郊区常住人口数量多且增速快，但市区人口密度大且高学历占多
人口分布：近半数区域人口负增长，大部分增量人口流入郊区 2022 年，上海常住人口为 2476 万人，并且近十年来都在 2450-2500 万区间内 波动，主要因为国家还是管控特大城市规模，在《上海 2035 年规划报告》中 也提到“到 2035 年，上海市常住人口控制在 2500 万左右”。 但上海多年来持续集中资源和政策的优势，只要落户政策有所放松，就能吸纳 大量高素质年轻人口，改善户籍人口结构。上海户籍人口增速一直远高于自然 增长率，尤其 2021 年同比增速首次突破 1%，2022 年也高达 0.8%，主要得益 于 2020 年疫情后放松了应届生、留学生、人才引进、居转户等各项落户政策。
而各区人口总量与区域面积大小、发展历史及趋势、落户政策等因素密切相关， 差异巨大，对比 2016-2021 年各区常住人口总量及增速： 从总量看，浦东新区常住人口总量远超其他区域，郊区人口数量普遍高于市区。 2021 年，浦东新区人口 577 万人，遥居全市第一，也因为行政区划面积巨大。 闵行区和宝山区人口均超 200 万，分别位列第二、第三。黄浦区常住人口最少， 仅为 66 万，主要因为地处城市中心，寸土寸金，人口吸纳门槛较高。
从增量看，2016-2021 年近半数区域人口负增长，大部分增量人口流入郊区。 人口增量最大的区域为嘉定（28 万）、浦东新区（27 万）、宝山（22 万）、 闵行（17 万）、松江（13 万）。常住人口增速最高的区域为嘉定区，达到 17.4%， 宝山与松江紧随其后，分别达到 10.8%、9.9%。16 区中，有 7 个区的常住人口 呈负增长，分别为奉贤、普陀、杨浦、静安、虹口、黄浦以及崇明。
很显然，各区人口总量也与行政区划面积紧密相关，因此人口密度指标更为客观。 上海 2021 年常住人口 2489 万人，总行政区划面积为 6341 平方公里，平均人口密 度仅为 4000 人/平方公里左右，但分布极其不均，各区人口密度与经济发展明显 呈正相关。虹口、黄浦、静安、普陀、徐汇、杨浦、长宁的人口最为密集，人口 密度均超 18000 人/平方公里；而崇明、金山、奉贤、青浦则人口稀疏，人口密度 均不足 2000 人/平方公里。传统意义上的市区（黄浦、静安、徐汇、长宁、虹口、 杨浦、普陀，散点图中已标黄）虽然行政区划面积小，但是人口密度明显较高。
人口结构：市区常住人口学历水平较高，郊区外来人口占比较高
除人口分布不均外，各区常住人口受教育程度差异较大。徐汇、长宁常住人口中 大学及以上学历人口占比均超 45%，市区除黄浦以外也都超过 40%，可见上海市区 高学历人口相对聚集，主要工作机会多、生活品质高。闵行、浦东紧随其后，这 两区均有优势高科技产业园区，虹吸高素质人才。而崇明仅为 13%，金山、奉贤、 青浦也相对较低，郊区对高学历人群的吸引力远不如发达的市区。
各区户籍人口占比也有差异。黄浦和崇明的户籍人口占比超过 100%，说明较多户 籍人口常年定居在别处；奉贤、宝山、闵行、青浦、嘉定和松江的户籍人口占比 低于 50%，说明对外来人口的吸引力较强，主要居住生活成本较低且到市区交通 较为方便。不过，各区户籍人口的年龄结构一致，老龄化严重。上海各区 60 岁及 以上的户籍人口占比均在 30%以上，人口老龄化严重，其中占比最高的区为虹口 （43%）和黄浦（42%）。而各区 18-34 岁年龄段人口占比均在 14%-17%之间。
市区经济发展水平总体高于郊区，但普陀、嘉定各为反例
GDP 总额浦东最强、崇明最弱，GDP 增速嘉定最强、闵行杨浦崇明较弱，2022 年，上海 GDP 为 4.5 万亿元，占全国 3.7%。虽然上海经济发展水平一直处于 全国城市前列，但内部分化明显，各区 GDP 差异巨大。浦东 GDP 为 1.6 万亿元， 领跑各区，是第二名黄浦区 3023 亿元的 5.3 倍。黄浦、闵行、嘉定、静安、徐汇 则处于第二梯队，GDP 均超 2500 亿元。杨浦、长宁、宝山、松江 GDP 在 1900 亿 元左右。而虹口、普陀、金山仅有 1200 亿元左右。崇明 400 亿元，排名最末。 2012-2022 年，上海各区 GDP 均实现增长，但 GDP 排名变动不大。
对比各区近十年 GDP 增速：嘉定区 GDP 增速最快，达到 185%。浦东、长宁、 徐汇增速均在 150%以上。金山、静安、黄浦、奉贤、宝山增速均在 110-140%。 松江、虹口、普陀、青浦增速均在 85-100%。闵行、杨浦虽然 GDP 基础较好， 但增速相对较慢，分别为 81%、73%。崇明增速 71%倒数第一。 对比各区近五年 GDP 增速：嘉定增速最高，达 91%，奉贤、浦东、徐汇、虹口 超 60%紧随其后。金山、松江、宝山、静安增速 54-58%。长宁、黄浦 44%左右， 普陀、青浦 33%左右。依旧是闵行（29%）、杨浦（22%）、崇明（21%）最低。
人均 GDP 黄浦遥遥领先，市区除普陀以外表现均明显好于郊区
很显然，各区 GDP 总额也与常住人口数量紧密相关，因此对比人均 GDP 更为客观。 2022 年，上海人均 GDP 达到 18.0 万元，是长三角的 1.5 倍，是全国的 2.1 倍。 各区人均 GDP 差异巨大。黄浦区人口总量全市倒数第一，但 GDP 总量仅次于浦东， 人均 GDP 超 50 万元遥遥领先，几乎是第二梯队浦东、静安、长宁、徐汇的 2 倍， 优势明显。而闵行、青浦、普陀、松江、宝山、崇明人均 GDP 水平低于其他区域， 其中宝山和崇明的人均 GDP 甚至低于全国平均水平。整体而言，市区除普陀以外， 人均 GDP 水平明显高于郊区；同时，市区虹口、杨浦相对于郊区嘉定的优势已经 非常微弱。
人均财政收入黄浦静安优势尽显，普陀杨浦表现不敌郊区，宝山表现欠佳
GDP 发展水平体现了区域的产业商业基础和价值创造能力，而公共财政收入水平 则能体现区域在履行政府的公共管理、公共服务等职能时所能获得的财力支持。 区域公共财政收入越多，在教育医疗投入、道路绿化维护等社会保障和民生改善 方面的支出能力越强。对比 2016-2021 年上海各区公共财政收入总额及增速：
从总量看，2021 年，浦东财政收入达 1174 亿元依旧领跑各区。闵行 331 亿元 紧随其后。静安、黄浦、松江也都超过了 250 亿元。嘉定、青浦、奉贤、徐汇 在 220-245 亿元之间。宝山、虹口、长宁在 150-175 亿元之间。而崇明（146 亿元）、杨浦（143 亿元）、金山（134 亿元）、普陀（126 亿元）表现较弱。
从增速看，2016-2021 年，崇明、奉贤公共财政收入增速最高均超 100%。金山、 松江、青浦、虹口增速在 50%左右。闵行、黄浦、宝山、浦东、静安、普陀、 杨浦、徐汇均在 20%左右。而长宁、嘉定增速最低，在 0%附近。 综合考虑各区常住人口多寡，上海各区域人均财政收入差异显著。黄浦遥遥领先， 静安也优势明显。而市区的普陀、杨浦人均财政收入则弱于大部分郊区。宝山的 人均财政收入远远落后于其他区域，表现欠佳。这与日常生活中，我们观察到的 各个区域的城市界面观感及楼市热度情况也较为相符。
各区价差大，市区新房门槛近千万、近郊 500 万、远郊 250 万
此前在行业专题《住房市场研究框架及长三角区域概览》中，我们已经分析过， 一个地区的人口存量及增量与房地产市场需求量的相关性，以及经济发展水平对 居民支付力的决定性作用。上文中，我们已经讨论了上海各区域人口分布和经济 发展情况，接下我们着眼于上海各区域的住宅销售情况。首先从量的角度，分析 上海各区域 2016-2022 年间新建商品住宅成交套数及增幅： 从总量看，2022 年，浦东新房成交套数为 2.3 万套，销量领先。宝山、闵行、 青浦、松江、奉贤、嘉定新房成交套数在 5000-10000 套之间。而市区成交量 普遍低迷，尤其是黄浦、长宁新房成交量仅分别为 382 套、24 套。
从增速看，2022 年，大部分区域的新房成交套数较 2016 年呈负增长，尤其是 黄浦、长宁成交量下降明显，分别为-78%、-95%，但杨浦、虹口成交量较 2016 年分别增长 223%、162%，主要跟供应量有关。各区新房成交量在过去 10 年间 的波动较大，也跟房地产周期有关，全上海剔除保障房的新房销量在 2008 年、 2010 年、2014 年、2017 年均出现较大下滑，但自 2018 年以来发展较为平稳
虽然市区新房销量普遍低于郊区，但决定新房成交面积的因素较多，我们尝试从 供需两维度分析： 从供给角度解读，相对来说，郊区有很多新区规划，待建设的空地较多，历年 住宅用地出让量较大，相应可推盘项目较多。而市区发展已较成熟，需要通过 拆迁等方式才能腾挪出开发空间，耗费周期较长，供给较稀缺。 从需求角度解读，首先各区域新房销售面积与常住人口呈很明显的正相关性。 2022 年，浦东、闵行、宝山、松江、嘉定、青浦常住人口较多，新房销售面积 也较大。而市区的常住人口较少，新房销售面积也较少，但市区并不缺少需求。
从上海新开盘项目认筹情况看，外环内楼盘的平均认筹率远高于外环外、尤其是 郊环外的楼盘。一方面，市区教育、医疗、商业、交通配套成熟，购房需求甚至 来源于全市各个区域，而郊区更多吸引本地居民或者预算有限、沿着轨交寻来的 通勤人员置业，需求辐射半径较小。另一方面，市区楼盘由于限价较周边同品质 二手房通常有一定比例的价格优势，倒挂也吸引了一批投资客，郊区楼盘则基本 没有明显倒挂，只能吸引有自住需求的购房者。
其次从价的角度，分析上海各区域 2016-2022 年间新房销售均价及增幅：从数值看，市区房价远高于郊区。2022 年，黄浦以 13.5 万元/㎡的房价领跑 全市。虹口 11.9 万元/㎡居全市第二，静安、徐汇、长宁、杨浦、普陀新房的 销售均价也均超 10 万元/㎡。闵行受益于上海“地倾西南”的发展格局，房价 7.3 万元/㎡仅次于市区。浦东、青浦、松江、嘉定房价在 5-6 万元/㎡区间。 而奉贤、崇明、金山房价为 3 万元/㎡左右，在全市排在末尾。 从增速看，2016-2022 年各区房价均实现增长，但市区房价增速基本低于郊区。 金山、嘉定、青浦、奉贤新房价格涨幅均在 70%以上。而黄浦、长宁涨幅不足 30%。但市区杨浦和普陀房价涨幅达到了 65%左右，与板块成交结构有一定关系。
上海各个区域不仅房价迥异，新房套均面积差异也较大，导致不同区域新房购房 总价门槛大相径庭。 套均面积：2022 年，黄浦新房成交套均面积为 216 ㎡，位居全市第一。长宁 以 170 ㎡位列第二。虹口、徐汇、普陀、杨浦、静安的套均面积在 120-140 ㎡ 之间。而青浦、浦东、嘉定、松江、崇明、奉贤、宝山、金山的套均面积基本 在 100-110 ㎡的区间内。郊区仍有小户型可选，而市区面积段起步门槛就较高。
套均总价：黄浦新房有“大户型、高均价”的特点，套均总价高达 2900 万元， 远高于其他区。长宁、虹口、徐汇、静安、普陀、杨浦套均总价处于第二梯队， 均超 1350 万元，即使考虑高层价格分布，低区小户型上车门槛也要 1000 万元。 闵行套均总价 932 万元，浦东、青浦、宝山、松江、嘉定套均总价在 500-650 万元左右。套均总价最低的 3 个区分别为奉贤、崇明、金山，基本在 250-380 万元的区间内，与市区差异极大。
上海主要按四条环线划分圈层，板块定位由中央活动区向外辐射
上海 16 个区域在人口、经济、房地产市场等方面形成明显差异的原因，既有地理 条件远近、历史发展水平等先天因素，也有城市规划等后天区别。此外不少区域 在发展过程中经历了行政区划的分拆或合并，因此即使在同一个区域，不同板块 之间也会有非常大的差异。本节着重解析上海的圈层和板块。首先，上海最直观 的圈层划分是环线，由内而外分别是内环线-中环线-外环线-郊环线。
内环线：即上海内环高架路，是上海市最早建设的城市快速高架道路，全长 48 公里。内环线以内包含黄浦绝大部分区域，老静安全域和新静安小部分区域， 虹口、杨浦、徐汇的部分区域，以及长宁、普陀、浦东的小部分区域。内环内 面积接近 120 平方公里，占全市面积约 2%。 中环线：即上海中环路，是内环高架路和 S20 外环高速之间的一条城市快速路 环线，全长 70 公里。中环线以内包含黄浦的剩余区域，新静安、虹口、杨浦、 徐汇、长宁、普陀的部分区域，以及浦东、宝山、闵行的小部分区域。中环内 面积（包括内环内）大约 390 平方公里，占全市面积约 6%。
外环线：即 S20 外环高速，是位于上海城乡结合部的一条环线高速公路，全长 99 公里。外环线以内包含新静安、虹口的剩余区域，杨浦、徐汇、长宁、普陀 的绝大部分剩余区域，浦东、宝山、闵行、嘉定的小部分区域。而松江、青浦、 奉贤、金山、崇明 5 个区全域都在外环线之外。外环线以内区域也叫中心城。 外环内面积（包括中环内）大约 660 平方公里，占全市面积约 10%。 郊环线：即 G1503 上海绕城高速，是环绕上海市区外部的绕城高速公路，全长 约 189 公里。相对来说，郊环内房地产价格更高。郊环内面积（包括外环内） 大约 3000 平方公里，占全市面积约 50%。
上海的主城区主要包括了中心城（外环线以内）及周边虹桥、川沙、宝山、 闵行 4 个主城片区，是城市功能的主要承载区。规划主城区为 1161 平方公里 （中心城 664 平方公里，虹桥片区 86 平方公里、川沙片区 97 平方公里、宝山 片区 84 平方公里、闵行片区 199 平方公里，另外高桥镇、高东镇紧邻中心城 地区也将纳入，约 31 平方公里）。主城区现状常住人口规模为 1447 万，力争 控制在 1400 万人，主要是中心城现状常住人口规模 1140 万，将通过控制规划 新增住宅用地规模等方式降至 1100 万人。在环线划分圈层的基础上，上海的 板块划分由中心向外辐射：城市主中心-城市副中心-地区中心-社区中心。
城市主中心即中央活动区（CAZ)，属于城市第一层级，是上海重点发展区域， 代表未来上海的主要形象，承担全球城市核心功能。规划范围约 75 平方公里， 占全市总面积的 1.2%，是内环以内面积的 63%。主要包括：小陆家嘴、外滩、 人民广场、南京路、淮海中路、西藏中路、四川北路、豫园商城、上海不夜城、 世博-前滩-徐汇滨江地区、徐家汇、衡山路-复兴路地区、中山公园、虹桥开 发区、苏河湾、北外滩、杨浦滨江（内环以内）、张杨路等区域。
而城市副中心，是由中央活动区向周边辐射的城市第二层级，是面向市域的综合 服务中心，兼顾强化全球城市的专业功能。其主要包括了 9 个主城副中心、5 个 新城中心以及 2 个核心镇中心。 9 个主城副中心：上海在中心城（外环线以内）继续提升江湾-五角场、真如、 花木-龙阳路 3 个主城副中心的功能，并新增金桥、张江 2 个主城副中心。另 在虹桥、川沙、宝山、闵行 4 个主城片区内分别设置主城副中心，实现主城区 各片区的均衡发展。
5 个新城中心：上海将位于重要区域廊道上、发展基础较好的嘉定、松江、青 浦、奉贤、南汇 5 个新城培育成在长三角城市群中具有辐射带动作用的综合性 节点城市，并举全市之力推动新城发展，充分发挥新城优化空间、集聚人口、 带动周边地区发展的作用，承载部分全球城市职能，培育区域辐射、服务功能。 2 个核心镇中心：上海在金山滨海地区和崇明城桥地区设置核心镇中心，强化 面向长三角和市域的综合服务功能，承载全球城市部分功能。
市区分区详解：黄浦、静安、徐汇、长宁、普陀、虹口、杨浦
黄浦区：全域都在中央活动区内，上海政治、文化、旅游中心， 黄浦区由老黄浦、老南市、老卢湾合并而成，拥有外滩、南京东路、淮海中路、 新天地等著名地标，也是上海市政府所在地。黄浦区也是上海唯一一个全域都在 中央活动区内的区域，足见其在上海的重要地位。 黄浦区作为老市区之一，近年常住人口数量在波动下降，2012 年为 70.5 万人， 到 2021 年仅剩 58.2 万人，尤其是 2021 年，常住人口数量同比-11.6%，这也符合 中心城人口疏散的规划。虽然常住人口数量在不断减少，但黄浦区的 GDP 总额还 在持续上涨，到 2022 年，GDP 总额已经突破 3000 亿元。
静安区：由老静安和闸北区合并而成，涉外经济发达，服务业见长，静安区由老静安和闸北区合并而成，是目前上海经济最发达的区域之一。静安的 城市主中心包括南京西路历史文化风貌区、愚园路历史文化风貌区、衡山路-复兴 路历史文化风貌区、不夜城、苏河湾。静安区内的地区中心包括大宁，其他重点 发展地区包括市北创新功能区。静安的医疗、教育资源也非常丰富。 静安区涉外经济发达，是大量国际企业、区域总部的聚集地。截至目前累计引进 跨国公司地区总部 120 家、民营企业总部 23 家、贸易型总部 14 家，还有外资研 发中心 10 家，总量位居中心城区前列，2022 年为静安贡献外税总额 448 亿元， 占税收总收入的比重达 57%，两项指标均连续多年位居中心城区第一。
静安区服务业见长，服务经济比重达 96%以上，消费行业繁荣。静安区现有全球 高端专业服务机构 43 家，占上海全市的三分之一。静安区社会消费品零售总额近 三年连续保持中心城区第一，将以上海的顶级商圈南京西路商圈为重要切入点， 持续深化上海国际消费中心城市示范区建设。 由于 2016 年闸北区的并入，静安区的常住人口数量以及 GDP 总额出现了陡增。因 此我们着重探讨 2016 年之后静安区的人口及经济情况。与黄浦区类似，静安区常 住人口数量较先前明显下降，从 2017 年的 106.6 万人降到 2021 年的 96.6 万人。 GDP 总额呈阶梯式增长，2016-2018 年间，基本在 1500-2000 亿元的区间内， 2019-2020 年间，已经上升到 2300 亿元左右，2021 年之后更是突破了 2500 亿元
徐汇区：城市界面跨度大，内环部分商业繁华配套齐全，徐汇滨江是新亮点，徐汇区城市界面跨度比较大。内环线以内有徐家汇、武康路，商业、医疗、教育 和历史文化资源都看齐老静安以及黄浦区。内中环之间的徐汇滨江是“一江一河” 沿线重点发展板块，开发强度大、规划能级高。中环线附近的漕河泾开发区受益 于互联网产业发展。但外环线外也有城市界面较为落后的华泾板块。 徐汇区内的城市主中心包括徐家汇、徐汇滨江板块，其他重点发展地区包括漕河 泾创新功能区，区内地区中心包括南站-漕河泾。 徐汇区常住人口一直在波动，但变化幅度较小，常住人口数量峰值在 2013 年，达 112.5 万人，最低点在 2018 年，为 108.4 万人，近两年人口数量又回升到 111.5 万人左右。徐汇区 GDP 总额一直保持正增长，2022 年已达 2558 亿元。
长宁区：外籍居民占比高，虽近年开发放缓但商业、私立医疗教育资源丰富，长宁区是上海最早对外开放的中心城区，发展依托于 90 年代虹桥经济开发区引入 的大量外资，尤其是日韩企业，外籍居民占比高。长宁区的古北、西郊等板块是 上海传统富人区，部分楼盘房价高于黄浦、静安等中心城区。虽然近年来长宁的 发展有所滞后，但配套设施齐全，长宁拥有中山公园和新虹-天山两个市级商圈， 其中新虹桥-天山是内环线外唯一的顶级商圈。公立教育医疗资源虽一般，但国际 学校、私立医院资源丰富。
长宁区内的城市主中心包括新桥中心花园、天山公园、中山公园附近板块，其他 重点发展地区包括虹桥东片区、临空经济园区，区内地区中心包括古北。 长宁区常住人口数量变化幅度较小，但基本处于负增长的状态，2021 年常住人口 数量为 69.6 万人。由于其经济结构的特殊性，2020 年，长宁 GDP 出现负增长， 但此后 GDP 又恢复增长，2022 年 GDP
普陀区：经济发展滞缓，全区无一处包含在中央活动区内，但交通便捷，普陀区产业以服务业和物流业为主，区内的商业医疗和教育资源比较平均。区内 真如曾是上海四大副市中心之一，但相比徐家汇、五角场和花木，发展滞后。发 展较好的长风板块，居住密度低，教育医疗商业配套良好。长寿路、武宁、曹杨 板块靠近市中心，但城市界面老旧，发展潜力有限。
普陀区内的主城副中心包括真如，其他重点发展地区包括桃浦地区、长风地区、 环球港地区，区内地区中心包括桃浦、真北。 普陀区常住人口缓慢流失，2022 年为 124 万人，对外来人口吸引力较弱。普陀区 GDP 总额波动上涨但增速一般，2022 年为 1248 亿元，发展水平及增速不及其他市 区，人均 GDP 甚至不及嘉定、金山、奉贤、闵行、青浦。公共财政收入也在全市 垫底。作为市区全区无一处包含在中央活动区内，可见普陀发展现状及前景尴尬。 但不可否认，普陀由于地理位置优势，交通便捷，未来提速发展仍有希望。
虹口区：地理位置优越，重点发展北外滩，商务能级较高，配套资源丰富，虹口区位于黄浦江、苏州河“一江一河”交汇处，最大发展看点是北外滩，区位 优势明显，目前已规划较高的商务能级。虹口区内城市主中心包括四川北路公园、 昆山公园、霍山公园附近板块，其他重点发展地区包括大柏树地区。虹口区有丰 富的旧改经验，打造了著名的中产社区“瑞虹新城”。 虹口区常住人口总量持续负增长，尤其 2019 年以后，降幅逐渐变大，到 2022 年 常住人口总量仅为 71.5 万人。虹口区历史经济数据缺失，根据近五年数据统计， 虹口区 GDP 总额波动上升，2022 年达到了 1260 亿元。
杨浦区：近年经济增速较慢，但医疗、教育资源强大，东外滩是发展重心 ，杨浦区位于上海市区的东北角，由于上海发展“地倾西南”，地理位置比较一般， 但医疗和教育资源都相当强大，素有“徐一杨二”之称，内含长海、新华、复旦 附属妇产科医院等三甲医院，以及复旦、同济、上财、兰生复旦、二师附小等各 级名校。杨浦区商业集中在五角场，也是上海的市级商圈和副中心。
杨浦区内的城市主中心包括杨浦滨江板块（东外滩），也是杨浦未来的发展重心， 区内主城副中心包括江湾-五角场，地区中心包括控江路。 杨浦区常住人口数量波动下降，2021 年，常住人口为 123 万人，相较于 2012 年 的 132 万人，下降幅度明显。杨浦区近年来经济增速较慢，在全市排名倒数第二， 仅高于崇明，也是少数 GDP 总额出现过下降的区域，2021 年 GDP 比 2020 年有所 下降，2022 年 GDP 为 2077 亿元，虽然小幅回升，但还是低于 2020 年的水。
近郊分区详解：浦东、宝山、闵行、嘉定
浦东新区：受益于开发政策，面积、人口、GDP 远超其他区域，发展潜力大， 目前，浦东新区人口、GDP、财政收入都是各区第一，得益于 1990 年党中央国务 院宣布开发开放浦东以来的重磅规划和政策倾斜，发展优势显著。陆家嘴是浦东 大开发启动的标志，也是代表上海国际金融中心地位的代表性区域；张江科学城 是国家级的科创中心；临港区域大力开发高端制造业；前滩和后滩也均被纳入 2035 规划的 CAZ 中央活动区。 但配套设施方面，浦东的医疗资源和商业设施相对总人口来说还是比较紧张，虽 也有仁济医院东院和东方医院等优秀三甲医院，但常住人口是静安、黄浦等中心 城区的若干倍，医院数量却较为落后，浦东商圈集中在陆家嘴金融区和世纪大道 沿线，其他区域的商业设施未来有较大的发展空间。
城市主中心：包括陆家嘴板块，同时也属于中央活动区，区内其他重点发展地 区包括外高桥产业板块、金桥产业板块、合庆产业板块、国际医学园区产业板 块、祝桥产业板块、大飞机总装基地产业板块、新港产业板块、临港装备制造 产业板块、临港产业板块。 城市副中心：包括金桥城市副中心、花木-龙阳路城市副中心、张江城市副中 心、川沙城市副中心、南汇城市副中心。 地区中心：包括森兰地区中心、金杨地区中心、曹路地区中心、金科地区中心、 唐镇地区中心、高青路地区中心、御桥地区中心、周浦地区中心、康桥地区中 心、祝桥地区中心、惠南地区中心、泥城地区中心。
浦东新区作为全市面积最大的区域，常住人口数量也一直遥遥领先于其他区域， 并且，随着浦东不断开发拓展，市外人口也在不断迁入，近十年常住人口数量都 保持正增长，尤其是 2020 年，常住人口同比增长 2.14%。在经济发展方面，浦东 GDP 总额由 2012 年的 5930 亿元一跃发展到 2022 年的 16013 亿元，增长迅猛
宝山区：传统工业支撑发展，商业、医疗、教育资源一般，房价是市区洼地 ，宝山区是上海北部的传统工业区，产业以宝钢的上下游企业为重心，宝山的商业、 医疗、教育资源都比较一般，宜居度不高，因此其房价一直是市区洼地。宝山区 西侧 7 号线沿线由于交通便捷，进城方便，社区发展比较成熟。 宝山区内的城市副中心包括吴淞城市副中心，重点发展地区包括罗泾产业社区、 宝山工业园区产业基地、宝钢产业社区、宝山新材料产业基地、呼兰路产业社区， 地区中心包括罗店、顾村、共康。
2020 年之前，宝山区常住人口数量一直基本不变，稳定在 203 万人左右，但 2020-2021 年猛增到了 225 万人。宝山区 GDP 总额一直在稳步上升，2022 年已经 达到了 1771 亿元。但宝山人均财政收入远远落后于其他区域，基础设施提升较难。
闵行区：同一环线城建发展最成熟，教育和商业配套发达，闵行区虽是郊区，但位于上海西南部且紧邻徐汇区，与同一环线的区域相比城市 建设成熟度明显较高。区内虽然医疗资源一般，但教育和商业配套发达，区内有 上海交大、华师大、七宝中学、莘松中学、明强小学等各级名校。闵行在外环线 的虹桥商务区是唯一外环线的高能级区域。 闵行区内的城市副中心包括虹桥和莘庄，重点发展地区包括漕河泾创新功能集聚 区、莘庄工业区产业社区、漕河泾浦江科技园、浦江产业社区、闵行经开区产业 基地、紫竹创新功能集聚区，地区中心包括七宝、颛桥、江川、浦江。 2020 年前，闵行区常住人口一直稳定在 254 万人左右，2020-2021 年出现了小幅 增长，上升到了 267 万人。2022 年，闵行区 GDP 总额 2880 亿元，全市排名靠前， 近年增速稍显一般但经济基础扎实。
嘉定区：汽车产业拉动发展，近年 GDP 和常住人口增速均为全市第一， 嘉定区位于上海西北部，区内城市副中心包括嘉定新城中心，重点发展地区包括 嘉北产业社区、外冈产业社区、嘉定工业区（南区）产业社区、嘉定汽车城产业 基地、黄渡产业社区，地区中心包括嘉定老城、马陆、安亭、南翔、江桥。嘉定 也是五大新城中距离上海市中心最近的新城中心。 2021 年，嘉定区常住人口总量为 185 万人，在 2016-2021 年上海近半数区域人口 负增长的情况下，嘉定增长了 28 万常住人口，增速高达 17.4%，主要归功于 2020-2021 年。2022 年，嘉定区 GDP 总额达到 2768 亿元，且近五年、近十年增速 均为全市第一。
远郊分区详解：松江、青浦、奉贤、金山、崇明
松江区：制造业发展良好，既有大学城、别墅区，也有大型居住区，松江区不同板块发展差异巨大，既有松江大学城，和与长宁西郊、浦东东郊齐名 的松江佘山顶级别墅区，还有沿 9 号线分布的泗泾、九亭大型“睡城”居住区。 松江制造业发展良好，2023H1，规上工业企业 1633 家，连续两年位列全市第一， 规上工业产值全市第二。工固投实现 84.7 亿，增长 52.6%，总量位居全市第二。 进出口总额继续保持全市第二，高新技术产品出口占总出口额比重近七成。 松江区内城市副中心包括松江新城中心，其他重点发展地区包括小昆山产业社区、 石荡湖产业社区、洞泾产业社区、松江工业园产业基地，地区中心包括佘山、泗 泾、松江老城、新桥。
2019 年及以前，松江区常住人口数量一直保持在 175 万人左右，直到 2020-2021 年出现了较大幅度的增长，上升到 194 万人。松江区 GDP 在 2018-2019 年增速较 快，但在疫情后出现了小幅下降，2022 年 GDP 总额为 1750 亿元。
青浦区：发展重心在徐泾板块，规划能级高，新房市场供需两旺，青浦区东临大虹桥，西接江浙两省，是上海对内对外开放的重要门户。青浦发展 重心在区内最东面的徐泾板块，属于大虹桥商务区及拓展区，依托虹桥交通枢纽， 与地铁 2/17 号线相连，有国家会展中心等标志性建筑，许多企业总部入驻，商业 体系也逐步建立，整体规划能级较高，目前开发强度较大。徐泾有低密度别墅区， 而普通住宅新房市场近年来也供需两旺。 青浦区内的城市副中心包括虹桥副中心、青浦新城中心，其他重点发展地区包括 青浦工业园产业基地、华新产业社区，地区中心包括朱家角。 青浦区常住人口数量主要呈波动上升趋势，到 2021 年已达 129 万人。青浦区 GDP 增速平稳，2022
奉贤区：传统农业大区，但布局新兴产业，离市中心较远，人口密度较低，奉贤区位于闵行区的南部，离市中心相当远，人口密度仅高于金山和崇明。轨道 交通稀缺，仅有 5 号线的延伸段通到奉贤西渡等板块，进城较为不便。奉贤区是 传统农业大区，耕地面积占总面积一半以上。不过，奉贤区着力完善产业布局， 瞄准美丽大健康、新能源、新材料等新兴产业，东方美谷汇聚了全市 37%的化妆 品生产企业、3000 多个品牌，占全市销售额的 40%。
奉贤区内的城市副中心包括奉贤新城中心，其他重点发展地区包括南桥产业社区、 南桥创新功能区、上海化工区产业基地、上海化工区创新功能区、青村产业社区、 奉城产业社区、四团产业社区、临港重装区奉贤园区产业基地、临港创新功能区， 地区中心包括奉贤老城、海湾、奉城。 奉贤区常住人口数量小幅波动，总人数稳定在 113-117 万人之间。奉贤区的 GDP 总额在 2019 年增长迅猛，而后稳步增长至 2022年的 1371 亿元。
金山区：化工业分布密集，虽然房价较低，但已基本脱离上海主体生活圈 ，金山区位于上海西南端，化工业密集，虽然房价较低，但已基本脱离了上海主体 生活圈，进城没有地铁，要搭乘金山铁路，发展相对独立。 金山区内的城市副中心包括金山滨海地区，其他重点发展地区包括枫泾创新功能 集聚区、枫泾产业社区、朱泾产业社区、金山滨海创新功能集聚区、亭林产业社 区、金山工业区产业基地、金山产业社区、上海化工区创新功能区（金山部分）、 上海化工区产业基地，地区中心包括枫泾、朱泾、亭林。 金山区常住人口历年变化幅度非常小，2021 年为 82 万人。经济发展方面，金山 GDP 在 2020 年出现了一次高速上涨，虽然 2022 年小幅回落至 1118 亿元，但相较 2019 年还是有大幅提升。
崇明区：与上海城区独立的岛，生态旅游和农业发展较好 ，崇明区是独立于上海城区的一个大岛，承担着生态旅游和农业的功能，拥有东滩 森林公园和东平国家森林公园，但经济发展整体比较落后。 区内城市副中心包括城桥地区城市副中心，其他重点发展地区包括富盛产业社区、 陈家镇创新功能区，地区中心包括长兴、陈家镇。 2019 年及以前，崇明区常住人口一直稳定在 68-70 万人的区间，2020 年-2021 年 出现了较大幅度的人口流失，仅剩 60.7 万人。但崇明区的 GDP 总额表现还算稳定， 除了 2022 年出现了小幅下降外，其他年份都保持正增长，不过 2022 年崇明区的 GDP 总额也仅为 404.2 亿元，与上海其他区域仍存在明显差距。
在一线城市地产政策放松趋于“一区一策”的背景下，本篇报告梳理了上海 16 区的人口、经济、房地产市场发展差异，并基于上海 2035 城市规划研究了各区域 内部不同圈层板块的现状及发展趋势，推测上海房地产政策未来可能的放松方向。 报告也有助于判断各板块房地产市场的价值和潜力，以评估深耕房企的土储质量。 从人口维度看，郊区常住人口数普遍较多，除崇明外户籍人口占比均低于市区。 不过市区人口密度远高于郊区，除黄浦外大学及以上学历人口占比也较高。 从经济发展看，各区近 5 年和近 10 年 GDP 增速对比均是嘉定最高、浦东前三， 而崇明、杨浦、闵行倒数前三。从人均 GDP 看，黄浦第一，市区除普陀外明显 好于郊区，崇明、宝山倒数前二。对比人均财政收入，黄浦、静安优势明显， 而宝山、普陀、杨浦倒数前三，与各区城市界面观感及楼市热度情况较为相符。
从房地产市场看，各区新房销售面积与常住人口明显正相关，也与供应量有关， 郊区历年土地出让量较大，而市区可供土地稀缺。当前，市区新房的上车门槛 均超千万元，近郊套均总价 500-900 万元，奉贤、崇明、金山 250-400 万元。 整体来看，上海各区人口、经济、房地产市场差异明显，因区施策空间较大。但 考虑到上海各区合理的发展规划、新房总价上车门槛刚性约束以及整体较便捷的 轨道交通，各板块都拥有一定客群基础，我们坚定看好上海新房市场的发展前景。 个股端，建议关注重仓上海的房企，如保利发展、金地集团、华发股份。
（本文仅供参考，不代表我们的任何投资建议。如需使用相关信息，请参阅报告原文。）
