2022 年开始房价进入下行通道，止跌回稳仍需加力。
从 70 城房价同比数据来看，新房和二手房价格增速走势趋于一致，均在 2022 年进入下跌通道，2024 年前三季度跌幅有扩大趋势，四季度以来在“止跌回稳”相 关政策下，房价同比跌幅收窄。从周期来看，新房和二手房同比下跌区间分别为 41 和 43 个月。2025 年 8 月，70 城新房价格指数整体同比下降 3.0%，一、二、三线城 市同比分别-0.9%、-2.4%、-3.7%；70 城二手房价格指数同比下降 5.5%，其中一、二、 三线城市同比分别-3.5%、-5.2%、-6.0%。从数据端看，一线城市房价下跌时间较晚， 收窄幅度更大，有望率先企稳修复。
我们设置 2011 年 1 月的房价指数为定基 100，根据月度环比涨跌数据计算每个 月的房价指数，可以发现：2025 年 8 月一、二、三四线新房价格指数分别降至 2021 年 4 月、2019 年 9 月、2018 年 12 月水平；一线城市二手房价格指数降至 2020 年初 水平，二线和三四线均降至 2017 年初水平。
对比发达国家/地区房价历史周期，房价历史下跌周期大多在 3 年以上。日本自 1990 年以来，房价整体下跌超 18 年；美国自次贷危机后，房价下跌 5.5 年。
长期以来，市场普遍认为购房人口对房价的支撑作用不足，影响止跌回稳的进 程。我们认为，房屋的价格由货币政策、供需关系、经济预期、人口走势多方面因 素共振影响，而非人口数据单个因素决定，房屋价格的边际变化情况受人口影响相 对有限。 我们选取了美国、韩国、日本、法国、中国香港、德国、英国、意大利作为研 究样本，进行回归分析。通过房价指数和人口增长率在一定时期内的变化，判断人 口变化对房产价格的影响。
通过我们对各个国家/地区房屋价格指数与人口增长率、人口数量的关系的研究 分析看，我们发现：房屋价格指数在中期与人口增长率、人口数量无明显正相关关 系，而是与适龄购房人口呈现一定相关性，整体对房价的影响有限。 我们认为，人口增长需转化为有效购房需求，才能对房价产生影响，而这一转 化过程依赖经济发展与居民收入的增长，因此各国房价与人口增长率常呈脱节状态。 德国在两德统一后人口短期增长，但经济停滞、居民收入下降，房价长期低迷，2010 年后经济复苏，即便人口增长率偏低，房价仍随收入增长而上涨；法国部分核心城 市如巴黎，虽人口增长平缓，但经济稳定、居民收入增长与海外资本流入，推动房 价稳中有涨；美国得克萨斯州人口增长快，但土地供应充足、建房成本低，房价涨 幅远低于人口增长缓慢但土地稀缺的加州，房价差异本质上源于不同地区有效需求 的差异，而非人口增长率单独决定。 从各个国家/地区房屋价格指数与人口增长率的拟合结果来看，大多数国家/地区 调整后的 R2 小于 0.5（仅韩国调整后的 R2 接近 1，但却是负相关)，整体看 P 值大于 0.05，房屋价格指数与人口增长率无明显相关关系，人口增长率难以解释房屋价格的 变化。
我们认为，适龄购房人口虽然对房价会产生一定影响，而货币政策、供需关系、 经济预期的影响远超适龄购房人口的影响。以美国为例，尽管不同时期适龄购房人 口数量有变化，但房价指数受宏观经济周期、货币政策以及金融政策影响显著，在 2008 年金融危机前后，房价指数大幅波动，与适龄购房人口并无紧密关联；韩国在 过去几十年间，政府为调控房地产市场出台诸多政策，像“再建设超过利益回收制” “售价上限制”等，虽旨在抑制投机炒房客，却在一定程度上引发民众对房屋供给 不足的担忧，刺激投资热情，使房价走势偏离适龄购房人口变化轨迹，因此劳动人 口减少，首尔房价仍连年上涨。从房屋价格指数与适龄购房人口相关性拟合结果来 看，所有国家调整后的 R2都小于 0.75，整体看 P 值大于 0.05，大多数国家/地区房屋 价格指数与适龄购房人口相关性并不显著。
