房产中介主要通过促成房产买卖或租赁的交易以赚取佣金，能盘活住宅存量市场、 协助新房去化，属于常青行业。获取房源和客源的能力是房产中介完成交易收取 佣金的核心竞争力。中国房产中介行业在近四十年来飞速发展，伴随着社会进步 和经济发展，房产中介信息发布沟通的渠道更通畅，而居民的需求始终旺盛。
传统的房产中介靠广铺门店、广招经纪人的重资产模式发展，固定成本高，同时 受地域限制严重。伴随着信息化技术的普及，行业呈现房源数字化、客源线上化、 经纪人专业化的发展趋势。房产中介通过搭建线上平台摊薄固定成本、突破地域 限制、整合用户数据，最终实现行业效率和盈利能力的提升。线上平台大多是由 有线下业务经营基础的传统房产中介公司搭建，如链家网、我爱我家网等，但也 涌现出无门店根基的纯线上平台，如安居客、爱屋吉屋等。后者发展至今，不管 是市场交易份额占比还是营收、利润规模均不理想。
安居客、房天下等纯信息平台主要负责展示房源信息、导流客源，向经纪人收 取的端口费、广告费，不参与具体交易，不担保房源的真实和经纪人的信用。 爱屋吉屋、大房鸭等纯交易平台则跳过线下门店，直接通过经纪人或房东与客 户沟通降低交易成本，但很难获得房源，也回避不了线下建立信任的环节。
由此可见，行业的发展离不开线下实体门店的布局基础优势，房产中介线上线下 一体化经营是实现效益最大化的途径。未来线上平台将是引流客户的主阵地，而 线下门店将更多发挥维系周边房源客源信息、提供后援支持和信用保障的作用。
传统房产中介主要通过促成二手房交易和房屋租赁活动赚取佣金，但近几年中国 商品房供不应求的局面业已扭转，房产中介凭借客户资源丰富的优势越来越多地 参与新房分销，因此新房交易的佣金收入也成为行业收入的重要组成部分。 借助我们此前发布的房产中介行业专题报告《存量时代，黄金机遇》中的分析， 房产中介行业的市场规模主要由二手房交易、房屋租赁、新房交易这三大业务的 佣金收入决定。各业务类型的佣金收入则是由该业务交易总额、房产中介在该业 务中的渗透率、房产中介从经手交易中收取的佣金比例这三者相乘得到。
首先，房产中介行业的交易总额逐年增长。广义上的中国居住行业除二手房交易、 房屋租赁、新房交易外，还包括家装家居及居住生活服务。2021 年中国居住领域 交易额总量为 39.6 万亿元，预期到 2026 年市场规模将增长到 48.8 万亿元， 2021-2026E 年复合增速为 4.3%。
二手房交易：2021 年交易总额为 7.0 万亿元，主要受到政策压制和贷款不畅 的影响。由于二手房交易额由存量房总价值和换手率共同决定，随着新房不断 交付使住宅存量房累积量持续增加，而参考欧美国家水平，中国房屋换手率也 将逐步提高。虽然受购房者信心影响，预计 2022 年交易额会下降 10%，但随着 疫情管控平稳、政策调控放松，二手房交易市场将很快回归 5%的增长常态， 预期到 2026 年市场规模将增长到 7.7 万亿元，2021-2026E 年复合增速为 1.8%。
房屋租赁：2021 年交易总额为 2.2 万亿元，由于人口将持续向就业机会多的 城市群、都市圈聚集，核心城市的刚性居住需求增加，大部分人群面对高房价 的压力会优先选择租房，租赁面积将不断提升，房租价格也将持续上涨。预期 2022 年租赁总额受疫情影响增速为 6%，后续保持 10%的年增速常态。预期到 2026 年市场规模将增长到 3.4 万亿元，2021-2026E 年复合增速为 9.2%。
新房交易：2021 年交易总额为 16.3 万亿元，虽然受房企信用事件和疫情冲击 收入预期等影响，2022 年前期购房者信心仍处低位，但在后期积极政策和宽松 信贷的推动下，预计全年交易额下降幅度约 15%。虽然说新房销售额很难保持 往年的高位，但城镇化进程持续推进、城市进阶式人口流动仍在继续，后续在 房价平稳和销售面积收缩的共同影响下，新房交易额会缓慢下滑，预期到 2026 年新房交易的市场规模为 13.5 万亿元，2021-2026E 年复合增速为-3.6%。
家装家居及居住生活服务：2021 年交易总额为 14.1 万亿元，由于居民对改善 居住环境的需求日益增加，灼识咨询预期 2022 年增速 6%，此后保持 10%以上， 到 2026 年市场规模将增长到 24.2 万亿元，2021-2026E 年复合增速为 11.4%。
在交易额增长的基础上，随着房产中介服务在行业交易额中的渗透率和佣金收取 比例逐步提升，房产中介行业的佣金收入规模持续上升。2021 年，房产中介行业 佣金收入为 3209 亿元，预期到 2026 年佣金收入规模将增长到 4066 亿元， 2021-2026E 年复合增速为 4.8%。
二手房交易：2021 年佣金收入为 1269 亿元，渗透率 89%，佣金收取比例为 2.0%。 中国房产中介服务在二手房销售市场的渗透率一直很高，这是因为房地产非标 特性明显，买卖双方信息不对称，房产中介行业的客源优势和专业经验能快速 促成存量房交易，客户更愿意委托中介。参考美国房产中介在二手房销售市场 95%的渗透率及高达 5%的佣金率，我们预期到 2026 年，中国房产中介在二手房 交易市场的渗透率会提升至 91%，佣金收取比例提升至 2.2%，佣金收入市场规 模将增长到 1533 亿元，2021-2026E 年复合增速为 3.9%。
房屋租赁：2021 年佣金收入为 678 亿元，渗透率 55%，佣金收取比例为 5.7%。 房屋租赁通常由租住双方合计支付给中介 0.5-1 个月租金作为佣金，相当于一 年租金的 4%-8%。需要注意的是，房屋租赁只有在首次签约时才会缴纳佣金， 房东和租客续约不会向中介重复缴纳佣金。不过，租赁活动发生的频率更高， 普通居民一辈子可能只会买 2-3 次房，但是租客通常每 1-2 年就会重新租房。 我们预期到 2026 年，房产中介在房屋租赁市场的渗透率会维持在 55%，佣金收 取比例维持在 5.7%，佣金收入市场规模将增长到 1070 亿元，2021-2026E 年复 合增速为 9.6%。
新房交易：2021 年佣金收入为 1262 亿元，渗透率 32%，佣金收取比例为 2.4%。 由于住宅供不应求局面已扭转，2016 年以来开发商销售承压，而房产中介深耕 社区，门店、经纪人手中储备着省市内甚至全国范围内有购房意愿的优质客源， 因此开发商愿意引入房产中介分销去化，在资金压力下也愿意支付更高佣金。 对比美国房地产市场约 70%的新房通过经纪人销售，房产中介服务在新房销售 领域的渗透率仍有较大提升空间。我们预期到 2026 年，房产中介在新房交易 市场的渗透率会提升至 40%，佣金收取比例提升至 2.7%，佣金收入市场规模将 增长到 1463 亿元，2021-2026E 年复合增速为 3.0%。
中国居住服务行业目前呈现“一枝独秀”的竞争格局。2021 年行业前五强的市场 份额总占比 14.6%。其中本公司是当之无愧的超级龙头，2021 年交易总额为 3.9 万亿元，占市场份额的 9.7%，约为第 2 名至第 5 名之和的两倍。公司的成功主要 依赖于线上合作平台的搭建，使得旗下门店和经纪人的数量近十倍于其他同行， 而海量真实可靠的房源又吸引到更多的客户，形成业务规模增长、成交效率提升、 客单成本降低的良性循环。由于线下门店布局和线上平台搭建均是有先发优势者 强者恒强，公司将长期保持行业领先地位，行业格局很难被撼动。
公司房产中介相关业务占交易额的市场份额在 2018 年贝壳平台搭建后快速提升。 由于贝壳平台的吸引力，公司链接的门店、经纪人数量快速增长，护持交易总额 高速增长，远超行业增速。2021 年公司存量房业务和新房业务交易额的市占率分 别为 22.4%和 9.9%，较 2018 年分别上升了 12.1 和 7.6 个百分点。 而 2021 年公司新兴业务交易额的市占率为 1.3%，较 2018 年仅上升了 0.8 个百分 点。不过公司于 2022 年 4 月完成了对圣都家装的收购。家装家居作为居住行业的 新兴业务中占据市场规模近半壁江山的子领域，目前市场集中度还相当低，行业 前五强的市场份额总占比仅为 4.8%。公司在家装家居领域虽然目前还只是个行业 新人，但后续依托于圣都家装的专业能力及贝壳平台的客户资源，业务增长可期。
（本文仅供参考，不代表我们的任何投资建议。如需使用相关信息，请参阅报告原文。）
