1.1 四轮周期：从滞后到灵敏，从无序到规范
第一轮：为防止地产过热，政策逐步收紧（2003-2005 年）
由于我国特殊的经济结构和消费需求，90 年代深化改革以来，政府将房地产业规划为拉 动经济发展的支柱产业，信号的释放伴随各类利好政策的出台，我国迅速进入了房地产大 开发大建设时代。由于房地产开发建设速度较快，居民的购房需求得到释放，并伴随一定 的投机现象。自 1993 年我国开始深化住房改革，房地产业进入快速成长阶段，1998 年 7 月中央明确提出“促使住宅业成为新的经济增长点”，随后我国进入房地产大建设时期。2002 年为了刺激消费、消化库存，国家降低了住房公积金存、贷款利率，房地产急速升 温。为防房地产业过热，我国在 2003 年发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的 通知》，首次对房地产业采取收紧的宏观调控政策。随后几年，国家也不断在控制土地供 给，上调准备金率，收紧房产信托，调整房产税等诸多方面共同发力，企图遏制房地产市 场的泡沫。
房市反应略有滞后，整体政策调整颇有成效。从 2003 年到 2005 年，房地产行业初期的“野 蛮生长”在政府干预下得到了抑制，房地产开发投资累计完成额增速和商品房累积销售额 增速开始放缓。2003 年初到 2005 年末，房地产开发投资累计完成额增速从 37%降到 20.9%，商品房累计销售增速从 76.1%下降到 30%。房屋新开工面积和商品房销售面积也 相应下降，增速分别下降了 7 个百分点和 4.5 个百分点。在楼市发展初期，快速成长和扩 张是一个难以压制的客观趋势，配合前期不断释放的政策利好信号，房企对政府的调控反 应略有滞后，前期政策收紧房市仍然迅速发展，但总体来看，第一轮紧缩周期成功阻止了 盲目建设、投资过热的局面。
第二轮：政策加大力度，密集调控（2006-2007 年）
为了抑制房价上涨，监管采取了一系列密集的调控措施。2006 年 5 月，国务院出台“国六 条”，为整个房地产大调控奠定了基调；2006 年 5 月-2006 年 9 月，国务院、国税总局、 建设部联合发改委、工商总局、国土资源局紧跟国务院的步伐，限套型、二手房营业税， 未经许可不得发布预售广告，发布“外资限炒令”，强制征收二手房转让个人所得税，土地 新政及廉租房管理实施办法等政策法规接踵出台；2007 年，国家从遏制需求、交易监管、 购房政策、土地政策、外资管理等层面加强监管，并且年内 5 次加息，提高房地产投资的 成本、打击炒房行为。但由于我国房地产市场问题复杂，这一时期房地产业发展最迅速， 房价攀升，房产投资行为也愈演愈烈。
楼市从 2006 年开始愈演愈热，国家出手密集调控，却一度失灵。2006 年开始，国家进 一步加大收紧力度，试图从多方面出手打击房价飞涨，然而从市场表现看效果并不理想。 2007 年下半年商品房销售增速上涨，房价暴涨，2007 年房地产业 GDP 增速为 24.03%， 达到了历史上的最高峰。调控手段的失灵与前期紧缩带来的短期供给减少，投机炒房者扰 乱市场秩序，信用环境相对宽松，以及因 2008 奥运会持续看涨楼市有关。这一阶段反映 了当时房企在市场中摸索与宏观调控手段的适应。
第三轮：应对过热，从宽松转为收紧周期（2010-2014 年）
2008 年，为了应对金融危机，稳定经济，政府对房地产“松绑”以救市，伴随其他宽松的宏 观调控政策，楼市随即大涨。2010 年经济逐渐复苏，前期宽松政策的余威开始显现，监 管逐步收紧政策。2010 年 1 月，国务院发布严格二套房购房贷款管理，随后国土资源部 出台一系列土地调控新规，并对地产进行专项整治清查。为进一步压制房价，银监会要求 银行对贷款进行评估、严控房地产风险敞口，同时提高首付比例、暂停第三套房贷、一线 城市和一些二三线城市开始限购。紧密强硬的政策落地后效果显著，在随后的 2011 年， 2012 年和 2013 年，政策仍然延此态势，维持房地产收紧周期。
房企逐渐适应市场调节和宏观调控相结合的模式，对政策的灵敏度和反应力得到进一步提 升。2010 到 2014 年，国家始终坚持收紧的政策导向。房屋新开工面积同比增速从 2010年末的 40.7%降低至 2011 年末的 16.2%，房地产开发投资累计完成额也均匀有序地下降， 商品房销售额虽然有所波动，但是相比 2009 年末 75.5%的高位，2014 年末已降至-6.3%。 两次波动主要原因系 2011 年 2 月到 2012 年 2 月全国各地陆续开始的限购令，造成了销 售额的大幅下跌，并且在 2012 年逐渐解除后需求释放出现了短期大量反弹。
第四轮：新一轮收紧周期，地产全面管控时代来临（2017 至今）
2014 年房地产萎缩以来，央行多次下调贷款基准利率和贷款准备金率，楼市开始回温。 2017 年进入房地产改革新时期，严格监管迫使房企优化转型，更规范的房地产市场正在 建立。“三条红线”一经提出，配合其他紧信贷，严监管的措施，房企纷纷开始自觉优化调 整，做出应对。2020 年以来，监管严厉打击资金违规流入房市的乱象，特别是经营贷、 消费贷等资金流入楼市。2020 年上半年，深圳、上海等地出现经营贷流入房市现象，各 地开始紧急排查；2021 年 3 月，银保监会等部门联合开展一次经营用途贷款违规流入房 地产问题专项排查，监管范围从地方上升至全国。租房市场方面，住房租赁企业变相开展 金融业务，诱导承租人使用“租金贷”，银行在消费贷的放款审核变得更加严格。此外，房 地产作为底层资产的理财产品收益率可高达 10%，因此出现了银行员工私自销售非第三方 委托的房地产理财产品，即所谓“飞单”现象，2021 年 5 月银保监会出台“销售新规”明确禁 止该行为。
2017 年以后房地产业贷款和个人住房按揭贷款的需求进入下行通道，增速分别从 2017 年末的 20.9%和 22.2%，降低至 2022 年 6 月末的 4.6%和 6.2%。2021 年以后，房屋新 开工面积和商品房销售面积增速均大幅下降，2022 年 6 月末达到了-34.4%和-22.2%的历 史低位同比增速。
1.2 每轮周期银行股表现如何？
2017 年以前，银行股的走势和楼市表现趋势相似，原因系房地产作为我国支柱产业，其 周期变化对经济发展的影响较大。银行股在 2003 年到 2005 年期间表现平平，此时受到 第一次紧缩周期的影响房企的扩张速度放缓。2006 年和 2007 年密集调控手段短暂失灵， 房地产发展势头猛烈，带动了整个经济的快速扩张，银行股也迎来大涨。并且过热的房地产充分维持市场信心，股价未受政策利空的影响。2010 年以后政策再次进入收紧周期， 此时银行股也相应地平稳下调，除了 2012 年末到 2013 年中的一次小幅回升，股价回升 原因系央行连续降准降息，银行的再融资压力得到缓解，利润提高。
2017 年以后，银行股的走势逐渐受楼市影响减弱，长期趋势稳定。2017 年提出“房住不 炒”建设长效机制的目标后，楼市的监管逐渐严格，市场逐渐规范。2016 年两会对新常态 下经济转型做出了具体指导，其他支柱产业的发展和改革也弱化了房地产在对我国经济的 直接影响；金融市场去杠杆，紧信用改革开始发挥作用，银行资产的安全性逐步提升，同 时供给侧结构性改革下很多传统行业和化工产业利润提升，也巩固了银行资产的质量。 2015 年末商业银行的不良率已经降至 1.67%，并且此后始终维持在低于 1.9%的水平，商 业银行股进入平稳上涨阶段。2020 年以来，房企现金流危机不断，银行涉房贷款等资产 质量受到影响，但银行基本面整体优质，业绩向好。长期周期来看，股价走势仍然较为稳 定。
2.1 上阶段调控房市，多家房企违约
上阶段，监管出台政策严控地产风险。2017 年，中央提出坚持“房住不炒”，地产进入全面 严监管时代。为建立楼市平稳健康的长效发展机制，监管端也积极响应，开始政策改革、 持续加码调控。2019 年 8 月，央行和住建部提出“三道红线”强势收紧融资，多家房企资金 链吃紧，转型以达到监管要求。当前在宽货币政策环境下，我国仍然坚持“房住不炒”，严 格监管地产金融，坚定构建房地产长效机制的立场。
2020 年以来，监管层面不断加强对房地产市场资金面的管控，严格限制房企融资的体量 及方式，增强其融资的市场化、规则化、透明度。2020 年 8 月，央行、住建部出台了重 点房地产企业资金监测和融资管理的“三线四档”规则；12 月，央行联合银保监会出台《关 于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，分档设置了房地产贷款余额 占比和个人住房贷款余额占比两个上限，对超过上限的金融机构设置过渡期，并建立区域 差别化调节机制。2021 年 3 月，央行和银保监会又联合开展经营贷违规流入房地产问题 专项排查，防范经营性贷款违规流入房地产市场。房地产调控背景叠加疫情影响经济等因 素，致使房企销售回款、融资渠道、业绩等层面受到不同程度的冲击，房地产市场一度陷入信心危机。
多家房企陷入流动性危机，债务违约频显。疫情影响等外部压力及内需趋弱的背景之下， 2021 年以来房企流动性风险频显，阳光城、四川蓝光、恒大集团、融创等多家民营房企 陷入债务违约危机，纷纷披露债券违约情况，流动性风险骤增。具体来看，早在 2021 年 2 月，阳光城宣布出现流动性紧张，2726 万美元的境外美元债券利息未能及时偿还；此外， 颇受关注的恒大集团早在 2020 年已存在现金流隐忧的问题，到期债务未能偿还、部分工 地停工、已预售的房产未能按时交付等问题。根据上海票交所发布的截至 6 月末的持续逾 期名单中，出现违约的房企近 1600 家，约占比总家数的 62%，占比较一季度增长超 30%。 违约形式包括房企直接违约以及集团下的地区分公司、子公司、控股公司、旗下投资公司控 股公司等发生票据违约。
2.2 现阶段多措并举提振需求
2.2.1 监管：政策频频出台稳地产
房产政策频频出台，意在提振刚性需求，合力支持改善性需求。当前经济形势下，购房需 求疲弱、情绪较为低落，2021 年三季度以来，央行、银保监会政策端不断释放积极信号， 以稳定房地产市场、满足民众合理购房需求。1）对于房企，重点是化解风险，监管呼吁 银行仍需满足房企（尤其是大型及优质房企贷款）的合理融资需求，如鼓励银行开展并购 贷款；2）对于居民，坚持“房住不炒”定位，包括满足刚性的住房贷款需求和租赁住房需求 等，“扩量”措施有发展保障性租赁住房市场、保障新市民和青年的住房刚需，“降价”措施 有调降 5Y-LPR 和首套房利率下限，年内不扩大房地产税改革试点城市等。
监管层面对于房地产的态度长期维“稳”，主要有：1）坚持“房住不炒”定位。鼓励房地产 的民生属性，如优先保障刚需、合理满足改善性需求，而房地产的投资属性持续被压制； 2）加大对重点群体的保障。如新市民、青年群体、受疫情影响较大的企业和个人，这部 分需求也通常和各地政府的人才引进计划相结合，各地差异化实施的空间大；3）政策面 对房地产托底经济的期待仍存。如 2021 年下半年至 2022 年上半年，居民部门的中长贷 需求始终疲乏，政策面上房贷政策纠偏、调降 5Y-LPR 和首套房利率下限等多措并举，意 在发挥房地产业“稳定器”作用。
2.2.2 地方：上半年超170城放松地产政策
多省市出台地产放松政策松绑，降低首付、上调公积金贷款额度、人才引进成主要手段。 截至 6 月末，超 170 省市松绑房地产政策，具体包括放松限购限贷限售、放松公积金贷款 限度、降低房价、降低首付、减免房地产税费、加大购房补贴等。根据克而瑞统计，上半 年约 90 城放松限购限贷政策，例如上海、杭州等地，通过人才引进、调整个税要求来尽 量满足居民的住房需求；郑州、哈尔滨等地进一步放松限贷，二套房执行首套房贷款政策 等措施层出不穷。此外，江苏多地在内的约 20 城放松限售政策，南京市全面放开外地人 限购，且社保可补缴；苏州、泰州等地调整房屋转让时间、减少外地户籍社保缴纳时长。 超 140 城在公积金层面得以松绑，主要是阶段性降低公积金贷款首付比例、首套住房公积 金贷款限额上调、降低公积金贷款项目准入条件等等。此外，减免房地产税费、实行购房 补贴、优惠房贷利率等措施更是不断加码，由点及面支持房产合理需求。
2.3 首套利率再降，按揭利率降至低位
政策催化下，平均房贷利率降至低位。利率层面，5 月 15 日，央行、银保监会发布《关于调 整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，要求首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为 不低于相应期限 LPR 减 20 个基点；按照“因城施策”自主确定辖区内各城市首套和二套住房商 业性个人住房贷款利率加点下限。人民币住户贷款在经历了 2 月、4 月的徘徊下跌后，5 月环 比提升了 0.4pct。全国的首套、二套房贷平均利率从 2 月份开始速降，达到 2018 年以后的最 低点，首套房平均贷款利率从 2 月份 5.39%降至 7 月份的 4.35%，二套房平均贷款利率从 2 月份的 5.67%降至 5.07%。北京，上海，广州，深圳，苏州，天津和厦门等热门城市，2 月以 来首套贷款利率均逐渐趋于平稳且维持在较低水平。
7 月多城市首套房利率下调。根据贝壳研究院统计，7 月多个城市首套房利率出现不同程度的 下行至 4.25%低位。其中，合肥市已环比下行大幅下行 78BP，芜湖、兰州、西安、嘉兴、中 山、广州、佛山、东莞等城市下调幅度在 20BP-35BP 之间。此外，截至 7 月，已有合肥、芜 湖、嘉兴、中山、佛山、贵阳等在内的 74 城首套房利率已经降至 4.25%。全国各地积极响应 政策调控，为后续地产销售打开空间。
3.1 房地产销售6月短暂回温
商品房销售 6 月短暂回升。6 月初以来，30 城商品房成交面积呈现回升的趋势，政策端 5 年期 LPR 和首套房利率下限均有调降，宽松政策密集发力，各大城市以此为锚，迅速出 台地方宽松性调控政策。此次政策组合拳的出台，是基于上半年经济复苏乏力、企业与居 民贷款需求疲乏的背景。相比之下，二线城市销售更为波动，涨跌幅远大于一线城市和三 线城市，主要是前期二线城市大幅放宽限购限贷政策，效果逐渐显现。2022 年 6 月 Top100 房企全口径销售额环比增速提高 26.38%，房地产销售市场的回暖迹象较为明显。
7 月前两周，涉及“停贷”重点城市成交规模环比下跌。进入 5 月以来，住房按揭贷款需求逐渐回升，但近期“烂尾楼”、“停贷”事件的出现，可能会对购房者造成一定的负面影响， 叠加各地密集调控政策的效应递减，7 月以来居民购房需求及房地产市场回温进程会受到 影响。根据 CRIC 数据显示，7 月前两周 30 个涉及“停贷”的重点城市房地产成交规模环比 下跌。具体来看，7.4-7.10 这一周，30 个重点城市新房成交面积为 341 万平方米，环比 下降 41%；7.11-7.17 这周，成交规模环比再降 12%。景德镇、漯河分别环比下降 38%和 43%。两周数据同 6 月周均相比，除成都和深圳因倒挂项目（成都华侨城滨江壹号、深圳 华润城）提振周成交规模上涨外，10 个典型城市新房规模环比降幅达到 41%。
新房需求传至二手房，7 月第二周二手房交易量明显上升。对于烂尾楼及期房的市场担忧，二 手房市场需求出现提升，根据 CRIC 统计，7 月第二周，15 个重点城市成交 163 万平方米， 环比上涨 6%。此外，北京、苏州、青岛、南京、漯河和景德镇等城市新房成交量环比下降， 二手房成交量环比上行，表明在对于新房预期不确定性的情况下，叠加多个城市对于二手房的 刺激政策，二手房需求出现提升。
6 月新房价格再创新低，一二三线城市出现分化。根据统计局监测，6 月 70 个大中城市 新房价格同比-1.3%，其中一线城市新建商品住宅同比上涨 3.3%，涨幅较上月收窄 0.2pct。 新建住宅上涨城市为 21 个，较上月减少 2 个，下降城市为 48 个。6 月新房价格环比涨幅 的城市增加 6 个至 31 个。一线城市新房价格环比上涨 0.5%，涨幅较上月扩大 0.1 个百分 点；二线城市新房销售价格环比上涨 0.1%，由降转升。其中，领涨的一二线城市例如成 都、杭州、北京、上海、长沙和西安等呈现经济发达、人流量大、房屋购买动力及购买能 力较强的特点。此外，6 月二手房价格环比-0.2%，降幅收窄。70 城中，6 月成都新房及 二手房持续领涨全国个城市，新房环比上涨1.3%，同比上涨4.5%；二手房同比上涨5.4%， 超北京跃居首位。 整体来看，疫情多发，叠加经济复苏及房价上涨预期被打破，金融机构、房企和购房者信 心依旧不足，因此不乏银行“惜贷”、房企“断贷”、购房者“停贷”等连锁效应的发生，房地产 市场复苏或许需要更长时间。
3.2 土地及融资承压，当前出现“积极信号”
土地成交规模自 2022 年初持续低迷，5 月溢价率创近年来新低。2022 年以来，100 城成交土 地占地面积持续低迷，1-6 月的土地成交规模较 2021 年更为低迷，月度的同比降速在 24%到 33%区间。土地溢价率从 2021 年 4 月开始也大幅下跌，截止 5 月末 100 城成交土地溢价率降 至 2.2%，属近年来历史低位，6 月回升至 4.3%。土地溢价率的普降表明土地市场逐渐冷静， 房企拿地更加谨慎。 房地产投资 22 年来增速率创近两年新低。根据国家统计局的数据披露，1—6 月份，全国房地 产开发投资 5.2 万亿元，同比下降 4.0%；其中，住宅投资 4.0 万亿元，同比下降 3.0%，办公 楼 2000 亿元，同比下降 9.4%，商业营业用房 4270 亿元，同比下降 7.0%。6 月房地产新发 行债券金额 503.27 亿元，虽环比略有提升，同比仍然减少 21.94%。房企融资规模下滑，一方 面与经济环境尤其是房地产市场不景气相关，另一方面系近年来逐渐严格的监管，“三条红线” 和贷款集中度政策加剧房企资金紧张的局面，市场投资开发趋于理智，降温减速。
7 月下旬以来，多家房企发债规模超 300 亿元，房企融资出现“积极”信号。据中房网统计，仅 7 月 21 日至 25 日的 5 天时间，万科、华润置地、保利发展等房企密集发债，获受理、完成发 行或拟发行的债券规模超 300 亿元。
未来房企出路仍在，需重视行业监管及探索新思路。房地产行业的健康发展必然伴随着严监管， 一方面，当前环境考验房企存量盘活能力及内部革新能力。短期在重建信心的必要性之下，房 企首先需要积极反思及处理所面临的问题，保证项目平稳运营、盘活存量资产、加大营销及现 金回笼的能力，使企业本身生存下去；另一方面，长期房企需转变依靠高周转率、高杠杆的生 存模式，不盲目追求规模效应，在保障性租赁住房、房地产 REITs 等新路径下，不断探索新发 展战略及模式。同时，加强市政合作、获取城市开发项目准入也是新的业务点，当前以二三线 城市及乡镇为主的区域尚存在升级发展空间，优质房企也可通过合规拿地、开发、建设更新城 市项目，参与老旧小区改造等方式，从而做大企业规模、打造其自身品牌效应，形成可持续发 展。
3.3 居民购房意愿较弱，收入下降恐致需求不足
当前居民端需求弱，观望成普遍现象。回顾二十年间，居民买房诉求较强，除刚需外的可 支配资产几乎大部分投入房地产以增值，但当前虽然房地产政策层出不穷，但居民购房意 愿仍然较弱，主要是 1）长期以来我国城镇化水平不断提高，2021 年已经达到 64.72%的 城镇化率，一二线等大城市迎来“人口红利”建设城市，同时房价也不可避免的抬升，房价 压力凸显。但近两年城镇化速度略有减弱，居民购房需求面临收缩；2）“房地产税”试点一 定程度上抑制了“炒房”现象，打压了投资性住房持有者的需求，短期内影响房价起伏，抛 售可能性增加，造成房价降低；3）当前房价一跌再跌，观望情绪较浓。房地产行业作为 我国经济发展的支柱，其保值属性较强，往年房价几乎很少存在持续下跌的情况。对于居 民来说，其“保值”属性不再，则购房动力不足，居民对于房价是否持续下跌的观望情绪增 加，因此短期政策刺激的效果则会打折扣，导致房屋销售数据不乐观。
前期“稳地产”效果不突出，未来负债购房意愿较弱。今年“稳地产”密集政策出台，但整体 效果差强人意。从居民端来看，2022 年一季度末居民住房贷款同比增速为 8.9%，为 2004 年以来最低值，2 月及 4 月居民中长期贷款同比出现负增长，分别-459 亿元和-314 亿元， 自 2007 年以来首次负增长现象；此外，居民部门杠杆率一季度末 62.1%，环比下行 10BP。 主要是一方面，去年房地产行业加速去杠杆，房企融资、拿地、扩规模、销售受限，导致 房企违约事件频出，风险不断暴露，造成购房者对于烂尾楼及期房的信心明显缺失，市场 持续下行；另一方面，当前居民可支配收入同比增速进入下行阶段，且长期以来低于按揭 贷款增速约 10pct，居民购房成本增加，未来加杠杆意愿可能会受限。因此，长期购房需 求需从提高居民收入水平、满足合理配套需求着手。
4.1 银行涉房全口径业务透视：规模同比回落
全口径的涉房业务包括担险与非担险业务： 1）对于表内授信，银行需承担信用风险（担险），主要包括实有及或有信贷、自营债券投 资、自营非标投资等； 2）对于表外融资，银行不承担信用风险（非担险），主要包括房地产相关净值型理财、委 托贷款、合作机构主动管理的代销信托、主承销债务融资工具等。
主要股份行全口径对公余额同比回落，其中中信、民生担险与非担险规模均下降。从股份 行披露数据来看，2021 年末全口径涉房业务/总资产比例整体压降，其中民生银行压降 7.71pct 至 8.07%，压降幅度最大。股份行积极推进“投商行一体化”，在投贷联动、表外融 资更具领先优势。2021 年招商银行全口径对公房地产融资余额（以下简称“全口径对公余 额”，包括担险和不担险）为 9235.67 亿元，在披露数据的五大股份行中居首，其中非担 险业务余额占比约 45%，较去年同口径下降 8.85%，远高于同业，风险“出表”进度较快。 兴业、中信、民生、平安的全口径对公余额分别为 6621、5188、4734、4618 亿元，其中非担险占比 20%左右。2021 年中信/民生全口径余额分别下降 11.58%/20.42%，非担险 占比也小幅回落，或与理财产品发行速度放缓、委托贷款与代销信托增长受限有关。
担险业务： 房地产表内授信：实有贷款约占 75%，主要聚焦优质客户。2021 年股份行对公房地产担 险资产中，（对公房地产）贷款余额平均占 75%，其中兴业和平安高于 80%，招商低于 70%，近两年占比均变化不大。以招商银行为例，2014 年至 2020 年境内公司房地产广义 口径风险业务余额（含实有及或有信贷、债券投资、自营及理财非标投资等业务）中，贷 款余额占比约 50%，但由于 2016 年不良率飙升，贷款占比压缩至 50%以下，随着 2018-2019 年风险出清，逐年回升至 55%左右。2020 年至今，房地产业面临贷款集中度、 “三道红线”等监管，我们预计股份行表内授信中的贷款占比将继续小幅回落。
债券投资：以兴业银行为例，对公房地产担险资产中债券投资占比不足 2 成，主要由 MBS （抵押支持证券）构成。2021 年，兴业银行对公房地产担险资产余额为 5320.89 亿元， 其中有对应房地产项目及抵押物的占比 84%，其余 16%均为债券投资。债券投资主要以 MBS 为主，MBS 产品余额为 674.25 亿元，占对公房地产担险资产的 13%，以优质房企 为主要发行主体的债券仅占比 3%。
非担险业务： 中信、民生债券承销占比有所回升。2021 年对公房地产非担险资产中，兴业/中信/民生的 债券承销余额分别为 557.55/551.51/301.24 亿元，在非担险中占比分别为 43%/46%/34%， 其中中信、民生占比较 2020 年有所提升（兴业 2020 年数据未披露）。银行理财处于净值 化转型大潮，投资者对净值波动的接受程度有待提高，因此目前与房地产相关的理财产品 以标准化债券（如 CMBS & MBS）为主。考虑到房地产处于风险释放阶段，监管严厉打 击资金绕道流入房地产，因此房地产理财短期内难见明显增长，房地产非标理财规模将继 续压降。委托贷款、代销信托等业务由于受到严监管，目前占比很小。
4.2 银行风险偏好降低，房企更为依赖销售回款
房企全链条融资监管趋严，银行对房企风险偏好降低，或导致“负反馈”效应。银行等金融 机构对房地产行业的融资，主要体现在拿地、开工和施工三个阶段。2019 年银保监会发 布 23 号文，规定房企购地资金需为自有资金，银行表内外资金用于房企拿地被禁止。首 先，银行通过开发贷、非标和发行债券为房企提供的资金，由于房地产贷款集中度、三道 红线等措施的出台，此渠道的融资规模大幅受限。其次，由于房地产预售制的存在，销售 回款（定金及预付款、按揭贷款）曾被违规挪用于拿地，后被禁止。销售回款用于施工和 交付虽被允许，但因银行按揭受到集中度限制，房市热度下降，回款无法跟上，房企资金 链就容易断裂，导致无法按期交付。若业主受此影响选择断供，则会加剧这种僵持的局面， 形成恶性循环。因此，房企融资多个阶段受阻，内部易出现资金链断裂导致的负反馈效应； 在“银行-房企”这一环，房企暴雷概率增加，银行对其的风险偏好也大幅降低，这又加剧了 房企的融资难问题。
房地产贷款缓慢增长，房地产信托则极速下降。2018 年以来，金融机构的房地产贷款增 速开始回落，从峰值 27%下跌到目前的 20%以下；紧接着 2019 年，监管对房地产信托大 幅收紧，2019 年至今流向房地产的信托余额呈显著下降趋势，占比则在 2020 年末出现急 剧下降，未来信托对于房地产的“输血”将面临愈发严峻的监管环境。
房企资金来源上，开发贷不足三成。2014-2017 年，房地产融资渠道较为多元和通畅，因 此房地产贷款结构以开发贷和按揭为主，其余贷款占比极小。2017 年随着监管趋严，开 发贷和按揭占比显著下行，其后较为稳定。金融房地产贷款结构上，目前按揭贷款约占七 成，近年来占比有所上行。2021 年至今开发贷占比略有提升，主要是监管上略有放松， 以帮助房地产资金流回笼，保证项目的建成和销售。总体来看，2014 年至今房地产贷款 结构中，开发贷和按揭占比呈现同升同降，主要与监管政策的变化有关。预计随着“房住 不炒”导向的加快落实，保障性开发贷及其他满足合理住房需求的贷款占比将有所回升。
房企开发贷占比下降，对销售回款依赖增强。我们梳理 2006 年至 2022 年上半年房地产 开发资金来源，发现国内贷款占比显著从 2006 年的 20%左右降低到目前的 10%，而个人 按揭贷款、定金及预收款占比均稳定提升，这与国内房地产市场“预售制”的推行相关。定 金与预收款占比升至 35%附近，是按揭占比的两倍，是开发贷（国内贷款）的三倍。因此 可持续的购房需求是资金链得以接续的关键，若房市降温过快，销售回款受挫将对开发商 带来较大的打击，因此居民需求复苏仍至关重要。
4.3 房贷重点一二线及发达区域
银行房地产业务规模受限，重点聚焦至优质客户和区域。受到近年房地产调控、经济增速 下滑等影响，各大商业银行将目光聚焦一二线城市及长三角、珠三角等优质区域及优质客 户，其中股份行和东部城商行尤甚。从股份行来看，兴业银行 2021 年报显示，其个人房 地产按揭贷款分布在一二线城市中的余额占比 70.75%，除债券投资外的对公房地产融资 项目接近 9 成分布在北上广深+省会+万亿 GDP 城市；民生、平安等银行也明确提出会重 点选择一二线城市布局。各地城商行则以所在地为核心，例如上海银行重点投放具备人口 红利、产业优势以及具备完善城市规划的二级分行所在区域；杭州银行近 90%的房地产贷 款在北上杭等地区。这些股份行和东部城商行的资产获取能力普遍较强、区位优势明显， 在房地产贷款集中度的考核下，房地产贷款业务将向头部城市聚集，同时相关的资产质量 将进入持续的优化通道。而部分资产投放较为谨慎的国有行也将“区域从严”纳入核心考量 的范畴，例如交通银行和邮储银行。总体来说，国有行允许全国展业，且需保障居民合理 的住房需求，预计还是会以“保民生”为主，综合考虑区位因素与其他因素。
4.4 房贷占比仍居高位，整体压力不大
部分股份行和城商行的贷款集中度压力大，但整改时间较为充足。上市银行中，仍有 9 家 双双超过房地产贷款集中度的两条红线，其中股份行和城商行占多数。房地产贷款集中度 政策在 2021 年初实行伊始，诸多银行便出现了按揭贷款额度紧张、放款周期变长等现象， 甚至首套房的放贷也出现了较大阻力。主要是银行同时面临“优质资产荒”和监管压力：一 方面，按揭贷款是银行公认的优质资产之一，短期内大幅压降意愿不强；另一方面，监管 对于按揭、涉房贷款双双设限，叠加房企融资“三条红线”以及土地端“集中供地”等政策， 房市降温的决心不改。虽然部分银行存在整改压力，但目前来看，宽限时间仍较为充足： 1）房地产贷款集中度的宽限期为 2-4 年，银行能够“以时间换空间”，在此期间寻找优质资 产替代部分涉房贷款；2）2022 年 2 月 8 日，央行将保租房剔除出房贷“两条红线”，也释 放了房贷集中度政策放松的积极信号。
4.5 首套利率下调20BP，影响几何？
5 月 15 日央行发布的差别化住房信贷政策，规定各地将按因城施策原则，首贷房房贷利 率下限下调 20 个基点，我们据此浅算该政策对于银行净息差及利润的影响，以作参考。 假设条件： 1、只考虑新增 2022E 新增按揭贷款对银行的影响； 2、分析今年形势，设 2022 年各银行按揭贷款占比略有下降； 3、根据银保监会统计信息与风险监测部负责人刘忠瑞，银行个人住房贷款中有 90%以上 都是首套房贷款，按 90%测算新增信贷中首套房比例；
结论： 我们测算得出，此次下调对上市银行息差影响约为-0.3BP，对净利润影响约为-0.32pct， 整体影响较为有限。此外，各个城市按照“因城施策”原则，针对不同的客户具有相对自主 权，整体影响可能小于表中测算情况。银行整体经营稳健、规模效应明显，下调首套房贷 款利率将不会对银行造成较大拖累。
5.1 各方发力停贷事件，着力推进“保交楼”
针对“停贷事件”，各方正逐步形成合力、化解潜在不良。2022 年 7 月，河南、湖北、江 西等地的停贷风波发酵，房企资金链断裂，叠加疫情导致居民收入增长及房地产增值预期 的下挫，对公开发贷的风险部分外溢至按揭贷款。根据上市银行披露情况，此次事件涉及 的逾期或不良按揭贷款占比大多在 0.01%左右，整体可控。各上市银行一致表态，将始终 坚持“房住不炒”定位，积极配合地方政府做好“保交楼、保民生、保稳定”金融服务；与此 同时，银保监会也多次强调，将主动参与合理解决资金硬缺口方案研究，做好具备条件的 信贷投放，协助推进项目快复工、早复工、早交付。
纵观国内外类似事件，化解此次风波，可能形成的合力有：1）地方政府与银保监会：敦 促“保交楼”、协调引入区域国企和金融机构来盘活项目；加强对商品房预售资金监管、对 房地产项目进行全周期监管；目前的进展来看，银保监会已多次明确“保交楼”决心，郑州 市房管局已与相关房企达成实质性进展，给予棚改统贷统还、收并购、破产重组、保障房 租赁等退出方式支持；2）银行：暂停强制拍卖、住客驱逐与房屋收回；对部分按揭贷款 实施延期还本付息政策，减免逾期费和手续费等； 3）房企：以“保交付”替代销售额成年 度目标；4）业主：业主与房开协商达成建房协议，由部分业主出资垫付部分拖欠的工程 款和剩余工程所需资金，直至顺利交付，以完成“烂尾工程”的扫尾工作，实现筹款自救等。
5.2 多家银行主动披露涉房情况
多家银行对待地产行业态度审慎，主动披露风险情况。自 2020 年房企屡次出现风险以来，市 场给予房地产行业相当高的关注。各家银行随即快速做出应对，积极处置问题资产，相应提高 拨备，并推出多种管理方法严控房地产企业准入和投放。目前 9 家 A 股上市股份行中，已有民 生、招商、平安、中信、华夏、兴业等 6 家银行在财报中单独对房地产风险管理进行阐释，内 容覆盖涉房规模、防范房地产风险的原则、管理办法、已处置的不良资产等情况。此外，招商、 平安等银行在 2022 年一季报中披露涉房贷款规模等相关情况。对于涉房资产及风险情况，多 家银行态度积极，反映其规范房地产信贷等资产、高度重视房地产风险的决心。
各家银行针对房地产风险防控及处置手段主要包括： 1） 提前做好市场前瞻：高度关注宏观政策，加强对房地产市场的前瞻性判断，以及时应对。 2） 加强准入门槛：以“因城施策，分层管理”为主要手段，筛选出综合实力较强、信誉较好的 企业和项目给予授信；优先选择较为发达的区域进行投放。 3） 投后管理：执行房地产贷款封闭管理要求，加强项目风险控制及分析。 4） 风险监测：通过各个业务模块的联动进行风险研判，加强对房地产、大额集团客户等领域 的风险监测，针对性地制定方案。
5.3 多措并举，涉房风险长期可控
银行产风险年内仍存，长期“稳”地产下资产质量可控。房地产作为此前违约率极低的行业 之一，近年来由于房市政策收紧、多家房企接连出现流动性危机、房企财务风险加剧等等， 上市银行频频受到房地产行业的影响，表内外不良资产大幅增加。其中，大行及股份行房 地产贷款比例相对较高，2021 年对公房地产贷款不良率爬升较快；而中小银行呈现分化 格局。此外，近期出现的停贷事件或成为按揭贷款新的扰动项，对于银行今后的信贷投放 偏好、处置不良的方式等具有一定影响。当前来看，政策端不断加码以“稳”地产，且多次 强调加大项目贷款和并购贷款支持力度，对受困企业贷款积极进行展期、续贷等等，利好 银行加大优质房企贷款的放贷力度、缓解银行资产质量压力。此外，银行也通过严格筛选 高质量白名单房企客户、成立地产专项组、加强贷后跟踪管理、加快坏账核销等等来全方 位应对不良地产风险。我们认为，年内银行房地产不良风险可能会持续暴露，银行将按照 监管要求，积极应对房地产不良风险。随着房地产市场趋于稳定，银行合理预判、加大拨 备力度、及时处置不良资产，长期房地产市场以“稳”为主，涉房贷款资产质量整体可控。
银行积极响应助力房企渡过难关，并购贷/并购债创新手段化解风险。银行积极开展并购 贷/并购主题债等新形式，保证地产融资的平稳有序。浦发银行于 2022 年 1 月发行 50 亿 元房地产项目并购主题债券，作为金融机构收单房地产项目并购主题债，成为国内首家发行房 地产主题并购债的银行，广发银行、平安银行、兴业银行紧随其后。此外，招商银行分别授 予华润置地 200 亿元、华润万象生活 30 亿元并购融资额度，专用于华润置地和华润万象 生活并购业务，为其提供了定向融资支持。从个人购房角度来看，政策多强调保证购房刚 需群体的贷款力度，降低首套房比例、下调 5 年期 LPR 等；此外，监管支持银行等金融 机构发行金融债券支持保障性租赁住房，且不纳入房地产贷款集中制度的考核，意在为银 行减负的同时，保障民众的合理住房需求。
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