上海楼市经历了近 30 年的发展，演变成了上文所呈现的当前的存量住房格局。这一章节我们将从 量与价的角度对上海楼市的周期性进行全面的复盘（本章节数据均采用国家统计局、上海房管局、 上海市统计局官方口径数据）。
上海的商品房发展历程大致可以分为三大阶段：1）稳步发展期 （1999 年-2006 年）；2）黄金时代（2007-2021 年）；3）白银时代（2022 年至今）。 1999-2006 年，随着经济发展的稳中向好，上海楼市稳步发展。2000 年上海商品住宅成交均价（新 房房价）仅 3157 元/平，第一代商品房陆续进入市场，国企和事业单位的福利分房随着商品房的发 展开始逐渐减少，当年商品住宅成交面积（新房成交面积）1327 万平。2001 年上海成功举办 APEC 峰会，同时上海经济也开始了高速发展，步入了新阶段，2002 年经济发展稳中向好，2001、 2002 年新房房价连续两年涨幅超过 12%，成交面积也持续上涨。2003 年市场上的商品房种类开始 多样化，楼梯、电梯板楼、塔楼等，新房房价也涨至 4989 元/平，同比涨幅达 25%，成交面积 2224 万平，同比增长 21%。2004 年是上海电梯商品房大量上市建造的年代，2004 年新房成交面积达 3060 万平，同比增长 38%，2004、2005 年连续两年房价涨幅超过 15%。2005 年下半年-2006 年， 在前期经过了数年量价大幅上涨后，楼市进入“停歇期”，2005、2006 年新房成交面积连续两年 下滑，2006 年新房房价为 7039 元/平，涨幅缩小至 5%。这一阶段，上海二手房成交面积占比不足 4 成，二手房成交量在 1999-2004 年出现了快速上涨，成交面积年复合增速为 37%，但 2005、2006 年二手房成交量跌幅均明显大于新房。
2007-2021 年，上海楼市的发展受调控政策影响显著，不过整体处于快速发展的黄金时代。2007 年 以来，上海楼市政策由降息降准的大宽松环境到 2010 年开始楼市限购、限贷，2017 年全面进入 “五限”时代，后来的近十年中坚持调控，在楼市下行期允许阶段性宽松补救。2007 年，经过前 面两年的横盘，在人口导入和需求增加的情况下，楼市成交量价都开始大幅上涨，新房成交面积、 二手房成交面积、新房房价涨幅超过 15%。2008 年受金融危机影响，楼市成交量价均下滑，其中 新房成交面积同比下滑 40%，二手房成交面积同比下滑 35%，也是 2000 年以来第一次出现了新房 房价下跌的情况。2009 年为提振经济实行宽松政策，新房成交量价涨幅均达五成左右，新房房价 也在 2009 年首次破万，达 12364 元/平，二手房成交量同比翻番。2010 年，经济逐步恢复，上海世 博会成功举办，新房房价同比再度上涨 15%至 14213 元/平。2011 年，上海开始正式限购，也是从 这个时候开始，上海新房的成交规模明显下了一个台阶，新房、二手房成交面积同比分别下滑 13%、 30%，新房房价同比下滑 5%。2012 年，楼市政策微调，成交量价开始逐渐回升。2013 年，楼市再 次升温，楼市量价均出现了大幅上涨，政策再次收紧，二套房首付提高到 7 成，外地户口买房缴纳 社保或个税年限从“2 满 1”调整为“3 满 2”。2014 年，经过前一年的政策调整，楼市再次降温，新房、 二手房成交面积同比分别下降 12%、41%。2015 年，政策持续放宽，房产营业税由“满五”改为“满 二”，公积金贷款额度从家庭 60 万调整为 120 万，且五年期以上利率从 3.5%调至 3.25%，楼市量价 再度快速上涨。2016 年，史上最严楼市新政“沪九条”出台，限购升级，外地户口买房由“两年”改为 “五年”，推出“认房又认贷”，在政策影响下，2017-2018 年，楼市成交量低迷。2019 年，长三角 一体化的大规划带动了很多周边城市房价上涨，楼市开始重启。2020 年，为应对疫情，金融政策 放宽以及“五年一户”的学区房政策调整，导致房价出现了一波上涨。2021 年，楼市政策密集出 台，新房积分制度以及 8 月的核验价“三价取低”政策，进一步增加了购房难度，但楼市成交量价仍 在增长，2021 年新房均价突破 4 万元/平。 2022 年以来，上海楼市的发展速度放缓，且出现了明显的结构性分化，进入“白银时代”。受 2021 年 8 月“三价取低”政策的影响，新房、二手房在 2022 年开始出现分化，2022 年新房量价仍能 保持正增长，而二手房成交面积同比下降 44%。2022 年 4-6 月上海受疫情影响，解封后 7、8 月有 一波小涨，但随后市场再度进入低迷期。在市场下行压力下，自 2023 年 9 月“认房不认贷”开始， 上海楼市政策逐步放松，但上海 2023、2024 年新房成交面积同比均出现了 7%的下滑，2024 年新 房成交面积为 1357 万平，不足 2007 年最高峰时期一年 3279 万平的成交量的一半；二手房成交面 积虽然在市场“以价换量”的影响下连续两年出现了双位数正增长，但从绝对量来看，也显著低于 2020-2021 年的水平。
我们以国家统计局公布的商品住宅销售面积（新房成交面积）同比增速、新房房价环比增速来划分 周期，我们将商品住宅销售面积同比增速持续为正的阶段视为地产上行周期，通常这个阶段新房房 价的环比增速表现为持续为正；我们将商品住宅销售面积同比增速为负的阶段视为地产下行周期， 通常这个阶段新房房价环比增速明显下行或在负增长区间波动。2007 年至今，上海楼市经过了五 轮明显的上行周期，四轮明显的下行周期，当前处于震荡期。
第一轮地产上行周期（2007 年 1-12 月，持续时间 12 个月）：经过 2005、2006 年两年新房成交量 下滑后，在人口流入和需求再次增加的情况下，2007 年上海商品住宅销售面积同比增速持续为正， 当年商品住宅销售均价（商品住宅销售金额/销售面积）同比增长 17%。 地产下行周期（2008 年 1 月-2009 年 2 月，持续时间 14 个月）：遭遇金融危机后，2008 年 1 月2009 年 2 月上海商品住宅销售面积同比增速持续为负，最低点在 2008 年 11 月出现（-43.6%）， 2008 年当年的商品住宅销售均价同比下降 1%，是自 2000 年以来上海第一次出现了新房房价下跌。 第二轮地产上行周期（2009 年 3-12 月，持续时间 10 个月）：2008 年，在全球实体经济面临严重 困境的情况下，央行多次降息。结合上海实际情况，2008 年 10 月 22 日上海推出了“沪 14 条”救 市政策，也是从 2008 年 12 月开始，上海商品住宅销售面积同比降幅收窄，并于 2009 年 3 月增速 转正。2009 年在宽松的货币政策大背景下，上海房地产市场呈现量价齐增行情。2009 年上海商品 住宅销售面积同比大幅增长 48.9%，销售均价也首次突破了 1 万元，直接从 2008 年的 8182 元/平大 涨 51.1%至 12364 元/平。上海迎来了房价最大的一波主升浪。
地产下行周期（2010 年 1 月-2012 年 8 月，持续时间 32 个月）：2010 年 5-10 月，上海楼市经历了 严厉的调控，从抑制需求、增加供给、加强房地产市场的监管等三个方面对市场全方位调控，着力 抑制房价过快上涨，2010 年商品住宅销售面积同比跌幅扩大至 4 成。其中，2010 年 9 月 2 日，“沪 五条”出台，严厉打击虚拟交易、捂盘惜售或可售房源拒外销售等行为。2010 年 10 月 7 日，“沪十 二条” 出台，主要针对楼市供需等方面调控，以遏制房价。调控内容主要包括首付比例上调、房贷 利率上调、限购和限售。2011 年随着年初“国八条”的出台，房地产调控达到空前力度。2011 年 2 月 1 日，上海出台了“限购令”，正式开启起了上海各类限制性政策出台的时代，此外，“房产税” 和“新沪四条”推出，明显抑制了楼市热度。在此轮政策调控的影响下，2011 年上海楼市购房者 和开发商再度陷入观望状态。从全年来看，2011 年上海商品住宅销售面积同比下降 13%，销售均 价同比下降 5%至 13448 元/平，出现了 2000 年以来上海历史上的最大房价降幅。
第三轮地产上行周期（2012 年 9 月-2014 年 3 月，持续时间 19 个月）：虽然上海地产的调控格局 不变，仍然围绕抑制投资性需求，但楼市经过了两年多的调整，已经进入平稳发展期，整体成交规 模下降了一个台阶，回归合理区间，低基数下，商品住宅销售面积同比增速于 2012 年 9 月回正。 而新房、二手房房价环比增速在更早的时间点，分别于 2012 年 6 月、2012 年 4 月已经回正。2012 年 9 月至 2013 年 3 月，新房房价环比增速从 0.0%快速逐月提升至 3.2%的阶段性小高点，二手房房 价环比增速从 0.2%提升至 2.6%的阶段性小高点。 由于上海房价持续上涨，2013 年 3 月上海“新国五条”，确定 2013 年房价调控目标，明确对第三 套及以上的购房进行停贷、适时调整二套房的首付比例和贷款利率，提出对二手房交易严格征收 20％个人所得税等要求。由于 2013 年下半年住宅价格增长较快，11 月上海出台“沪七条”调控政 策进一步收紧，其中将商业贷款二套房首付比例从 60%提高至 70%，非本市户籍居民家庭购房缴纳 税收或社保费年限调整至购房之日起的前 3 年内的在本市累计缴纳 2 年以上。2013 年 4 月以后，房 价环比增速虽然逐步下行，不过一直到 2014 年 3 月房价绝对值都是始终保持正增长。 地产下行周期（2014 年 4 月-2015 年 4 月，持续时间 13 个月）：在政策持续收紧的态势下，2014 年 4 月-2015 年 4 月商品住宅销售面积同比增速出现了连续 13 个月的负增长，期间新房、二手房房 价也出现了 5-8 个月环比持续下跌的情形。2014 年，在国家确立的“分类指导、双向调控”的楼市调 控主基调下，上海楼市量价持续下行，前三季度楼市持续低迷，但上海未对楼市限购松绑，在四季 度做了一些“补救”措施，例如调整了公积金个贷政策和上调普通住宅标准，此举下促进了刚需和改 善需求积极入市。新标准的实施，使得上海普通住宅受惠面明显扩大，不仅减轻了购房者的税费负 担，降低交易成本。从 2014 年年末开始，商品住宅销售面积的同比降幅逐步收窄。
第四轮地产上行周期（2015 年 5 月-2016 年 12 月，持续时间 20 个月）：2015 年去库存成为楼市主 旋律，信贷政策宽松，减轻了购房者的资金压力的同时，也刺激了潜在购房者的需求加速释放，新 房、二手房房价环比增速均在 2015 年 4 月转正，2015 年 5 月开始上海商品住宅销售面积同比增速 由负转正，2015 年上海商品住宅成交量创 6 年新高，当年同比增长 13%，房价也大幅攀升至 2 万 元的阶段，当年商品住宅销售均价同比增长 31%至 21501 元/平。2015 年以来上海楼市不断升温， 量价齐增，市场行情一直延续到 2016 年，新房、二手房房价环比增速是所有地产上行周期中最高 的一段时期，新房房价环比增速在 2016 年 8 月达到 5.2%，二手房房价环比增速在 2016 年 3 月达到 6.2%，均为 2011 年以来的峰值水平。 由于房价的快速上涨，2016 年 3 月 25 日，最严楼市新政“沪九条”出台，其中主要内容包括加码 限购以及首付比例提升。史上最严新政之后，上海商品住宅销售面积同比增速开始下降，但仍然保 持正增长，行情热度依然在延续，因此下半年，上海楼市又出台了多条楼市新政，包括政府 10 月 9 日颁布的“沪六条”、 11 月末出台的“认房又认贷”、首付比例上调等政策。在政策作用下， 2016 年下半年的楼市政策急速制冷，房价上涨周期也在 2016 年 12 月结束。
地产下行周期（2017 年 1 月-2017 年 12 月，持续时间 12 个月）：2017 年政策继续收紧，从供需两 端发力，在类住宅整顿、开盘摇号新规、土地市场新政、住房“十三五”规划发布等一系列的重大 政策调整后，上海楼市进入限购、限贷、限价、限售的全面限制性时代。2017 年 1-12 月商品住宅 销售面积持续出现双位数负增长，全年跌幅高达 34%，新房、二手房房价环比增速于 2016 年 11 月 也进入了负增长区间。 震荡期（2018 年 1 月-2020 年 9 月，持续时间 33 个月）：2018 年，上海房地产政策表现平稳，政 策方面更多的是对原有政策的补充和巩固，需求释放平缓，房价整体平稳。2019 年，楼市政策逐 步放宽，在中央“稳地价、稳房价、稳预期”调控主基调下，上海没有出台重磅调控政策，而是以 微调为主，稳定市场走向。这一阶段，新房、二手房房价环比增速在 0%附近徘徊，2018、2019 年 商品住宅销售面积同比增速分别为-1%、2%，也基本稳定。
第五轮地产上行周期（2020 年 10 月-2022 年 3 月，持续时间 18 个月）：2020 年，维护上海房地产 市场平稳运行仍然是市场调控的主要方向。虽然这一阶段经历了疫情、2021 年新房摇号政策、 2021 年 8 月“三价取低”政策等收紧政策，但整体成交量价稳中有增。2020、2021 年商品住宅销 售面积同比增速分别为 6%、4%，销售均价分别为 36741、40974 元/平，同比增速均为 12%。
震荡期（2022 年 4 月至今，截至 2025 年 5 月持续时间 38 个月）：2022 年上半年经历了疫情管控， 解封后的 6 月楼市才开始出现回暖。随着短期需求的集中释放，7-8 月楼市迎来了一波短暂的行情， 9 月上海楼市成交增速再度放缓。2022 年全年住宅销售面积同比增长 5%，销售均价 44430 元/平， 同比增长 8%。2023 年，上海房地产政策逐步放松，降息、公积金调整、放宽落户、“认房不认 贷”、首付比例和房贷利率下限下调、普宅认定标准调整、局部限购优化等利好政策出现。2024 年上海分别在 5、9 月经历了两次大幅度的政策调整，政策调整后商品住宅销售面积均出现了 1-2 个月降幅收窄的情况。2024 年 5 月 27 日，上海出台楼市 “沪九条” ，在限购政策上，缩短非沪 籍居民购房社保或个税缴纳年限，取消离异购房限制和调整住房赠与规定。信贷政策方面，首套住 房商业贷款利率下限和最低首付款比例下调，二套住房在不同区域也有相应利率和首付调整，公积 金贷款额度和首付比例也有所优化。到了 9 月 29 日，“沪七条” 政策出台，进一步放宽非本市户 籍居民家庭以及单身人士购买外环外住房的社保或个税缴纳年限至 1 年 ，持《上海市居住证》且 积分达标、社保满 3 年的非沪籍家庭享受沪籍购房待遇，临港新片区工作且职住分离群体可增购住 房。信贷政策上，首套房商业贷款最低首付比例降至 15%，二套房全市最低 25%，差异化区域降至 20% 。税收政策方面，个人销售住房增值税免征年限从 5 年调整为 2 年，并按部署取消普通住房和 非普通住房标准。11 月 18 日，四部门联合印发《关于取消普通住房标准有关事项的通知》，明确 取消普通住房标准后的个人住房交易税收事项，进一步简化交易税费。在供给端，政策引导开发商 优化住房供应结构，例如取消土地限价、取消 7090 等政策，更好地匹配市场需求。 进入 2025 年，政策延续去年的宽松基调。2025 年 8 月 25 日，上海进一步优化了限购限贷政策， 且政策力度明显大于北京。限购政策调整方面，外环外不再限制购房套数，单身按家庭执行限购政 策。一方面利好外环外市场，有助于缓解外环外的供需矛盾，另一方面，增加了单身购房套数，有 助于吸引年轻人在沪购房，提升市场活跃度。此外，我们认为，本次政策最大的亮点是信贷政策的 调整，公积金贷款额度提升 15%，支持公积金支付首付与公积金“又提又贷”；商贷利率不再区分 首套二套。我们预计，此次信贷政策的调整将有效提高流动性，降低居民房贷压力，提升居民购房 能力。 整体而言，2023 年、2024 年上海新房市场量跌价涨，二手房市场量涨价跌，2025 年 1-5 月新房成 交量同比由负转正，二手房成交量同比涨幅进一步扩大。从统计局披露的房价环比增速来看，2019 年 8 月至今，新房房价环比增速持续为正，稳中有增；但二手房房价以 2021 年 8 月为界限，波动 下行，当前下行压力仍然较大。
