1.1、三十年创新先行，空间服务稳中求进
万物云空间科技服务股份有限公司（后简称“公司”）成立于 2001 年 2 月 20 日， 是中国领先的全局空间服务提供商，长期投入科技研发，空间科技能力行业领先， 是独一无二的由小区、商企和城市空间“三驾马车”业务体系协同驱动的服务供货商。 其业务包括以下三大板块：i）社区空间居住消费服务、ii）商企和城市空间综合服务、 iii）AIoT 及 BPaaS 解决方案服务。公司前身为万科物业，作为万科企业股份有限公 司的控股子公司，其业务历史可追溯至 1990 年，主要历经 4 个发展阶段：
1990~2000 年：品牌创新，服务管理迭代升级。在万科集团确立了“做好物业服 务”为目标后，1990 年开启万科物业业务。在小区空间服务领域打造了具有极高美誉 度和家喻户晓的万科物业品牌，并首创市场化物业运营方式，协助主管部门订立物 业管理行业的行业标准。1991 年，国内首创业主自治与专业服务相结合的“共管模 式”，并推动成立了中国大陆第一个业主委员会。1996 年，万科物业中标中国物业管 理行业第一个公开招标项目深圳鹿丹村项目。同年（1996 年）成为了国内第一家通 过ISO9002国际质量管理体系认证的物管企业，引领行业提高服务质量。1998~1999 年先后推出“无人化”管理模式、“个性化”服务模式，创新升级，积极探索物业新模式。
2001~2014 年：稳扎稳打，继续探索物业管理新模式。2001 年，获得国家建设 部首批物业管理一级资质证书，成为中国首批获得一级资质的物业管理企业。同年 （2001 年），推出所有外接项目，中止市场化，稳扎稳打继续探索物业新模式。2005 年创新推出“五步一法”服务，是万科物业优良传统和多年物业服务实践经验总结的基 础上尝试通过感知客户价值、理解客户需求，进而对现有的服务流程和关键环节进 行梳理、提炼和创新而提出的客户服务体系。2010 年首次获得中指物管百强第一名， 物管创新卓有成效。
2015~2019 年：扩容升级，开启市场化新时代。在 2015 年 1 月，上海上实物 业管理有限公司与万科物业开展合作，引进万科物业 EBA 系统，成功开启万科物业 2015 年市场化的新征程。万科物业全面市场化。2018 年 5 月，打造了中国第一个 “物业城市”，在市场化机制下，作为城市空间整合服务提供商，对城市空间里的公共 资源、公共项目进行全流程管理、协调、服务及运营。2018 年 3 月正式加入 BOMA 中国，持续对标国际商业地产管理标准。2018 年 7 月，万科物业在纽交所成为戴德 梁行的第四大股东，并于 2019 年与戴德梁行成立合资公司“万物梁行”成为万物云版 图中重要的一块。
2020 年~至今：恰逢其时，“万物云”上市在即。2020 年万科物业首次披露“三驾 马车”模型，包括 CS 社区空间、BS 商企空间、US 城市空间。2021 年 11 月，万科 企业股份有限公司（股票代码：000002.SZ）发布《关于拟分拆子公司到香港联交所 上市的公告》，拟分拆万物云到香港联交所上市。2022 年 4 月 1 日正式向港交所递 交上市申请表，名称万物云（股票代码：H01782.HK），招股日期为 2022 年 9 月 19 日~2022 年 9 月 22 日，每股发售价 47.1~52.7 港元；上市日期为 2022 年 9 月 29 日。
1.2、股权结构集中，管理层经验丰富，具备“人和”优势
万物云空间科技服务股份有限公司由万科企业股份有限公司（母公司）控股，截 至招股书提交日的公司股权架构中，母公司万科企业持股比例占 62.89%，其实际控 制人为朱保全。
截至招股书提交及全球发售完成后的公司股权结构分别为，i）万科及关联方： 持股占比 62.89%/56.60%，其中主要为万科企业持股，占到了 57.12%/51.41%。ii） 上市前投资人持股：占比 28.64%/25.69%，值得注意的是博裕资本通过 Radiant Sunbeam Limited 持股 17.14%/15.42%，58 集团通过 Dream Landing Holdings Limited 持股 2.86%/2.57%，博裕投资合伙人周奇和姚劲波皆担任公司非执行董事。 2017 年公司引入战投博裕资本、58 集团（二者分别持股 25%、5%），2021 年 11 月 26 日，博裕投资转让万物云 7.6%的股份，对价 69.86 亿；2021 年 12 月 31 日， 58 集团转让了万物云 2.14%的股份，对价 19.91 亿元。此外，阳光城总持股为 1.91% （包含通过云南云腾间接持股 0.13%）。
阳光城持股变化主要是分以下两个阶段： ①阳光智博换股 4.8%：根据 2021 年 9 月 22 日收购阳光智博订立的投资框架协议， 公司同意收购阳光智博的全部股本权益，并同意向阳光智博原股东发行公司 4.8%的 股本权益，代表公司注册资本 5042 万元作为对价。②转让股份：2021 年 10 月 29 日，阳光城全资子公司海南慧优转让了万物云 3060.2 万股股份，占比万物云 2.91% 的股权，套现 30.52 亿元；转让 2.91%给万物云的全资子公司“深圳誉鹰”，由此导致 转让完成后阳光城持有的万物云股份仅剩下 1.91%。iii）员工持股平台：持股比例为 8.57%/7.71%。iv）基石投资人：包括中国诚通、淡马锡、瑞银资管、润晖投资、高 瓴旗下 HHLR 基金、YHG 投资和 Athos 资本等，合计认购约 4383.4 万股（占比 3.74%）。v）其他公众股东：共计持股 6.26%。
公司一直传承有序的管理团队，市场化的激励和管控体系，坚持引进专业人士 和注重内部提拔并举，罕有流失的阶梯式人才队伍，才足以塑造公司在主流市场的 强竞争力的同时，也为公司中长期稳定发展奠定了“人和”基础。公司 CEO 朱保全为 万物云的核心人物，1999 年加入万科集团之后于 2011 年出任万科物业事业部首席 执行官、集团副总裁。其管理下的万科物业从专注于住宅服务，到在商用写字楼领 域作出突破。于2019年与230年的老品牌“戴德梁行”合并成立合资公司“万物梁行”， 与国际化管理体系相结合。公司的服务对象从专注服务万科地产到扩张为领先城市 服务商。
公司管理层大致可分为：a）内部员工培养及提拔，例如熟悉公司情况的管 理类高管副总经理邹明，主要负责公司人力资源管理。b）通过外部人才引进符合公 司战略发展目标的资源整合型人才，如首席投资官李庆平，现担任“万物梁行”董事长， 其主要负责投资、并购、投后整合及运营、新业务孵化相关事项。
1.3、三大业务齐头并进，定位空间科技服务商
按业务构成看，社区空间居住消费服务仍占总营收的半壁江山，但是随着社区 空间居住消费服务和 AIoT 及 BPaaS 解决方案服务的增长，占比有所下降。公司物 业分为三大板块：（i）社区空间居住消费服务；（ii）商企和城市空间综合服务；(iii)AIoT 及 BPaaS 解决方案服务。2019~2021 年社区空间居住消费服务占比分别为 63.4%/58.5%/55.5%，呈逐年下降趋势但仍占公司总营收一半多；同期商企和城市 空间综合服务占比则由 30.8%增加至 36.7%，呈逐年增长趋势，2021 年涨幅有所变 小（+0.9pct）；AIoT 及 BPaaS 解决方案服务占比最小，经 2020 年小幅下降后 2021 年占比回升到 7.8%，主要是由于公司努力推动空间科技解决方案，发挥行业知识及 战略技术。
公司扩张加速发展，期间费用率保持稳定。其中费用成本主要包括：公司的销 售及分销开支、行政开支和财务成本。净利润 2020 年同比增长 43.6%，2021 年同 比增长 19.2%。2019~2021 年期间费用率为 8.7%、8.5%、8.7%。 销售及分销开支包括员工成本、营销及推广开支。员工成本主要为营销及推广 相关员工的工资及福利。营销及推广开支主要为向第三方支付的推出营销或推广活 动的费用。销售及分销开支由 2019 年 1.28 亿元增至 2020 年 1.66 亿元，并于 2021 年进一步增加至 2.57 亿元。2019~2020 年保持平稳，销售及分销开支费用率分别为 0.9%、0.9%，2021 年有所上升，占 1.1%，注意到：i）2020 年销售开支同比增长 与收入同比增长保持同频。ii）2021 年销售开支同比增长 54.5%，主要原因为 2021 年销售推广开支同比增长 123%，远超收入同比增长的 30.6%，因而导致销售费用 率有所上升。
行政开支主要包括员工成本、研发开支、办公及相关开支。行政开支 2019~2020 年从 10.78 亿元增加 26.4%到 13.63 亿元，并进一步增加 31.5%至 2021 年的 17.92 亿元。2019~2021 年，公司的行政开支随着公司的业务增加而持续增加，费用率为 7.7%、7.5%及 7.6%，费用率 2020 年下降，而 2021 年有所回升，注意到：i）2020 年公司行政开支费用率同比增长为 26.4%，低于总收入增长率。ii）2021 年行政开 支费用率同比增长为 54.5%，明显高于当年总收入增长率，所以管理费用率有所回 升。 财务成本主要包括租赁负债利息及银行贷款利息。 2019~2021 年，公司的财务成本费用率为 0.05%、0.08%、0.04%，逐年下降 的原因在于：（i）2020 年财务成本费用同比增长 130.19%，高于总收入增长率，导 致费用率显著上升。（ii）2021 年财务成本费用同比下降 29.3%，使财务费用率下 降。
1.4、收并购扩规模，加码一二线物管布局
2021 年物管行业并购行情火热。根据克而瑞物管和中物研协数据，2021 年共 有 29 家上市物企发起 53 项并购，并购交易总额达 355.88 亿元，交易所付代价为 上年同期（94.3 亿元）的 3.77 倍，单笔平均交易额为 6.71 亿元，为上年同期（1.75 亿元）的 3.85 倍。
公司 2021 年主要收购的标的阳光智博和伯恩物业。公司收购阳光智博的原因 有：（i）继续加强万物云在一二线城市的统治力。截至 2020 年末，阳光智博的在 管物业管理项目共有 164 个，在管总建筑面积约 3020 万平方米。其中，位于一、二 线城市的在管面积占总在管面积 70%以上，合约物业管理项目共有 303 个。（ii）阳 光智博在环境保护、教育、房地产开发、金融服务等多元化业务方面的优势与万物 云的理念相符，有助于公司进一步的打造多元化平台。(iii)换股交易很大程度上缓解 了万物云资金的压力。根据协议，万物云将持有阳光智博 100%股权，阳光城则持有 万物云 4.8%股权；同时，双方成立新合资公司承接阳光城未来新开发项目。
伯恩物业管理面积超 7000 万平方米，是福建地区管理规模最大的物业企业之 一。公司收购伯恩物业有助于：（i）提升东部沿海地区的布局密度，有助于部署“万 物云街道”。“万物云街道”即老城街道改造，伯恩所重点布局的大本营包含了福建省 福州市的新旧城区。（ii）增加一二线城市的布局“浓度”，布局海西、华北、华东、 西南、华中和华南全国 6 大区域板块，40 多个城市、400 多个项目。(iii)为公司扩充 增值服务业态。本次收购保留了伯恩的品牌，继续为客户提供住宅物业服务。作为 大型综合企业集团，伯恩物业一直秉持多元化的发展路线，其商写、医院、学校、旅 游景点等业务模块也将加入到万物云相应垂直业务板块，逐步导入万物云质量体系， 使用万物云星尘系统及 BPaaS 服务，利用万物云生态平台上的资源优势助力其加速 发展。
(iv)对价分两阶段交易，安全系数有保障。根据 2021 年 6 月 11 日双方签订 的投资框架协议，公司收购伯尔尼物业全部股份的支付分为两个阶段，首个阶段对 价为人民币 16.13 亿元，于 2021 年 9 月 18 日结算，第二个阶段对价乃参考 2021 年伯尔尼物业的经审计利润净额厘定。该对价安排乃经双方参考 2021 年伯尔尼物 业的预期估值后公平磋商厘定，根据 2021 年伯尔尼物业的经审计利润净额结果进 行调整。
2.1、关联房企资源协同，基因复制积极外拓
公司社区空间居住消费服务提供住宅物业服务、居住相关资产服务及其他社区 增值服务。1）住宅管理规模增长迅猛。截至 2021 年末，公司为 2823 个住宅物业 提供住管服务，在管总建面达 6.6 亿平方米，2019~2021 年在管面积 CAGR 达 23.8%。 根据克而瑞统计，2021 年万物云在管面积位列国内第一。2）住管业务毛利率属于 行业平均水平，增长空间广阔。据公司招股书显示，2019~2021 年，万物云整体毛 利率约为 17.7%、18.5%、17.0%。根据中研物协统计，2020 年 42 家上市物企的毛 利率平均值为 29.5%。
2021 年，碧桂园服务（06098.HK）、雅生活服务（03319.HK）、 绿城服务（02869.HK）的毛利率分别约为 30.7%、27.5%、18.5%。在规模物企中， 万物云住管业务毛利率处在平均水平，增长空间较大。公司社区空间居住消费服务 收入占 2021 总收入的 55.5%，2021 年社区空间居住消费服务的毛利率下降 2.9pct 至 15.8%，是受到了业务占比 86.3%的住宅物业服务板块的拖累，由 2020 年的 15.0% 下降至 2021 年的 11.1%。住宅物业毛利率下降原因在于：i）2020 年因新冠疫情享 受社保基金减免，2021 年则不再享有这部分减免；ii）维护客户关系方面的额外支 出。
基础物管服务：住宅物业服务主要包括就住宅物业向业主、业主协会或住户提 供的清洁服务、秩序维护服务、园艺服务及维修及维护服务。公司在住宅物业服务 方面取得较高的收入增长且在管建筑面积持续增加，尤其是来自独立第三方的在管 建筑面积。于 2019 年、2020 年及 2021 年，公司的住宅物业服务收入分别为人民 币 72.5 亿元、人民币 91.3 亿元及人民币 113.6 亿元，分别占公司总收入的 52.1%、 50.3%及 47.9%。
住宅物业服务收入有所增加，主要由于：(i)公司业务扩张导致在管 建筑面积增加，截至 2019 年、2020 年及 2021 年末，公司的住宅社区的在管建筑 面积分别为 4.3 亿平方米、5.0 亿平方米及 6.6 亿平方米，CAGR 达 23.8%。(ii)公司 平均每月每平方米的饱和收入增加所推动。于 2019 年、2020 年及 2021 年，公司 国内住宅物业费分别约为 3.06、3.08 元、3.13 元/平方米/月，在同行业中处于较高 水平。
关联集团公司稳步扩张为公司内部输送，成为筑底保障物管服务强劲内生的稳 定压舱石。万科集团坚持深耕一二线城市战略，根据万科 2021 年中期业绩推介会介 绍，万科 2021 年上半年新增投资金额 92%位于一二线城市，为公司输送规模可观。 同时，万物云 2021 年一二线城市及香港占比达 93.1%。高能级城市的物业费存在 提价逻辑，根据克而瑞物管统计，一线城市物业费是二线城市 1.4 倍，能级越高的城 市能接受越高的物业费。公司在中国管理及经营住宅物业多元化物业组合，按地区 划分，其最大的收入贡献者来自华东和华南地区，于 2019 年、2020 年及 2021 年 分别占公司总收入的 53.4%，52.8%及 53.1%。按城市能级划分，一二线城市及其 占比于 2019 年、2020 年、2021 年分别占公司总收入的 94.6%、94.2%、93.1%。
积极外拓独立第三方，保持高占比，2019~2021 年维持在 80%以上，是公司收 入重要组成部分。公司社区空间居住消费服务板块项下的住宅物业服务收入大部分 产生自万科集团及其合营企业或联营公司开发的物业，虽然这类物业占该板块的住 宅物业服务总收入的百分比有所下降。同时，独立第三方开发的物业对住宅物业服 务收入的贡献在这几年有所增加，脱离关联方的占比增加，为公司持续稳定发展提 供保障。
2.2、社区增值服务利润稳定
社区增值服务：居住相关资产服务主要包括房屋销售及租赁经纪服务及房屋再 装修及美居服务，其毛利率 2019~2021 年保持 30%左右，随着公司物业扩张，公司 于 2021 年 9 月开始合并伯恩物业的财务资料，并于 2021 年 10 月合并了阳光智博 财务资料，其中阳光智博增值服务毛利率高达 50.9%。通过收购，扩大了在中国的 物业服务项目组合及更加聚焦于现时经营所在的城市，并使住宅和非住宅物业多样 化，管理物业数量及所服务的居民数量的增加，收入持续上行。居住相关资产服务 产生的收入由 2020 年的人民币 9.5 亿元增至 2021 年的人民币 12.6 亿元，2021 年 同比上年增加 32%。
2020 年社区增值部分营收占比为 5.2%，同比降低 1.2pct，2021 年占比 5.3%，可预见社区增值服务占比较为稳定，并逐步让位于城市服务等赛道， 与各大主流上市物管公司相比，万物云的社区增值服务占比较小，2021年仅为5.3%。
2.3、非业主增值主打品牌化服务
非业主增值服务：2019 年的 6.9 亿元降至 2021 年的 5.4 亿元，主要由于停车 位的存量减少，这与公司的业务策略相一致。其他社区增值服务产生的收入于 2020 年及 2021 年保持相对稳定，分别为人民币 5.42 亿元及人民币 5.43 亿元。毛利率 2021 年较 2020 年提高 21.8%。与各大主流上市物管公司相比，万物云的非业主增 值服务占比较小，仅为 2.3%。同时，非业主增值服务的毛利率为 80.8%，非业主增 值服务毛利率维持稳定且在上市物企中处于较高水平。
3.1、商企服务外拓强劲，打造多元生态圈
公司整合集团内部优势，打造多元商业生态圈。2021 年公司商企和城市空间综 合服务市场收入达 86.9 亿元，2019~2021 年营收 CAGA 达 42.3%。商企和城市空 间综合服务业务板块项下最大的收入贡献者源自华东地区及华南地区，于 2019 年、 2020 年及 2021 年占自商企和城市空间综合服务业务所得总收入分别为 61.2%、 60.6%及 60.0%。同时，万科商业板块也坚持深耕一二线城市战略，2021 年一二线 城市及香港占比达 95.4%。
物业及设施管理服务，推行商企空间管理品牌“万物梁行”，进一步整合竞争优 势和优化管理服务。其得益于不断扩大业务规模，收入稳步增长。截至 2021 年 12 月 31 日，公司与超过 900 家企业及机构客户建立了关系，其中包括中国十大互联 网公司中的八家及中国十大金融服务公司中的七家。截至报告期末，公司来自物业 及设施管理服务的收入大幅增加，分别为人民币 25.68 亿元、人民币 40.23 亿元及 人民币 52.88 亿元，2019~2021 年 CAGR 达 43.5%。分别占 2019 年、2020 年及 2021 年总收入的 18.4%、22.2%及 22.4%。
商企和城市空间综合服务于同年对收入 的贡献有所增加，主要由于 i）公司和戴德梁行战略合作成立的“万物梁行”具备品牌 优势，截至 2021 年 9 月，万物梁行新拓展项目达到 482 个，其中，新签约的 500 强和独角兽大客户有 14 个，共 27 个项目。截至目前，万物梁行业务已遍布全国 140 多个城市，服务项目超 1900 个，服务面积超 1.1 亿平方米。ii）关联方万科多元化 业务中商业规模进入国内前十，为公司输送规模可观，此外商管部分关联方还输送 了“开发商增值服务”，2019~2021 年，该板块营收占比商企服务分别为 28.1%，22.4%， 19.5%。
开发商增值服务产生的收入随着公司业务扩张持续增加。其主要包括案场服务、 交付前支持服务及楼宇修缮服务。i）增值服务规模迅猛增长，营收上行，2021 年营 收达 30.7 亿元；2019~2021 年营收 CAGA 达 34.5%。ii）毛利率逐年下降，主要归 因于毛利率相对较低的楼宇修缮服务收入占比增加，2021 年较 2019 年下降 8.6% 至 19.5%。
3.2、城市服务范围扩大，积极响应国家号召
公司积极响应中国政府有关智慧城市的倡导，运用前沿科技和创新管理解决方 案，来增强城市空间运营。同时，公司成立了 City Up，作为独立的城市空间运营品 牌，公司为客户提供城市空间治理解决方案及城市空间整合运营服务。2019~2021 年城市空间整合服务营收 CAGA 达 233.4%，其中 2021 年营收为 3.4 亿元（同比 +233%），占总收入 1.4%，相较于 2020 年 0.6%提升了 0.7pct；2021 年大幅增长 主要归因于项目数量增加及服务范围扩大。同时，公司坚持全国布局，截至 2021 年末，城市空间业务辐射全国 32 个省的 153 个城市。
2019~2021 年，公司的公区运维成本持续增加，主要由于业务扩张导致项目数 量增加。其中公区运维成本主要指：(i)在提供服务时产生的公用设施成本，尤其是与 相关住宅、商企和城市空间项目有关的公共区域成本；(ii)与设备维修及维护以及公 司进行此类维护所用相关材料有关的成本。此外，公司为在管若干项目的设施进行 改进，以提高客户满意度。
解决方案多样化行业领先，利润空间潜力巨大。万物云数字化服务方案分为AIoT 解决方案和 BPaaS 解决方案两部分。物管行业作为典型的劳动密集型行业，目前 500 强物业企业平均人力成本占比超 50%，数字化转型需求具备广阔市场空间。 目前物业企业数字化转型的市场参与玩家主要分两类：专业的软件服务提供商 和物企龙头公司。
1）软件服务提供商：主要参与的商家有明源云（专注于房地产产 业链条）和金蝶国际（主要是提供 ERP 服务），其中金蝶集团旗下城市空间物业及 资管 SaaS 服务商我家云在 2021 年底获保利资本 Pre-A 轮融资。2）物企龙头公司： 包括万物云、碧桂园服务和龙湖智创服务等。以已经上市的碧桂园服务为例，截至 2021 年底，其数字化平台“天石云”已经成功对外输出共合作项目 3277 个，收费管 理面积 3.77 亿平方米。从商业模式和内容来看，软件服务提供商优势在于技术类的 积累，但是针对物企专业化服务相对欠缺；物企龙头公司优势在于更能深层次了解 需求，可以以自身经验来反推不同阶段物企智能化需求，制定相关产品服务，此外 在获客方面，龙头公司也可以从战略投资角度顺利输出自己的数字化解决方案。
万物云大力发展数字化这块，除了对外兜售解决方案盈利增收，还有一部分的 优势在于促进公司其他业务的开源节流：a）开源：从公司各项多元业务的开展和经 营管控看，涉及人财税、业务运营、供应商等各条线的业务协同，数字化可以助力新 老业务的连接性与聚合性，在激活存量拓展多种增值运营服务的同时，也有助于扩 大业务触角，丰富经验收入，做到“有质量”的规模高增。b）节流：对于存量的在管 面积部分，无论是住管还是商管业态，从中短期看物业费的上涨幅度抵消不了人力 成本的上涨幅度，数字化手段可以将物企从劳动密集型向技术服务密集型转变，进 一步降本提效。
万物云 AIoT 和 BPaaS 解決方案板块毛利率逐年增长，2019~2021 年毛利率分 别为 21.2%、24.6%、29.9%。相较于明源云和金蝶国际，2019~2021 年的毛利率 均高于 60%，对比拥有更大规模的万物云，其数字化服务利润空间存在巨大的扩张 潜力。2019~2021 年，AIoT 解决方案占总收入 5%、4.3%、5.1%，BPaaS 解决方案 占总收入 0.8%、1.4%、2.7%，占比逐年增长。
搭建 AIoT 解决方案，升级物联网运营。AIoT 解决方案：是指公司向开发商、 业主及其他企业和机构客户提供的人工智能物联网，是人工智能技术与物联网基础 设施的融合，以实现更高效的物联网运营，改善人机交互，加强数据管理和分析，其 覆盖智能物业生命周期从初始工程设计、施工到交付后运营的各个阶段。AIoT 解决 方案营收逐年增长的同时，近三年毛利率维持在 25%~28%水平。根据招股说明书， AIoT 解决方案 2019~2021 年营收分别为 6.9 亿元、7.8 亿元、12.2 亿元，CAGA 达 32.5%，主要依靠公司行业知识和技术进步使得该项业务得以扩展。2019~2021 年 毛利率为 26.7%、27.8%、24.7%，2021 年毛利率同比下降 3.1pct 的原因在于，为 提高 AIoT 解决方案的服务质量以加强公司后期竞争力，综合智能物业建设项目工程 成本的增加大于营收的增加。
BPaaS 解决方案，升级整合业务流程外包。BPaaS 解决方案是指(i)向企业客户 提供企业远程运营服务，以支持企业客户的非核心业务流程；(ii)远程空间运营服务， 如智能城市空间工作流程管理服务及运营数据分析服务，主要提供予公司从事城市 空间整合服务的合营企业及联营公司。公司在 BPaaS 解决方案营收逐年上升，根据 招股说明书，BPaaS 解决方案 2019~2021 年营收分别为 1.1 亿元、2.5 亿元、6.3 亿元，CAGA 达 136.2%。从 2019 年早期开发阶段，毛利润为-12.7%到 2020 年商 业化后开始盈利，2021 年毛利率高达 39.8%（+25pct）。该项业务扭亏为盈，并在 短期内毛利率急速攀升的主要原因为：（i）公司业务规模的扩大，服务产品的多样 化，所造成的边际成本小于营收增长的速度；（ii）利用技术和行业知识优势加强科 技研发，提高了远程空间操作服务的利润率。
横向全国扩张，打造独特街区模式（35%）：共计约 19.6 亿港元，将用于为在 选定街道打造独特的高浓度街区策略提供资金及将“万物云街道”模式在全国范围内 扩张，旨在扩大业务、实现规模经济及创造新收入机会，为项目扩张计划提供资金。 用于投入标准化和数字化举措，以促进万物云所管理空间的整合及资源共享。 纵向打通上下游，打造产业生态链（20%）：共计约 11.2 亿港元，将用于通过 收购或投资增值服务提供商及行业内上下游供应链的服务提供商来孵化万物生态体 系。将基于长远发展战略和不断积累的对不同场景下客户需求的认知，有选择性地 获取拥有卓越运营记录、能和现有业务进行协同或互补的增值服务提供商或上下游 供应链服务商。
增加科技开发投入，提升服务品质（25%）：共计约 14.0 亿港元，将用于投入 公司 AIoT 及 BPaaS 解决方案的开发，从而将更多样的设备和设施互联互通，加快 向远程运营的升级。 吸纳及培养人才（10%）：共计约 5.59 亿港元。 营运资金及一般公司用途（10%）：共计约 5.59 亿港元。
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