国资股东入主，公司发展迎新。
国资入股，助力企业开拓房建业务。建发合诚 1995 年成立，是一家专业从事工程监理、 设计咨询、项目管理等其他技术服务的综合型工程管理咨询公司，并于 2016 年在上海证券 交易所上市，证券简称“合诚股份”。2021 年国资入主，建发集团旗下子公司厦门益悦收 购建发合诚 29.01%股权，更名“建发合诚”，公司实控人由自然人黄和宾转为厦门国资委。
2.1 厦门优质国企，双主业经营，持续高增彰显价值底蕴
建发股份由厦门建发集团有限公司独家发起设立，实控人为厦门国资委。1998 年建发 股份在上海证券交易所上市，公司坚持供应链运营及房地产双主业运营。公司规模持续快 速增长，2024 年末公司总资产规模达 7,679 亿元，2024 年营收 7,013 亿元，归母净利润 29 亿元，资产规模大，综合实力强。
建发股份拿地积极，合同销售金额持续增长，彰显高成长典范。建发股份致力于成为 “中国优秀的房地产运营商”，旗下拥有建发房产、联发集团两大开发品牌。2024 年公司 累计合约销售金额 1,597 亿元，同比-30.3%；合约销售面积 782 万方，同比-26.0%，主 要受行业下行影响。从两大开发品牌规模看，当前建发品牌规模更大，2024 年全年，建发、 联发两大品牌销售金额分别为 1,335 和 262 亿元，占比分别为 84%、16%。
地产行业下行背景下仍维持较高拿地强度，彰显投资韧性。建发股份持续保持投资端 高增长以匹配库存需求，近两年地产行业下行背景下公司拿地强度不减，2024/2025H1 建 发股份权益拿地金额合计 519 亿/481 亿，权益拿地面积 221 万方/187 万方，拿地/销售金 额比分别为 44%/77%，地产行业下行背景下仍维持较高拿地强度，彰显投资韧性。
2.2 建发合诚施工业务乘建发系东风快速发展
建发合诚收购子公司完善施工和设计资质，助力公司打造全产业链链条。2022 年 4 月 建发合诚向股东厦门益悦出让天成华瑞 30%股权，至此，厦门益悦直接及间接持有天成华 瑞 50.3%股权，构成直接控制天成华瑞关系。2022 年 7 月，公司与控股股东厦门益悦共同 收购里隽建筑设计有限公司 100%的股权以补全公司建筑施工业务板块，分别持有 70%及 30%股权，厦门益悦直接及间接持有里隽设计院 50.3%股权，构成直接控制里隽设计院关 系。我们认为受地方政策便利，建发集团可直接向天成华瑞、里隽设计院委托设计、施工 项目，加速项目开发效率，拓展新的业务和增长来源。
关联交易额度保持较高体量，保障公司持续发展。建发系入主后建发合诚强化与大股 东业务协同合作，2023-2025 年度关联交易额度分别为 131 亿/125 亿/131 亿，其中 2024 年受整体宏观经济下行压力，大股东主动调整土地储备策略，拿地节奏较往年更为审慎， 公司可承接的业务量同步缩减，当年实际发生关联交易金额仅 49 亿。2025 年初至今，随 着房地产市场不断推动止跌回稳，全年交易额度再次提升至 131 亿。我们认为，建发合诚 与建发集团等关联方关联交易额度保持较高体量，一方面体现建发合诚施工能力的逐步增 强，另外同步彰显大股东扶持力度，为公司持续发展提供较强保障。
建发集团地产业务稳步增长，后续协同业务增长仍值期待。根据建发集团公司公告， 2023/2024/2025H1 集团权益拿地金额 955 亿/519 亿/481 亿，假设土地出让金与建安成 本各占营业成本的 60%/40%，以此估算 2023/2024/2025H1 集团新增拿地带动建安合同 金额约 637 亿/346 亿/321 亿，建发合诚施工订单占集团发包订单比重分别为 18%/12%/14%。我们认为地产行业下行背景下建发集团仍维持较高拿地强度，随着地产政策推动房地产行业止跌回稳，集团拿地金额有望进一步增长，同时建发合诚施工订单占 集团比重仍有向上提升空间，未来发展更值期待。
积极寻求业务延伸，推进产业并购。2024 年 9 月证监会发布《关于深化上市公司并购 重组市场改革的意见》，支持上市公司向新质生产力方向转型升级、鼓励上市公司加强产 业整合，为企业业务拓展提供政策依据。公司围绕工程产业链延伸与新兴技术布局，明晰 “以工程主业为基础，向新材料、新工艺、新制造领域拓展”的并购方向，积极寻找高协 同性/高延展性的投资标的，培育新的业务增长点，2025 年上半年收购具备建筑幕墙工程 专业承包一级资质企业 1 家。我们认为建发合诚背靠建发集团，技术、资金、人员实力雄 厚，后续产业并购值得市场期待。
3.1 城市更新培育新增长引擎，助力城镇高质量转型
我国建筑市场逐步迈入存量时代，城市更新有望成为下一个增长引擎。2024 年 8 月， 国务院新闻办公室举行“推动高质量发展”系列主题新闻发布会，住建部提出研究建立房 屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，构建全生命周期房屋安全管理长效机制。2025 年 7 月中央城市工作会议召开，强调以推进城市更新为重要抓手，推动城市高质量发展。我们 认为当前我国房地产和建筑行业已经度过此前高速成长阶段，逐步迈入存量时代，投资方 向亦将逐步从增量项目转为存量建筑，城市更新将成为新的增长引擎。
3.2 公司综合服务能力强，打造“工程医院”品牌
房屋检修及修缮涉及领域多，流程繁琐，服务企业需具备较强综合服务能力。不同于 新建建筑，存量建筑房屋检修及修缮实操层面具备较强的不确定性，检修及修缮作业环境 复杂，同时牵扯领域较多，因此对检修企业资质要求较高。同时，根据检修结果出具的修 缮方案，需有不同维度的维修、改善、改建，对企业施工能力亦提出一定要求。
以“工程医院”理念为指引，“1+X”的增值模式，打造品牌效应，协同增值。建发 合诚业务聚焦于勘察设计、工程管理、试验检测、建筑施工、综合管养、工程新材料六大 业务，凭借自身全产业链业务支撑，公司逐步构建“工程医院”框架，积极开展工程基础 设施的健康检测、病害诊断、修复加固、应急抢险业务，依托系统化协同增值“1+X”模 式，为客户提供综合性、跨阶段、一体化的工程技术服务，打造国内领先的工程全生命周 期服务品牌。 公司建筑修缮经验丰富，布局领先。根据公司公告，自 2009 年起，建发合诚着手布局 维修加固和建筑修缮业务，致力于提升建筑的耐久性和安全性。2015 年，公司进一步扩展 服务范围，涉足房屋检测与鉴定、专业评估等业务，现已为多个工程项目提供了包括安全 性检测鉴定、抗震鉴定和加固修缮在内的专业服务。2023 年，公司组建一体化专项业务小 组 3 个，成功落地单同超 300 万的检测设计维养一体化服务项目 2 个。同时，以厦门 BRT 维养项目典型实践为蓝本，推出独具特色的“城市桥隧检测设计维养一体化服务”技术产 品，一站式为客户提供专业服务。
公司综合管养和试验检测板块有望率先受益城市更新。建发合诚综合管养业务是指提 供工程全生命周期的管理和维修养护服务，主要经营方向包含桥梁、隧道、公路路基、港 口码头、房建工程等领域的维修加固，同时可提供建筑结构的病害处理、顶升、平移等服 务；试验检测业务涵盖房建等工程领域。2024 年公司综合管养业务实现营收 2.11 亿，同 比+0.5%，毛利率 19.0%，试验检测实现营收 1.20 亿，同比-5.4%，毛利率 30.8%。我们 认为，随着房屋体检养老保险制度的改革不断深化，市场对于房屋综合管养以及试验检测 需求有望提升，公司两项业务预计率先受益政策红利。
