日本住宅市场发展的三个结构特征。
其一，新建公寓销售均价占优并且跌幅较小。 无论是在东京二十三区1，还是在范围更大的首都圈，日本新建公寓销售均价都比二手公寓贵了 2000 万日 元左右。 1992-2000 年这波公寓整体下行期间，东京 23 区的新建公寓售价跌了 33.3%，二手公寓售价则跌幅更大， 跌幅达到 45%。 房价下行过程中，新建公寓销售量占比逐步下降。 新建公寓销量逐步下降，从远超二手公寓销量，到二者销量大致相当。最近几年，二手公寓销量已经略超 新建公寓。 一户建的新房和二手房同样存在价差，但不同地区价差有所区别。 对于一户建来说，首都圈新建一户建销售均价略高于二手一户建。在东京二十三区，一户建的新房和二手 房的价差不大。这或是因为一户建大都在郊区，而核心区域土地少，一户建相对稀缺，所以一户建的新房和二 手房差异不大。 核心区域，如东京二十三区，新建一户建数量少，一户建整体更为稀缺导致其二手房价格能稳住跌势。
公寓和一户建是日本住宅的主要类型。 一户建是指一栋独立住宅，只有一个家庭居住，含有一个小院加停车场，2-3 层，单独成户。根据总务省 在平成 30 年（2018 年）住房&土地统计调查结果显示，一户建住宅有 2875.8 万户，占全国比重约为 53.6%。 越靠近首都圈，一户建占比越小。 公寓一般是建立在都市圈核心地段的高层建筑，20 层以下称为普通公寓，20 层以上称为高级公寓或塔 楼。 地产泡沫破灭时，新建一户建销售均价高于公寓。2000 年以后，新建公寓销售均价已然超过一户建，并 且差距仍在不断扩大。
1992 年，东京 23 区 新建一户建销售均价为 10329 万日元，远超公寓销售均价（6941 万日元）。在房价下 跌中，一户建跌幅远大于公寓。 直到 2007 年，日本新建公寓销售均价已超过一户建；而在 2022 年，新建公寓的销售均价比一户建贵 33.1%。 这种情况同样发生在首都圈，或与日本地价大幅度下跌，且至今并未回到 1990 年代有关。
房价下行过程中核心城市圈房地产交易量占比迅速提升，成为日本新建公寓销售的主要市场。 1990 年，东京 23 区新建公寓销量占首都圈的比重仅为 17.4%，1996 年以后，这一比重基本上都超过 3 成。 2013 年日本房价开始反弹，首都圈新建公寓销量的一半全由东京 23 区贡献。 首都圈新建公寓销量占全国比重也在提升。1990 年首都圈新建公寓销量占比不足 3 成，2013 年时该比重 超过 5 成，最近两年占比也高达 40%。 公寓整体销售下滑之时，首都圈和近畿圈公寓销量占比反而在上升。既然其他地区新建公寓无法销售，最 终其他地区新建公寓数量收缩。
价格上，核心城市圈住宅也领涨领跌，与其他地区房价均存在明显分化。 首都圈、近畿圈和名古屋都市圈是日本三大都市圈，其中首都圈是指日本东京都、神奈川县、千叶县、埼 玉县组成的以东京为核心的城市群。东京 23 区为东京核心城区，又称都区部，正是首都圈核心。 日本新建公寓销售均价大致可分为四个阶段： （1）1985-1991 年，房价暴涨，核心城市圈价格涨幅最大。短短 7 年时间，首都圈和近畿圈新建公寓销售 均价分别上涨 119.9%和 164.3%，高于全国平均。 （2）1991-1995 年，房价快速下行，核心城市圈价格跌幅更大。东京 23 区新建公寓销售均价较 1991 年的 高点（8667 万日元）跌去 46.2%，首都圈、近畿圈和全国则分别跌去 29.7%、37.9%和 21%。 （3）1996-2012 年，房价总体震荡，核心城市和非核心城市价格走势分化。这一期间内，近畿圈和全国 新建公寓销售均价波动较小，近畿圈新建公寓在 2012 年销售均价（3438 万日元）甚至还低于 1996 年的均价 （3581 万日元）。首都圈内的新建公寓销售均价正在酝酿反弹，2012 年为 4540 万日元，较 1996 年上涨 7.1%，东京 23 区的涨幅则略高一筹，上涨 8.1%。 （4）2013 年至今，房价复苏上行，核心城市圈价格上涨较大。安倍经济学提振下，日本楼市复苏，其中日 本核心城市圈房价反弹力度更大。截至 2022 年，东京 23 区新建公寓销售均价为 8236 万日元，较 2013 年上涨 40.7%，同一时期首都圈的涨幅为 27.6%。
日本房地产市场成交量中，中小户型比例持续提升。 以首都圈的一户建为例，1992 年 1DK2和 2DK 户型占比相加仅为 2.2%，而到 2022 年，这一比例已达 12.8%。 这三十年间，3DK 户型占比略有提升，上涨 4.4%； 4DK 和 5DK 及以上户型占比分别下降 6%和 9%。 首都圈公寓占比更高，其二手交易量中 2DK及以下的户型逐渐成为主流。 2022 年，2DK 及以下（含单间）的二手公寓成交量占比已近五成，较 1992 年时的 25.3%，占比近乎翻了 一倍，成为二手交易市场的主流户型。 与之成鲜明对比的是，3DK 户型成交量占比下降多达 20.6%，4DK 户型则下降了 3.2%。 值得注意的是，日本的中小户型和中国目前中小户型涵义有所不同。日本的中小户型单指房间数量多寡， 并不必然意味着房型面积大小。 事实上，近三十年的发展，日本人均居住面积扩大，房子的平均建筑面积也在扩大（如下文）。这与日本近 三十年中小户型房子占比增多并不矛盾。 日本新售住宅的平均面积持续提高。 以首都圈为例，1992 年新售住宅平均建筑面积为 90.6 平方米，2022 年为 98.1 平方米。将成交住宅按面积 分类，首都圈 1992 年后 80 平方米以下的住宅成交量占比持续下降，80~100 平方米和 100～120 平方米逐渐成 为房产市场主流选择。虽然东京 23 区平均住房面积较首都圈偏小，但 80~100 平方米的较大面积住宅也更受市 场青睐。
