市场轨+保障轨双轨并行，保障力度仍待加强。
香港现行的住房体系由公营租住房屋（配租保障房）、资助出售单位（配售保障房）、私人永久性房屋和极 少数临时住宅构成，形成市场轨和保障轨双轨并行的住房供应体系。截至 2024 年 10 月，香港共有永久性住房 304.1 万套，其中市场轨的私人住宅 172.7 万套，占比 56.8%，其余 43.2%为保障轨住房。保障轨住房中，配租 模式的公营租住房屋 86.3 万套，占全部永久性房屋约 28.4%；配售模式的资助出售房屋 45.1 万套，占全部永 久性房屋约 14.8%。此外，截至 2023 年香港还有约 2.5 万户家庭居住在临时居住单位中，约占家庭总数的 0.9%。
各类房屋数量均稳步上升，保障轨住房中配售型占比提升。1998 年以来，各类房屋数量均呈持续上升趋 势，2024 年达 304 万套。其中公营租住房屋、资助出售单位和私人房屋数量在 1998-2024 年的复合增速分别为 0.8%，2.5%和 1.7%。从住房结构来看，配租模式的公营租住房屋占比呈下降走势，从 1998 年的 34.5%下降至 当前 28.4%左右，而配售型保障房——资助出售单位与市场轨的私人房屋占比走高。近几年来香港住房结构趋 于稳定，公营租住房屋、资助出售单位和私人永久性房屋分别基本维持在 28%、15%和 57%左右。
保障房居住环境更为拥挤。依据最新的 2023 年数据，私人永久性房屋的套户比为 1.20，高于公营租住房 屋的 1.04 与资助出售单位的 1.07，保障房住户居住环境更为拥挤。
香港住房保障轨发展始于 20 世纪 50 年代，并不断完善更新。1954 年，为安置大火灾民，港府兴建徙置 大厦，开展徙置计划。1964 年，港府发表房屋政策的白皮书，标志着香港公屋政策的形成。1972 年，港督麦 理浩宣布 “十年公共建屋计划”。1976 年，港府推行居屋计划，协助中低收入家庭和公共租住房屋(公屋)租 户成为业主。2018 年 6 月林郑月娥宣布六项房屋新政，其中一项是居屋同市场价格脱钩，向合格申请人供应 能够负担得起的居屋。
现有的香港保障房体系配租型和配售型并举，公屋和居屋分别为其代表。公屋全称公营租住房屋，只租不 售，由香港房屋委员会或香港房屋协会兴建的公共房屋，是香港政府为基层及低收入家庭设立的安全网，对申 请者的收入和资产限额存在要求。此类型房屋的租金普遍不足市场化的私宅租金的 1/4。
居屋则是“居者有其屋”计划单位的简称，属香港配售型保障房的代表。居屋由香港房屋委员会兴建公营 房屋并以廉价售予低收入市民，只有香港永久居民才可以申请，同样对申请者的收入和资产限额存在要求。此 外，居屋的转让、出租等行为都受到限制。房主必须先向房委会缴付补价，解除转让限制之后，才可把房子在 公开市场出租、出售。1997 年，房委会设立“居屋第二市场”，2018 年，白表居屋第二市场计划（简称“白居 二”）恒常化实施，业主毋须缴付补价即可将居屋单位转售予第二市场买方，以满足社会对自置房产的需求。
保障轨房屋申请火爆供给有限，平均轮候时间长达 5.3 年。截至 2025 年 3 月底，获得安置入住公屋的一 般申请者的平均轮候时间为 5.3 年，其中长者一人申请者的平均轮候时间为 3.3 年。截止 2025 年 3 月底，全 港约有 116400 宗一般公屋申请，较 2020 年 9 月的峰值 156400 宗下降约 26%。
郊区开发新增更多土地，联手共建激发增长活力。2018 年，第四任行政长官林郑月娥提出“明日大屿愿 景”，又于 2021 年提出“北部都会区”发展计划。 “明日大屿愿景”旨在通过填海、兴建人工岛，额外新增大片土地。新增土地用以新建住宅、办公、商业区 等，在约 1700 公顷的土地上提供 26 万-40 万套住房，其中 70%为公共住房，可供 70 万人-110 万人居住。
“北部都会区”计划则旨在开发北部都会区，改变香港南重北轻的城市格局。《北部都会区发展策略》能 为北部都会区新开拓约 600 公顷房屋及经济发展用地，初步估计可增加约 16.5 万至 18.6 万个住宅单位供应， 加上现正进行规划及发展的项目可增加约 35 万个住宅单位及 45 万个工作职位，估计整个北部都会区最终能容 纳约 250 万居住人口和提供约 65 万个工作职位。北部都会区建设工程以“产业带动，基建先行”为主轴，以 20 年为期，目标是 2024 年完成制订所有土地用途和发展方案；2027 年或之前进行收地；2032 年或之前完成 平整四成的新发展土地和落成四成的新增单位。 产城结合消纳需求，港深联手共建“双城三圈”格局。“双城”是香港和深圳，“三圈”即由西至东包括 了深圳湾优质发展圈、港深紧密互动圈和大鹏湾/印洲塘生态康乐旅游圈。“双城三圈”可被视为港深接壤地 带策略性的空间结构，完整覆盖了深圳发展最成熟及发展动力最活跃的都市核心区和深港口岸经济带，以及香 港境内城市建设资源正在高速汇集并拥有庞大发展潜力的北部都会区。通过南金融、北创科的双重心布局，香 港将更有效配置土地和人才资源，引领相关的基建、设施和服务配套，营造更便捷宜居的生活和工作环境。
