四大事业线构建贝壳“一体三翼”协同发展新格局。
2023 年贝壳进行组织架构调整，以围绕客户为中心价值，组建四大事业线（一体三翼）和 九条事务线。其中“一体”为房产经纪业务，“三翼”分别为整装、惠居、贝好家业务。九 条事务线分别为财经、产研、战略、品质、人力、用户、合规、公共、协同部门。 1）经纪业务：贝壳核心业务，依托链家（自营）、德佑、二十一世纪等地产中介品牌， 提供二手房和新房交易服务。 2）整装业务：提供一站式家装解决方案，通过被窝和圣都家装品牌，覆盖从设计、施 工到售后的全流程服务，并借助链家丰富的客户资源有效赋能整装业务。 3）惠居业务：聚焦于住房租赁市场，提供包括分散式公寓（“省心租”）和集中式公寓 在内的租赁服务。贝壳通过“省心租”等产品，为业主和租客提供专业托管和管家服务。 4）贝好家业务：贝好家定位为数据驱动型住宅开发服务平台，而非传统房地产开发业 务。贝好家旨在为开发商提供综合解决方案，通过大数据和 AI 算法洞察客户需求，提 前预测目标客户的意向房型和购房预算。 贝壳主营业务近年呈现稳定恢复的趋势。公司总营收 24 年同比上升 20%。对比同行业公司， 贝壳业务的覆盖广度更为全面，同时门店与经纪人规模领先，具备更强的多元化协同优势。 公司拥有 6.1 万余家门店和近 56.8 万经纪人，对比我爱我家 3 万经纪人和 2626 家门店。
贝壳成立于 2001 年（前身链家），通过布局互联网赛道及全国化扩张线下门店，成为线上 线下一体化经纪龙头平台。依托“一体三翼”战略，贝壳从存量房和新房的经纪业务，横 向扩展至多项新业务，包括家装家居、房屋租赁等平台业务。 沉淀期（2001-2008）：链家于 2001 年在北京开设第一家门店，并于 2009 年扩张至 520 家。链家的扩张得益于：1）口碑积累：公司于 2004 年在行业内首次提出“阳光操作模式”， 践行 “透明交易、签三方约、不吃差价”标准，行业口碑逐渐受益。2）标准化管理：2007 年引入 SE 系统，加强对于经纪人房源录入、经纪过程到成交撤单的全流程监督和风险管控。 3）走向全国：公司于 2006 年和 2007 年分别进入大连和天津，迈出全国布局的第一步。 成长期（2009-2014）：2008 年金融危机后，链家逆势扩张，同年实现对我爱我家的追赶。
本阶段公司主要战略包含：1）深耕北京市场：2014 年前，公司主要围绕北京及周边地区 市场，自 2008 年收购中大恒基后，成为北京地区最大的房产中介；2）房源积累：2008 年 推出“楼盘字典”，建立行业内第一个真房源数据库；3）平台化运营：2010 年“链家在线” 上线，与 IBM 战略合作，率先提供 SaaS 系统；4）强化网络建设：2014 年推出 ACN（经 纪人合作网络），将交易流程切割为多个环节，提高经纪人专业度，转为多方合作共赢生态。 扩张期（2015-2018）：2014 年前后，随着经济发展和互联网中介平台的崛起，房产经纪市 场快速扩容。自 2015 年，公司通过多次融资和全国化布局，先后收购成都伊诚、上海德祐、 北京易家、深圳中联等 11 家中介品牌。 成熟期（2018 年后至今）：2018 年，公司推出贝壳找房，成为国内市占率最高的房地产平 台，利用 SaaS 系统和 ACN 网络实现平台资源共享，促进经纪业务发展。公司于 2021 年 收购圣都家装，并于 2023 年新增“贝好家”住宅开发服务平台，组建新“一体三翼”布局。 租房业务方面，“省心租”聚焦北上和成都，3Q24 在管房源突破 36 万套，增长势头良好。 公司于 2020 年、2022 年先后在纽交所、港交所（双重）上市。
回顾 2022 至 2025 年股价表现，我们认为贝壳走势与地产政策和行业趋势高度相关，但凭 借广泛合作网络和深厚房源数据，贝壳市占率历年保持稳定提升。 股价上升期#1：中央地方促进合理购房需求释放，房产政策正向改善。1H22 国家密集出台 房市利好政策。需求端涵盖降房贷利率、降首付、购房补贴及限购松绑；供应端涉及预售 资金监管优化和土地规则放宽。政策改善市场预期，带动贝壳股价自 5 月 11 日 HKD30.75 升至 6 月 27 日 HKD51.90，涨幅超 68%。 股价上升期#2：16 项措施力保楼市稳定。2022 年 11 月，国家发布《关于金融支持房地产 市场平稳健康发展工作的通知》，涵盖六大方面 16 项措施，包括保持融资平稳、推进“保 交楼”、缓释房企风险及加大租赁金融支持等，推动贝壳股价自 11 月 11 日 HKD32.20 升至 12 月 5 日 HKD49.70，涨幅达 54%。
股价下跌期#1：楼市大盘影响贝壳股价，2023 年整体跌幅好于恒生科技，体现一定防御属 性（政策托底预期）。受房地产宏观走弱影响，2023 年贝壳股价整体下跌，自 2 月 14 日 HKD55.00 降至 12 月 22 日 HKD39.05，跌幅 29%。同期全国商品房销售面积与金额分别 约 12 亿平方米、12 万亿元，同比下降 8%和 5%，行业维持底部震荡。 股价上升期#3：517 新政提振新一轮购房需求，924 新政助力楼市企稳回升。2024 年贝壳 股价两度短期上行，均受政策驱动。5 月“517 新政”出台后，股价自 4 月 19 日 HKD33.00 升至 5 月 17 日 HKD53.45。9 月，央行、金管局及证监会联合发布“组合拳”，叠加政治局 会议强调地产企稳，股价自9月 24日 HKD42.60跃升至10月 6日 HKD69.20，涨幅超 62%。 随后，政策效应减弱，股价回调。 股价上升期#4：房地产市场企稳带动估值修复。1Q25 一、二线核心城市房价与成交量逐步 止跌回稳，市场修复信号初现。行业基本面改善提振投资者信心，推动贝壳股价走高。 股价下跌期#2：政策效果边际减弱，基本面压力显现。25 年 3 月贝壳公布 4Q24 业绩，受 一次性费用支出影响，利润短期承压，市场情绪受到波动。进入 3Q25 后，房地产行业成 交量与价格边际走弱，前期政策带动的积极效应逐步减退。
