4月以来，各地公示拟使用专项债券收回收购存量闲置土地明显加速。
25年1-4月全国商品房成交面积同比下降2.8% 。2024年全国商品房销售面积9.7亿平，同比下降12.9%；销售金额9.7万亿元，同比下降17.1%；2025年1-5月全国商品房销售面积3.5亿平，同比下降 2.9%，销售金额3.4亿元，同比下降3.8%。 分月来看，2024年6月以来，新房单月成交面积环比降幅整体呈现改善趋势，同比降幅逐步收窄，2024年11月当月销售面积同比转正。进入2025年， 单月销售面积同比降幅稍有扩大。
根据Wind统计，2025年前5月中，2月及3月重点12城新房销售面积同比增长，分别增长18.5%、1.8%，3月小阳春过后，市场温度有所下降，4月及 5月分别同比下跌18.5%、17.4%。2025年1-5月累计同比较2024年下降9.7%。 分城市来看，2025年1-5月，青岛、南宁、金华、扬州成交量同比增长，北京、深圳、杭州等核心一二线城市成交量同比下降。成交量同比增幅不随 能级规律变化，单城市间涨跌幅差异明显。
重点28城25年上半年新增供应创本轮调整以来新低，同比跌25%，供应对成交约束大且这种情况将持续。据CRIC调研，6月28个重点城市预计新增 商品住宅供应面积547万平方米，环比下降14%，同比下跌47%。 以杭州市为例，分区域来看，核心四区整体去化压力较小，短期可售和中长期隐性存量去化周期都在9个月以内，库存占比14.7%；外围区域库存压 力较大，库存占比85.3%，临平去化周期在19个月以上，富阳、临安短期和中长期去化周期超过20个月。
根据Wind数据，2023年及2024年重点12城二手房成交面积同比分别增长32.5%、9.6%。2025年1-5月，重点12城二手房成交面积为3502万平， 同比增长21.6%。分城市来看，北京、深圳、杭州、成都、南宁、金华在2025年1-5月二手房成交面积累计同比均超过20%。
2025年1-5月，重点12城新房及二手房合计成交面积为6241万平，同比上涨5.5%，市场整体需求韧性仍存。 2022年因部分房企出险以及“停工断贷”潮影响，加之二手房价下行等多重因素，市场成交结构开始发生转变，25年5月二手房占比升至56.1%。 12城中8城新房及二手房合计成交面积同比上涨，其中北京、深圳、成都、南宁、金华为一二手房合计同比增幅超10%。
我们以杭州市城东新城安琪儿地块为例，自杭州市限价解除后3个月内，新出让地块连续3次刷新板块成交楼面价新高，楼面价上涨近1万元/平。 在我们2024年已发布的深度报告《打破负循环，探寻修复路径》中提到，本轮周期修复的 “修复的传导链条”：核心城市土地价格-->高端新房售价和 销售情况-->二手房销售情况-->新房整体销售修复情况。其核心逻辑在于，政策在稳定房价方面先采取“稳局部”的措施，核心城市以出让优质地块的方 式稳住出让土地的地价，其地上要建造的住房需要配以更强产品力的商品房来适配更高的价格。新房价格起到标杆的作用，对板块资产价格重估及稳 定周边二手房价的心理预期有一定的作用。
中央层面政策延续3条主线，包括纾困政策（保交付、收储）、城中村、好房子，地方主要以因城施策为主。城市更新、城中村和危旧房改 造放在首位，仍将是未来政策发力重点。“加快构建房地产发展新模式”位置提前，重要性进一步凸显，更多新模式配套政策将进一步完善和实质性落地，并强调“加大高品质住 房供给”，“好房子”有望放量。
4月以来，各地公示拟使用专项债券收回收购存量闲置土地明显加速，根据中指监测，截至5月20日，各地公示拟使用专项债收回收购存量闲 置土地接近3000宗，总面积已超1.33亿平方米。其中广东、湖南、福建等省市已完成部分专项债发行，合计发债金额接近550亿元，约占拟收 储金额的比重为15%。 从地块类型来看，1）住宅用地（含综合用地）为主，占比约65%，商办用地占比约25%，工业用地占比约6%。2）拿地时间集中在2020- 2024年，占比约78%，2021-2023年地块居多。3）用地单位仍以地方国企为主，占比超80%。4）约50%的地块拟收储价格与成交价的比值 在0.8-1.0之间，约30%的地块比值在0.9-1.0之间。
房价表现：以重庆为例，四代宅产品整体有一定的溢价表现力，根据区位和产品不同，溢价空间有一定差异。1）核心区：部分项目溢价率超 20%，其中璞印金开、中央公园悦府梵星岛项目溢价率近40%；2）城市近郊：溢价力在5%左右，以差异化产品抢占市场份额；3）远郊板块： 该类片区的四代宅打造策略以功改产品为主，因客群购买力有限，价格基本齐平市场均价，整体溢价表现力弱。 去化率表现：以成都为例，5月全市共有7个新规产品入市，产品得房率多超100%，开盘去化率平均的达到94%高点，“好房子”产品力改善带 动去化率提升。
城中村改造多次扩围：2024年10月住建部在政策发布会上宣布将通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造；11月 住建部和财政部联合印发通知，将城中村改造政策支持范围从最初的35个超大特大城市和城区常住人口300万以上的大城市，进一步扩大到了 近300个地级及以上城市；2025年3月9日住建部新闻发布会，进一步提出2000年以前建成的城市老旧小区都要纳入改造范围，且在2024年新 增100万套的基础上，继续扩大改造规模。 城中村补贴发放：2025年4月，财政部、住建部再次联合印发《关于开展2025年度中央财政支持实施城市更新行动的通知》，并在5月份公布 了第二批城市更新行动评审结果。北京、天津、唐山等20个城市成功入选新一批名单，补助总额超过200亿元。
