多因素致物业行业增速降档：1）房屋交付放缓与并购降温；2）房企销售下行暴露关联业务风险；3） 疫情致社区运营业务不及预期；4）应收款的增加与减值；5）收并购带来的摊销与商誉减值。 行业多维度正在发生的变化：1）地产关联业务持续压缩；2）非住宅市场填补住宅市场缺口；3）商业 复苏对商管板块带来修复；4）内控持续优化，央企更为显著;5）提高分红回馈股东。
去伪存真，磨炼后物业股价值更胜：过去几年部分公司在开发商支持和资本助推下取得惊人的增速， 随着潮水退去光明不再，而靠内生增长的公司业绩依然稳健；同时行业制度在不断健全，行业生态在 持续完善，市场也开始认识到物业公司修炼自身内功才是长久之道，建立在此基础上企业的增长逻辑 与业绩表现更具持续性，优质公司在物业赛道上值得长期看好。
行业收入与业绩增速放慢
2022年，A+H57家样本物业公司实现总收入2468亿，同比+18%，归母净利润138亿，同比-44%。
板块内部分化明显
央企物业收入增速逆市提升：2022年央企物业板块营收增速达到32%，甚至较2021年31%有所提 升。 央企物业业绩增速依旧较快：即便有疫情减租、地产下行的影响，整体业绩依旧有+30%的增长。
房屋交付放缓与并购降温让行业回归理性
增量面积降速：房屋竣工交付峰值已过，每年接手面积开始放缓。 行业发展模式转变：并购潮褪去，资本助推行业加速进入市场化竞争阶段。
房企销售下行暴露关联业务风险
房地产关联业务收入及利润率均下行：物企非业主增值服务主要为售楼处案场服务及交付相关服 务，随着地产周期下行，关联业务规模与盈利能力均受到影响。
疫情致社区运营业务不及预期
消费受疫情抑制，物企社区增值业务受影响：物企社区增值服务业务在2022年受疫情反复影响， 较多业务在规模扩张及投入成本上均遇到压力，反映到财报上为收入占比与毛利率的下降；此 外，内部业务结构的变化也是利润率下行的原因，比如高毛利率的通道类业务受影响较大，而类 似到家服务这种高频消费类、低毛利率的业务在特殊环境下得到较快的增长。
应收款周转天数增加与减值
应收款大幅增加有多方原因：1）地产关联方应收款；2）toB端企业客户账期较长；3）2022年末 疫情导致收款工作受阻。 现金有所消耗：2020年行业较多公司集中上市带来现金的倍增，但随着收并购趋于谨慎，货币资 金使用效率降低，同时应收款天数的拉长也会损失部分当期现金流流入。 关联方应收款减值影响当期利润：部分出险房企背景的物企难以收回关联方相关的业务收入。
收并购“后遗症”影响业绩
物企并购带来的无形资产摊销：物企收并购产生的无形资产——合同及客户关系及品牌等的摊销 会影响当期利润，影响程度与并购规模和摊销期限相关。 并购产生的商誉存减值风险：部分物企在行业风口期以较高的估值进行并购，遭遇主客观因素带 来的收入增速及利润率波动后，商誉易出现减值损失。
探讨物业公司常态下的收入业绩增速区间
市场化较高的物业公司历史收入增速在20-40%之间：由于有开发背景的物企及近年上市的物企凭 借关联方交付及并购带来外延增长，仅考虑行业内生属性看，第三方物业过去8年收入增速集中在 20-40%附近。 业绩随经济周期波动：物业作为服务性行业，会受经济周期的影响，但整体上扣除非经常性项 目，市场化较高的物业业绩水平会保持在一个较为稳定的区间。
物业板块总结与展望
多因素共振致2022年物业板块调整：地产下行与疫情除了带来关联业务收入上的影响，间接也会 带来一些附属性质的业务上的萎缩和成本上升；同时，地产端及消费端的压力也会传导到物业日 常经营层面带来冲击，形成减值或丢盘。 2023年板块有望复苏：外部影响因素逐渐淡化，内部发展转向市场化。房地产下行趋势收窄及房 企信用风险缓释，同时疫情冲击大概率结束。
地产关联业务持续压缩
基础物业收入占比提升的同时，关联业务收入占比下降：一方面，我们看到物业公司来自自身永 续性物业服务业务的收入占比在2022年出现提升；另一方面，非业主增值服务业务收入呈现出缩 量趋势，物业板块脱离地产周期的属性得到增强。
非住宅业态填补住宅市场的缺口
非住宅物业在新增合同及在管面积中的占比提升：虽然住宅开发总量有见顶趋势，但非住宅物业 领域依旧是蓝海市场，每年有持续新建非住宅物业交付，存量项目如政企将后勤部门市场化、非 核心职能部门外包，此外非住宅物业市场化程度高，头部企业也更容易通过公开市场招投标获得 项目。
商业复苏对商管板块带来修复
2023年Q1商业复苏迹象明显：疫情常态化管理后，线下商业消费的复苏有助于物业经营者实现经 营指标的改善。 部分房企/物业2022年对租户减租影响短期业绩：部分企业在2022年对商户减租带来的非经常性 损失，这部分在2023年有望修复。
内控持续优化，央企较为显著
精益化管理提升空间较大：物业行业整体经营较为粗放，考虑到人力成本主导，管理上的优化、 科技的投入、中层下放至一线、乃至项目密度提升带来的中后台规模效应等，都可以有效改善与 摊薄管理上的成本，考虑到当前行业依旧在快速成长期、单城市项目密度较稀疏，后续依旧有提 升空间。
提高分红回馈股东
行业扩张进入稳态，高分红彰显价值：并购潮褪去后，在手现金可以更多用于回馈股东，同时也 可以体现出物业行业所处轻资产赛道现金奶牛属性的价值。
脱离房地产和资本加持，物业股业绩显露本色：过去几年在开发商支持和资本的主推下，部分物 业公司取得了超过正常经营均值的增速，随着突如其来的地产周期下行与疫情，增速又快速回 落。但这也让我们看到不借助开发商与资本，行业的内生增长依然稳健，制度在不断健全，生态 在持续完善，建立在此基础上企业的增长逻辑与业绩表现更具持续性。
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