二手房主导，内外因素共同主导下历经多个周期。
香港本身地狭人稠，人均居住面积低于新加坡等国际大都市。从套户比角度来看，自 1997 年香港回归以 来，香港套户比总体保持在 1 到 1.1 区间（受限于统计数据，套户比的计算方式通常采用房屋总套数作为分 子，家庭住户总数作为分母，分子项包括非香港居民所占用，或非用作常住居所的房屋，但分母项不统计非香 港居民或流动居民的住户，因此可能造成套户比高估），供求关系大体平衡。人均居住面积方面，截至 2021 年 人口普查，香港人均居住面积仅 16 平方米，同样地狭人稠的新加坡人均居住面积是香港的两倍，在全球代表 性都会中处于低位。且结合前述套户比高估问题，香港整体住房供求关系仍呈供不应求的态势。
香港房屋自有率偏低，房价收入比在代表性城市中排名靠前。从房屋自有率角度来看，2024 年香港房屋 自有率为 50.4%，处于较低水平，相当于仅半数家庭拥有自己的房子。从房价收入比角度来看，作为香港楼市 的估值指标，香港房价收入比始终保持在较高水平。根据 Numbeo 数据，2024 全球各大城市房价收入比中，香 港房价收入比为 32.1，相较之前年份已有所下降，但仍处高位，居民购房压力较大。
香港可利用土地占比偏低，郊野公园等特别用地占全港土地约 4 成。中国香港地狭人稠，人口密度排名世 界各国/地区中的第四（前三名为中国澳门、摩纳哥、新加坡），与同样地狭人稠的新加坡相比，填海造陆力度 更大，但可利用土地明显偏低。根据香港规划署数据，截至 2023 年底香港已建设土地面积约为 287 平方公 里，仅占全港土地面积的 25.6%；未开发的土地面积 832 平方公里，主要是林地、灌丛、草地或湿地。其中 25 个郊野公园和 22 个受法律保护的特别地区，面积为 4.48 万公顷，约等于香港土地面积的 40%，大面积郊野公 园用地等压降了可利用土地占比。香港政府曾在 2011 年展开优化土地供应策略，提出土地供应的六项方案： 重建、改划土地用途、收回土地、填海、发展岩洞，以及重用石矿场用地，并邀请公众参与探讨，但大多遭遇 阻力没有落地。
香港一手房新增供应偏少，二手房交易处于主导地位。近年来，香港每年新落成的住宅物业数量在 2-4 万 个左右，其中用于出租的公屋数量在 1-2 万个左右，用于出售的住宅物业（包括政府资助出售的单位及私人楼 宇）数量在 2-3 万个左右，相比于近年来每年 5-6 万套的住宅物业成交量，香港楼市的一手供应量偏少。从整 体成交规模来看，香港楼市买卖量在 2022-2023 年连续两年下跌后，2024 年以来在港股表现较强、“全面撤 辣”的助推下实现回升，2024 年住宅物业成交宗数（公营房屋及私人住宅）为 60026 宗，同比增长 22.4%，成 交金额为 4835 亿港元，同比增长 16.2%；2025 年 1-5 月成交宗数为 25967 宗，同比基本持平，成交金额为 1820 亿元，同比下降 16.7%。从交易结构来看，香港二手房交易处于主导地位。根据楼宇买卖合约成交数量， 二手公营及私人楼宇合约占比近年在 80%左右波动；合约成交金额方面，二手房成交金额近年来占比也基本保 持在 60%以上。
香港楼市自 1997 年以来历经多轮周期：1）1997 年的亚洲金融危机，叠加 1998 年特区首任行政长官董建 华提出的“八万五计划”（每年新供应不少于 8.5 万个住宅单位）使得一手住宅供应量上升，1998-2003 年间香 港楼市交易呈现量价齐跌的局面；2）市场量价在经过 2004-2007 年的稳步回升后，2008 年次贷危机的爆发使 得楼市量价出现短暂下跌；随后由于各国多采取流动性宽松应对危机，香港楼市也迅速回升；3）2009-2021 年 间，受益于中国经济整体的快速增长、港股市场的持续繁荣，香港房价迎来了长达 13 年的上升周期；期间港 府在 2010 年、2012-2013 年、2016-2017 年三度推出以增加购房印花税为代表的楼市“辣招”，以应对楼市过 热、房价上涨过快的情况，住宅成交量在下行后企稳，2014-2020 年保持在每年 6 万套左右；然而在港股财富 效应持续、新增供应有限的共同影响下，房价上行趋势并未中断；4）2022-2023 年，港股在经历大幅下跌后低 位企稳，期间香港楼市出现量价齐跌的局面，2022 年香港房价下跌 15%、2023 年下跌 6%。 2 0 24 年以来香港楼市量价已出现止跌回稳势头，全年交易量与 2014-2020 年时期相当，房价回到 2015 年 水平。随着港股在 2024 年 9 月份后出现的大幅反弹、港府在 2024 年年初宣布的“全面撤辣”助推交易热情， 香港 2024 年全年住宅成交量同比增长 22.4%，回升至与 2014-2020 年相当的 6 万套左右，2025 年 1-5 月成交 量较上年同期基本持平；房价跌幅也出现明显收窄，2024 年香港房价下跌约 6%，2025 年 6 月末的房价仅较 2024 年末微降 1%，较 2021 年高峰下跌约 26%，房价回到 2015 年水平。
香港房价与恒生指数走势基本一致，受到外部利率的影响。从 1994 年以来的数据观察，香港房价走势与 恒生指数基本一致，2024 年四季度以来房价的企稳，也与恒指整体的上行相关。此外，香港购房的按揭利率 主要包括两种：H 按（与香港同业拆解利率 HIBOR 挂钩）与 P 按（与香港银行提供的最优惠贷款利率挂钩）， 由于多年以来香港各家银行将 H 按利率的封顶位大致设置为 P 按利率，故目前香港主流的按揭利率为 H 按； 由于港元实行与美元的联系汇率制，H 按利率走势与美国联邦基金目标利率走势基本一致，2022 年以来美国 的一系列加息动作抬升了香港的购房按揭利率、对楼市热度及房价起到了一定的抑制作用。
