延续传统，引领潮流。
老字号新活力，传承经典再出发。公司文化饮食业务跻身全国餐饮百强，旗下拥有 多个百年中华老字号及非遗项目等荣誉，比如松鹤楼、南翔馒头店、上海老饭店。 业务涵盖正餐、休闲餐饮、美食广场和潮流娱乐，构建了完善的饮食产品组合与产 业链。近年成立文化饮食科创中心，加大消费者洞察、产品研发、锁鲜技术创新等 科创投入，挖掘饮食文化内涵，以现代方式演绎经典，延伸品牌授权及餐饮名店食 品授权业务。
业务规模已迈上新台阶，盈利能力相对稳定。2018–2022 年，公司餐饮管理与服务 业务营收整体保持稳定，2023 年理顺品牌矩阵迈上新台阶，营收达 14.2 亿元，同比 增长约 120%，2024 年有所回落。毛利率方面则相对稳定，2021 年以来基本维持在 60%以上，2023 年达到 66.8%的高位，展现出较强盈利能力和成本控制水平。我们 看好公司餐饮业务具备持续扩张的潜力和稳健的盈利基础。
短期推动门店调优，重心转移至单店质量提升。截至 2023 年末，公司共有文化饮食 直营网点 220 家，其中松鹤楼 185 家（苏式正餐 12 家、苏式面馆 173 家）；2024 年公司开始瘦身健体、调优门店，赋能主业发展，选择关闭非必要的门店，重心放 在培育业绩优秀的门店。截至 2024 年末，公司共有文化饮食直营网点 166 家，其中 松鹤楼 142 家（苏式正餐 11 家、苏式面馆 131 家）。2025 年 4 月 3 日，中华老字号 松鹤楼出海伦敦首店开业，迈出品牌出海第一步。
长期来看，公司有望保持轻资产扩张，全球化链动升级。公司餐饮板块以松鹤楼、 南翔馒头店两大老字号为核心引擎：国内市场直营为主调优门店提质量，海外市场 聚焦轻资产模式加速拓店，依托高回报率零售渠道覆盖多元场景，提升市场渗透率； 同时供应链端新建松鹤楼生产基地，深化“一品一链”创新升级，以更具竞争力的 产品品质与成本优势支撑规模扩张，推动两大老字号从区域标杆迈向全国性乃至全 球性餐饮品牌，成为豫园文化饮食板块业绩增长的核心动能。
依托商圈影响，激活消费潜力。公司食品、百货及工艺品业务涵盖了老城隍庙等豫 园旗下知名食品、百货及工艺品品牌的店铺，比如如意情、真尝家、乔老爷；同时 依托东家 APP、东家守艺人、中华老字号等文化资产，集聚中国经典工艺和创新设 计力量，聚焦经典时尚的文创产品开发及运营，持续挖掘中国优秀传统文化和品牌 价值、开启老字号品牌焕新工作，传递东方美学，智造品质生活。这些门店依托于 豫园商圈的品牌影响力与商业资源，布局在核心商圈及旅游景区等，占据了有利的 商业位置。
营收保持增长，盈利能力有所承压。2018–2023 年，食品业务营收保持增长态势， 尤其是 2019 年同比增速迅猛，增速达 221.3%，2023 年业务营收达到峰值，2024 年有所下滑。毛利率方面则有所承压：2018–2019 年处于较高水平（30%–40%）， 但 2020 年往后降到较低水平。
老字号菜品现代演绎，真尝家传承创新融合并重。依托豫园旗下丰富的老字号餐饮 资源，“真尝家”以便捷餐饮食品为载体，深入挖掘经典菜品与餐厅配方，通过现代 食品加工技术，实现传统风味的快消化呈现。品牌甄选如松鹤楼苏式面、上海老饭 店和德兴菜馆的本帮菜、绿波廊海派佳肴等核心菜品，研发成高品质的预包装产品， 兼顾口味还原与健康营养，满足家庭场景中“快捷但不将就”的消费需求。此举不 仅实现了老字号菜系的年轻化转化，更推动品牌在新消费趋势中延展生命力，焕发 时代新魅力。
科创赋能工艺・IP 联动会员：豫园食品百货工艺品未来新路径。公司 2022 年成立 豫园文化饮食集团科创中心，聚焦饮食科技创新。近年来，科创中心解析传统菜式 核心数据，以现代化工艺破解预制菜风味流失难题，实现老字号招牌菜标准化生产 与家庭场景渗透；通过“文化+ IP”跨界合作，开发国漫联名包装、非遗主题礼盒 等产品，借豫园灯会等场景植入激活品牌年轻势能；以三大入口打通会员体系，整 合食品、餐饮、文旅数据实现精准推送与跨产业流动赋能，构建“科技提效、IP 破 圈、会员共生”的产业生态，推动老字号从技艺传承向创新驱动的现代化产业跨越。
公司化妆品业务采取内生发展与外延并购双管齐下。公司化妆品业务品牌矩阵丰富： 把以色列国宝级护肤品牌 AHAVA 并入业务板块，该品牌依托死海矿物资源打造滋养 修护产品；打造高端草本品牌 WEI 蔚蓝之美，品牌理念“平衡为美”，融合东方草本 与现代科技，推出明王朝御容系列等抗老产品；愈感是豫园股份凝聚医疗健康领域 以及旗下津美科创中心的研发实力所打造的皮肤学级护肤品牌，独创“Yohealix-4R 愈修元”成分，经三甲医院验证有效舒缓修护肌肤。三大品牌彰显公司平台能力， 覆盖多样化护肤场景，构建差异化美妆品牌矩阵。
业务近年来经营表现波动较大。公司化妆品业务 2019-2023 年整体规模相对稳定， 2024 年受消费环境与行业竞争等因素影响，营收有所承压；毛利率方面，2023 年一 度达到约 66.75%的高点，2024 年则回落至近五年最低水平。整体看，该板块仍需 在产品竞争力、市场拓展和成本控制方面持续优化。
腕表业务：收购整合三大国民品牌，传承中国制表历史荣光。公司通过旗下汉辰表 业集团布局腕表业务，深度整合中国表业品牌资源：2019 年收购曾创造新中国制表 里程碑的“海鸥”（天津手表厂核心品牌，1955 年研制首块粗马手表）与“上海”（上 海手表厂品牌，1955 年推出首块细马手表），2020 年与创始于 1957 年的“孔雀” 表达成全面战略合作，形成“上海+海鸥+孔雀”的国民腕表品牌矩阵。三大品牌均 承载着中国制表工业从“零”到“一”的突破历史，豫园股份秉持“记录家庭幸福 时光”的愿景，推动传统制表工艺与现代美学融合，向国际钟表品牌集团目标迈进。
时尚表业业务盈利能力向好。2021 年公司时尚表业业务迎来营收高点，约 8.6 亿元， 2022-2024 年有所回落并保持在相对稳定水平；毛利率表现向好，2024 年约 39.5%， 达到近年高点。整体来看，我们认为公司时尚表业业务虽然营收增长有所放缓，但 盈利能力向好彰显品牌势能与运营能力，未来在产品、渠道、营销等维度厚积薄发， 具备可观成长潜力。
表业旗下品牌技术与时尚融合，产品多元出彩。公司旗下汉辰表业控股的“海鸥” 和“上海”两大腕表品牌，积极优化业务结构，聚焦品牌建设。以技术为本，融合 艺术与时尚元素，构建差异化产品矩阵。海鸥表推出如“三足金乌”三问报时金雕 动偶等 70 周年高端复杂创新产品，助力品牌升级；还依托自研机芯打造潮流爆款， 例如复古电视机系列 GMV 超千万，大月相潜水机械表 GMV 超 300 万。上海表致敬 系列 X DOE 限定版限量 100 枚，市场反响良好，2024 年上海表成为世界 F1H2O 摩 托艇锦标赛上海大奖赛官方计时合作伙伴。
多维并进，迈向全球新征程。公司时尚表业通过 FES 系统降本增效，推进精益改善； 积极拓展全球化渠道，进驻跨境平台，新增 TIKTOK 全托管、LAZADA 等线上渠道， 线下发力免税渠道，并在中国港澳、东南亚、俄罗斯等地区开展经销合作，2024 年 海外业务营收较 2023 年提升约 70%。我们认为，国潮文化不断渗透各类消费赛道， “海鸥”、“上海”两大国民品牌有望继续立足自身品牌及技术优势，融合传统文化 与高端技艺，创新设计、拓展渠道，提升国内市场份额，并推动中国腕表走向世界， 提升全球影响力，打开新的成长空间。
成立豫园商置集团，轻重合一。2024 年公司通过成立豫园商置集团，整合商业管理、 地产开发、物业管理，实现“轻重合一”，一方面提升涉房板块经营质量和决策效率， 通过运营增值，加大存量非核心项目退出力度；另一方面通过持续提升商管和物管 底层资产运营核心能力，构建资产全周期服务能力，以轻橇重提升资产价值，提高 资源配置效率。豫园商城处上海老城厢城市中心，作为“最上海、最中国、最世界” 的世界级文化商业地标，整合了民俗、风雅与海派文化，集商业运营、文化展示、 城市地标功能于一体，展现豫园股份在商业地产与城市功能产业领域的运营实力。 复地产发集团作为兼具产业投资运营与蜂巢城市智造能力的平台型企业，汇聚全球 优质产业资源，为城市提供“产城融合”解决方案，助力区域产业发展与城市更新。
商业综合运营与物业综合服务营收相对稳定，盈利能力有所承压。2021–2024 年， 公司商业综合运营与物业综合服务业务整体呈现增长趋势，尤其 2022 年实现营收约 23.8 亿元，同比增长约 73.7%，此后保持在较高水平；毛利率方面，2021 年公司商 业综合运营与物业综合服务业务毛利率达到 41.7%的较高水平，2023-2024 年稳定 在 25%-30%之间。
大豫园片区：从湖心亭修缮到 BFC 场景创新的文化影响力重构。7 月 10 日，湖心亭 历时近 2 年的保护性修缮，正式向公众开放。湖心亭作为上海豫园的核心文化地标， 其修缮与运营由复星旗下的豫园股份主导。此次焕新并非简单的整修，而是一次传 统与现代、保护与创新的深度对话，它既守护着历史的厚重，也以年轻化与国际化 的姿态，向世界展现中华茶文化的恒久魅力，为大豫园片区的文化发展乃至上海的 城市历史文化空间带了新潮的温度。而与湖心亭的“历史焕新”形成时空对话的， 是 BFC 外滩金融中心以“时尚潮流、文化艺术、美食美酒、人宠友好”四大核心业态 为支柱，构筑起一个充满活力、极具包容性与前瞻性的“时髦风尚新地标”。
豫园二期、三期逐步落成，商业潜力可观。豫园二期项目聚焦“原创首发”定位， 未来或将逐步引入更多品牌展售旗舰店、城市文化概念店、品牌跨界联名店。豫园 三期项目将引入百年经典零售或生活方式品牌与在地文化结合的旗舰店、国际秀场 等，打造兼具经典与潮流文化的时尚风尚场。我们预计随着二期、三期项目的逐步 落成，大豫园项目规模有望超百万方，商业运营面积大幅提升，组成部分中的 BFC 和豫园一期均已成熟运营，大豫园片区有望成为新一代城市文化地标，整体片区潜 力可观。
物业开发与销售近年来营收规模与盈利能力均有所承压。2019–2024 年，公司物业 开发与销售业务营收与盈利能力整体呈现走弱趋势，收入端主要系房地产行业整体 下行趋势，盈利能力方面主要系公司为加速库存去化以回笼资金进行了一定让利。
多元赋能，共筑产城融合新典范。公司积极推进产城融合战略，打造多个特色鲜明 的项目。成都复星国际金融中心作为成都金融城第一高楼，汇聚中国西部金融产业， 充分发挥产业运营优势；南京复地明日之城是“产业+创新+创投”的发展沃土，面向 智能制造、生命科技等产业，具备总部经济、项目孵化等功能；上海徐汇滨江复星 中心则是城市绿色宜居之地，导入优质健康产业，促进城市、产业与人居协调发展。 这些项目从金融、科技、商业、时尚、健康等多领域发力，助力区域产业升级与城 市发展，彰显产城融合的强大活力与潜力。此外，公司参与开发的福佑路项目东临 外滩金融中心、西接豫园商城。根据规划，福佑路项目纳入整体开发之后，将与现 有的豫园商城、外滩金融中心，以及即将启动建设的豫园二期项目等，共同组成一 个总建筑面积超过 100 万平方米的超级文化商业综合体，涵盖文化、商业、办公、 旅游、休闲、娱乐、居住等诸多功能。
