6 城前 5 个月宅地成交总价占比达到 40%，较去年全 年增加 17 个百分点，相较于商品房销售额，核心城市土地市场份额提升更为明显。
核心城市中杭州土地市场最为火热，广深较为平淡。分城市来看，前 5 个月杭州、北京宅地成交总价最高， 分别为 850/764 亿元，而深圳仅出让一宗宅地，广州整体土拍热度较低，溢价率仅为 3.5%。从溢价贡献来看， 前 5 个月全国宅地成交溢价部分为 619 亿元，其中杭州贡献 36%；上海/北京/成都贡献 13%/11%/9%。今年以来 核心城市土拍火热原因包括，1）取消限价，例如杭州去年 10 月取消新房限价，上海取消房地联动价，开发商 可自主定价，房企更有意愿开发单价较高的改善型产品；2）房企补仓聚焦核心城市。2024 年房企拿地继续收 缩，百强房企新增拿地金额 1.07 万亿元，同比降低 31%，今年以来房企投资信心改善，积极补仓核心城市。
销售金额降幅收窄，新增货值由降转增。今年 1-5 月百强房企全口径销售金额 1.41 万亿元，同比降低 8%， 降幅较去年全年收窄 22 个百分点。单月来看，1-2 月百强房企销售金额同比降幅较低，3 月以来单月同比降幅 保持在 10%左右。今年以来房企投资信心有所恢复，1-5 月百强房企累计新增货值 9393 亿元，同比增长 21% ， 去年全年百强房企新增货值 2.2 万亿元，同比降低 31%。单月来看，今年以来连续 5 个月百强房企新增货值同 比实现正增长，新增货值率先回升。
强信用房企经营稳健，拿地意愿与能力领先。今年以来房企间的分化在拿地方面体现的更加明显，强信用 房企积极补仓，而偿债压力较大房企投资强度大幅下降。1-5 月 Top10 房企拿地金额 3015 亿元，同比增长 91%， 占百强房企份额达到 62.5%，处于历史高位，较去年全年增加 13.4 个百分点。值得注意的是，今年以来 Top10 房企销售金额与去年基本持平，考虑到当前房企土储结构变化，未来头部房企销售占比或将有所提升。
