自 2021 年我国公募 REITs 市场正式起步，市场发行表现经历了数 个不同阶段。
2021 年是公募 REITs 元年，全年发行 REITs 产品 11 只，总发行额达 364.13 亿元。次年，市场对新型金融工具的积极情绪得以延续，叠加税收优惠、保障性租赁住 房发行 REITs 落地等政策端利好，2022 年公募 REITs 发行数量达 14 只，总发行额达 419.48 亿元，同比增长 15%。 2023 年期间，相关部门出台一系列政策积极推动拓展公募 REITs 市场品类，但同期 宏观经济复苏不及预期，故受制于基本面低迷态势，公募 REITs 市场在发行数量和发行 规模方面均出现大幅下滑，整年发行数量仅 7 只，发行总额 201.42 亿元，规模增速同比 降至-52%。而 2024 年由于经济复苏回暖，市场信心提振，加之常态化发行的政策护航， 公募 REITs 市场容量再度实现重大突破，当年发行 REITs 总数达 29 只，发行规模达 645.69 亿元，同比增长 221%，至此，我国公募 REITs 累计发行额突破千亿元。 截至 2025 年 9 月初，本年已发行公募 REITs 共 16 只，发行额 312.60 亿元，同比 下滑 19%，主要源于政策红利于上年度集中释放后，我国公募 REITs 市场扩容速度回归 平稳并步入常态化稳步发行阶段，因此伴随市场情绪的理性回调，发行态势较上年同期 有所降温。
从底层项目属性角度来看，公募 REITs 的发行结构也逐年产生一定变化。具体而言， 特许经营权类 REITs 往往具有更高的单笔发行额，尽管产权类 REITs 在发行数量上始终 占据优势地位，但 2023 年及以前，市场上特许经营权类 REITs 在发行规模上的表现更 为突出，其规模占总量比例达到 61.60%。然而自 2024 年起，产权类 REITs 发行规模实 现反超，2025 年至今已发行的 16 只公募 REITs 产品中，仅国泰君安济南能源供热 REIT 属于特许经营权类，发行额占比仅 4.79%，类别间份额差异较大，或系 2025 年 REITs 市 场相关新发布的支持性政策更多集中于新型基础设施、科技创新产业园区和消费、文化 旅游等产权类资产为主的基础设施领域所致。
从底层资产类型角度来看，随着公募 REITs 市场的发展，其产品底层资产所涵盖的 行业类型也明显扩张，且与支持性政策的推出节奏高度相关，导致从市场起步至今，不 同底层资产类型的 REITs 产品在规模上存在一定差异。其中，交通基础设施类 REITs 总 发行规模达 687.71 亿元，占市场总发行量的比例高达 35.39%；存续规模位列第二的底 层资产类型为园区基础设施，总发行规模达 318.35 亿元，占比 16.38%；从园区基础设 施类往后，不同底层资产品类的 REITs 发行量呈现较为平缓、均匀的下降态势，其中排 行最末的为市政设施类，总发行规模仅 14.96 亿元。 具体而言，在市场起步阶段，底层资产品类较为有限，2021 年发行的 11 只公募 REITs 仅涉及园区基础设施、交通基础设施、仓储物流和生态环保四大类，其中交通基础设施 REITs 发行总额达 156 亿元，占比 42.85%，其次为园区基础设施类，占比 27.32%。2022 年，政策要求落实以保障性租赁住房为底层资产发行基础设施 REITs，故同年 4 只对应 类别 REITs 实现发行，与之同期更新的品类还有能源基础设施类 REITs，实现底层资产 类型范畴的进一步扩展，但总体上仍以交通基础设施类为主。2023 年期间，公募 REITs市场不仅面临总发行规模的显著下滑，亦面临资产结构的有所调整，其中能源基础设施 类产品发行 107.75 亿元，占比 53.50%，远高于其它品类；同年 10 月，政策明确将消费 基础设施正式纳入公募 REITs 试点范围，故首批 4 只消费类 REITs 于交易所受理，并于 次年成功发行，该类别整年发行量约 198.13 亿元，占比 30.68%，规模占比仅次于交通 基础设施类产品。 公募 REITs 正式步入常态化发行阶段后，已发行产品底层资产类型拓展至如今的十 大类，后续仍存一定的新增品类发掘空间。例如，资产品类的扩展伴随发行份额均匀化， 2025 年内已发行公募 REITs 中发行份额最高的一类为新型基础设施类 REITs，占比 22.07%，消费基础设施类和仓储物流类紧随其后，占比分别为 21.03%和 18.42%。
从原始权益人所属地域角度来看，我国公募 REITs 市场呈现显著的区域集中性，但 多元化趋势日益显现，一定程度上反映了 REITs 底层资产的区位质量、经济活力以及地 方政策和政府支持力度。 综合 2021 年至今各年度全国各区域发行 REITs 产品的结构来看，广东、浙江、北 京、江苏、上海等地不仅发行规模位居前列，参与发行的年份亦最为齐全，或与该类地 区的经济较为发达、优质资产聚集、政府支持力度较大、原始权益人盘活存量资产需求 较高、资本市场较为成熟活跃等因素有关。其中，广东省已累计发行公募 REITs 产品规 模达 415.67 亿元，占比 21.39%，其次为北京市和浙江省，占比分别为 13.66%和 11.39%。 随着公募 REITs 市场的不断发展完善，原始权益人所属地域亦趋于多元，2024 年参 与公募 REITs 发行的省份已扩展至 12 个，其中包括内蒙古和新疆两个经济相对欠发达 的地区。此外，部分地区于个别年份表现突出，例如 2022 年安徽省的公募 REITs 发行额达 124.13 亿元，占比近 30%，居当年度全国首位。
