主要城市二手房成交占比持续创新高。
中国新房销售自 2021 年来持续低迷，但二手成交量则稳中有升，形成鲜明对比。2024 年，全国住宅交易总额 15.7 万亿元，同比-10%；其中，新房交易额为8.5万亿元，同比-18%，而二手房交易额 7.2 万亿元，同比+2%。2024 年，二手住宅交易额占比为 46%，较 2021 年最低点上升了 16 个百分点。
从高频数据看，2025 年以来，虽然房地产销售整体趋势下行，二手房的成交情况仍明显好于新房。2025 年 7 月，30 城新建商品房成交面积单月同比-19%，相当于2019 同期的 41%；而 18 城二手住宅成交套数单月同比-9%，相当于2019同期的96%。2025 年 1-7 月，30 城新建商品房成交面积累计同比-4%，而18 城二手住宅成交套数累计同比+12%。分城市能级看，一线城市不论新房还是二手住宅的成交表现都比二三线城市更好，虽然各能级城市的二手住宅成交同比均为正，但是仅一线城市的新房成交同比也为正。
从城市维度看，中国主要城市二手住宅的成交表现明显好于新房的趋势延续。 2024 年，中国 20 个主要城市新建住宅成交套数总和为118 万套，同比-18%，分城市计算的成交套数同比平均数为-17%；而 20 个主要城市二手住宅成交套数总和为 189 万套，同比+9%，分城市计算的成交套数同比平均数为+11%。2025H1，中国 20 个主要城市新建住宅成交套数总和为48 万套，同比-7%，分城市计算的成交套数同比平均数为-3%；而 20 个主要城市二手住宅成交套数总和为 99 万套，同比+13%，分城市计算的成交套数同比平均数为+13%。 2025H1，中国 20 个主要城市二手住宅/新建住宅成交套数的平均比值为2.3，较 2024 年的 1.8、2023 年的 1.3 再度明显提升，且所有城市的住宅成交都已实现了二手占据主导地位的局面扭转。
二手住宅成交普遍好于新房，与现房销售好于期房的原因（以价换量、库存增加、无交付风险）高度类似，二手房性价比高、挂牌增加、所见即所得。其中，价格因素占据最主要地位。根据统计局数据，截至 2025 年6 月末，70 城新建商品住宅价格指数相当于 2019 年初的 102%，较 2021 年 8 月最高点仅回落了11%；其中，一线、二线、三线城市价格指数分别相当于 2019 年初的111%、107%、100%，较高点分别回落了 5%、8%、14%。 而截至 2025 年 6 月末，70 城二手住宅价格指数相当于2019 年初的88%，较最高点回落了 18%；其中，一线、二线、三线城市价格指数分别相当于2019 年初的105%、91%、89%，较高点分别回落了 13%、17%、20%。根据冰山指数数据，二手房边际挂牌价指数跌幅更大，截至 2025 年 7 月末，一线、二线、三线城市挂牌价指数分别相当于 2019 年初的 90%、77%、81%，较高点分别回落了21%、33%、32%。且从高频跟踪看，8 月以来二手边际挂牌价月环比跌幅并无明显收窄趋势。
而从城市维度的住宅成交表现来看，二手房确实也承接了价格更敏感的刚需客群，二手套均成交面积和成交总价均明显低于新房 20%，成交均价的跌幅也更大。套均成交面积：2025H1，中国 20 个主要城市新建住宅套均成交面积的算数平均数为 122 ㎡，如果剔除北上深则为 124 ㎡；而20 个主要城市二手住宅套均成交面积的算数平均数为 101 ㎡，如果剔除北上深则为103 ㎡。2025H1，中国主要城市二手住宅/新建住宅套均成交面积的平均比值为0.8。 套均成交总价：2025H1，中国 20 个主要城市新建住宅套均成交总价的算数平均数为 303 万元，如果剔除北上深则为 250 万元；而20 个主要城市二手住宅套均成交总价的算数平均数为 244 万元，如果剔除北上深则为196万元。2025H1，中国主要城市二手住宅/新建住宅套均成交总价的平均比值为0.8，较2023/2024 年的 0.9 有所降低。 成交均价：2025H1，中国 20 个主要城市新建住宅成交均价平均较2023年上涨1%，分城市计算下跌平均数为-5%；而 20 个主要城市二手住宅成交均价较2023年下跌 8%，分城市计算下跌平均数为-12%。
