越秀服务1992年成立，是一家广州市属国企，也是一家聚焦于大湾区、具有特 色的地铁车辆段服务能力的综合性物业服务商。截至2022年底，公司在管面积5169 万平米，在上市物企中排名第26，从规模上是一家中小型物企。 结合2022年房地产市场的变革和房地产开发商的信用状况和土地投资行为，我 们认为，越秀服务、金茂服务、建发物业、华发物业服务、滨江服务这5家公司具有 较高的相似性，都属于中小型物企，关联地产开发商属于强信用房企，且在土地投 资端具有较高的积极性，因而关联物企具有潜在较高的关联开发商面积支持力度， 本篇报告将聚焦于这5家物企的比较（后文将这5家物企统称为“强信用中小物企”）。
截至2022年底，公司在管面积5169万平米，位于强信用中小物企第2名，合约面 积7060万平米，行业第3，规模处于强信用中小物企中等。2022年公司归母净利润 4.2亿元，规模在强信用中小物企中第1，同比增长15.7%，增速高于行业平均，但在 强信用中小物企中排名落后。2022年公司外拓净增在管面积677万平米，相较于21 年进步较快。2022年公司住宅社区中，社区增值服务毛利坪效6.7元/平米/年，强信 用中小物企排名第2，也超过了龙头物企的平均水平（2.1元/平/年）和最高水平（保 利物业，4.2元/平/月）。
（一）发展历程
越秀服务于1992年成立，在发展早期，主要为越秀集团和越秀地产提供物业管 理服务，而且由于越秀地产在地域上主要聚焦广州，公司在地域上也主要集中在广 州，直到2011年才跟随越秀地产的步伐走向其他城市，直到2020年才开始发力外拓 第三方项目。截至22年底，公司合约面积7060万平米，其中63.7%位于大湾区，约 70.4%来自于越秀系（另有约9%来自于对广州地铁项目的收购），2007-2022，公司 合约面积CAGR为23.8%。
（二）股权结构
2020年11月，公司以2.82亿元人民币的代价，向广州地铁购买广州地铁环境工 程及广州地铁物业管理67%的股权，对应2020年PE 12.3x。2021年2月，公司引入 广州地铁作为战略投资人，广州地铁以3.3亿元人民币的代价获取公司9036万股，对 应成本3.65元/人民币（4.38港元/股）。2021年6月，公司上市，发行价4.88港元/股， IPO及超额配售累计发行4.1亿股，募资20.2亿港元，最新总股本为15.22亿股。 公司是越秀地产的控股子公司，22年底，越秀地产持股66.92%，广州地铁持股 5.94%，无其他持股5%以上的股东，股权集中，股权结构稳定。
（三）高管与股权激励
董事会与高管层面，控股股东越秀地产的副董事长、执行董事兼总经理林峰先 生担任公司的非执行董事兼董事会主席；越秀地产的副总经理张建国担任公司执行 董事兼CEO；2020年2月，公司引入具有资深物管行业经验的毛良敏先生担任执行 董事兼常务副总裁，负责公司的物业管理板块；越秀集团具有丰富的写字楼及商业 开发及运营经验，老越秀张劲先生担任执行董事兼副总裁，负责公司的商业运营板 块；公司自己培养的成茹女士担任副总裁，负责社区业务及多元化业务；2015年， 公司招募了德勤广州分所的审计部经理陈冬鹏先生担任CFO；此外，越秀集团资本 运营部总经理姚晓生先生担任公司非执行董事，广州地铁委派杨昭煊先生担任非执 行董事。
整体来看，作为国企，公司的董事会和高管主要由老越秀人组成，同时针对性 地引进了外部人才。2022年12月30日，公司成功落地了股权激励方案，是上市之后开展股权激励计 划的第3家央国企物业公司（另外2家是保利物业、建发物业，后文将对3家公司的股 权激励方案做详细比较），计划以授予限制性股票的方式开展激励，合计不超过总 股本的10%，首次股权激励方案计划授予1%。从同业比较来看，公司的授予比例并 不高，但公司的市值在物企中相对较大，10%的总股本对应股权市值5.5亿港元，在 上市物企中排名12，在非龙头企业中排名第2，股权激励较为丰厚。
（一）利润表：增速与强信用中小物企接近，利润率水平较高
2022年越秀服务实现营收24.9亿元，同比+29.6%，归母净利润4.2亿元，同比 +15.7%。22年公司计划分配股利1.5亿元，每股红利0.10元/股，分红率35%，2022 年平均股息率达到3.06%。 从公司2022年利润表的整体情况来看，越秀服务收入和归母净利润增速与龙头 央国企接近，落后于强信用中小物企的整体水平。由于加大了外拓和社区增值服务 的投入，公司22年在毛利率上下滑较大，且销管费用率也维持相对刚性，不过公司 仍然维持了强信用物企中第2的核心经营利润率和归母净利率。
（二）资产负债表：应收款主要来源于关联方，收缴率表现优异
资产负债表方面，22年末公司总资产规模59.5亿元（同比+15.9%），同比增加 8.2亿元，负债规模25.6亿元（同比+25.3%），同比增加5.2亿元，所有者权益33.9亿 元（同比+9.7%），同比增加3.0亿元。 从资产内部结构来看，22年末，货币现金（不含受限资金，43.6亿元，占比73.3%）、 贸易应收款（6.0亿元，占比10.1%）是资产的主要组成部分，合计占比83.5%。贸易应收款方面，22年末公司贸易应收款6.0亿元，同比增加0.9亿元。21年以 来贸易应收款的规模增长与行业趋势相一致。从应收款的结构来看，89.2%是一年以 内的应收款，账龄结构较为健康。
同业对比来看，21年公司的贸易应收款天数在强信用中小物企中处于较高水平， 应收款的周转效率较低，但22年控制情况较好，在行业整体贸易应收款周转效率下 降的环境下，公司22年贸易应收款周转天数逆势下降。 从减值拨备率的情况来看，尽管公司的贸易应收款周转天数较高，但拨备率水 平仅是强信用中小物企中等水平，我们对此进行考察和分析。
从结构来看，公司的贸易应收款原值中，22年来自关联方的贸易应收款占比达 到73%，越秀地产是公司最主要的贸易应收款来源，这一比例在强信用中小物企中 处于最高水平，在行业中也处于较高水平（22年龙头关联方应收账款占比平均为 30%）。我们计算了公司分来源的应收款周转天数，可以明显看到，公司应收款周转 天数较高主要是关联方的周转天数高，2022年公司关联方应收款周转天数158天，而 第三方应收款周转天数仅35天，公司在第三方应收款收缴方面效率较高。
公司来自 关联方的应收款收缴效率较低事实上是一个历史遗留问题，在21年公司上市前就长 期存在，但21年上市后关联方应收款周转天数逐步下降，持续改善。22年12月公司 落地的股权激励的解锁条件之一是应收账款周转率，要求2023-2025年应收账款周 转率不低于4.2（对应应收账款周转天数不超过87天），后续公司将有较强的动力加 强应收款的收缴，特别是关联方应收款的收缴。
在公司的会计准则中，公司不计提关联方的应收款减值准备，考虑到越秀集团 和越秀地产的国企背景和优异的资产负债表表现，这种方式具有一定的合理性（这 也并非特例，龙头央企中海物业也不计提关联方贸易应收款减值准备，强信用中小 物企金茂服务也不计提关联方贸易应收款减值准备）。从这个角度来看，公司21年、 22年第三方贸易应收款拨备率达到27.2%、18.5%，拨备率水平较高，公司事实上较 为充分地计提了第三方应收款回收的风险。 我们基于财务报表计算了可比口径的收缴率（当期收缴+历史清缴口径），从对 比来看，越秀服务展现了优异的收缴率水平，特别是在22年行业收缴率普遍大幅下 滑的背景下，越秀服务依然维持了龙头物企和强信用中小物企中最高的收缴率水平。
从利润质量来看，公司2019年以来现金利润比均在1.0以上，维持了较为优秀的 利润质量表现。
（一）业务概览：非商物管和社区增值成长较快
由于公司管理的业态较多，因此相关的业务内容也相对较多，我们首先对公司 的业务板块和管理业态进行梳理。尤为值得澄清的是，公司的TOD业态目前仅指地 铁车辆段的管理及服务，属于非商业板块，与地铁上盖的内容无关。22年公司收入24.9亿元，同比+29.6%，分业务来看，非商业基础物管收入8.1亿 元，同比+26.3%，非业主增值4.8亿元，同比+40.8%，社区增值6.5亿元，同比+47.1%， 商业运营及管理4.2亿元，同比+10.7%，市场定位及招租1.2亿元，同比+10.0%。整 体来看，2021年上市后，公司的非商业基础物管和社区增值增速较快，是收入增长 的主力，也已经成为公司收入占比最高的两大业务。
从收入和毛利结构来看，非商业基础物管在公司的收入和毛利占比均不高，收 入平均占比约30%，毛利占比2020年以来维持在20%左右。2021年公司的收入和毛 利结构发生了较大的变化，一方面，随着房地产市场的下滑，公司的非业主增值服 务收入和毛利均面临一定的压力，收入占比和毛利占比逐步下滑；另一方面，公司 加大了外拓和社区增值的挖掘力度，特别是社区增值服务自2021年以来取得了较大 的进步，已成为公司毛利贡献最大的业务。商业业务方面，毛利率较高，但由于母公 司越秀地产开发商业的时间周期较长，高端项目的拓展也相对较慢，预计后续仍将 是公司重要的利润来源，但在增速上或将落后于非商业板块。
从同业对比来看，越秀服务在行业中属于对基础物管依赖较少的公司，一方面 公司有盈利性较强的商业运营板块，另一方面公司在社区增值服务上发展较好，从 比较中可以看到，越秀服务在社区增值服务的收入和毛利占比上均位于行业前列。
（二）基础物管：外拓非线性增长，越秀地产进入交付高峰
截至22年底，公司在管面积5169万平米，2007-2021，公司在管面积CAGR为 14.0%。从在管面积的增长速度来看，可以分为2个阶段。 2019年及之前，公司主要服务于越秀集团及越秀地产，在这个阶段，2008-2012 年，越秀地产开始了业务聚焦的转型，逐步剥离非地产业务，并开始探索走出广州， 拓展其他城市的房地产开发业务；2013-2017年，越秀地产的土地投资拓展速度放缓， 商业运营平台加大发力，维持健康的资产负债表水平。因此，在跟随地产脚步的过 往发展历史上，由于越秀地产这一阶段的交付面积体量不大，越秀服务的在管面积 增长也较为缓慢，2007-2019在管面积CAGR 9.7%。
2018年开始，在稳健的财务基础上，越秀地产重回发展快车道，通过多元化拿 地的方式加大房地产业务布局，2019年销售快速增长，销售面积同比增长26.1%， 首次突破300万大关，2020年开始逐步进入交付高峰；另一方面，越秀服务于2020年也进入独立发展期，年初引入具有资深物管经验的毛良敏先生担任常务副总裁， 负责物业板块，发力外拓，并筹划收购广铁物业；在母公司交付、外拓、收并购三个 维度上，2020年开始越秀服务的在管面积增长进入快车道，2019-2022公司在管面 积CAGR 33.1%。
从量价拆分来看，20年以来公司非商业物管收入增速较快，量价均有贡献，其 中2021年非商业物业费有较大的变动，这主要是公司收购广铁物业的时间所致，并 非真实的物业费剧烈波动。2020年11月公司收购了广铁物业，并表时间仅1个月左 右，广铁物业的体量较大，在管面积597万方，占收购前公司在管面积的22%，由于年末才并表，属于2020年的在管面积，但物管收入在2021年体现，因此导致2020年 平均物业费下降而2021年平均物业费大幅上升。
我们从面积来看公司全业态面积（非商业及商业面积）的增长。 从新增在管面积的来源来看，2020年发力外拓以来，经过2020-2021年的沉淀， 公司的外拓实力在2022开始逐步释放成果，第三方外拓在管面积的体量已经超过越 秀系的交付，外拓体量创历史新高。 新增合约面积的情况类似，特别是在22年地产销售环境较为艰难的情况下，公 司来自越秀系的新增合约面积有所减少，外拓合约面积成为了公司合约面积增长的 主要来源。
外拓面积增长方面，公司的外拓面积在2022年呈现了非线性增长的态势，后续 仍然值得期待。从近年来的情况来看，2020-2022，从公司发力外拓以来，新增外拓 第三方合约面积约1140万平米，而新增外拓第三方在管面积约1000万平米，合约储 备面积仅约140万平米。但公司的外拓有大量TOD、公建项目，属于存量房外拓（2022 新增合约面积占比35%），这类项目拓展合约面积与在管面积接近，因此合约储备 保障面积较少，后续仍需密切关注公司的外拓进展。
越秀系面积增长方面，2018-2021，公司来自越秀系的新增合约面积基本在600 万平米左右，而交付逐步进入高峰，新增在管面积逐步从18年的约100万平米上升到 2021年的约500万平米，2022由于房地产市场景气度较低，叠加疫情的扰动，公司 新增越秀系合约面积体量较少，但作为国企的越秀地产信用实力较强，资金状况稳 健，交付未受到影响，新增越秀系在管面积首次超过了合约面积。截止22年底，我 们估计公司来自越秀系的合约储备面积约1700万平米，公司来自越秀系的在管面积 约3900万平米，合约储备保障倍数约0.4，仍能支持公司在管面积的增长。
房地产行业正在经历剧烈的供给侧改革，在这场变革中，越秀地产依托严格的 财务纪律、优质核心的土储，率先成为了这场供给侧改革的佼佼者之一。2022年越 秀地产销售金额1250亿元，同比增长8.6%，是TOP30房企中唯一实现正增长的公司， 销售金额排名也从2021年的37名跃升至17名。对于越秀服务而言，外拓的突飞猛进 是一个方面，母公司越秀地产的支持是公司另一个重要的增长点。
2022年，在销售金额正增长的情况下（高分母），越秀地产在主流房企中实现 了最高的拿地力度（更高的分子），表现了极强的资金实力和投资决心。2022年的 供给侧变革过程中，土地投资的能力将决定2023年的推货能力，市场的选择将决定 去化率，越秀地产的充沛土储和核心城市布局将助推销售规模增长。 从越秀服务的角度来说，公司当前的管理规模并不大，关联地产的支持对于公 司的增速仍将有较大的支持作用，这一点也同样适用于另外几家强信用中小物企。
截至22年底，越秀地产未结算土储面积2845万平米，对应公司22年在管面积 （5169万平）的保障倍数为0.6x，充沛的土储将有力支撑公司的规模增长，而考虑 到越秀服务的城市布局较为核心，88%的土储位于一二线城市，物业费水平较高， 对于公司的业绩增长有较强的支持。 同业对比来看，中国金茂有一级开发业务的转化，土储/在管比例较高，剩余4家 强信用中小物企的土储/在管比均小于1，越秀服务的在管面积和关联方土储面积都 在这4家公司中最高，但由于在管面积基数更大，土储在管比横向比较处于中等水平。
从关联方的拿地行为来看，22年全年，越秀地产在可比公司中拿地面积最多， 特别是在22H2房地产市场景气度持续低迷的环境下，维持了最强的拿地表现。在房 地产市场集中度提升的大环境下，越秀地产充足核心的土储和积极的拿地表现，有 望支持对越秀服务每年500万平米以上的面积交付。
从在管面积的增长来看，22年越秀服务在管面积增长位于强信用中小物企第3， 内生增长（关联方+外拓）的面积位于第2。在5家强信用中小物企中，2022年，金茂 服务、建发物业、华发物业服务的新增在管面积主要来自于关联方，越秀服务在关 联方新增和外拓上较为均衡，滨江服务则主要来自于外拓。基于各家物企2021-2022的存量面积和新增面积，我们对未来的在管面积内生 增长潜力做一个测算，内生潜在增速=（2023E关联方交付在管面积+2023E外拓在 管面积）/2022在管面积，2023E年关联方和外拓贡献的在管面积基于2021年和2022 公司的数据做估计，从数据结果来看，预计2023年越秀服务的内生在管面积增速将 达到24.2%，位居行业前列。
22年公司非商业基础物管毛利率为16.4%，同比-5.7pct，疫情开支增加、增加品 质投入、外拓项目占比提高都导致了公司毛利率的下降。 人力支出是基础物管成本的主要内容，22年公司员工成本9.4亿元，同比增长 34.3%，增速较高2021年公司上市，加大了人才引进，推动外拓和社区增值服务发 展并加大激励力度，人力支出增速短期维持高位。 22年公司员工人数12558人，同比增长12.0%，均低于同期公司在管面积、收入、 归母净利润增速，规模的扩大是公司员工增长的主要原因。
整体来看，2020年以来，公司发力外拓，越秀地产也进入了交付高峰，公司面 积增长进入快车道。2022公司外拓实现了非线性增长，后续外拓进展值得关注，而 在地产供给侧改革下，越秀地产脱颖而出，优质的土储和坚定的投资决心保障了对 越秀服务的高质量交付，预计2023年开始每年交付在管面积均在500万平米以上，外 拓规模维持22年所体现的年化800-1000万平米/年的水平（22H2净增约450万平米）， 公司未来3年内生面积增速能达到20%-25%。毛利率方面，22年由于品质提升投入、 防疫开支、外拓占比提高的影响，公司的基础物管毛利率有所下滑，后续由于外拓 占比的提高，或还将在一定程度上承压，2023年开始预计毛利率能稳定在16%左右，因此基础物管毛利增速有望维持在20%-25%的增速水平。
（三）非业主增值：在强信用中小物企中对非业主服务的依赖度最低
越秀服务提供5大类的非业主增值服务，从同行对比来看，内容较为常规，与其 他强信用中小物企类似。22年公司非业主增值服务收入4.8亿元，同比大幅增长40.8%，22H1收入1.7亿 元，同比下滑12.6%，22H2收入3.1亿元，同比增长113.6%。控股股东越秀地产22H1 销售金额同比增长3.2%，22H2同比增长12.3%，地产下半年优异的销售表现和大量 的项目交付保障了公司22H2非业主增值服务的高速增长。此外，22H2新开展的智能 化服务业贡献了14.4%的增速。
毛利率方面，18-20年公司毛利率逐渐上升，特别是20年提高幅度较大，这与业 务结构的变化有关，车位代销业务毛利率较高，20年车位代销在收入占比中大幅提 高到了42.1%，带动了毛利率的上涨。21年开始受地产行业影响，毛利率下滑，22 年毛利率32.1%，同比下降11.4pct。对比来看，金茂服务、滨江服务、越秀服务的 非业主增值服务毛利率水平均较高。与毛利率的情况一致，非业主增值服务毛利/地 产销售金额的情况也类似。后续来看，预计公司非业主增值毛利率或将维持在32% 左右。
从强信用中小物企对比来看，越秀服务在非业主增值服务的收入和毛利占比中 都处于强信用中小物企的最低水平。特别值得一提的是，这一最低水平还有着口径 的差别，越秀服务将车位协销、智能化业务均计入了非业主增值服务，而金茂服务、 滨江服务、建发物业则将尾盘/车位代销业务计入了社区增值服务，建发物业也开展 了智能化业务并计入了社区增值服务。在这样的口径差别下，公司在强信用中小物 企中对非业主增值服务的依赖度仍然最低，体现了较好的业务持续性。
（四）社区增值：深耕核心城市，挖掘消费潜力
越秀服务提供3大类社区增值服务，从品类来看，与同行的类别相似。22年公司社区增值服务收入6.5亿元，同比增长47.1%，继续高速增长。22H1在 疫情等的不利影响下，公司也实现了2.4亿元的收入，同比增长32.2%，22H2随着地 产交付增加，装修业务迅速发展，22H2实现收入4.1亿元，同比大幅增长57.7%。 从数据可以看到，如果将社区增值服务收入的增长拆分为在管面积的增长和服 务深度的加深，可以看到，公司社区增值服务收入的增长主要是因为服务深度加深。 2021年上市以来，公司在社区增值服务上加大投入，成绩突出，主要就是社区零售和装修业务，疫情封控增加了小区业主与物业公司的接触并培养了线上零售的消费 习惯，越秀地产的销售增长为公司开展后周期装修美居业务提供了机会。
从基础物管和社区增值服务的毛利坪效来看，2021年以来公司在住宅社区的增 值服务毛利坪效已经稳定超过了住宅物管的毛利坪效，体现了公司在社区增值服务 上的重要成果。 从同行业对比来看，越秀服务的社区增值服务毛利坪效也位于行业前列，特别 是考虑到我们在非业主增值服务部分所介绍的口径差别情况来看，部分同行计入社 区增值服务的一些业务，公司都计入了非业主增值服务，在这样的情况下，公司依 然取得了行业领先的社区增值毛利坪效，体现了公司较强的社区增值服务实力。
考虑到越秀服务2021年才开始发力社区增值服务，这也给了我们一个非常典型 的案例。作为一家聚焦大湾区、聚焦广州的物业公司，依托于越秀地产开发的优质 楼盘，越秀服务积累了一大批核心城市的高消费群体客户。在保障服务品质和服务 满意度的基础上，找到合适的切入点，挖掘消费潜力，社区空间中事实上具备较大 的收入和利润空间。从数据对比也可以看到，剩余几家聚焦核心城市、关联地产开 发楼盘定位中高端的强信用中小物企也具备较好的住宅社区增值毛利坪效，普遍高 于龙头物企。 目前越秀服务仍在社区增值服务发展的快速期，较多业务仍在试点和探索，后 续还有进一步的渗透率提高的机会，预计社区增值服务仍将保持较快速的增长。毛 利率方面，随着公司探索成熟的业务逐步转向自营模式，预计毛利率将有所下行。
（五）商管：高端项目为主，写字楼具备外拓实力，经营业绩稳定
越秀集团早在上世纪90年代就开始开发和运营商业物业，具有丰富的商业物业 开发和运营经验，越秀服务也因此积累了较为扎实的商管经验。
从管理业态来看，越秀服务商业管理及运营服务的主力业态是写字楼，在商业 在管面积中长期占比达到80%以上（公司的TOD项目属于非商业物管，TOD目前的 主要内容为地铁站、车辆段等，并非地铁上盖写字楼和购物中心）。越秀集团具有丰 富的写字楼开发经验，开发并运营了多个地标性写字楼。在运营上，公司与外资五 大行之一的仲量联行建立了合作关系，通过合资子公司广州越秀仲量联行（公司持 股80%）提供写字楼商业运营及管理服务。从项目的经营效果来看，越秀服务管理 的写字楼19-21年平均出租率都在90%以上，物业费也维持在20元/平米/月以上，属 于高端写字楼。
从在管面积的增长情况和越秀集团的商业项目开业情况来看，越秀服务在写字 楼的运营及管理上已培育了较强的实力，目前已具备市场化外拓能力，且外拓项目 的写字楼物业费水平也保持较高水平，服务运营实力较强，而购物中心则仍以服务 越秀集团独立开发的项目为主。 截至22年底，公司商业合约面积580万方，在管面积410万方，合约储备保障倍 数0.4，储备相对充足。
22年公司商业运营及管理收入4.2亿元，同比增长10.7%。考虑到公司在管面积 的增长，从量价拆分来看公司的商业运营及管理的收费方式为固定+分成模式，一部 分是固定的物业管理费用，另一部分与管理项目的租金收入或利润挂钩，抽取其中的一定比例。2022年，在疫情的冲击下，一方面写字楼业态受到了一定的冲击，出 租率或受到一定的影响，影响了物业管理费用和抽成收入，另一方面越秀集团也开 展了租金减免政策与租户共渡难关，这也在一定程度上影响了公司的抽成收入。
22年公司市场定位及招租收入1.2亿元，同比增长10.0%，市场定位与招租主要 与公司招租项目的数量有关，公司商业在管项目数量增长，未受到疫情明显不利影 响。2021年公司市场定位及招租收入大幅增长，主要是由于广州越秀环贸中心写字 楼开业，公司业务增多。 毛利率方面，商业运营和管理毛利率在2020年和2022明显存在低点，主要是受 到疫情的不利影响，预计2023年开始将稳定在30%左右；市场定位及招租毛利率整 体来看较为稳定，预计2023年开始将稳定在40%左右的水平。
2022年12月30日，越秀服务公告股票期权计划及首次授予方案，成为继建发物 业、保利物业之后，第3家在上市之后落地股权激励方案的央国企物业公司。考虑到 央国企物业公司通过股权激励方案的难度较大，我们结合3家物业公司的股权方案情 况做对比分析。 从激励方案的整体来看，建发物业股权激励计划比例为3%，而越秀服务和保利 物业的股份激励计划上限均为总股本的10%，保利物业的激励股份来自于二级市场 回购，不会稀释现有股东的持股比例，而建发物业、越秀服务则采取增发股份的方 式。不过，建发物业和保利物业的行权价在收盘价上折价50%，行权价相对较低，越 秀服务的行权价则相对更高，要求更严格。
从首次授予方案的情况来看，建发物业的授予比例为3%，而保利物业和越秀服 务的首次授予方案的比例均为总股本的10%，不过保利物业的覆盖人数更多，核心 高管的分配比例相较于越秀服务也更少。从激励股份的解锁时间来看，3家物企均有2年的锁定期，锁定期之后分3年解锁，解锁条件要求较为严格，其中保利物业和越秀服务遵循3年匀速解锁的原则，要求较 建发物业更为严格。
从股权激励方案的解锁条件来看，3家物企的条件类似，都有2类条件，一是量 化的财务指标目标值，二是对标企业的相对值。 从指标设计来看，建发物业的量化指标包括业绩增长、市值增长、利润质量，而 保利物业和越秀服务的指标设计更相似，包括业绩增长、ROE和应收账款周转率。
从解锁条件的情况来看，财务指标的量化条件方面，作为龙头的保利物业在量 化指标上相较于越秀服务都更高；对标条件方面，两者的对标对象不同，不能直接 比较，保利物业选择的对标企业是央国企，而越秀服务选择的择是全部上市物企。 业绩增长方面，根据解锁条件，越秀服务未来业绩增长的中枢目标是15%。ROE方面，越秀服务对ROE的要求较高，设立了超越行业平均ROE水平+1%的目标。此 外，越秀服务还设定了分红率目标，要求分红率不低于30%，有助于稳定资本市场 对公司的分红率预期。
我们考察越秀服务过去几年的财务量化指标及相应的行业情况。从对比情况来 看，业绩增长方面，过去公司归母净利润的增长均超过行业平均；ROE方面，21年 公司的ROE在上市后归母净资产大幅增加的情况下有所下滑，后续需要努力，且还 需要高于行业平均ROE水平1%；应收账款周转率方面，20-21年公司应收账款的周 转率均低于4.2，22年加强了关联方应收款的收缴，达到了4.4，但也并未超出较多。 整体来看，越秀服务股权激励的财务指标目标均具有一定难度，激励计划的完成需 要公司付出相当程度的努力。
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