开工取决于前期拿地面积及开工意愿，前者决定开工能力，后者决定开工力度。
行业政策底在2024年9月出现，行业的量价仍处于逐步探底的过程中，本轮周期 的复苏是一个相对缓慢的过程，信心的修复并非一朝一夕。 从主要地产指标24年相对于历史峰值的降幅来看，新开工从2019年的22.7亿平 下降至7.4亿平，累计下降67%，销售面积21-24年下降了46%，施工面积21-24年下 降了25%，竣工面积21-24年下降了27%，新开工面积的降幅是以上工程指标中最大 的，甚至高于土地成交面积的降幅，600城商住用地20年成交建面29.7亿平，24年 11.3亿平，累计下降了62%。 我国住房以高层住宅（公寓）为主，容积率高，建设周期长，加上预售制的影 响，供需并不容易匹配。新开工作为前端指标波动更大，行业下行期，拿地与开工是 企业的非必要支出，因此降幅更大。
当前开工是否见底？讨论这个问题需要对海外开工水平，结合我国地产行业发 展阶段进行分析。 首先，从开工/存量（套数）的角度来看，1999-2021年中国地产行业处于高速发 展期，整体开工/存量平均为6.1%，同期美国为1.0%、日本为1.8%、韩国为3.0%，24年中国开工/存量回落至1.7%，已经降至海外可比区间。
第二，从人均开工面积（平米/人）的角度来看，美国1960-2024年65年的平均 水平为0.91平/人，并且在21-24年分别有0.94、0.86、0.77、0.76平/人的人均开工量， 考虑到美国房地产所处的阶段以二手房交易为主，2000-2024年平均二手房交易套 数占比为85%，新房仅占15%，依然有较高的开工量。
日本在1968-1997（GDP同比正增长）阶段人均开工平均为1.02平/人，98年之 后开工阶梯下行，至2024年最低水平为0.49平/人。 我国2000-2021年人均开工面积平均为1.38平/人， 24年人均开工面积回落至0.57平/人，25年预计为0.49平/人，处于较低区间，低于美国中长期平均水平（0.91 平/人）、日本GDP有增长阶段的平均水平（1.02平/人）、韩国中长期水平（0.69平 /人）。假设未来随着基本面改善，开工中枢的回归有较大修复空间。
6月开工表现超预期，25年6月全国新开工面积7180万方，同比-9.4%，降幅较5 月收窄10pct，其中住宅单月同比-13.1%，较5月收窄5.2pct，非住宅6月同比转正+1.9% （5月同比-22.1%），从季度来看，25Q2新开工同比-16%，较25Q1降幅收窄9pct。 开工增速改善能否能持续，是本篇讨论的重点。
（一）剔除城投的土地成交建面与新开工基本匹配
开工取决于前期拿地面积及开工意愿，前者决定开工能力，后者决定开工力度。 对比统计局年度新开工面积与中指院600城商住用地成交面积的关系，我们发现每年 新开工面积均低于土地成交面积，2010-2024年平均开工/土地成交的比值约为77%。
拿地与开工不匹配，与城投拿地有关。根据克而瑞24年7月对21-24H1的项目统 计，央企、地方国企、民企、城投开工比例分别为72%、78%、44%、22%，24年10 月对23-24H1的项目统计，央企、地方国企、民企、城投开工比例分别为73%、68%、 32%、12%。央企开工率最高，超过7成，且两次调查趋势上在提升，城投开工率垫 底，仅有2成左右，且调查趋势在下降。 行业“三道红线”融资管控、企业投资力度下降、地方土地出让金下滑之后，地 方政府为避免土地流拍，通过城投拿地以企业债务形式回收做地成本，这一部分土 地短期开工能力较弱。
根据中指院分类，24年城投拿地面积占比38%，较19年上升了22pct，城投拿地 金额占比36%，较19年上升17pct。从绝对规模来看，24年与19年对比，城投、非城 投拿地面积分别为-19%、-66%，拿地金额分别+18%、-62%，非城投拿地下降更能 体现出行业趋势。 若剔除城投拿地影响，只考虑非城投拿地面积与统计局新开工面积进行对比， 2019-2024年商品房开工/非城投拿地面积平均为108%，24年为102%，基本匹配， 可以用非城投拿地面积对新开工进行预测。
（二）平均拿地-上市时间 24 年缩短至 5.3 个月，25 年进一步提速
拿地-开工需要多久，开工是否滞后于拿地？ 由于项目开工数据较难获取，我们统计主流房企从拿地-开盘时间，根据中指院， 2016-2018年主流房企平均拿地-首次开盘时间为16.9个月，2019-2021平均为10.0 个月，2022-2024平均为6.2个月，其中22、23、24年平均为7.0、6.3、5.3个月，截 至目前25年拿地并在25年开盘上市平均为3.8个月（样本较少，需进一步观察）。 拿地-首开的时间逐年缩短，企业经营效率提升。有两方面的原因：（1）地方政 府政策优化，“拿地即开盘”、预售门槛降低等政策有效缩短了企业开发周期；（2） 2016年以前企业“囤地”，或是在上行期获取的高价地，需要等待开盘时机，开盘 节奏偏慢，而当前行业仍处于下行周期，价格存在不确定性，企业在拿地后需要尽 快开盘，以保证项目价格的兑现度。
虽然无法直接量化拿地-开工的时间，但可以明确的是，开工节奏在加速，开工 滞后于拿地的时间在缩短。
（三）非城投拿地面积 6-7 月同比转正，开工增速有望改善
单月表现来看，25年6月非城投拿地面积同比+17%，25年7月非城投拿地面积 同比+5%，6-7月合计同比+11%，这是在24年3月以来首次同比转正，统计局新开工 面积25年6月同比-9%，较5月降幅收窄10pct，非城投拿地面积的增长或将带动新开 工增速改善。
从季度来看，23Q2之前，统计局新开工同比增速滞后非城投拿地增速约1个季 度，23Q3及以后，开工和非城投拿地趋势接近同步，开工上市节奏加快，开工与非 城投拿地的滞后期缩短，后续开工表现需持续关注拿地端的变化。
