产业园区评分体系分为两个板块，分别是占比 70%的基础板块和占比 30%的 附加板块，其中基础板块主要基于园区的客观条件和运营表现做评估，附加 板块则着重对园区的科创属性与价值外溢。
基于对市场现有产业园区的广泛分析，我们综合传统视角和产业视角，总结 出 7 大类指标作为评分基础，分别是区位、租户、大股东、结构性供需、市 场定位、地方政策和股息率。
1）区位
区位是产业园区价值判断中最核心的因素，是园区价值的基石。优质的区 位往往对应着更接近市场、原材料、人才聚集地、交通枢纽等，能够在一定 程度上降低企业人力成本、运输成本和信息获取成本。在园区实际运营中， 优质的区位还能够吸引更多优质企业落地，并推动园区基础设施进一步升 级，对于增强园区竞争力、推升租金收入、促进资产增值均有益处。 全国范围内产业园区分布呈现“东密西疏”特点，区位优势更为突出的核心 一二线城市产业园数量整体领先。从区域分布来看，华东地区共有产业园 32612 家，占比 42%，占绝对的主导地位，其次是华南地区占比 22.4%，以 及华中地区占比 10.5%；具体到各个城市上，拥有超过 1000 个产业园区的 城市共有 16 个，主要为核心一二线城市。另外，即使在同一城市内，不同 行政区的产业园区在价值评估基准上也会有差异，若以租金作为衡量指标， 以北京为例，各企业的绝对租金水平差异巨大。
2）租户
租户质量与稳定性与园区价值创造能力直接相关。对于租户的评估可以分 为两个大维度： 1） 评估租户自身特质。对于租户自身评估集中在租户规模、行业、租期等 核心指标。优质租户往往具备强稳定性，拥有较高租金收缴率，从而为 园区贡献稳定现金流。尤其是在行业面临波动时，其往往有更强风险 抵御能力。同时，优质租户还能够形成强品牌力，其入驻在一定程度上 也能提升园区形象，吸引其他企业入驻。 2） 评估整体租户群体结构。对结构的评估可以以核心租户的租金收入占 比作为参考指标，从目的上看，一方面需要通过租户结构评估产业园 区风险等级；另一方面，也需要关注是否有机会形成产业链企业集聚， 并带来产业集群效应，尤其是针对一些正在快速扩张的高附加值的新 兴行业。目前投资者关注度比较高的行业包括生命科学、集成电路和 新品啊、人工智能、新材料及新能源等。
3）大股东
大股东在企业属性维度上的差异形成天然基本优势差异。站在最宽泛的维 度，大股东可以按照属性分为央企国企、地方平台公司、民营企业、村集体 企业以及合作开发。以武汉数据为例，截至 2025 年 7 月底武汉所有的产业 园中民营企业作为开发主体的占比最高。而 2024 年及以后的新增产业园中 地方平台公司主导地位更明显。数据侧面反映地方平台公司在当地资源运 用等方面的优势。
进一步，大股东能力还可以从资金、资源整合、运营管理、风险应对等维度 进行评估。 资金实力：在产业园区开发初期体现尤为重要。前期需要大量资金用于基础 设施建设、厂房建设、土地平整等； 资源整合能力：与大股东自身产业结构以及资源储备相关。例如部分能够与 当地政府、科研机构、金融机构等形成合作、搭建平台，为企业提供包括融 资、科研转化等在内的附加服务； 运营管理：如果大股东具备强大的运管能力有助于产业园区后续发展的稳 定性以及中长期的稳定增值情况； 风险应对：在面临宏观经济波动、产业政策调整等外部风险时，具备强风险 应对能力的大股东能够及时调整政策例如退出租金减免等扶持政策，从而 帮助企业度过难关。
4）结构性供需
全国范围内，工业用地供应高峰已过，但产业园整体仍在供过于求的状态 下。从供应端看，2020-2022 年，全国工业用地供给呈上升趋势，在 2022 年 达到顶峰后逐年下滑。从成交段看，2022-2024 年工业用地成交规模也有下 滑的趋势。基于数据我们认为，从土地供应上看，供给高峰已过。但是从目 前市场反馈来看，供需结构依然存在压力。根据克而瑞统计，2024 年研发 办公和工业厂房类产业园区依然呈现出租率和租金的同比下跌，其中研发 办公出租率跌破 70%，平均租金同比下降 12%，工业厂房出租率跌至 80%， 平均租金同比下滑 10%。
对于单个产业园区的价值判断，在全国维度的分析过于宏观，我们更关注 结构性供需关系。以上海为例，根据高力国际的统计，截至 2025Q2 上海产 业园区市场存量为 1898.3 万方，预计 2025 年将新增供应 445.4 万方，其中 59%投向核心子市场，41%投向成熟中子市场。但是，目前市场需求相对疲 软，预计净吸纳量不需 50 万方，从而预计后续将会出现租金同比下跌与空 置率上行，对产业园区的价值或带来一定的压力。
5）市场定位
以产业园区的自身性质给予初步市场定位。以国家级产业园区的分类为例， 根据《中国开发区审核公告目录》（2018 版），全国共有国家级开发区 552 个，其中包括经济技术开发区 232 个，高新技术产业开发区 178 个，海关 特殊监管区域 135 个等。 以产业园区重点主导产业甚至细分领域作为进一步市场定位。以上海为例， 若以区域进行划分，不同产业园区板块各自侧重的产业定位和产业结构均 存在差异，例如张江作为科创高地，以生命科学、人工智能、集成电路为支撑。漕泾河则呈现出互联网技术以及游戏的占比显著突出的结构。若以产业 内子领域进行划分，以生命科学产业为例，上海拥有“1+5+X”的产业布局 结构，涵盖医疗器械、医疗科技、制造与创新要、CXO 等多个细分领域， 形成成熟而庞大的生态系统，能够吸引国内外企业汇聚。
6）地方政策
产业园区发展离不开地方政策支持与引导，政策是价值发现的重要催化剂。 政策支持方面，我们任务需要重点关注财政支持、产业引导、招商体系、以 及土地政策等方面，重点在于帮助企业解决资本、资源、人力、对公渠道等 问题。在政策的力度和内容上，各地因城施策，差异性较大，在评估时强调 具体城市、具体时期、具体项目的具体分析。
7）股息率
股息率是产业园区投资回报率的直观体现，不同类型产业园区在股息能力 支撑逻辑上存在差异。通常来说，考虑到产业园区的主要收入来源是出租物 业，稳定的股息率意味着园区拥有可观的出租率和租金水平，对应园区有持 续且良好的经营业绩。但是，不同类型产业园区，在股息率上应分别评估： 1）对于生产制造类产业园区，其租户普遍租约较长，且随着生产规模扩张 可以增加租赁面积。园区一旦进入稳定运营期后，中长期的股息率存在保证； 2）对于科创类产业园区，股息率往往和企业成长周期挂钩。早期因初创企 业资金压力往往较大，叠加产业园区本身存在招商压力，可能会给予一定租 金优惠，并且部分企业甚至可能会出现拖欠费用甚至破产坏账的风险。因此 该类园区前期股息率水平往往较低，而后期若企业成为行业龙头，不仅其自 身支付能力大幅提升，还有望促进产业集聚，能够推动园区租金收入激增， 带来股息率的显著提升。 从投资决策看，股息率可以作为“是否现在就要买”的依据。例如，当产业 园区股息率高于市场平均水平时，若未来租金收入有明确增长预期，比如已 经签约多家高成长性企业，在运营主体现金流健康情况下，我们认为产业园 区具备中短期投资价值，即其既能带来即期收益，又能享受资产增值红利。
以科技创新作为附加评估指标，我们更看好该类科创类园区在中国经济中 的重要地位，以及未来中长期价值提升空间。基于以上判断在评分上给予 一定倾斜。 科创类产业园是科技创新和产业发展的聚集地，是完善创新生态与产业体 系的关键场所。一方面，作为科技创新的空间载体，通过聚集高新技术企业、 研发机构、创业团队等优质资源，构建产学研一体的结构，推动技术研发与 成果转化；另一方面，产业园能够提供多元支持体系，能够帮助企业解决资 本、技术、市场等发展难题，提供充分的保障。同时，产业园区的设立能够 助力人才聚集、推动周边区域产业升级，提升区域整体的经济竞争力。具体 以创新企业数量、专利数量、研发机构数量等作为衡量指标。
同时，我们也增加成效贡献作为评价评估指标，旨在充分考虑园区对于地 区带来的已实现价值增量。这一指标的纳入能够更客观反映园区在促进地 区综合竞争力提升以及实现高质量发展过程中的实际价值，更全面对园区 价值进行评估。 以国家级高新技术开发区为例，截至 2023 年底，全国共有 178 家国家级高 新区，实现园区生产总值 18 万亿元，占全国 GDP 比重的 14%，实现工业 增加值 9.2 万亿元，占全国比重的 23%；178 家高新区聚集了全国 30%的高 新技术企业、40%的专精特新“小巨人”企业和 60%的科创板上市企业。
