头部房企 1-7 月拿地面积增长 50%，核心城市市占率提升。
根据公司经营公告（1-6月）及中指院（7月），14家头部房企25年1-7月拿地金 额4118亿元，同比+79%，拿地面积1798万方，同比+50%，金额口径的拿地力度37%， 同比上升19pct，24年“924”新政后，企业拿地意愿明显增强。14家头部房企拿地面 积1-7月累计增速（+50%），高于非城投拿地增速（累计-7%）。
从个股来看，根据公司经营公告（1-6月），拿地面积同比增长较快的企业包括 中国海外宏洋集团（+438%）、中国金茂（+431%）、中国海外发展（+121%）， 拿地金额同比增长较快的企业包括中国金茂（+922%）、中国海外宏洋集团（+347%）、 保利发展（+304%）、中国海外发展（+213%）、招商蛇口（+142%）。 从权益补货力度来看，25年上半年有三家企业实现了增量拓展，分别是滨江集 团（172%）、建发股份（118%）、绿城中国（110%），中国海外宏洋集团接近 等量拓展（96%），中国金茂、中国海外发展、华润置地、招商蛇口、保利发展拿 地力度较24年均有不同程度的提升。
14家房企在24个主要城市拿地市占率提升，这里我们采用的是企业经营公告权 益拿地金额/中指院600城商住用地出让金，从结果来看，14家房企在核心5城（北 上深杭成）的拿地市占率从24年的45%上升至25H1的57%，24城整体市占率从24 年的29%上升至25H1的45%。
核心一二线城市成为企业投资的一致选择。25H1，14家房企权益拿地市占率 较高的城市包括杭州（67%）、北京（65%）、沈阳（65%）、大连（55%）、深 圳（54%）、厦门（51%）、东莞（47%）、青岛（44%）、上海（43%）。 供给侧结构出清后，14家头部房企持续优化资产结构，将资源投向高确定性的 市场，25H1平均拿地城市数量平均为7.7个，较24年下降20%，较21年下降76%。
企业加大拿地力度的原因：1. 新房价格趋稳，项目销售价格兑现度增强，盈利能力改善。新房房价的成交结构性因素较难剔除，从22年以来没有增量投资的房企的均价 来看，【新城控股】销售均价从17年3月的14142元/平降至24年6月的7211元/平，累 计降幅49%，从24年6月至25年6月上涨7%，基本企稳。【世茂集团】销售均价从21 年7月的17830元/平降至25年4月的12134元/平，累计降幅32%，过去12个月价格基 本稳定12000元左右。没有增量投资（结构性问题）的房企价格表现趋稳。
根据统计局70大中城市房价环比，24M1-10月平均环比为-0.6%，24M11-25M6 平均月环比为-0.2%，924新政后，新房价格降幅明显收窄，对比历史上70大中城市 新房环比与14个重点房企的拿地力度，趋势基本一致，新房价格趋稳，项目销售价 格兑现度增强，盈利能力改善，企业投资意愿增强。
2. 开盘去化率回升，新项目流速更快。在企业投资模型中，投资标准一般为“净利率×IRR>某一数值”，项目流速的重 要性在当前环境下甚至高于利润率。 根据中指院11个城市开盘去化率（当天认购/当天推盘套数），24Q3、 24Q4、25Q1、25Q2四个季度分别为41%、58%、61%、52%，924新政后，新房 去化率提升。 第二个特点是新盘去化率与老盘去化率的剪刀差在扩大，25年1-7月，11城纯 新盘去化率65%，老盘新推去化率48%，新盘去化率基本回到20-21年水平，老盘 去化率回到23年水平，仍处于相对低位。 纯新盘去化率高，有一部分原因是新项目区位更好，从11城核心区占比来看， 25年1-7月，纯新盘推出房源套数有53%位于核心区，而老盘新推25%位于核心 区。若剔除结构性影响，25M1-7核心区新盘去化率69%，高于核心区老盘 （51%），非核心区新盘去化率（62%）也高于非核心区老盘（47%）。 25年1-7月去化率的提升，主要集中在纯新盘去化率，老盘流速平稳。得益于 “好房子”产品能力的提升，新盘相对老盘，即使是相同区位下，去化率优势在扩 大。
3.“好产品”有利于去化，也对老项目形成挤压。“好房子”政策从24年开始助推整体新房去化率提升，25年3月中央发布新版《住 宅项目规范》，进一步提升了对新房设计及建造质量的要求，各地推出的“好房子”及 “第四代住宅”项目，通常具有高得房率、高装标、高层高、低容积率的特征，同时基 本配备花园露台。 “好房子”具备市场吸引力，其一是得房率的提升提高套内使用面积，降低套内面 积单价。规划条件限制放松，企业可通过“大阳台”、“飘窗”等方式提高赠送面积，提 升实际得房率，从过去平均75%提升至90%以上，甚至部分区域（广州）可以做到超 过100%的得房率水平。 其二，由于企业拿地端利润率的改善，房屋建造质量得到提升，市场重新回归 到了15-16年的“品质时代”，通过更好的装修标准，提高购房居民的获得资产的质量。 各地方政府，也一改相对集约的土地使用要求，提高低容积率核心区域土地的出让 规模，增加低密度产品的供应量。
对于企业而言，一方面新获取的项目去化率、利润率有保障，另一方面，由于产 品迭代升级，“好房子”持续热销，对原有老项目形成一定挤压。为了应对这一趋势， 企业需要持续不断“换仓”，这也是25年企业加大拿地力度的原因之一。
4. 企业在手资源下降，存在“稳规模”补库诉求。根据上一部分的分析，21-24年14家房企权益补货力度78%、63%、71%、47%， 面对市场下行压力，即使是头部优质企业也无法做到持续的“等量拓展”，货值储备规 模持续减少，根据我们测算，主流房企24年平均可售货值覆盖当年销售的覆盖倍数 为2.4年，考虑到未售货值中有部分项目短期不具备开工能力（达不到开盘去化率要 求），实际覆盖倍数更低。 24年拿地力度为21年以来的低点，补货规模较少，销售下行压力大，为了维持 销售规模或销售排名，部分企业主观有较强的补货意愿。
