我国 REITs 发展起步较晚，从最初的探索，到类 REITs 产品发行，再到公募 REITs 试点和扩容， 随着相关支持政策出台和完善，REITs 在国内不断发展。
国内不动产投资信托基金（REITs）的发 展历程可以分为以下三个阶段： 1）探索研究阶段（2004-2013 年）：这一阶段我国的 REITs 市场主要处于探索和研究，无正式 REITs 产品上市。2004 年，国务院发布《国务院关于推进资本市场改革开放和稳定发展的若干意 见》，开启了资产证券化业务的探索。2007 年人民银行、证监会和银监会分别成立 REITs 专题研 究小组，这意味着监管部门开始了国内 REITs 市场建设工作。从市场来看，这一阶段的实践主要以 在境外发行 REITs 和银行间 REITs 产品为主，例如越秀 REITs（2005 年越秀房托基金是首个海外 发行的 REITs）。2008 年 12 月国务院发布《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，提出 “开展房地产投资信托基金试点，拓宽直接融资渠道”。 2）类 REITs 阶段（2014-2019 年）：这一阶段我国的 REITs 市场正在不断成长完善，产品以类 REITs 产品为主。类 REITs 产品实质仍是债务性融资且是私募发行。2014 年人民银行和银监会联 合发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，提出积极稳妥开展 REITs 试点。2015 年住 建部发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，明确提出要积极推进 REITs 试点，并 积极鼓励投资 REITs 产品。2018 年深交所战略规划纲要提出全力开展 REITs 产品创新。从市场来 看，这一阶段的实践主要以基于 ABS 架构的类 REITs 产品为主，例如中信起航 REITs（2014 年发 行的国内首个私募类 REITs）、鹏华前海万科 REITs（2015 年发行的国内首个公募类 REITs）、保 利租赁住房 REITs、菜鸟仓储物流基础设施类 REITs、沪杭甬徽杭高速 REITs 等。
3）公募 REITs 阶段（2020 年至今）：这一阶段中国 REITs 市场开始由私募的债务融资属性的类 REITs 产品，开始转向公募的权益融资属性的公募 REITs 产品。 a）公募 REITs 正式出台：2020 年 4 月证监会和发改委发布《关于推进基础设施领域不动产投资信 托基金（REITs）试点相关工作的通知》，明确了基础设施 REITs 试点基本原则、试点项目要求和 试点工作安排，优先支持基础设施补短板行业（包括仓储物流、交通设施、市政工程、生态环境）， 标志着我国基础设施公募 REITs 正式出台。同年 7 月，发改委发布《关于做好基础设施领域不动产 投资信托基金（REITs）试点项目申报工作的通知》，为基础设施公募 REITs 业务明确了相关业务 流程、审查标准和发售流程。 b）基础设施 REITs 首批发行：2021 年 6 月 9 只基础设施公募 REITs 正式上市。 c）扩大试点范围至保租房：2021 年 6 月，《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金 （REITs）试点工作的通知》发布，扩大试点区域至全国，新增能源基础设施、市政停车场、保障 性租赁住房、水利、文旅等行业。
d）扩大试点范围至长租房、商业地产：2022 年 12 月 8 日，证监会副主席李超表示，加快打造 REITs 市场的保障性租赁住房板块，研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域。 2023 年 3 月，发改委《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推 荐工作的通知》中明确提出，优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障 基本民生的社区商业项目发行基础设施 REITs，REITs 扩容到消费、商业领域。 e）2024 年以来，公募 REITs 步入常态化发行阶段。2024 年 7 月，国家发展改革委发布《关于全 面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》，标志着公募 REITs 市场迈入常态化阶段，《通知》将底层资产扩容至 13 个大类，覆盖交通、能源、市政、生态环保、 仓储物流、园区、文化旅游、消费等领域基础设施，为推动未来公募 REITs 规模可持续增长奠定制 度基础。 f）扩大试点范围至城市更新领域：国务院在 2024 年 7 月的《深入实施以人为本的新型城镇化战略 五年行动计划》与 2025 年 5 月的《关于持续推进城市更新行动的意见》中，均提及支持符合条件 的城市更新项目发行 REITs 产品。
类 REITs 发行量创新高，助力盘活存量资产。在公募 REITs 出台以前，以不动产未来收益作为回 款来源的资产证券化产品主要包括不动产抵押贷款资产证券化产品（CMBS、CMBN）与类 REITs 产品。在国内尚未推出关于 REITs 的对应法律法规和政策前，市场上发行的相关产品的形式介于固 定收益产品和公募 REITs 产品之间，由于底层资产是不动产，通常市场会把这一类资产证券化产品 称为类 REITs。类 REITs 包括第二章节提及的企业 ABS 产品框架下交易所类 REITs 和交易商协会 ABN 下的银行间类 REITs，融资期限较短，是一种私募产品，大多项目通过主体回购或产品续发 的方式退出，适用于实现物业的短期融资需求。近三年类 REITs 产品也呈现持续增长态势。2024 年，随着央国企降负债和盘活存量资产的需求推动，类 REITs 发行规模创新高，达 1756 亿元，同 比增长 82%；2025 年 1-5 月发行规模 317 亿元，同比增长 99%。截至 2025 年 5 月末，类 REITs 产品余额为 4363 亿元，占总资产证券化产品存量规模的比重为 14.1%。
随着类 REITs 规模的增加以及对于标准化 REITs 产品的探索和创新，我国也开始了公募 REITs 的 发展，但与海外标准化 REITs 仍存在诸多差别。 1）从产品结构来看，海外 REITs 多采用公司制形式，投资人通过持有股权来获得物业的收益权， 物业带来的收益通过分红的方式返回给投资人（股东），而我国公募 REITs 产品采用专项资产管理 计划形式，由于相关法律规定专项计划不能持有股权，因此专项计划集资后只能通过持有私募股权 基金份额的方式，间接持有物业公司股权。 2）从税收政策来看，成熟市场的 REITs 通常有各方面的税收优惠政策，例如美国 REITs 得以蓬勃 发展的一个重要原因就是税收优惠政策（美国税法规定，REITs 公司如果满足了组织形式、投资范 围等各方面的要求，并将应税收益的 90%以上分配给了投资者，则可以减免企业在运营期间应缴纳 的企业所得税，仅向投资者征收个人所得税）；而我国目前税法暂无针对公募 REITs 收益分配享受 税收优惠的相关规定，在设立与处置阶段，转让过程中都可能涉及土地增值税、转让收入所得税、 营业税、契税、印花税等类税收，在运营阶段征收企业所得税，在投资者层面再征收个人所得税。 3）从底层资产来看，例如美国 REITs 的基础资产丰富，涉及零售、医疗保健、电信塔、工业、数 据中心、多户住宅、单户住宅、自助式仓储、写字楼、酒店及度假村等，而目前我国公募 REITs 基础资产聚焦于基础设施行业，基础设施行业没有明显的牛熊特征，因此能较有效的对冲周期性波 动风险。整体而言，相较于成熟市场，我国的 REITs 发展仍有较长的路要走，我们认为，未来随 着 REITs 法律体系和相关制度的完善，REITs 产品将更加丰富，发行规模也将进一步扩大。
公募 REITs 和类 REITs 的核心区别在于，前者是权益融资属性的产品，可通过物业的真实出售来 达到资本变现，后者的产品实质仍是债务性融资且是私募发行。从类 REITs 到公募 REITs，实现 了从私募到公募、从债性到股性两大突破。 公募 REITs 主要特点： 1）产品结构一般采用公募基金+ABS+项目公司的结构，产品设计为平层，没有优先劣后之分。 2）底层资产方面，公募 REITs 底层资产要求较为严格，前期仅基础设施和租赁住房可作为底层资 产发行公募 REITs，近期底层资产拓展至百货商场、购物中心和农贸市场，未来或将进一步扩容。 3）产品无固定收益，收益分配为强制分红比例（不少于可供分配收益的 90%）。 4）从发行方式上，公募发行可参与的投资人范围大大拓展，流动性明显增强。
我国公募 REITs 发展起步较晚，四年间已经从破冰试点进入常态化发行阶段。首批公募 REITs 从 2021 年 6 月开始发行，截至 2025 年 5 月末，累计发行只数 66 只，发行规模合计 1743.93 亿元（不 含扩募）。截至 2025 年 5 月末，底层资产中以园区基础设施为主的有 17 只（发行规模 271 亿元， 发行规模占比 16%），以交通基础设施为主的有 13 只（发行规模 688 亿元，占比 39%），能源基 础设施类 7 只（发行规模 189 亿元，占比 11%），仓储物流类 9 只（发行规模 198 亿元，占比 11%），生态环保类 2 只，市政设施、水利设施分别有 1 只。随着对保障性租赁住房的支持力度进 一步扩大，我们预计保障性租赁住房 REITs 将进一步扩容，截至 2025 年 5 月末，保障类租赁住房 类有 8 只，发行规模合计 121 亿元，占比 7%。此外，在底层资产扩容至百货商场、购物中心、农 贸市场等城乡商业网点项目的背景下，我们预计未来该类资产发行 REITs 规模亦会增加，截至 2025 年 5 月末，消费基础设施类有 8 只，合计发行规模 213 亿元，占比 12%。
公募 REITs 初步形成“首发+扩募”的市场格局。截至 2025 年 5 月末，共有 4 只公募 REITs 进行 了扩募并上市，分别为中金普洛斯 REIT、华安张江产业园 REIT、博时蛇口产业园 REIT 以及红土 创新盐田港 REIT，合计扩募募集金额约 51 亿元，约为初始募集规模的 45%。从目前扩募并上市的 公募 REITs 来看，涵盖了产业园区和仓储物流两类资产，扩募资产的资产类型均和初始资产相同。
