营收趋缓利润回暖，央国企与优质民 企表现更优。
2025 年上半年，59 家上市物企营收总额 1470.7 亿元，同比+4.1%，增幅较 2024 年上半年收窄 1.9pct。2025 年以来，新房销售仍处于下行调整阶段，物管行业进入 精细化运营阶段，战略重心由规模扩张转向拓展质量，并逐步退出盈利能力较弱或协 同价值有限的低效项目，同时收缩部分增值业务，营收增速有所放缓。 从各类样本物企的营收同比增速来看，2025 年上半年央国企物企为+9.2%，独立 物企为-1.0%，民企且未展期物企为+6.1%，混合所有制物企为+2.7%，民企且已展期 物企为+2.2%。央国企与优质民企资源禀赋强、项目储备稳、业主黏性高，营收实现 稳健增长。 59 家上市物企中，2025 年上半年营收最高的三家分别是碧桂园服务、万物云、 绿城服务，营收分别为 231.9 亿元、181.4 亿元、92.9 亿元，同比分别+10.2%、+3.3% 和+2.4%。营收增速来看，规模前 20 的物企中，招商积余、滨江服务、金茂服务同比 增速较高，分别为 16.2%、22.7%、19.6%。
2025 年上半年，59 家上市物企归母净利润总额 100.6 亿元，同比+22.0%，归母 净利润同比增长，主要原因包括：1）物企持续推进降本增效，优化业务结构，费用 率得到改善；2）历史包袱逐步出清，应收账款减值及商誉减值带来的影响减小。我 们预计 2025 年物企利润端或呈现温和修复，行业分化仍然显著。 从各类样本物企的归母净利润同比增速来看，2025 年上半年央国企物企为+4.3%， 民企且未展期物企为+1.5%，民企且已展期物企为+156.0%（雅生活服务同比增长 19.8 亿元），混合所有制物企为-18.0%（远洋服务同比转亏），独立物企为+51.9%（南都 物业同比增长 1.1 亿元）。 59 家上市物企中，2025 年上半年归母净利润最高的三家分别是华润万象生活、碧桂园服务、保利物业，归母净利润分别为 20.3 亿元、10.0 亿元、8.9 亿元，同比 分别+6.4%、-30.8%和+5.3%。得益于资源禀赋优质、商写物管占比高等优势，华润万 象生活利润表现大幅领先于其他物企。碧桂园服务与保利物业在管面积行业前列，提 供了稳定的利润来源，但碧桂园服务受减值及毛利率影响，同比出现下滑。
2025 年上半年，59 家上市物企的整体毛利率为 19.4%，同比下降 1.2pct。行业 毛利率延续下行，主要原因包括：1）受整体经济环境影响，居民物业费缴纳意愿较 低；2）人力成本刚性上涨；3）物企调整业务结构，毛利率较高的增值业务占比下降。
从各类样本物企的毛利率来看，2025 年上半年民企且未展期物企毛利率为 23.7%， 同比-2.3pct；民企且已展期物企毛利率为 19.7%，同比-2.2pct；央国企物企毛利率 为 21.3%，同比-0.3pct；混合所有制物企毛利率为 15.5%，同比-0.4pct；独立物企 毛利率为 13.8%，同比-0.1pct。央国企与部分优质民企毛利率较高，主要得益于关 联方交付稳、质量高，服务体系成熟，且项目多位于核心城市，业主支付意愿较高。 59 家上市物企中，2025 年上半年毛利率最高的三家分别是星盛商业、祈福生活 服务、华润万象生活，毛利率分别为 52.3%、51.2%、37.1%，同比分别-0.2pct、+3.8pct、 +5.3pct。以购物中心、写字楼等商办物业为主业的物企能获取比传统住宅物业更高 的利润空间，毛利率也更为稳健。
部分物企将销售费用及管理费用合并披露或仅披露其中一项，为统一口径，本文 通过销管费用率来衡量各物企的费用管控能力。2025 年上半年，59 家上市物企的整 体销管费用率为 7.4%，同比-0.5pct。物企积极优化组织结构，降低运营成本，通过 数智化提升管理效率，整体费用率持续改善。 从各类样本物企的销管费用率来看，2025 年上半年央国企物企销管费用率为 5.1%，同比-0.4pct；独立物企销管费用率为 6.4%，同比-0.3pct；混合所有制物企 销管费用率为 7.1%，同比-0.7pct；民企且未展期物企销管费用率 5.7%，同比-1.1pct； 民企且已展期物企销管费用率 8.8%，同比-0.5pct。 59 家上市物企中，2025 年上半年销管费用率最低的三家分别是中海物业、滨江 服务、招商积余，销管费用率分别为 2.1%、2.9%、3.8%，同比分别-0.6pct、-0.8pct、 +0.3pct。
