新房供给缩量，销售窄幅波动。
全国商品房销售自2021年走过大周期拐点，销售面积和销售金额分别从2021年高点的18亿平和18万亿跌至2024年的9.74亿平和9.68万亿元，量能上分别回落至 2010年和2016年水平。
2025年1-5月销售同比降幅收窄，主要由于上年基数较低、以及系列政策余温的加持，但整体量能仍处于低位，1-5月全国商品房销售面积3.5亿方，同比-2.9%； 销售金额3.4万亿元，同比-3.8%，窄幅波动。
百城新房供给在2025年依然呈现萎缩现象，拿地向供给的传递有改善但缓慢，且面积弹性有限。2025年上半年69城商品住宅新增供应6401万方，同比下降9.7%， 由于当前新房销售主要依靠新增优质供应带动，供应萎缩成为压制成交修复的重要原因。
新房成交仍然处于近七年较低水平，百城成交强于百强房企。2025年上半年102个样本城市新建商品住宅销售面积为10994万方，同比下降2.9%，销售金额 20501亿元，同比下降3.9%；百强房企销售金额17820亿元，同比下降11.4%。上半半年市场整体保持低位运行态势，但值得关注的是，2025年部分城市新规产 品入市，开始逐步占据改善市场的主要地位，重新夺回市场定价权，通过结构一定程度对冲市场下行。
一二线与三线城市走势相同，但同比增速一线强于二线强于三线。2025年1-6月，102个样本城市新建商品住宅销售面积为10994万方，同比下降2.9%，其中一线、 二线、三线城市1-6月累计销售面积分别为1139、4976、4880万方，同比分别为13.8%、-4.0%、-5.0%；销售金额为20501亿元，同比下降3.9%，其中一线、二线、 三线城市1-6月累计销售金额分别为6514、8616、5371亿元，同比分别为8.9%、-6.7%、-12.2%。
根据统计局70个大中城市价格指数，2025年5月新房价格同比-4.1%，环比-0.2%。2025年5月二手房价格同比-6.3%，环比-0.5%。 房价同比跌幅在2024年9月以来有边际收窄。但从历史经验看，全国层面价格的企稳依赖于量能的企稳复苏，现阶段难言价格真正止跌。
房地产总量走过大周期拐点之后，新房走向结构分化，新房缩圈，聚焦核心城市。从核心城市的销售贡献度来看，TOP20城市销售面积占百城销售面积一半左右， 比重近年来并无明显变化，但TOP20城市销售额占比逐年提升，2025年1-6月达到68%，较2020年提升了10个百分点，看好“一线+1/2~2/3的二线+少量三线” 的城市组合包会持续呈现出回落时下方空间有限、反弹时上方空间更大且上升更快的局面。 核心城市复苏可依靠自身经济人口等带来的市场潜力，而三四线城市复苏将很大程度上依赖于拆迁等外部力量推动。 TOP20城是房企兵家必争之地，在每个城市中占据主要市场份额的企业拥有领先优势。
2024年9成城市新房成交同比下跌，少部分城 市由于前期回落较多当前阶段性触底。从具体 百城销售情况来看，大部分城市住宅销售额在 2021年及之前已经见顶，经过近三年的下跌， 到2024年有75%的城市销售额尚不足历史高点 的50%，少部分城市在2022年和2023年已经阶 段性触底，2024年在量能上已经超过上年，但 大部分城市依然在不断探底的过程中。2025年 1-6月，百城中有63%的城市销售金额同比下降， 22%的城市降幅超过30%。
二手房交易量整体高位运行，年内若无政策刺激则可能前高后低。2025年5月，23城二手房成交套数环比-20%，同比-6%，同比首月转负，1-5月累计成交套数同 比增长15%，增幅较上月收窄4pct。二手房成交基本遵循季节性规律，3月小阳春达到阶段性高点，进入4月后环比持续下行，展望后续，由于2024年924政策出 台之后二手房成交量激增，预计在该时间节点二手房成交同比将面临一定压力，而在其他时间段同比压力相对较小，但增幅可能会有所收窄。
新房与二手房的成交趋势整体同频， 均 跟 随 政 策 同 向 波 动 。2022年/2023年/2024年/2025年1-5月 重 点 23城 的 二手 商 品 住 宅 成交套数同比 增 速 分别为21%/+34%/+8%/+15%，而新房成交套数同比增速分别为-37%/+0%/-19%/-1%。我们认为2019年以来二手房增速持续优于新房主要原因在于：（1）新房供货受 到压制而二手房可选择性更多；（2）二手房谈价空间较大，价格调整使其具备一定性价比；（3）2024年中期以前由于购房者对期房交付的担忧，部分需求转向 二手房市场，不过2024年下半年开始新规产品入市，新规产品或对豪宅型、改善型二手房形成挤压。但考虑到2025年新房供应总量限制的问题依然存在，预计 二手房成交量能强于新房的趋势大概率延续。
随着我国房地产进入存量增量并重发展的时代，二手房逐渐对新房形成供应替代，成交占比逐年攀升。2021年，重点23城二手房成交套数占新房和二手房交易总 量的比重为44%；2022年这一比重提升至50%，标志着二手房在交易总量中的占比首次过半；2023年，比重进一步上涨至57%，较上年提升7个百分点；2024年， 该比重达到64%，继续保持上升态势，较2023年又提升7个百分点；2025年1-5月，比重进一步提升至69%，其中北京、上海等城市二手房占比已经超80%，体现 出在重点城市，二手房市场已成为房地产交易的绝对主力。
2025年上半年核心城市优质地块竞拍热度提高，300城土地出让金同比转增，金额表现显著强于面积表现。2025年1-6月，300城涉宅地块供应建面为10167万方， 同比降低11.4%；出让金为7444亿元，同比增长36.8%；成交建面为9343万方，同比增长4.1%。核心城市土拍升温，一是由于房企高度聚焦核心城市的拿地策略 所致，反映开发商风险偏好下降；二是由于房企上半年拿地当年可以进入销售阶段，补库意愿较高；三是各地政府为了提高房企拿地的积极性，增加了核心区域 的土地供应，且为响应“好房子”建设号召，优化了产品设计条件，加上部分城市新房限价打开，使房企对其建设的优质产品能够卖出溢价更有信心。
近年来，尽管政策频出但市场热度有区域性且难以维持，去库存收效甚微。当前库存存在结构性问题，三四线及郊区库存积压难以受益于常规的因城施策政策， 需要借助拆迁、收储等措施实现有效去化。
2024年924新政刺激后库存有一定回落，但目前仍处于历史高位，截至2025年5月，70城已取证未售库存4.4亿方，同比-3.9%，环比-0.7%，相当于历史高点（ 2015/01）的81.7%，相当于2015年去库存后低点（2018/05）的118.9%。
