核心城市市场良好，头部房企投销聚焦。
2025 年上半年 TOP100 房企销售金额延续下滑趋势，房企持续分化。2025 年 1- 6 月百强房企全口径销售 17820 亿元，累计同比-11%（1-5 月同比-8%）；6 月单月全 口径销售 3707 亿元，环比+17%，同比-21%。2025 年上半年，千亿以上房企共 3 家， 去年同期为 5 家。供给约束下销售承压，房企表现持续分化。1-6 月累计看，TOP10、 TOP11-30、TOP31-50、TOP51-100 各梯队房企全口径销售金额累计同比分别为-14%、 -11%、-1%和-11%。TOP10 房企中共 3 家同比保持增长，建发房产、越秀地产、中国 金茂累计同比分别+7%、+11%、+20%。
16 家典型房企中，头部改善型房企凭借在核心城市核心区域优质项目的热销， 销售表现有韧性。1H2025 中国金茂（+19.9%）、华发股份（+11.1%）、越秀地产（+11.0%） 和建发国际集团（+7.1%）销售金额同比正增长，绿城中国、滨江集团销售金额同比 降幅在 10%以内。
改善型房企市占率呈上升趋势，TOP30 中民企数量持续减少。虽然整体销售规模 下滑，但头部央国企凭借稳健发展模式和财务结构，在当前行业下行周期更具韧性。 1H2025 头部保利发展、中国海外发展、华润置地和招商蛇口市占率分别达 3.28%、 2.72%、2.49%和 2.01%。改善型房企近年来市占率有明显提升，绿城中国、建发房产 和滨江集团1H2025市占率分别为2.76%、1.60%和1.19%，较2019年分别增加1.50pct、 1.28pct 和 0.49pct。房企位次发生持续变化，2020 年以前扩张快速的民营房企销售 风头较盛，2020 年 TOP30 中有 21 家民营房企，仅 6 家央国企；2021 年后 TOP30 中 民营房企数量快速减少，央国企取而代之，2025 年上半年 TOP30 中民企降至 7 家， 央国企升至 20 家。
房企以销定投，聚焦核心城市核心区域，拿地强度有所恢复，头部央国企和改善 型房企市占率或进一步提升。从典型房企拿地强度（拿地金额/销售金额）看，2021- 1H2025 典型房企平均拿地强度为 0.47、0.31、0.29、0.21、0.36。1H2025 由于核心城市核心区域楼市表现良好，房企拿地强度有所提升。1H2025 中国金茂、建发国际 集团、滨江集团、绿城中国 4 家拿地强度超过 0.6；越秀地产、华润置地、招商蛇口 拿地强度也超过 0.4；现金流压力较大的民企拿地强度在 0.1 以下。
防风险主基调下，资产负债率持续下降
房企资产负债表收缩进行中。16 家典型房企 2025 年总资产规模 101875 亿元， 较 2024 年末下降 2.9%；资产负债率自 2018 年以来持续下降，从 2018 年的 79.2%降 至 1H2025 的 71.5%。分房企看，16 家典型房企中，中国海外发展、龙湖集团等 12 家 1H2025 资产负债率较 2024 年全年降低；从绝对值看，1H2025 中国海外发展 1 家资 产负债率（53.7%）低于 60%，龙湖集团、金地集团、华润置地等 5 家资产负债率在 60%-70%之间。
有息负债整体规模稳定，部分典型房企有序压降有息负债。16家典型房企 1H2025 总有息负债规模 27146 亿元，较 2024 年末小幅增加 0.4%。16 家典型房企中，中国 海外发展、滨江集团、保利发展等 7 家 1H2025 有息负债规模较 2024 年末降低，其 中滨江集团降至 334 亿元。
短期偿债仍有一定压力，综合融资成本下降
典型房企整体短期有息负债小幅下降，绝对水平仍较高。16 家典型房企整体短 期有息负债占比 2022-2024 年呈上升趋势，2024 年为 32.2%，1H2025 略下降 1.8pct 至 30.4%，其中绿城中国等 10 家 1H2025 短期有息负债占比较 2024 年全年下降，绿 城中国下降 6.9 个百分点。绝对值看，中国海外发展、建发国际集团短期有息负债占 比低于 10%，偿债压力小，华发股份、龙湖集团、绿城中国 3 家短期有息负债占比在 20%以下，万科 A 短期有息负债占比在 40%-45%，已出险房企碧桂园、旭辉管理控股 短期有息负债占比超 70%。
典型房企整体融资成本下降，头部央企融资优势凸显。16 家典型房企整体 1H2025 融资成本 3.63%，较 2024 年全年下降 30BP。从单房企看，16 家典型房企中 15 家 1H2025 融资成本较 2024 年全年有所下降，其中中国金茂大幅下降 66BP（从 2024 年 的 3.62%降至 1H2025 的 2.96%），绿城中国下降 50BP（从 2024 年的 3.90%降至 1H2025 的 3.40%）；1H2025 华润置地（2.79%）、招商蛇口（2.84%）、保利发展（2.89%）和中 国海外发展（2.90%）作为行业龙头央企，融资成本处最低区间。
房企加速去库存、调结构，优化资产流动性
改善型房企的资产流动性高，去库压力相对较小。从存货结构看，已竣工未售的 存货多为去化难度较大的项目，此类存货为滞重库存，有较大减值压力且通常利润率 水平较低，竣工存货占总存货比例越低，说明房企资产质量更高、流动性更好。从房 企自身看，由于 2021 年以来销售的流速降低，房企竣工存货占总存货比例均呈上升 的趋势；横向对比看，1H2025 典型房企中建发国际集团（8.0%）、滨江集团（12.8%） 和绿城中国（14.9%）竣工存货占总存货比例小于 15%。 从资产结构看，流动性高的资产（货币资金和存货）占比越高，房企周转效率越 高，我们通过资产流速（货币资金和存货占总资产比例）来衡量。16 家典型房企中 保利发展（69%）、滨江集团（68%）、建发国际集团（67%）和华发股份（65%）4 家 1H2025 资产流速超过 65%。
