行业增长
纵观全局，近年来全球的药品和医疗器械市场 已经大大扩展。最近，这种增长受到了新冠疫 情和对相关疫苗、药品和医疗器械及设备的 需求刺激。未来，鉴于新冠肺炎引发的民众对生命科学重要性的更多认知，世界各地人均收入的增 加，更多的生命科学科学家和专业人员，以及更多的 科技参与和整合，我们预计全球制药和医疗器械市场 将进一步增长（图1）。依据Torreya数据，在全球范围内，制药业的前六个国家是美国、中国、瑞士、英国、德国和日本。近年 来，中国公司估值总额大幅提高，而美国和中国相关公司目前估值总额占该行业一半以上（表1）。
随着中国生命科学领域的进一步成熟，全球制药 和医疗器械市场的持续增长只会对中国的生命 科学领域产生积极的连锁反应。现今，如果进行 全球比较，中国的生物制药业在基因工程和创新 药物研发方面的成熟度，已经达到甚至超过了许 多其他成熟市场国家的水平。例如，近年来越来 越多的国内创新药物的商业权利对外许可（“License-out”）交易达成，交易的数量已从2017年的 9个增加到近两年每年超过20个。尤其是在2017 年后，自中国国家药品监督管理局（简称“NMPA”， 前身为中国食品药品监督管理总局（CFDA））成为 国际人用药品技术要求协调委员会（ICH）的成员， 交易数量大幅增长。
根据中商产业研究院的估算，全国生物医药产业 2020年的市场规模约为3.57万亿元人民币。预计 2022年，中国生物制药行业的市场规模将超过4万 亿元人民币，此后还存在持续增长的空间（图2）。 在中国开展业务的大型海外和国内生物科技企业 并没有忽视中国经济增长和生物制药行业业务扩 张的巨大潜力。过去，在中国的大多数生物科技企 业已经充分了解了相关的商业机会，确保在中国建立合适的研发、生产、销售、分销和服务平台，以便 在任何时候都能为企业及其客户提供最佳服务。
展望未来，待新冠疫情逐步得到控制，可能会有 更多的投资和支出用于中国的疾病预防基础设 施。其他投入可能集中在改进以病人为中心的 生命科学产品、设备、系统和流程、社区保健、健 康保险和科技领域。 以后，由于新冠疫情的暴发，以病人为中心的医 疗保健医院和家庭医疗产品、设备成像和信息 技术（IT）可能会增加。在中国疫情最严重的时 候，这些产品的需求量很大，而在不久的将来， 鉴于所有相关方对遏制病毒的高度警惕，对这 些产品、设备和技术可能会保持高需求（图3）。
从长远来看，由于有利的人口、宏观经济和政策因素持续产生影响，我们预计行业增长将在可预见的未 来继续成长。许多生物科技企业越来越多的职能部门，甚至亚太总部已经或将在中国设立，以确保这些 企业未来的可持续业务发展。
人口结构
中国的人口结构正朝 着有利于生物科技企 业的方向发展。随着人 们年龄的增长，通常需 要提高个人的医疗保 健水平。依据瀚亚投 资（中国）的数据，到 2035年，中国的老龄人 口（60岁及以上）预计 将达到4.09亿，占全国 总人口的28.5%。据联 合国估计，到2050年， 中国的老年人口比例 将可能超过劳动年龄 人口（图4）。
消费力
随着中国经济增长和人口老龄化，其医疗支出的增长也使中国的生命科学领域企业受益。从2010年开 始，此项支出占生产总值的比例在中国连年持续增长。依据国家统计局数据，在2020年，中国的医疗卫 生支出相当于GDP的7.12%（图5）。中国居民的可支配收入也在增加。随着可支配收入的增加，公民个人将更愿意花钱在自己及家人的健 康支出上（图6）。
宏观政策
随着时间的推移，一些与生物科技相关的重要政策已经得到批准和实施， 其中一些比较重要的政策如下：
国家政策
健康中国2030
“健康中国2030”规划纲要和行动计划 包含一系列具体目标，需要在2020年至 2030年期间实现。其中一些目标包括： 优化多元办医格局； 发展健康服务新业态； 积极发展健身休闲运动产业； 促进医药产业发展。
特别重要的是，相关规划和行动以推进公 共卫生和疾病预防为中心，这象征着从治 疗到预防的转变。在这一点上，相关规划 和行动强调：减少二手烟的健康影响； 减少肥胖症 ；广泛开征全民健身运动； 实施慢性病综合防控战略（图8）。
生物医药产业集群建设
2019年，国家发展改革委员会（以下简称“ 发改委”）发布《关于加快建设战略性新兴产 业集群的通知》，发布了首批66个国家级战 略性新兴产业集群，其中17个为分布在16 个城市的生物医药集群（图9）。
地方政策
地方层面的政策也很重要——尤其是对生物科技企 业而言。在中国运营的生物科技企业非常重视区域 政策、当地的科研环境和人才储备以及地区的产业 聚集(图10)。在推进已经提到的国家健康保障覆盖范围方面， 将继续稳定基本医疗保险资金投入，并通过调整 医疗保险保费支付政策对可持续医疗福利进行 微调，进一步制定医疗福利清单。 结合中医药，支持发挥中医药在疾病预防、治疗、 康复等方面的独特优势。此外，加强监管体系将 确保中医药产品质量进一步提高，并努力确保中 医药在国际上得到广泛推广。
通过比较产业环境，生物科技企业可以从政策 (包括地方财政支持政策)、研发、人才库及国内外 生物科技企业的集中度等方面筛选出最适合企 业发展的区位。下文表2展示了中国11个城市为 重要生物医药产品和创新药械研发提供的一些 财政支持政策。
高等院校
根据Statista的数据，2020年，中国公 立学院和大学的总数为2,738所。其中 1,270所为高校，1,468所为高职院校。 中国通常将大学分为两种，一种是提供 四年制学士、硕士和博士学位课程的大 学，另一种是提供三年制实用学位课程 的高等职业学院。除了这两种普通高等 教育机构，中国的学生还可以在公立成 人教育机构、公立机构提供的在线和 自学课程以及私立学院和大学中获得 学位。 为了创建更多的世界一流大学，进一步 实现国家高等教育体系的现代化，中国 推出了一系列举措，包括统筹推进“双 一流”建设（表3)。
研发开支
中国如今已经成为世界上最重要的生物科技市场之一。通过对相关研发的投资，中国近几年已经在药 品和医疗设备的创新上取得不少重大突破（图11）。据Statista统计，截至2019年底，中国医药行业的研发支出约为1,500亿美元。到2023年，这一数字预计 将达到3,420亿美元，增速高于全球平均水平(图12)。
近年来，许多海外顶级生物科技企业都在中国开发了业务和研发设施。相对较低的成本基础和相对丰 富的人才储备正在吸引更多企业建立更多研发设施和职能部门。此外，中国巨大的生物科技市场及其 坚实的增长潜力为国内外企业创造新的医药产品提供了动力(图13）。
创新
国目前拥有一大批智慧医疗企业，其中绝大部分 位于北京、上海、广州、江苏、浙江。这些企业大多专 注于特定的行业学科，如智能穿戴、医疗信息、健康 管理和远程医疗，而且大多数企业还在继续通过致 力于开展研发来拓展业务边界。
创新源于研发，中国生物科技产业有多种方 式持续创新。两个例子包括：
数字医疗的推广
中国目前拥有一大批智慧医疗企业，其中绝大部分 位于北京、上海、广州、江苏、浙江。这些企业大多专 注于特定的行业学科，如智能穿戴、医疗信息、健康 管理和远程医疗，而且大多数企业还在继续通过致 力于开展研发来拓展业务边界。 随着中国继续鼓励医疗保健服务数字化，生命科学领域在提供基于互联网的医疗保健服务方面存在 着巨大机遇。更重要的是，根据贝恩公司的调查，97%的中国受访者表示，如果保险支付费用，他们对 数字医疗服务有兴趣。 未来，可能会出现更先进的高科技医疗解决方案，助力数字医疗服务模式的进一步发展。中国的生命 科学领域将更多地利用数字健康技术和解决方案用于疾病的预防和监测（图14）。
未来，我们还预计京东健康、平安好医生、腾讯微医、阿里健康、丁香园、春雨医生等在线医疗应用的 新用户数量将继续增长。生命健康企业也没有错过这个新机会。根据德勤最近的一项调查，受访企业 表示，在短期内为缓解新冠肺炎疫情影响而采取的主要行动中，他们将:布局更多的线上业务模式（42%）； 加快企业数字化转型（39%）； 利用新技术维持客户服务（38%）（图15）。
人工智能（AI）
2017年7月，中国国务院印发《新一代人工智能发展规划》。该政策的两个目标是，到2025年，中国的 人工智能核心产业规模超过4,000亿元，带动相关产业价值规模超过5万亿元。 智能医疗是与智能制造、智慧城市、智能农业和国防建设并列的五种主要人工智能应用之一。为 此，2018 年政府着力深入推进“互联网+医疗健康”发展，旨在通过采用多种人工智能相关技术，进一 步改善中国的医疗服务系统。
对于生物科技企业而言，中国有多个市场，包括：
城乡医院
持续的城市化将导致中国城镇医院对药品供应的 需求增加。目前，中国许多生物科技企业将其产品 交付给批发商，然后由批发商将大部分药品终端 销售分发给医院供患者使用；
药 店
中国的药店正在扩大门店数量。它们共同构成了 中国第二大药品销售渠道；
线上销售
鉴于中国网络购物的扩张，网上药品销售收入将 继续增长。与此同时，医药物流系统必将得到改 善，配送成本必将降低；
出口市场
据博圣轩称，超过160个国家和地区能够获得中 国制造的药品。
再深入一点看，线上市场正在发生变化。目前，中国最大的医药电商之一是健客，拥有超过1亿客户。然 而，自新冠肺炎疫情暴发以来，鉴于送货的高效和便利性，以送餐平台形式出现的新玩家出现了，例如 美团和饿了么（表4）。
当我们按主要药物类型细分中国的医药市场 时，仿制药在中国的行业收入中占据了最大的 份额——预计未来的需求还会增加。仿制药涉及 抗感染药物、心血管系统药物、抗肿瘤和癌症药 物，以及消化系统药物等诸多领域。国内外生物 科技企业过去都在中国进行了大量与仿制药相 关的商业投资，鉴于这一特定细分市场的持续 重要性，预计未来这类商业投资将进一步增加。
另一方面，成品药市场是中国第二大医药细分 市场。在这个特定的细分市场中，高利润也伴随 着高研发成本、长研发周期和长回报周期。中国第三大医药市场是非处方药（OTC）市场。 这个细分市场的销售和收入预计将保持强劲势 头，这将引发国内外医药企业的持续关注和商 业投资（图17）。
选址注意事项
从战略角度考虑企业的选址问题，生物科技企业还必须 考虑到一个国家的当地城市市场，以及这些城市市场中 的区域市场动态，还有现在的专业生物科技产业园区。 此外，还需要考虑与生物科技行业相关的专业房地产，无 论是研发实验室、制造工厂、办公室、仓库或药店，甚至是 数据中心（图19）。
关于研发实验室，目前在中国生命科学房地产市 场出现了一个新的现象，那就是联合研发实验室 （Co-lab）。 随着越来越多的生物科技初创企业的涌现，近年 来医疗领域新发现的潜力也越来越大。然而，许 多初创企业都没有资金来建造和运营专门的实 验室来测试和开发他们的生物科技医疗产品。这 就是联合实验室通过向包括初创生物科技企业 在内的企业提供急需的产品测试和开发租赁实 验室设施而发挥作用的地方。 选址注意事项 以合适的方式建造和运营灵活的联合实验室都 有助于吸引和留住人才，并缩短从产品探索和开 发到实现完全治疗性医疗产品的时间。 这些专业房地产资产的位置也必须仔细考虑，以 确保业务优化的成功。例如，在特定地点（如特定 的生物科技园）建厂，可能会使整体业务有资格 获得税收减免和/或在未来寻求进一步业务扩张 时受到当局的青睐。
生物科技园
从区位上看，中国的生物科技园对于那 些刚起步或首次进入中国的生物科技企 业来说都是一个良好的开端。如今，无数 地方政府在中国设立了生物科技产业园 （BIPs）。越来越多的国内外生物科技企 业被吸引入驻园区。在这种情况下，这些 园区一直是中国生物科技产业快速增长 的主要推动因素之一。
据新浪网报道，截至2019年底，全国共有 387家国家级产业园区——219家国家级 经济技术开发区和168家高新技术开发 区。其中，有193家的重点发展方向之一是 生物医药产业（图20）。据中商情报网统计，2020年中国生物医药产业园产值超过2.51万亿元人民币，预计到2025 年将超过5.84万亿元人民币（图21）。从地理分布上看，我国的生物产业园主要分布在环渤海地区、长三角地区和珠三角地区。根据新浪网的 数据，就特定地点而言，江苏、山东和广东是中国此类产业园数量最多的省份（图22）。
办公室
无论是在生物科技园、郊区还是市中心的CBD， 办公室都是生物科技企业房地产投资组合的关 键组成部分。在考虑租赁甲级写字楼时，在不 同城市，生物科技企业当中内外资企业占比不 同。最近，合同研发组织（CROs）、合同生产组织（CMOs）和合同销售组织（CSOs）也已成为中国 多个城市市场高质量写字楼需求的新驱动力。 在具体考虑写字楼选择时，生物科技企业在选择 最佳办公地点有一些特定标准（图24）。
北京
市场动态
作为全国的首都和科技创新中心，北京云集了 众多高等学府和科研院所，具备全国最强大的 高端人才库，因此在发展生命科学产业方面具 有得天独厚的优势。自2018年以来，北京先后成 立了北京市经济和信息化局、市卫生健康委等 多家与医药产业密切相关的行政管理机构，在 资金支持、人才引进、产品研发等方面释放多项 福利政策，推进了如阿斯利康中国北部总部等 40多项重点项目的落地和多家高水平专业平台 及孵化器的落户。根据北京统计局数据显示，北 京重点区域生物工程和新医药产业研发人员从 2014年的20,664人上升至2021年的32,609人， 增幅为57.8%；研发经费从2014年的41.5亿元上 升至2021年的207.1亿元，增幅为399%；企业总 收入从2014年的1,175.9亿元上升至2021年的 4,612.4亿元，增幅为292%。至此，国家药监局与 市药监局已纷纷表示，北京生物医药产业已领跑 全国。
同时，新冠疫情的暴发使北京生物医药行业发展 迅速。根据戴德梁行数据显示，在写字楼市场租 赁成交中，2021年全年，该行业新租和搬迁面积 占所有行业总成交面积的4.6%，为自2014年以 来最高值，位居全行业第四位。2022年一季度，这 一占比更是攀升至10.6%。
在北京的写字楼商圈中，中央商务区备受生物医 药企业青睐。根据戴德梁行数据显示，进入中国 市场动态 市场的世界五百强生物医药企业大多已在北京 设有职能办公室，且大部分聚集于中央商务区。 在中央商务区近五年的企业租赁成交中，生物医 药行业占所有行业成交总面积仅次于金融业、高 科技业和专业服务，达9.4%，位居各大商圈之首。
同时，在北京的产业园区中，医药健康产业已形 成南北格局，可分为四大产业集群，分别为南部 的大兴和北京经济技术开发区，北部的海淀和昌 平。其中大兴生物医药产业基地被命名为“中国 药谷”，近年来吸引了费森尤斯卡比、同仁堂、协 和、科兴中维等众多国内外知名医药企业入驻。 根据基地对外公布数据显示，截止2021年底，园 区入驻企业已超过5,000余家，工业总产值突破 千亿；北京经济技术开发区是国家和北京生物医 药创新孵化基地，聚集了通用医疗、拜耳、赛诺 菲、阿斯利康等世界五百强医疗和医药企业，根 据经开区官网数据显示，作为经开区主导产业之 一的生物医药与大健康产业2021年总产值高达 1,649.9亿元，较2020年全年增长209.6%；
海淀 和昌平聚集了全市约43.2%的生物医药企业，代 表园区有中关村生命科学园、昌平生命谷产业基 地、中关村生物医药园等，至今已吸引了诺和诺 德、迈瑞医疗、协和生物孵化中心等知名企业入 驻。除此之外，顺义区作为新兴热点区域不仅已 聚集默克北京仓库，国药集团等知名生物医药企 业，在其未来的产业规划中，也将生物医药产业 定位为重点发展领域之一。
市场展望
为继续推动北京医药健康产业高质量发展，更好 的抓住产业发展机遇期，北京市政府出台了《北京 市加快医药健康协同创新行动计划（2021-2023 年）》，其中发展目标为截止2023 年，北京医药健 康产业将实现总营业收入突破 3,000 亿元，引进 生命科学领域创新人才不少于 1 万人，培育 2-3 家数字医疗标杆企业以及新增办公和厂房空间不 少于 300 万平方米等。届时，医药健康产业将成 为北京创新产业发展的重要支撑。
而在2021年下半年发布的《北京市关于加快建设 全球数字经济标杆城市的实施方案》中，健康服务 产业已被列为北京未来发展的六大聚焦产业之一。 同时，2022年伊始，北京的政府工作报告多次提到 了高精尖产业的重要性，其中医药健康被着重强 调，至此，医药健康产业已协同高新技术产业成为 推动北京创新产业发展的“双引擎”。未来，在政府 政策扶持和发展目标的双推动下，生物医药相关行 业或将为北京写字楼市场带来更多租赁需求。
上海
市场动态
上海作为外资药企最早入驻的内地城市之一，在 政府近二十年的指导规划下，已成长为国内重要 的以生物医药和高端医疗装备等为发展重点的生 物科技产业集聚中心。2008年上海生物医药行业 实现经济总量1034.6亿元，2012年这一数字达到 2104.31亿元，到 2020年，上海生物医药产业规模 达到6000亿元，12年的时间产业规模增长到原来 的6倍，年复合增长率高达15.8%。政策扶持力度， 人才吸引力，国际知名生物科技企业集聚度和投 融资便利程度在全国首屈一指。在世界500强中， 几乎所有在中国布局的生物科技相关公司都在沪 有职能部门，不少企业落户上海，甚至在上海设立 区域总部，产业园区，生产/批发基地，研究院，实 验室乃至新型孵化器、加速器。
进入疫情后经济全面复苏的2021年，生物科技 相关产业发展维持高质量增长态势。作为上海三 大战略产业之一，上海生物医药制造业产值增长 18.3%。同年，8个1类新药获批上市。随着2021年 中央支持浦东打造社会主义现代化引领区，市人 大出台张江生物医药产业创新等法规助推张江、 临港片区加快打造生物医药创新高地。全上海已 形成“1+5+X”生物医药产业布局，充分整合全市 优势资源，打造高质量的全产业链条。
市场展望
上海“十四五”期间计划扩大生命健康产业多元优质供应。上海在2021年相继推出《关于促进本市生物 医药产业高质量发展的若干意见》和《上海市中医药发展“十四五”规划》促进产业全面发展。通过推进 生物医药制造业的数字化、智能化、绿色化，推广合同研发生产组织等新模式，有序提升产业空间承载 能力，促进中药产业特色发展和能级提升，推动园区特色化发展和区区联动合作等措施来打造“张江研 发+上海制造”品牌。在2022年新一波疫情之下，行业的数字化转型也迫在眉睫。药物创新研发，高端医 疗装备，智慧医疗，数字医疗，AI+制药生态等都在去年各相关峰会、活动中成为行业发展热点。
鉴于行业可能对环境造成的影响，绿色、可持续也逐渐成为投资者、租户企业考察相关地产空间的重点 之一。无论买家还是租户，都更加注重项目及相关土地是否（可以）通过环境影响评价。如果有计划建造 高级别生物科技相关实验室或需要承载高质量实验设备，企业对物业的楼层承重能力、排污设施等又 有更高的要求。因此，鉴于上海部分区域的规划中有对生物科技产业的优先倾向，浦东新区的前滩、浦 江、周浦、康桥、金桥等板块的商务园区、产业园区更加受到业界投资的关注，奉贤、金山、北上海及上海 周边市、县（如苏州、南通等）的厂房对业内企业在长三角区域的布局更加重要。
深圳
市场动态
自2005年深圳被国家发改委认定为第一批国家 生物产业基地以来，深圳的生物医药产业规模保 持高速增长。深圳市政府于2009年开始重点打造 生物医药产业集群，2018年将生物医药确定为七 大战略性新兴产业之一。截至2021年，深圳生物 医药类上市企业达45家，其中A股上市15家、港股 上市3家、新三板27家。根据行业细分，其中医疗 器械类企业20家，药品类企业17家，医药商业类 企业2家。深圳的头部生物医药企业主要集中在 基因检测、医疗器械、医药领域三大领域。
深圳是我国医疗器械产业重要的发源地和核心 集群地，据中商产业研究院统计，2020年，深圳市 医疗器械产业生产总值超800亿元大关，年产值 接近全国的10%，出口超过全国的14%，位居我 国大中城市的首位。截至2021年6月中旬，深圳市 有1300多家医疗器械生产企业。
目前，深圳生物医药产业主要聚集于南山区，包 括医疗器械、生物医药、生物医学工程等传统优 势产业，以及高端化学制剂、生物制品、高性能 医疗器械等前沿领域。南山拥有迈瑞医疗、健康 元、信立泰、海普瑞等在各细分领域龙头企业总 部，2021年伟航医疗、福森药业等器械、制药知名 企业亦相继入驻南山。此外，各个新区亦多点发 展，突出各区发展优势，明确各区功能分工：
坪山国家生物产业基地：坪山现有生物医药企业 824家，年均新增企业100家以上、产值增长30% 以上，拥有全国首批、深圳唯一的国家级生物产业 基地。未来五年，拟加快培育引进CRO、CMO等平 台机构，推进国际I期临床医院建设，形成“医教研 产”全流程生物医药产业链，行业产值突破400亿 元、企业数量突破1500家，以打造面向国际的生 物医药创新研发与产业化高地。 光明生物医学工程创新示范区：光明创新打造合 成生物的特色园区，首批将提供10万平方米的专 业空间。未来将依托光明科学城大科学装置，确保 满足从初创型到龙头型企业需求。同时发布了全 国首个合成生物领域专项扶持政策——《光明区 关于支持合成生物创新链产业链融合发展的若干 措施》。
市场展望
2019年《中共中央国务院关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》发布，支持深圳建设生 命信息与生物医药实验室等重大创新载体。为紧抓“双区”建设战略机遇，2020年1月，深圳市人民政府印 发了《深圳市促进生物医药产业集聚发展的指导意见》、《深圳市生物医药产业集聚发展实施方案（2020— 2025年）》、《深圳市生物医药产业发展行动计划（2020—2025年）》、《深圳市促进生物医药产业集聚发展的 若干措施》“1+3”系列文件，明确指出要把握生物医药科技前沿发展动向，实现产业链整合、价值链提升、市 场链优化。
深圳规划到2025年，初步构建创新生态活跃、基础设施完善、空间布局合理的产业体系，基本形成产业集聚 发展态势，建成“一核多中心”错位发展格局。除已经初具规模的坪山国家生物产业基地、光明科学城大科 学装置外，宝龙生物药创新发展先导区目前已挂牌三宗工业用地，未来拟建设满足研发生产需求的创新实验室及BE平台、GLP平台、CRO/CDMO平台、质量检测平台等公共服务平台；坝光产业孵化器及坝光创新 创业园也已正式开工建设，未来拟聚焦基因测序、干细胞临床等前沿医疗技术研究，吸引全球精准医疗优 质项目落地转化，打造坝光国际生物谷精准医疗先锋区。
根据规划，深圳将加快构建生物医学大数据等基础设施，围绕生物药、高端生物医学工程、精准医疗等重点 领域，重点支持合成生物学、脑科学等基础研究和新药创制、细胞治疗、基因检测、生物医学成像等技术发 展。到2025年，深圳全市生物医药产业总产值实现突破2000亿元，打造十个重大公共服务平台，争取药品 临床批件超百个，实现二类、三类医疗器械注册上市产品近万个，基因检测数据产出能力全球第一，努力建 成国内领先、国际一流的生物医药产业集聚发展高地。
（本文仅供参考，不代表我们的任何投资建议。如需使用相关信息，请参阅报告原文。）
