高速公路REITs收入情况较弱。
62单REITs在25Q1实现收入47.79亿元；EBITDA共完成32.66亿元；可分配金 额共完成27.43亿元。自24年Q1以来新披露财务数据的REITs共29家，该29单REITs 在25Q1的收入总额为21.70亿元，占当季全部REITs收入的比重为45.40%；29单 REITs在25Q1的可分配金额12.86亿元，占当季全部REITs可分配金额的比重为 46.88%。
25Q1整体业绩承压，收入、可分配金额同环比均有下降。由于部分REITs发行 时间较短，我们采取固定样本分析REITs业绩同环比。25Q1环比可比口径共51单 REITs，同比可比口径共33单REITs。环比方面，51单可比REITs收入环比下降3.95%， 主要系水电环保板块收入下降较多所致；51单可比REITs的EBITDA环比上升 15.72%，特许经营权REITs提升明显，其中高速公路、新能源两个板块改善明显， 水电环保板块系24Q4低基数效应；51单可比REITs可分配金额环比下降13.90%。同 比方面，33单可比REITs在25Q1收入同比下降5.92%，仅消费保持正增长，保租房、 高速公路微降；EBITDA合计同比下降5.06%，消费板块表现较好，EBITDA同比增 长18.24%；可分配金额合计同比下降13.92%，其中新能源REITs合计可分配金额下 降较多，营运资本变动等因素所致。 累计同比来看，过去四个季度累计业绩均下滑。我们选取25单公布了24Q1业绩 的REITs作为样本，考察过去四个季度累计业绩的同比变化。25单可比REITs在过去四个季度实现收入94.35亿元，同比下降7.65%；EBITDA为60.44亿元，同比下降 8.39%；可分配金额51.86亿元，同比下降17.32%。 大板块中不动产REITs表现相对更好，对跌幅的控制优于特许经营权REITs。不 动产REITs三个业绩指标环比跌幅均控制在5%以内，系不动产资产季节性特征弱于 特许经营权项目。同比层面，25Q1单季度不动产REIT和特许经营权REIT较24Q1均 有恶化，不动产REITs三个业绩指标同比跌幅依旧能控制在5%以内，表现较好。累 计同比层面三个指标也是不动产表现更好。不动产REITs收入、EBITDA和可分配金 额累计同比分别下滑3.68%、4.64%和6.61%，特许经营权REITs收入、EBITDA和 可分配金额累计同比分别下滑8.68%、9.41%和20.72%。
分版块看，消费REITs表现最好。环比层面，消费REITs收入、EBITDA和可分 配金额环比分别增长1.69%、6.70%和2.81%，均实现增长；同比层面，消费REITs 收入、EBITDA和可分配金额分别增长5.36%、18.24%和13.88%。 保租房REITs的业绩属于第二梯队，25Q1环同比和累计同比降幅控制较好。环 比层面，保租房REITs收入、EBITDA和可分配金额环比分别下滑3.39%、2.43%和 5.75%；同比层面，收入、EBITDA和可分配金额分别下滑0.44%、上升0.52%和下 降3.27%，相较产业园区及仓储物流表现更好；累计同比方面，保租房REITs收入、 EBITDA和可分配金额环比分别上升0.51%、上升2.95%和下滑5.57%，相较产业园 区及仓储物流表现更好。 产业园区、仓储物流和高速公路这三个强周期板块的业绩属于第三梯队，25Q1 收入和可分配金额环比均有下滑，其中产业园区收入下降较多（-8.26%）但可分配 金额下滑较小（-3.36%）；高速公路收入下滑较少（-1.59%）但可分配金额下滑较多（-6.91%）。同比来看，高速公路收入、EBITDA和可分配金额表现更好，分别下 降0.27%、上升2.13%和上升1.81%。累计同比来看，仓储物流收入、EBITDA和可 分配金额表现更好，累计分别下降3.08%、4.33%和4.44%。 最后新能源和水电环保板块业绩下行压力较大。水电环保板块除EBITDA环比增 加37.58%外，系24Q4低基数效益，其他指标均为负。新能源板块除收入和EBITDA 环比分别增加18.72%和15.98%外，其他指标均下降。
不动产REITs经营业绩平滑，季节性影响相对较小，因此我们主要使用环比变化 衡量其业绩变化。四个板块盈利能力均上升，产业园区和消费分配水平提升，25年 一季度产业园区、仓储物流、保租房和消费的EBITDA Margin环比分别上升7.34 pct、 4.72 pct、0.71 pct和3.97 pct，可分配金额收入占比环比分别上升0.43 pct、下滑2.90 pct、下滑1.79 pct和上升8.03 pct。
特许经营权REITs多为经营季节性明显的资产，因此同比变化能够更好地衡量其 边际变化，从而排除季节性影响。25Q1高速公路盈利能力提升，其EBITDA Margin 同比上升4.20 pct。可分配金额收入占比方面，高速公路和水电环保两个板块分配水 平增加，两个板块可分配金额收入占比分别上升1.22 pct和2.94pct。
消费REITs收入情况显著优于其他不动产REITs。业绩变化趋势方面，由于持有 型不动产经营季节性影响较小，因此我们重点考察环比数据。25Q1收入环比上升的 为4单项目。25Q1单季度收入改善幅度最高的为百联消费REIT，收入环比上升22.7%， 其次是首创奥莱REIT、华润商业REIT和金茂消费REIT三单仍能保持增长，环比分 别上升2.6%、1.5%和1.2%，除此之外的项目环比均下降。 保租房REITs收入表现其次。业绩变化趋势方面，首批三单保租房和华润有巢 REIT单季度业绩环比表现更好。深圳安居REIT、厦门安居REIT、京保REIT和华润 有巢REIT在25Q1的收入环比分别上升1.0%、持平、上升1.9%和下降1.6%。 产业园区和仓储物流REITs多数项目单季度业绩环比和过去四个季度累计业绩 同比均出现恶化。
高速公路REITs收入情况较弱。由于特许经营权项目经营季节性较为明显，因 此我们重点考察同比数据。业绩变化趋势方面，项目间单季度业绩同比情况分化， 累计业绩恶化趋势明显。25Q1收入同比上升的为4单项目，改善幅度最高的为江苏 交控REIT，收入同比上升16.2%，其次是安徽交控REIT，同比上升6.4%。 水电环保板块25Q1单季度收入同比表现最好的是首钢生物质REIT，同比下滑 0.4%；单季度收入同比跌幅最大的是鹏华深能REIT，受去年较高基数的影响收入同 比下降17.4%。 新能源板块REITs收入同比降幅下降明显。国家电投REIT和京能光伏REIT在 25Q1收入同比分别下滑15.6%和20.6%。
消费REITs在不动产中可分配金额表现最好。业绩变化趋势方面，4单项目单季 度业绩环比改善。可分配金额环比百联消费REIT增幅最高，达到了20.2%，是收入 大幅增长驱动的可分配金额良性增长；第二档是首创奥莱REIT、物美消费REIT，涨 幅分别为7.5%和7.3%；其次是金茂消费REIT，涨幅2.0%。 产业园区REITs可分配金额表现分化。可分配金额单季度环比中临港REIT增幅 最高，达到了30.1%；其次是联东科创REIT，涨幅达到了21.4%；但招商蛇口REIT 下降44.76%。 仓储物流和保租房REITs可分配金额恶化的项目更多，相对表现不及消费和产业 园区。
高速公路REITs可分配金额分化明显。单季度同比安徽交控REIT增幅最高，达 到了29.5%；其次是江苏交控REIT，同比增长8.3%；铁建高速REIT和越秀高速REIT 同比下滑明显，同比分别下滑14.88%和20.80%。 水电环保板块可分配金额同比中首钢生物质REIT增幅最高，达到了7.8%；首创 水务REIT跌幅最大，同比下降14.5%。 高速公路REITs可分配金额表现最弱。国家电投REIT和京能光伏REIT可分配金 额同比分别下滑48.6%和98.3%。
不动产中产业园区REITs分配水平（可分配金额收入占比）提高的项目更多。张江产园REIT和临港REIT可分配金额收入占比分别提升24pct和18pct，增厚了收益。 特许经营权中分配水平下降的项目更多，个别表现好的项目分别为安徽交控REIT和 山高高速REIT，分别提升13pct和9pct。
不动产REITs中，消费REITs的可分配金额完成率表现最好，全部项目4个季度 累计完成率达到100%以上。其次是保租房REITs，4个季度累计收入完成率均高于 99%，可分配金额相较收入来说更弱一些，6单项目中仅2单可分配金额累计4个季度 完成率高于100%。仓储物流REITs可分配金额完成率相较收入表现更好一些，超半 数项目4个季度累计可分配金额达成预期，收入端累计4个季度仅1单完成预期。最后 是产业园区REITs，项目之间表现分化较为明显，可分配金额年化完成率最高的是津 开产园REIT的105%，收入年化完成率最高的是金隅产园REIT的114%。 特许经营权REITs中不少发行时间较短的项目单季度可分配金额完成率较高，其 中招商高速REIT和宁波交投REIT的首个季度可分配金额完成率分别为60%和35%， 系超募资金增厚所致；还有一类如济南供热REIT，是由于经营季节性导致首次季报 收入和可分配金额完成率均高于60%。
