中指研究院依据企业规模与运营效率相结合、成长潜力与经营稳健相结合、盈利能力与社会责任相结合、融资能力与综合实力相结合的原则，运用因子分析法及相关数学模型，对500家房地产企业（集团）的规模性、盈利性、成长性、稳健性、融资能力、运营效率和社会责任感等进行深入地分析研究，科学计算出房地产企业综合实力指数，研究产生2022中国房地产101-200强企业。
1．销售额同比增长6.8%，市场份额上升0.2个百分点至9.4%
2021年，全国商品房销售额为18.2万亿元，同比增长4.8%，销售面积为17.9亿平方米，同比增长1.9%。销售额与销售面积均创历史新高，实现了销售业绩的增长。2021年全国商品房销售呈现出先扬后抑的走势，上半年延续2020年末以来的市场热度，下半年政策效果显现，叠加部分企业债务违约导致购房者置业情绪回落，市场降温明显。
2021年，中国房地产101-200强企业紧跟市场节奏变化，顺势而为主动调整战略把握主流需求，实现了销售业绩的稳定增长，销售总额17085.7亿元，同比增长6.8%，较全国增速高2.0个百分点；市场份额为9.4%，较上年上升了0.2个百分点。当前房地产市场调整态势仍在深化，随着全国市场情绪趋于稳定，部分基本面较强的城市逐渐企稳，企业通过高杠杆、高负债实现高速发展、快速扩张的模式已接近尾声。从2021年101-200强代表房企的表现来看，区域深耕型房企实现了销售业绩的逆势增长。未来企业需要顺势而为，业务层面持续拓展新模式、产品层面端持续强化硬实力，从而实现高质量发展。
2．把握城镇化发展机遇，因城施策紧抓差异化需求
2021年，101-200强企业以二线、三四线为布局主战场，布局重心逐渐向高能级城市周边延伸，实现了销售业绩稳步增长。一方面，101-200强代表企业销售额近九成来自二线与三四线城市，其中三四线城市与去年同期相比增幅最大。另一方面，居民收入提高与消费持续升级促进城镇居住需求的增长，首置、首改类产品需求持续释放，100-200强企业紧跟机遇升级产品线推出适销产品，销售规模再创新高。
（1）紧跟城镇化推进步伐，聚焦城市群持续深耕
从城市等级分布来看，中国房地产101-200强企业销售主要集中在二线与三四线城市。从30家代表企业重点项目销售情况来看，近九成销售来源于二线与三四线城市，其中二线城市占比65.8%，与去年同期相比增长4.1个百分点，三四线城市占比23.4%，与去年同期相比增长6.1个百分点。
从区域分布来看，中国房地产101-200强企业聚焦深耕城市群，持续扩大市场占有率，实现了销售业绩的稳步增长。从30家代表企业重点项目销售情况来看，长三角、粤港澳、京津冀、成渝和长江中游五大城市群是其销售额主要来源区域，贡献占比总计达84.8%，占比较2020年增长4.5个百分点。其中，长三角地区受益于疫情后供需两端支持性政策落地更早、区域内需求旺盛、市场复苏早，销售额依然占比最高，达到49.5%；粤港澳地区中广州、深圳等地接连发布楼市调控新政，在调控政策影响下，虽然占比有所下降但仍是销售热点地区，2021年销售额贡献率为11.7%；京津冀地区城市群销售贡献率增长1.5个百分点至8.7%。
（2）紧抓市场主流需求，打造具有当地特色的个性化产品
中国房地产101-200强企业加大首置类、首改类产品的推出比例，紧跟市场主流需求加速项目去化，保证销售业绩稳步增长。一方面，当前我国仍处在快速城镇化阶段，每年城镇新增就业人口1100万以上，随着刚需的逐渐释放，首置类产品占比提升最大。另一方面，居民收入提高与消费持续升级促进改善型需求释放，首改类产品占比最高。
2021年，101-200强企业把握市场主流需求，顺应需求变化加推首置类和首改类产品，助力项目的快速去化。从代表企业重点项目各面积段产品的销售占比情况来看，90平米以下的首置类产品销售占比为18.8%，较上年增长4.4个百分点；90-140平米的首改类产品占比高达62.3%，较去年增长1.8个百分点；140-200平米的改善类产品和200平米以上的改善类分别下降3.6个百分点和2.6个百分点，占比为14.3%和4.6%。
具体结合城市等级来看，101-200强企业在一线城市加大首置类产品的供应力度，其中首置类产品占比较上年显著增长7.9个百分点至30.5%。在二线城市中，首置类产品占比提升6.4个百分点至18.8%，90-140平米首改类产品占比提升0.2个百分点至61.2%。三四线城市首改类产品是最大需求，90-140平米的首改类产品增长9.8个百分点至68.0%。
一方面，推行系列化、标准化产品线。为提高运营效率，降低企业成本，企业推进产品线的标准化和系列化，使产品在市场优化和反复雕琢中日趋成熟，形成可复制的标准化系列产品，从而使企业在规模扩张的过程中实现快速布局、节约成本。
另一方面，以市场需求为标准，打造精细化、特色化产品线。根据各区域购房者生活习惯不同，打造本地化特色产品线，紧跟客户需求，符合本地居民特有需求的品质人居，按风俗习惯升级增值服务以增强客户粘性。
3．聚焦重点城市持续深耕，凭借自身区域优势多元拓储
2021年，101-200强企业一方面以二线及核心城市周边三四线为重点投资区域，加大长三角布局力度；另一方面在深耕区域依靠自身资源优势，通过旧改、城市更新、产业以及文旅等方式获得低成本土地储备。
（1）投资力度有所加强，重点布局二线城市
2021年受重点城市供地“两集中”政策影响，全国300城住宅用地供求规模同比缩量，而中国房地产101-200强企业拿地规模却有所提升。2021年，101-200强代表企业拿地金额总量为1521.1亿元，同比增长6.4%。
中国房地产101-200强企业继续强化重点城市的投资力度。从权益拿地面积来看，30家代表企业的新增土储权益面积中超五成位于二线城市，占比为54.4%，增长9.3个百分点。热点区域的核心二线城市有深厚的经济基础、常住人口的财富水平较高、对周边人口有虹吸效应、刚需及改善型需求都有充足的支撑，能够充分保障房企项目的去化。
长三角、珠三角热点区域的三四线城市投资热度上涨。总体来看，2021年101-200强企业在三四线城市拿地面积比例有所下降，占比为35.7%。其中，长三角地区的池州、金华、芜湖，珠三角地区的汕尾、阳江，京津冀地区的保定，拿地面积同比增长均高于50%。
（2）借助深耕区域的资源优势多元扩储，谨慎选择合作伙伴
2021年中国房地产101-200强代表房企拿地权益金额占比均值为68.3%，与2020年相比下降了3.1个百分点，合作拿地力度明显增强。在金融监管和“两集中”等政策的影响下，101-200强企业增加合作力度，以期降低风险、分摊资金成本。
此外，101-200强企业借助自身在深耕区域的品牌和资源优势，采用旧改、城市更新、产业地产、文旅地产等方式积极扩充土地储备。当前，房企拿地方式呈现多元化，这和“招拍挂”出让规则要求增多、房企资金普遍紧张等有关。如珠光集团深耕粤港澳大湾区，紧抓建设发展机遇、拥有三旧改造先发布局优势、并在多元化产业布局上成果颇多。
4．土地成本高企压缩利润空间，强管控提效率保增长
随着房地产长效机制的建立，行业将较长时间内处于下行周期，地价高企和房地产去金融化限制了房企盈利空间，行业长期处于低利润时代。考虑到地价是城市基础设施和城市配套服务等城市资源的体现，具有较强的刚性，因此，营业利润改善十分有限。长期来看，房地产行业长效机制逐步建立，房地产金融审慎监管框架下，房地产逐步进入去金融化通道，行业利润率可能保持在更低的水平。中国房地产101-200强代表企业应强化运营管控能力，向管理要效益，实现长足稳健发展。
（1）地价高企挤占利润空间，盈利下行压力较大
受新冠疫情、房地产调控政策持续、各类成本居高不下等因素影响，企业盈利空间被进一步压缩。2021年，中国房地产101-200强企业净利润率均值为8.9%，较上年下降0.2个百分点。
随着房地产市场竞争日益激烈，土地成本居高不下侵蚀企业利润空间。101-200强代表企业2021年新增土地楼面均价占销售均价比重的均值为50.3%，同比增长了2.0个百分点。土地成本高企一定程度上挤占了企业的利润空间。
（2）推进数字化转型提升运营效率，简化组织结构强化管理能力
升级管理能效，降低成本提升管理效率。101-200强企业可适度尝试“数字化”转型，构建精细化管控体系，将业务在线化、数据可视化、管控精细化切实落地，可以提升决策的有效性、安全性；建设财务系统、成本系统、费用系统等信息化工具和平台，可以实现精细化管控，降低销售费用和管理费用，以科技化、系统化的服务模式降低运营成本，同时提升客户体验和经营效率。
简化结构、深耕区域打造区域优势。101-200强企业可在市场竞争中做出快速反应，发挥灵活机动优势。总部层面，101-200强企业实行精简化区域管理结构。房企组织架构调整的倾向于平台化发展，通过数字化技术平台赋能，在精简总部的同时，进一步明确部门职能，简化结构，实现信息、管理扁平化，提升管理效能。
区域层面，优化区域管理结构。101-200强企业打通各部门管理路径，加强跨部门跨专业沟通协调、信息交互、决策落地，通过总部统一协调，合理配置资源区域布局，从而达到强化区域深耕目标。通过地区公司精简合并区域公司，简化内部流程，提高组织效率和运营效率。
业务层面，从战略层面统筹各多元业务发展，实现资源配置优化。一方面，房企优化业务板块，裁撤或者合并部分业务。另一方面，新设部分业务事业部，加大业务发展力度，使业务适配总体战略发展。如中信泰富对未来地产业务的管理将以新成立的中信城市投资发展有限公司作为平台。
5．持续践行企业社会责任，抗疫救灾彰显企业担当
2021年是我国脱贫攻坚和乡村振兴战略实施交汇的特殊时期，是接续推进全面脱贫与乡村振兴有效衔接得一年，同时又面临疫情、灾情挑战。在这种背景下，101-200强企业作为各地区经济增长的重要推动力和劳动就业稳定器，持续践行企业社会责任，一方面投身到公益活动中去；另一方面，面对疫情挑战企业出资出力，与社会各界共渡难关。
（1）出资献力，积极参与抗疫抗灾活动
面对疫情，101-200强企业快速反应，积极捐资捐物。如北京泽信控股集团自成立，始终履行企业公民义务，践行企业社会责任，2021年面对内蒙古自治区通辽市突发的70年一遇的特大暴雪，泽信人勇担社会责任，为当地政府有关部门捐赠价值20万元的物资。东方今典集团累计向信阳市定向捐赠300万元和10吨防疫物资，助力前线疫情防控。
（2）按约交付是刚性需求，政策指引助稳定市场信心
在以“保交楼、保民生、保稳定”为首要目标的政策要求下，交付是刚性需求。房地产业规模大、关联上下游产业链条长、社会影响涉及面广。房地产业为了实现良性循环和健康发展，开发企业保竣工、保交付都势在必行。为了稳定市场情绪、修复市场信心，各家房企不约而同聚焦保项目交付事项。如同信地产集团牢记对业主的承诺，严把工程节点及品质，并在2021年正式将“保交付”确立为集团战略之一，全力确保交付目标。
（3）紧跟碳中和脚步，推进高质量发展
“实现碳中和”是我国贯彻“十四五”发展规划，推动高质量发展的必然要求。房地产企业未来不仅本身积极尝试减少碳排，更能够带动上游节能减排，整体价值链实现“碳达峰”、“碳中和”。2021年，国务院出台《中共中央国务院关于完整准确全面贯彻新发展理念做好碳达峰碳中和工作的意见》和《2030年前碳达峰行动方案》建立“1+N”的核心指导体系，“双碳”工作有序推进。在2022年全国住房和城乡建设工作会议中提出要深入推进美丽宜居乡村建设，完善智能建造政策和产业体系，推动建筑业转型升级，大力发展装配式建筑，落实碳达峰碳中和等目标任务。随着“碳达峰”、“碳中和”战略决策的深入实施，促使能源结构、产业结构和相关技术的深刻变革，推动传统产业转型升级，优化产业结构。房地产企业首先要评估自身碳排放量，其次是设定科学合理的减碳目标，最后需要匹配相应的减碳路径和措施。
6．打造小而美优质房企，适度推进规模化发展
中国房地产101-200强企业应强基固本，提升自身经营能力，通过谨慎投资，开发核心产品、提升能力，制定符合自身特点的发展战略，借鉴百强企业发展经验，形成有特色的专属发展路径。101-200强企业应响应国家战略发展需要，强化区域深耕、提升产品品质，并尝试在城市更新、乡村振兴等领域的探索，把握发展机遇构建自身综合实力壁垒。
（1）拓展融资渠道寻求合作模式，适度谨慎推进规模化
以史为鉴，方能行稳致远。101-200强企业在未来的发展过程中，可在保持杠杆率、优化债务的基础上，寻求适度的规模扩张。当前，多家高存货、高周转、高杠杆模式房企面临流动性危机，此种模式的弊端已经显现，房企需逐步改变经营模式，以适度杠杆、适量存货、高效运营维持业务高弹性，以适应极速分化的市场。
（2）以人居需求为本，全方位提升产品品质
产品定位需要解析目标客户或目标市场需求。锁定、细分目标市场，进行明确的产品定位是企业发展的基本内容。在核心业务的基础上，通过市场调查、研究分析以及创新构思，结合不同地区的人文风俗习惯，明确企业产品特色、功能，区别其他产品，形成差异化竞争优势。长春新星宇地产以“引领时代的产品力”为设计目标，设计理念上坚持以人为本、不断创新，让建筑设计回归到客户需求的本质，每个产品系都有自己相对独立的产品基因和品牌识别，以满足各类人群对现代生活的要求。
产品结构应适应市场需求与自身规模。前瞻市场趋势，调整产品结构，及时推出满足市场需求的适销产品，是保证业绩增长的保障。当行业深度调整时，企业能够及时调整产品对策及产品模块标准化配置，应对限价及行业下行等带来的成本压力，通过加强客研，细分客户群体，逐步适度拉开不同等级产品档次。
（3）形成区域性特色专注力，实现规模与效益的稳定增长
不同城市的产业结构、基础设施、人口人才、调控政策和房地产市场发展阶段以及市场轮动周期存在差异，房地产的区域性特征日趋明显，城市间的分化仍在继续，这给房地产企业跨区域规模化发展带来新的挑战。逆势增长依靠区域的专注力，企业在对城市深入调研实践后，使每一步策略能精准落子，并推出抵御行情风险的优质产品，获得市场的认可。
首先，依托在区域专注经营的经验，加深对政策的理解，有利于抓住市场机遇，前瞻性研判未来发展方向。其次，专注区域的企业具有资源优势，在融资新规及集中供地政策出台的背景下，通过区域优势和资源，地方企业更受本地政府和金融机构的青睐，从而获取更多发展资源。再次，专注区域深耕为企业积累了品牌口碑与客源群体信息，在市场竞争中帮助企业获取溢价能力与品牌价值，助力产品去化和销售增长。最后，通过长期专注地区深耕所形成的成熟、具有本地特色的产品线，当前房地产行业已度过高标准化的产品时代，由于各地购房者固有生活习惯、文化风俗不同，具有本地化特色的产品才能满足当地人个性化的人居需求，使该类企业具备了区域市场竞争的先天优势。
（4）充分借助自身资源优势，可适度拓展延伸服务
中国房地产101-200强企业可依靠在深耕区域建立的品牌优势和政商关系介入城市更新、乡村振兴等领域，强化业务运营能力，拓展服务边界，打造新的盈利增长点。
中国房地产101-200强企业可通过承接地方政府项目助力乡村振兴，提升产品的市场竞争力，提高项目盈利水平。实施乡村振兴战略，对于全面建设社会主义现代化国家具有全局性和历史性意义。2021年2月，国务院直属机构国家乡村振兴局正式挂牌；十三届全国人大常委会通过《中华人民共和国乡村振兴促进法》；中央一号文件2021年与2022年连续两年发布乡村振兴工作意见。房企参与乡村振兴事业，以发展乡村产业为主要抓手，发挥自身技术和平台优势，充分调动产业资源，补齐乡村人才培养与基础设施短板，促进乡村可持续发展。全面实施乡村振兴战略需要完善得顶层设计，以更有力的举措、汇聚更强大的力量来推进，同时也需要多方的努力，共同摸索乡村振兴道路。房企经过多年探索与发展，在商业、产业等领域已有所积累，房企对比其他行业，在资本、规划、营销、建设等层面拥有优势，能够更大限度地将市场、技术、信息等要素与贫困地区的资源优势相结合，比如特色小镇建设、乡村旅游、教育研学示范基地、现代农业项目、民俗产业等。同时，房企可在国家政策支持的城市更新与乡村振兴等领域加大投入，开辟新的增长方向。
2021年全国房地产市场总体表现为超预期增长，未来房地产市场仍存在发展空间。101-200强企业在疫情与政策的双重压力下，通过区域深耕战略，重点布局，结合各地市场需求加推适销产品，设计开发符合区域特点的特色化产品，从而实现销售额稳步增长。
2021年底的中央经济会议工作会议明确提出房地产业要“探索新的发展模式”。房地产行业进入调整通道，过去”高周转、短平快“的发展模式急需改变，未来房地产企业低负债、低杠杆的经营模式将会受到鼓励，将是新发展模式的重要方向。101-200强企业要专注于提升运营能力，培育新动能，实现高质量发展。
一方面，101-200强企业制定合理的战略规划，提升企业的专业化和品牌能力。101-200强房企坚持优势区域深耕，采用多元化手段获取土地资源与资金，顺应市场形势紧抓主流需求，产品上，开发区域特色化产品，提升产品质量，完善服务体系，做强品牌。管理上，提高数字化运营能力，完善管理体系，引进优秀人才，增强企业综合运营管理能力。另一方面，发挥自身资源优势，推进服务延伸，提高业务协同效应。
（本文仅供参考，不代表我们的任何投资建议。如需使用相关信息，请参阅报告原文。）
