1.1 地产转型大健康，业务布局不断拓圈
公司定位国内领先的大健康产业综合运营商，起步于房地产并逐步转型大健康，实施生 物医药和生态健康双轮驱动。公司成立于 1993 年，于 2008 年借壳 ST 万杰上市，2015 年涉足健康养老产业；2018 年，公司业务版图拓展至生物医药领域，收购福瑞达医药集 团，布局化妆品、医药以及原料业务；2019 年公司更名为鲁商健康产业发展股份有限公 司，收购焦点生物 60.11%股权，完善透明质酸上游原料布局、扩充福瑞达原料供应来 源；2020 年实现福瑞达生物工程 100%控股，进军精油芳香行业。
通过多次股权投资活动布局生物医药板块。公司与山东福瑞达医药集团（即山东福瑞达） 同隶属于山东省商业集团有限公司，2018 年公司通过受让股权和现金支付的方式持有山 东福瑞达 100%股权。2020 年，山东福瑞达通过二级市场增资、受让股权持有山东福瑞 达生物工程 100%股权，并将 4.95%的股权转让给鲁商发展，布局化妆品生产与销售。 同年，山东福瑞达认购伊帕尔汗香料 10%股份，进军精油芳疗领域。2021 年，福瑞达 医药集团与北京福纳康生物技术合作成立山东福中福生物科技有限公司，布局富勒烯化 妆品原料市场。
1.2 国企背景资源优势突显，新任管理层经验丰富
国企背景支持，资源禀赋优势突显。截至 2021 年末，公司第一大股东为山东省国企鲁 商集团，持股 52%，实控人为山东省人民政府国资委，实际持有山东省商业集团 70% 股份。公司为山东省国资委下属的健康产业领域第一家上市公司，具备强劲的资金实力， 有力支持公司陆续拓展布局地产、健康养老、生物医药等产业板块。
管理层兼具医药及管理经验，进一步推动大健康产业转型进程。2022 年公司董事长由贾 庆文接任，贾总具备丰富的医药研究背景以及管理经验，有望推动公司进一步向大健康 产业转型。公司持续推进三项制度改革与激励机制改革，建立了“管理人员能上能下、 员工能进能出、收入能增能减”的常态化机制。
1.3 生物医药+生态健康双轮驱动，业务结构持续优化
公司定位于国内领先的大健康产业综合运营商，实施生态健康和生物医药两大板块双轮 驱动战略，其中地产业务以稳为主，在地产周期下行压力下，逐步从开发商重点转向生 活服务商。非地产业务占比逐步提升，尤其化妆品部分增速亮眼，驱动整体业绩增长。
从营收规模及结构来看，2018-2021 年，公司总营收分别为 88.2/102.9/136.2/123.6 亿 元，3 年 CAGR 为 11.4%，归母净利润分别为 1.6/3.5/6.4/3.6 亿元，其中 2021 年业绩 整体承压主要系地产价格下行及结算收入同比减少所致，房地产/生物医药板块分别实现 归母净利 1.82/1.8 亿元、同降 66%/增 69%、占比 50.3%/49.7%。其中：
化妆品：增长强劲，营收分别为 2.2/3.1/6.9/15.0 亿元，CAGR 为 89.1%，占 比分别为 2.6%/3.1%/5.2%/12.5%；
房地产：营收占比逐步从 86.6%下降至 77.5%；
其余板块：物业管理及酒店/药品/原料板块营收占比分别为 3.5%/4.5%/2.0%， CAGR 分别为 7.8%/-0.03%/56.0%。
从盈利能力来看：公司整体毛净利率基本呈持续提升趋势，收购山东福瑞达后，由于化 妆品及医药板块毛利率领先于传统地产业务且营收增速较快，带动盈利能力明显改善。 2018-2021 年，公司整体毛 利率 从 20.3%提升 至 25.7%，归 母净利率 分别为 2.7%/3.8%/4.7%/2.9%。分业务来看，2021 年房地产毛利率为 17.0%，化妆品/原料/ 药品毛利率分别为 63.7%/37.1%/57.9%；净利率方面，房地产/生物医药板块分别实现 净利率 1.8%/8.3%。预计化妆品部分随着颐莲及瑷尔博士的高速发展以及其他子品牌逐 渐孵化，盈利能力有望持续提升，药品部分由于销售结构变动带动毛利率同比下降，原 料部分为了扩大市占率及加大国外市场产品投放，产品价格调整后对毛利率有所影响。
先后通过收购福瑞达医药、焦点生物布局大健康产业。2018 年，公司通过收购山东福瑞 达医药集团 100%股权，开始向健康产业转型，福瑞达医药集团前身为“山东省商业科 学技术研究所”，在透明质酸研发及应用方面具有领先地位，旗下拥有“瑷尔博士”、“颐 莲”、“善颜”等多个医药和化妆品知名品牌。此后于 2020 年，公司以 2.58 亿元收购透 明质酸生产商焦点生物 60.11%股权，焦点福瑞达透明质酸产能位居全球第二，食品级 和化妆品级透明质酸年产能达 420 吨/年。
引入战投加强资源赋能，增设员工持股加深激励。2021 年 12 月，福瑞达生物引入腾讯 创投、南通招华贰号新兴产业基金等五家战略投资者，引入战投资金 7.38 亿元。增资 完成后，五家合计持股 16.9%，员工持股平台占股 0.68%，有利于增强激励。同时，公 司积极探索与各战投方在产业资源及渠道运营等方面的拓展，例如，与腾讯推进私域方 面的合作、与壹网壹创推进部分品牌的代运营、探索创立合作平台进行资源协同，进而 增强化妆品业务竞争力，提升经营规模与效益。
销售及研发端投入加码，产学研协同赋能终端品牌。2018-2021 年，公司持续加大营销 端及研发端投入，销售费用率从 6.43%增至 10.14%；研发费用率从 0.34%增至 0.74%， 其中医药化妆品部分研发投入占该部分收入的比例从 4.0%逐步增至 5.0%，研发人员数 量占比从 9.6%增至 13.6%，处于行业较高水平。福瑞达与高校、研究所等机构建立深 度合作，取得丰富研发成果，包括与山东省药学科学院联合成立化妆品研究所、与齐鲁 工业大学共同研发益生菌发酵褐藻主打修复抗衰功效；与法国仙婷在原料、配方、临床、 数据、测评等多方位战略合作，致力于研发出更多益生菌类护肤品。此外，公司于 2019 年建设智美科创园项目，产业园规划设计水乳、面膜、喷雾、次抛等化妆品生产线 35 条，年产值将超 40 亿元，可满足公司未来 3-5 年产能扩张需求。
2.1 化妆品：“4+N”品牌矩阵差异化布局，颐莲/瑷尔博士增长强劲
化妆品各品牌独立运作，打造品牌及数据中心进行组织协同。大多品牌有独立的团队，内部通过模拟合伙人机制来运作，其中颐莲、瑷尔博士有独立事业部，UMT 为公司与员 工共创品牌。公司对于多品牌通过设立中台部门进行协同，如企业发展与品牌中心可为 品牌建立规范及机制进行赋能，此外建立数据中心，将用户数据打通，为各品牌大促做 用户量的预测和规划。由于化妆品业务的强劲增长，2018-2020 年福瑞达医药连续三年 超额实现业绩承诺，扣非归母净利润实际完成率分别为 122.3%/132.3%/106.4%。
品牌管线布局丰富，精准定位并打造协同型集群。公司在化妆品板块依托“妆药同源， 科技美肤”的核心优势，夯实透明质酸产品管线壁垒，并拓展在皮肤微生态、精油、中 草药特色植物等方面的资源优势，旗下拥有多个化妆品品牌，涵盖护肤、彩妆、香氛精 油等品类，实施“4+N”品牌发展战略：“4”指四大主力品牌及相对应赛道，即 “颐莲” （专研玻尿酸护肤），“瑷尔博士”（专注微生态护肤品牌），“善颜”（精准护肤，量肤定 制），“伊帕尔汗”（以油养肤）；“N”指公司将探索更多轻医美高端成分、名贵中草药护 肤成分，以及前沿的新兴护肤科技等领域进行孵化，实现更多全龄段产品突破。
线上渠道收入占比超 90%，毛利率稳定提升至 64.4%。渠道布局方面，公司在线上深 耕直播赛道，与抖音、快手等多家平台达成深度合作。线下陆续退出大润发、青岛福兴 祥等商超，开发直营店、加盟店百余家。盈利能力方面，线上渠道的毛利率更高且保持 稳定增长，约 64.4%左右；其他渠道毛利率在 2020 年调整幅度较大，主要因疫情影响， 公司为提振销售多次组织促销活动，以及开发新品前期宣传投入较大所致，2021 年回升 至 53.9%。
瑷尔博士/颐莲两大品牌营收占比 93%，后续有望带动新品牌孵化。2021 年公司化妆 品业务营收共 14.95 亿元（yoy+117%），颐莲与瑷尔博士营收分别达 6.46 亿/7.44 亿， 分别同增 73%/272%，占比共计约 93%。品牌孵化方面，公司采取大品牌带动小品牌 发展的策略，即通过两个成熟品牌摸索出一套发展模式，能为新品牌提供有效的经验借 鉴，新品牌以品牌共创为主，采取对外合作等方式。
2.1.1 颐莲：玻尿酸护肤概念开创者，品牌持续迭代焕新
颐莲所处玻尿酸化妆品市场规模约 700 亿元，已成为较成熟的热门功效成分。玻尿酸在 化妆品领域应用广泛，我国玻尿酸化妆品的市场规模约 700 亿元。根据美丽修行大数据，玻尿酸已发展至成分生命周期曲线中的成熟期，市场教育 较为成熟，消费者关注度较高。在 2021 年的新品备案数据中，透明质酸钠为使用率最 高的成分，达 34.2%。在 2022 年年度功效成分热度榜单中，透明质酸钠排名第二，仅 次于烟酰胺。
玻尿酸护肤同质化竞争激烈，颐莲建立多维差异化壁垒。由于玻尿酸在护肤品中的应用 已较为成熟，同质化的产品竞争较为激烈，品牌主要通过消费者认知度/技术突破/配方 复合升级等路径建立差异化优势。主要竞品中，华熙生物旗下润百颜创立于 2012 年， 背靠集团研发实力致力于打造国民玻尿酸第一品牌，深耕玻尿酸核心科技，主打“HA+X” 智慧配方理念；御泥坊则协同中国工程院陈坚院士团队历时 9 年研发，由专利分子到酶切技术，实现分子量首次突破八百道尔顿，可直达真皮层修护敏感肌肤。对比来看，颐 莲核心优势主要体现在：1）妆药同源的属性背书可有力保证产品安全性；2）品牌历史 深厚，消费者认知度及复购率等指标良好；3）“玻尿酸+”的产品策略可提升品牌独特 性及拓展空间。
颐莲玻尿酸技术升级至第六代，夯实基础研究领域竞争优势。颐莲作为国内首家定位玻 尿酸护肤的品牌，自创立以来，背靠福瑞达技术支持，玻尿酸技术已经迭代至第六代， 通过相应产品推新及渠道铺设逐步沉淀品牌知名度。2021 年确立以“玻尿酸+”为理念 延伸，发挥“1+1>2”功效，联合中科院分子纳米实验室，强强联手研发新原料玻尿酸 +富勒烯，打造“水溶性富勒烯外用组合物”，命名为黄金玻尿酸。未来进一步联合国内 外原料商和科研院所，围绕“玻尿酸+”持续进行技术创新研发，如玻尿酸+玻色因/端 粒酶等，夯实基础研究领域竞争优势，支撑产品商业化落地。
打爆喷雾大单品驱动增长，品线围绕“玻尿酸+”均衡扩张。颐莲经典爆品玻尿酸喷雾 具备高品控、高性价比（79 元/300ml）等优势，在高频消耗喷雾品类中成功打爆，2020年双 11 销量破 60 万瓶，在喷雾类目中排名 top1，打破欧美品牌垄断格局，2021 年 618 及双 11 维持强劲，销量分别突破 82 万/196 万瓶，累计销售超过 1500 万瓶，获得天猫 金妆奖年度化妆水奖。爆品喷雾引流有效提升品牌声量，而后喷雾系列内部持续裂变并 兼具发力其他品类，目前共有 8 大产品系列，功效端从补水保湿逐步延伸至美白淡斑、 紧致抗老、密集修护等。各类产品占比已较为均衡，除补水喷雾外，富勒烯精华、分体 面膜、嘭润水乳、次抛等品类也取得亮眼销量。
线上渠道占比96.2%，线下渠道增强体验传达品牌价值。颐莲于2010年正式入驻天猫， 线上渠道，2020 年双 11 销售破 1.03 亿（yoy+288%），2021 年 618 达 0.84 亿 （yoy+98.1%），连续 10 年翻倍增长。其中，天猫/京东同增 108%/1480%，位列京东 美妆 top3；2021 年双 11 破 1.11 亿，位列京东美妆 top3。线下渠道囊括多种业态，已 铺货 23 个省份及地区，已进驻实体门店数量 5000+。包括广泛布局 KA，并入驻 KKV、 调色师、三福等优质 CS 集合店，此外还打造新零售渠道，如在山东和浙江等地开设线 下体验店，用户可通过线上小程序购买产品或预约门店，进而到店获得面部护理服务。
加强品牌文化建设，持续夯实专业玻尿酸护肤品牌定位。2021 年颐莲从产品促销模式转 向品牌文化营销，加强内容运营团队搭建，通过 IP 跨界合作、直播/短视频等多样化方 式在年轻消费者中持续拓圈，树立品牌高科研实力专业形象。2021 年 6 月联合上海 CBE 举办中国玻尿酸+富勒烯行业高峰论坛；与多个热门 IP 联名合作，如跨界荣宝斋联合推出簪花仕女图限量礼盒，并与中国航天 IP 联名限量发售的太空版元气精华等。（报告来源：未来智库）
2.1.2 瑷尔博士：国内微生态领域护肤第一品牌，爆品群驱动高增
微生态护肤概念伴随海外大牌爆品推动逐步兴起。皮肤微生态指由皮肤表面的组织、细 胞及分泌物与细菌、真菌等微生物等共同组的生态系统，正常情况下，微生物、宿主及 外部环境互相作用构成了微生态平衡，可抵御外界伤害，但年龄、生活方式等因素均可 能导致该系统失调进而引发皮肤问题。微生态护肤的原理即通过在化妆品中添加益生菌、 益生元或菌群的代谢产物（后生元），来增加或促进益生菌生长，抑制有害菌繁殖，从而 使皮肤微生态保持或恢复平衡。根据美丽修行大数据统计的“2022 年度潜力功效成分榜 单”，涉及微生态护肤理念的成分仍较少，主要为二裂酵母发酵产物溶胞产物、乳酸杆菌 发酵产物等大牌明星产品核心成分，表明“微生态护肤”理念尚未被大众广为认知，仍 具备较大市场教育空间。
微生态护肤产品仍以海外集团为主，国内品牌以瑷尔博士为典型先驱。海外集团率先在 微生态护肤领域进行研发布局并逐步打造产品落地，如 SK-II 经典产品“神仙水”中的 核心成分 Pitera（半乳糖酵母样菌发酵产物滤液）即典型的微生态护肤原理；欧莱雅集 团 2017 年表示要将皮肤微生态列为四大研发焦点之一，并于 2019 年发布 “肌肤微生 态”研究报告公布其科研进展。国内虽有部分企业也陆续投入微生态护肤研究，如华熙生物、隆力奇、珀莱雅等，但瑷尔博士为首个将其上升至品牌定位层面。相较于国际品 牌明星产品，瑷尔博士在产品中除了加入二裂酵母发酵产物溶胞物等核心成分之外，还 添加独家专利成分褐藻酵粹，增强抗氧化能力。
产学研全链路巩固先发优势，瑷尔博士持续推进皮肤微生态理论建设。作为国内微生态 护肤领军品牌，瑷尔博士夯实基础研究并积极推动行业理论体系建立。依托福瑞达在制 药背景及发酵技术方面的优势，与山东药学科学院联合成立化妆品研究所作为品牌研发 中心，并将基础理论与创新原料研究纳入规划。2021 年与上海东方美谷产研院合作成立 皮肤微生态研究室，与山东大学联合成立益生菌协同创新中心。已研发出 Micro-Balanotic、 荷叶黄酮、褐藻等多个独家专利，其中褐藻已运用到新品中。
爆品集群提振品牌知名度，高质量推新节奏良好。由于目前微生态护肤概念在国内消费者中认知较为有限，瑷尔博士首先通过针对熬夜场景的洁颜蜜进行概念宣传，由于价格 适中，适用人群广泛，可帮助品牌初步建立知名度，然后以爆款单品为突破口打造四大 爆品集群形成整套护肤方案，2021 年四大爆品销售额占比 70%左右。目前，瑷尔博士 产品包括两大品线（护肤和身体护理）、四大系列（熬夜修护、洗卸滋养、初老对抗、屏 障修护）。品牌高度重视产品对于品牌力的沉淀，避免跟风爆款，新品研发周期为半年至 两年，推出节奏良好。2021 年 4 月推出添加褐藻发酵物专利成分的新产品反重力水乳， 价格带提升至 468 元/套，上线数月销售额即过千万，可有效带动客单提升。
线上渠道增势迅猛，线下布局重构新零售体系。2021 年瑷尔博士线上占比约 98%，初 期作为新锐品牌主要借助小红书等社媒平台的腰尾部达人进行种草推广，销售渠道则主 攻天猫，快速实现销量破亿， 2020 年获得天猫新锐品牌 top1，2021 年获得天猫金妆 奖，此外在京东、抖音等平台陆续发力。线下构建新零售体系，拟以单品牌店+商圈店 布局全国。单品牌店“瑷尔博士皮肤颜究院”定位轻医美护肤。门店扩张以加盟模式为 主，已覆盖 40 多个城市。此外，陆续入驻调色师、KKV 等新兴 CS 店，目前已布局百余 个城市，覆盖上千个核心商圈。线下店铺可作为品牌形象展示，与线上相互引流降低获 客成本。后续有望开发院线专供产品，不断完善产品体系并与善颜等其他品牌形成协同。
2.1.3 其他品牌：多元布局，细分赛道蓄势增长
善颜：定位高端“精准护肤”，将优质产品与服务方案相结合。善颜创立于 2004 年，自 2014 年开始布局探索高端量肤定制，以“东方女性肌肤大数据平台”和福瑞达功效测评 实验室数据为基础，致力于实现皮肤精细化管理。针对女性肌肤问题，分肤况、分肌龄、 分肌层，打造舒颜、润颜、清颜、娇颜、塑颜、亮颜 6 大系列产品。新推出线粒体护肤 相关产品，瞄准高端市场。渠道端，目前主要为在线下开设“善颜肌肤管理中心”单品 牌店。运营模式已逐步摸索成熟，未来将在加快线下店拓展的同时升级线上线下融合的 营销模式，形成线上线下互动型的新零售模式。
伊帕尔汗：打造国内天然香氛领先品牌，重点发力精油/护肤线。伊帕尔汗为国内首家 集种植、生产、销售、旅游观光于一体的天然芳香领域产品生产企业，2020 年福瑞达对 伊帕尔汗进行出资参股（股权占比 10%），将化妆品业务版图拓展至精油香氛赛道。伊 帕尔汗拥有从薰衣草种植园区、到萃取基地再到产品开发的全产线布局。品牌主打定位 “以油养肤”，并向精油、香氛、助睡眠、抗菌等方向延伸。2021 年在产品端推出太空 蓝薰衣草修护精华液、沐浴油、水乳、修护面膜 4 款新产品，并亮相第五届中国品牌日 活动，品牌知名度持续提升。未来将持续挖掘文化底蕴，重点发力精油线和护肤线的产 品开发，并全线拓展渠道，致力于打造国内天然香氛领先品牌。
其他：诠润专注弱敏肌肤修复，UMT 瞄准细分底妆市场。诠润品牌创立于 2018 年， 主打配方精简、温和低敏、安全有效的面膜及精华产品，完善公司差异化产品体系。渠 道端主要通过头部达人的短视频合作和直播带货拉动天猫店销售，未来将继续与经销商 加强合作，进一步拓展销售规模。UMT 品牌于 2020 年初创，以“分肤专研·养肤底 妆”为品牌核心定位，基于福瑞达生物发酵技术，赋能底妆，从原料端做到妆养合一， 让用户成为品牌“素人研发师”，与品牌共创养肤底妆。
2.2 原料业务：透明质酸龙头优势显著，赋能化妆品/食品业务
2.2.1 透明质酸行业增长前景广阔，龙头规模化优势显著
透明质酸原料市场前景广阔，三大类应用场景持续扩容。透明质酸又称玻尿酸，是一种 由双糖基本结构组成的糖胺聚糖，广泛存在于结缔组织、上皮组织和神经组织中。随着 生物发酵技术的不断突破，驱动透明质酸原料相关产品及服务行业规模快速增长。根据 应用领域可分为医药级、化妆品级和食品级三大类，其中，食品级应用规模体量最大， 医药级体量较小但价格及附加值更高。2021 年全球透明质酸原料市场中医药级/化妆品 级/食品级规模分别约 25/301/375 亿元，复合增速分别约 13.2%/11.2%/17.8%，其中 食品级原料增速最高，主要受益于食品添加需求逐步释放，随着布局企业逐步增多，竞 争也日趋激烈。
中国市场占比全球透明质酸原料规模超 80%，规模效应驱动龙头高集中度。2021 年全球透明质酸原料市场规模约 700 吨，随着疫情影响逐步恢 复，预计未来将保持 14.9%的高复合增长率。中国为全球最大的透明质酸原料市场，占 全球总销量超 80%。竞争格局方面，2020 年全球销量前四大玻尿酸厂商均为国内企业， 华熙生物、焦点生物、阜丰生物、安华生物销量分别占比 43%/15%/8%/7%，合计占 比达 73%，行业集中度较高，龙头具备规模化效应带来的低成本优势。
2.2.2 玻尿酸原料巨头持续精进，赋能食品/化妆品终端市场
公司原料及添加剂板块业务主要包括焦点福瑞达及福瑞达生物科技两部分，2021 年营收 2.41 亿元（yoy+22.0%），毛利率 37.14%，同比下降 9.54pcts，主要系公司为扩大市场 占有率进行产品价格调整。
焦点福瑞达：公司于2019年收购全球透明质酸第二大生产商焦点生物60.11%股权， 现拥有透明质酸原材料 420 吨/年的产能，目前主要生产食品级和化妆品级透明质酸， 重点通过玻尿酸+衍生品来提高附加值，提升原料品质，布局技术迭代方向；
福瑞达生物科技：包括化妆品原料、食品原料等条线，建立企业特色植物资源和菌 种库，根据下游客户需求开展化妆品发酵原料定制业务。未来着重加强大客户开发。 加快银耳多糖、富勒烯、麦角硫因等新兴产品的开拓。
与玻尿酸龙头华熙生物对比，目前公司与华熙生物玻尿酸产能分别为 420 吨/年、470 吨/年，营收分别为 2.41 亿元、9.05 亿元，毛利率分别为 37.1%、72.2%，公司毛利 率较低主要因为公司以食品级、化妆品级为主，而华熙生物优势的医药级玻尿酸毛利率 更高。2021 年 1 月焦点福瑞达取得玻璃酸钠原料药《药品生产许可证》，相关注册手续 正在办理中，未来产品范围及盈利能力有望持续提升。
随着业内企业逐步扩产，原料端竞争趋于激烈，公司重点通过玻尿酸+衍生品来提高附 加值，布局技术迭代方向，持续提升玻尿酸原料品质，并延伸至依克多因、聚谷氨酸等 原料，丰富产品矩阵。2021 年推出原料新品牌“百阜”，并同步推出百阜化妆品级透明 质酸、百阜焕活小分子、百阜麦角硫因 3 款原料新品。消费终端方面，公司以口服玻尿 酸为切入口率先布局功能性食品赛道，并以独家原料持续为化妆品品牌强力赋能，未来 有望在注射剂玻尿酸及胶原蛋白领域发力。
独家原料为化妆品品牌强力赋能：公司在化妆品方面陆续打造独家核心原料，可有 力赋能终端产品力，如有硅烷化玻尿酸、富勒烯玻尿酸、Micro-Balanotic、益生菌 发酵褐藻等，目前已经运用至瑷尔博士、颐莲等自有品牌产品中。
从口服玻尿酸切入，率先布局功能性食品赛道。卫健委于 2021 年 1 月批准透明质 酸使用到乳制品、酒水饮料等五大类普通食品中，随着消费者认知的加深，功能性 食品市场规模有望持续扩张。焦点福瑞达取得透明质酸食品生产许可证，围绕“透 明质酸+”概念陆续推出“天姿玉琢”，“玻小酸”、酒和 TA 等产品矩阵，打造符合不同年龄段需求的全生命周期产品，布局天猫、京东等平台并借助线下药店渠道资 源优势率先销售。
2.3 医药：聚焦骨科/眼科，明仁+博士伦两大品牌模式持续创新
聚焦骨科和眼科，推进中药发展模式创新。公司医药业务主要包括 1）明仁福瑞达：覆 盖中成药、化学药、保健食品等领域；2）博士伦福瑞达：专研眼科和骨科药物。2021 年医药板块实现营收 5.41 亿元（yoy+8.71%），毛利率有所降低主要受监管政策影响导 致药品零售价格大幅度降低。公司围绕骨健康、眼健康等核心领域，提升中药经典名方 工艺质量，并围绕“植物提取物+”概念，推进中药“全链条+多元化”高质量发展模式 创新，2021 年新增压片糖果、风味固体饮料生产资质，并出品相应“中药+”功能食品。
明仁福瑞达深耕中成药，产品线完善。明仁福瑞达成立于 1998 年，致力于中成药、化 学药、保健食品的研发、生产和销售，产品涵盖骨科、妇科、内科、眼科、儿科五大领 域，其中，明仁颈痛系列产品是国内首个专业治疗神经根型颈椎病的系列中成药，被列 为国家重点新产品，连续两年被评为“品质鲁药”；小儿解感颗粒用于治疗儿童风热感冒， 拥有多项核心发明专利技术，2020 年被山东省卫健委印发《山东省新型冠状病毒感染 的肺炎中医药诊疗方案》认证为儿童新冠肺炎防治的推荐中成药。2021 年，明仁福瑞达 实现净利润 0.22 亿元。
博士伦福瑞达主营眼科和骨科产品的研发。2005 年美国博士伦公司投资山东正大福瑞达 制药有限公司，成立山东博士伦福瑞达制药有限公司。目前，公司持有博士伦福瑞达 30% 股份。博士伦福瑞达旗下的眼科产品“润舒”、“润洁”及骨关节炎治疗用药“施沛特” 已成为国内知名品牌。
博士伦眼科 HA 产品市占率位居全国第二。根据弗若斯特沙利文数据，2016-2018 年博 士伦福瑞达 HA 产品市占率均超过 23%，仅次于龙头企业昊海生物。未来随着人口老龄 化和普遍用眼过度，白内障手术需求有望持续增加，将为透明质酸粘弹剂的应用带来巨 大的市场。博士伦骨科处于市场领先地位。1995 年，福瑞达医药研制出施沛特玻璃酸钠 注射液，打破进口玻璃酸钠产品的临床垄断，是国内治疗骨关节炎的领先产品。根据弗 若斯特沙利文数据，当前博士伦骨科治疗产品在国内居于领先地位， 2018 年公司骨科 透明质酸市占率为 23.2%，位居行业第二。伴随人口老龄化发展，未来骨科治疗产品需 求有望增加。
设立并购和创投基金，延展生物医药布局。福瑞达医药 2019 年与山东省商业集团有限 公司、 山东洪泰富源资本管理有限公司等合作方共同组建成立福瑞达产业并购基金，基 金总规模 10 亿元，已于 2020 年 9 月完成注册，围绕健康产业上下游进行投资，整合产 业链优势。公司参股的隆门福瑞达创投基金自创立以来一直关注蛋白药物、核酸药物、 细胞治疗等前沿技术，累计投出 14 个项目，其中投资的圣诺制药 2021 年 12 月在港股 上市，成为国内核酸药物第一股。
公司生态健康板块包括健康地产及健康产业运营两大部分。在房地产市场整体低迷的背 景下，公司加大销售去化力度，促进销售回款，坚守安全经营底线，并拓展轻资产业务， 向房地产上下游链条延伸。“稳定”和“转型”仍将为主基调。
健康地产板块转型“轻着陆”，保证基本盘稳定和现金流安全。公司地产业务主要在省 内以济南、青岛为核心，形成了健康住宅、康养地产、文旅地产等产品系列，经营模式 以自主开发销售为主。由于地产行业下行趋势明显，交易规模萎缩，公司采取以销定产 控制库存规模并减少开工，抓住政策窗口期机遇及时开展营销。受市场下行影响，2021 年公司地产销售收入 92.78 亿元（yoy-19.46%），毛利率 17.22%，实现合同销售额 146.45 亿元（yoy-16.78%），销售面积 137.11 万㎡（yoy-18.19%），新开工 137.75 万㎡（yoy-26.78%），竣工面积 114.73 万㎡（yoy-1.69%），近年来地产业务毛利率维 持在 15%左右。未来地产业务仍将在加速高效现有项目去化的同时聚焦有序经营，保交 付保品质、促销售促回款，保证基本盘稳定和现金流安全，实现转型“轻着陆”。
健康产业运营板块为重要增长点，打造轻资产重运营发展模式。公司将健康产业运营板 块作为重要的新利润增长点，产能与规模不断扩大。积极发力地产产业链上下游相关的 轻资产业务，成立产业发展中心作为轻资产业务发展平台，合并代建、招商运营、康养 等业务。此外，物业服务行业政策逐步由规范性向支持鼓励性演变，公司物业管理的经 营规模稳步增长，2017-2021 年收入由 2.09 亿元增至 4.16 亿元，CAGR 为 18.78%，在 管面积约 2287 万平方米。2021 年，公司完成对子公司鲁商服务的股份制改造，并启 动赴港上市工作。随着公司战略持续推进，专业化产业聚合平台持续赋能，轻资产业务 有望成为重要的利润增长极。
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