香港房地产市场在过去十五年经历了完整的政策调控与市场涨跌周期，其轨迹可 划分为四个关键阶段。
为抑制房价过快上涨和投机行为，香港于 2010 年 11 月首次推出额外印花税 （SSD），对 6 个月内转售的物业征收 15%重税，此后陆续加码推出买家印花税 （BSD）（2012 年 10 月对非本地买家/公司名义购房征收 15%）和新住宅印花 税（NRSD）（2016 年，二套房买家额外征税）。这套被称为“辣招组合”的税收 政策使得香港印花税收税金额大比例提升，大幅抑制交易活力。 该政策对于此阶段的二手房而言影响尤为严重。根据香港土地注册处数据显示， 二手房交易量从 2010 年 11 月的 12442 份降低到五年后的约 2000 份，成交量 仅为之前的六分之一。二手房住宅楼宇买卖合约成交金额也从阶段初期的 300 亿 人民币降低为 100 亿人民币前后。而由于“辣招”多聚焦对转售或二套房买家等 投资、投机需求的抑制等特质，政策对新房的影响相对较小。但也在辣招推出的 当月对新房的交易量和交易金额均有明显打击。
根据香港差饷物业估价署的数据，在流动性宽松推动下，2021 年 8 月楼价指数 攀升至 398.1 点的历史峰值。但随后形势逆转，受加息周期启动、经济增速放缓 及移民潮三重冲击，市场进入下行通道。 香港土地注册处的数据显示，此时的新房成交额三个小高峰依次降低，分别从 2017 年 4 月的阶段第一高峰 339.94 亿人民币下降到 2021 年 7 月第三小高峰 237.36 亿人民币。尽管 2021 年新房的高峰值较 2017 年有所下降，但依旧是 2021-2024 年初的新房成交最高金额；二手房方面，合约成交金额从 2016 年开 始不断攀升，成交金额从 21 年到达峰值后，开始降低。排除 2020 年疫情对市场 的影响外，该阶段的新房成交额总体保持阶段性高位，二手房成交额更是达到历 史峰值。
此阶段呈现“价量齐跌”特征：1）价格层面：截至 2024 年 1 月，住宅售价指数 连续 9 个月下降至 302.4 点，较 2021 年峰值下跌 31.65%，回落至 2016 年第 三季度水平。2）成交量层面：据香港税务局，2023 年涉及“辣招”的交易仅 2811 宗，创 2014 年以来新低，全年辣税收益不足 60 亿港元，政策效力显著衰退。 3）风险蔓延：据香港金融管理局的数据，2024 年 Q1 负资产按揭贷款占未偿还 贷款总额比例达 8.9%，占整体住宅按揭贷款数目比例为 5.5%，创 2003 年以来 新高，反映市场信心严重不足（上述两个比例在 2024 年进一步上行，并在 2024 年 Q3 分别升至 11.1%和 6.9%后开始逐步回落）。
面对市场持续恶化，香港政府于 2024 年 2 月 28 日宣布全面撤销所有住宅物业 需求管理措施（即“撤辣”），取消 SSD、BSD、NRSD 三项核心税种。这一标 志性事件成为房地产市场周期的重要分水岭，为后续复苏奠定基础。
