2023 年 4 月以来，城中村改造被中央多次提及，后续相关政策出台和地方推进速度有望加 快。4 月和 7 月政治局会议均提到积极推动城中村改造，7 月国常会审议通过《关于在超大 特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》、何立峰副总理主持召开在超大特大城市积 极稳步推进城中村改造工作部署电视电话会议，此后住建部、发改委、央行、自然资源部 等陆续在文件或会议中提及相关内容。 我们认为城中村改造兼顾了多层次政策目标，未来有望在新型城镇化、扩大内需、推动房 地产行业建立新发展模式等方面持续扮演重要角色。本篇报告中，我们将系统性梳理城中 村改造的定义、目的和模式，分析城中村改造的难点和政策发力点，并尝试搭建城中村改 造建安投资、新增供应商品房货值、被征收人房票/货币化补偿金额的测算框架。
城中村：城乡二元土地制度和城市建成区扩张下的特有产物
城中村是我国城乡二元土地制度和城市建成区持续扩张带来的特有产物。根据我国《宪法》， 城市的土地属于国家所有；农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外， 属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。随着城市建成区的逐步扩张， 部分农村和城市郊区的土地，以及宅基地、自留地、自留山等，被纳入城市建成区的范围， 但土地性质暂未从集体所有转变为国家所有，此即城中村的来源。
城中村是城市更新的重点内容之一，各地对于城中村的定义在区位、土地权属、土地性质 和土地用途方面具有共性。中央并未对城中村给出明确定义，但在 2022 年 6 月，发改委发 布《“十四五”新型城镇化实施方案》，将城中村与老旧小区、老旧厂区、老旧街区一并称为“三 区一村”，划定为城市更新的重点内容，明确了城中村改造和城市更新的从属关系。根据部 分城市相关文件，地方对于城中村的定义不尽相同，但有以下四个共性：1、区位方面，城 中村应当位于城市建成区范围内，部分城市甚至要求应在中心城区范围内；2、土地权属方 面，城中村应当为原农村集体经济组织继受单位和原村民实际占有使用的土地；3、土地性 质方面，城中村应当包含部分未被征收的集体土地；4、土地用途方面，城中村失去或基本 失去耕地，主要用于居住和二三产业的经营。
改造目的：新型城镇化+扩大内需+建立房地产新发展模式
城镇化是中国式现代化的必由之路，十八大以来中央明确提出实施新型城镇化战略，“十四 五”时期将继续执行该战略，推进城市更新（包括城中村改造）是重点任务之一。根据发 改委《“十四五”新型城镇化实施方案》，城镇化是中国式现代化的必由之路，是我国重要 的需求潜力所在，对推动经济社会平稳健康发展、构建新发展格局、促进共同富裕都具有 重要意义。十八大以来，中央明确提出实施新型城镇化战略，推动我国城镇化水平和质量 大幅提升，根据国家统计局的数据，2022 年末常住人口城镇化率达到 65.22%，户籍人口 城镇化率达到 47.70%。“十四五”时期，我国仍处在城镇化快速发展期，城镇化动力依然 较强，与此同时，城镇化质量亟待进一步提升。在此背景下，在老城区推进以老旧小区、 老旧厂区、老旧街区、城中村等“三区一村”改造为主要内容的城市更新改造，是进一步 执行新型城镇化战略的重点举措之一。 城中村改造能够兼顾多层次政策目标，有望成为新型城镇化、扩大内需、推动房地产行业 建立新发展模式的最新抓手。7 月 28 日，何立峰副总理在城中村工作会议上提出，积极稳 步推进城中村改造有利于消除城市建设治理短板、改善城乡居民居住环境条件、扩大内需、 优化房地产结构，从更具体的角度明确了城中村改造的四大政策目的。
1、消除城市建设治理短板
参考发改委《“十四五”新型城镇化实施方案》，城中村反映出的城市建设治理短板，主要 体现在基础设施和公共服务两方面。其中，基础设施短板主要包括公共交通网络、城市路 网体系、停车设施体系、公共充换电设施、水电燃气地下管网建设、垃圾处理、城市景观 照明等层面的基础设施不足；公共服务短板主要包括教育、医疗、养老、托育、社区综合 服务设施、一刻钟便民生活圈等公共服务的缺失。我们认为本轮城中村改造将因地制宜规 划部分建筑面积，用于补强市政基础设施和普惠公共服务的短板，同时在改造后通过理顺 治理机制、引入专业化物业服务、技术支撑等手段，提升精细化智慧化治理水平。另外，7 月国常会提出“把城中村改造与保障性住房建设结合好”，本轮城中村改造亦有望补强超大 特大城市保障性住房供应的短板。
2、改善城乡居民居住环境条件
城中村由于规划布局凌乱、房屋破旧密集、违章搭盖普遍、环境脏乱差，建筑品质通常欠 佳，具体体现为功能空间不合理、围护结构和建筑设备老化、装饰装修杂乱无章等问题。 再叠加人员流动性大、治理能力欠缺，城中村在建筑结构、消防、电气、安防等方面往往 存在较多安全隐患。我们认为本轮城中村改造或将围绕建筑提质升级、消除安全隐患等层 面，改善城乡居民居住环境条件。
3、扩大内需
7 月政治局会议指出，我国当前经济运行面临新的困难挑战，主要是国内需求不足。我们认 为城中村改造对于扩大内需具有积极作用，主要体现在三个方面：其一，改造本身能够拉 动房地产开发和产业链上下游建筑建材、家居家电等行业的投资和消费需求；其二，如果 采用拆除新建的改造模式，被征收人获得拆迁补偿后，有望释放住房和家居家电消费需求； 其三，改造完成后，区域风貌和市政配套得到提升，有望促进产业转型升级，提振区域周 边经济活力和不动产价值，进而带来更多正外部性。
4、优化房地产结构
我国房地产行业正处在探索建立新发展模式的转型阶段，我们认为从增量开发转向存量改 造、从开发业务转向可持续经营、从商品房为主转向多渠道保障，均是新发展模式所要探 索的方向。城中村改造能够满足这三方面的诉求，有望加快房地产行业向新发展模式转型 的节奏。 其一，从增量到存量。根据自然资源部《关于开展低效用地再开发试点工作的通知》（2023 年 9 月 5 日），城中村普遍存在存量建设用地布局散乱、利用粗放、用途不合理等问题，城 中村改造有利于盘活利用存量土地，提高土地利用效率，向存量空间要增量效益。 其二，从开发到可持续经营。7 月国常会和城中村工作会议提到“努力发展各种新业态，实 现可持续运营”、“坚持多种业态并举的开发运营方式”，我们预计本轮城中村改造后的业态 结构中，商品住宅之外，以租赁住房、商业办公、产业园区、停车场、养老托幼设施等为 代表的持有性物业有望占据较大比例。
其三，多渠道保障。8 月国常会审议通过《关于规划建设保障性住房的指导意见》，9 月何 副总理主持召开规划建设保障性住房工作部署电视电话会议，保障性住房的建设节奏有望 提速。而城中村改造有望成为筹集（建）保障性住房的增量渠道，7 月国常会提出“把城中 村改造与保障性住房建设结合好”，10 月住建部进一步明确“各地城中村改造土地除安置房 外的住宅用地及其建筑规模，原则上应当按一定比例建设保障性住房”。除了通过拆除新建 模式配建保障性住房之外，也可关注采用整治提升模式将存量物业改造为保障性住房的路 径。
改造模式：拆除新建+整治提升+拆整结合多措并举
改造模式：拆除新建+整治提升+拆整结合
历史上的城市更新，除老旧小区改造之外，通常以拆除新建为主。但本轮城中村改造并不 局限于拆除新建，也可以采用整治提升和拆整结合的改造模式。7 月何副总理在城中村工作 会议上指出，要从实际出发，采取拆除新建、整治提升、拆整结合等不同方式分类改造。 我们认为拆除新建模式对于城市建设治理短板、居民居住环境条件的改善最为彻底，扩大 内需、优化房地产结构的效果最强，但资金投入较大、征求居民同意的难度较大；整治提 升模式的拉动效果可能不及拆除新建，但资金投入和推进阻力相对较小。 我们预计不同城市拆除新建比例差异可能较大。一方面，各城市财政状况和房地产市场存 在较大差别，在没有自上而下增量资金支持的情况下，部分城市的改造主体可能难以负担 较大规模的前期投入，改造主体参与积极性也可能受具体操作模式、项目规划指标和当地 商品房去化难度的限制；另一方面，城中村改造需要统筹考虑多权属、多性质土地的补偿 问题，以及如何安置租住在城中村的流动人口的问题，若城中村土地问题过于复杂、租户 较多，拆除新建的难度也会大幅加大，可能导致地方政府更倾向于采用整治提升等模式推 进。
拆除新建的具体模式：净地出让为主，但不排除保留一二级联动的空间
对于进行拆除新建的城中村，主要流程包括一级开发、二级开发、交付运营三大阶段，可 以根据改造主体划分为政府主导、开发商主导、村集体自改三种模式。通常来说，拆除新 建模式下，城中村改造的主要流程包括一级开发、二级开发、交付运营三大阶段，但不同 城市、甚至同一城市不同项目的操作模式存在较大差异。根据《城中村改造与中国土地制 度改革》（陶然、王瑞民，2014），大体上可以根据改造主体划分为政府主导、开发商主导、 村集体自改三种操作模式。其中，政府主导模式将一二级开发切分开，一级开发和二级开 发可能由不同的主体实施；开发商主导和村集体自改则可以一二级联动，即开发商/村集体 完成一级开发后，能够低于市场价锁定项目的二级开发权。
本轮城中村改造各地细则尚未出台，因此具体操作模式尚不清晰。从 7 月城中村工作会议上 提到的“必须实行净地出让”来看，将一二级开发切分开的政府主导模式或将占据较大比例， 但实践中不排除保留一二级联动的路径，以提升改造主体的积极性。例如，23 年 3-5 月广州 市政府、规自局、住建局出台《广州市支持统筹做地推进高质量发展工作措施》、《广州市统 筹做地推进高质量发展工作方案》，对于采用拆除新建模式进行改造的重点城市更新片区，提 出两种操作模式：其中，模式一“做储结合、滚动开发”即为符合“净地出让”要求的政府 主导模式，由政府认定的国有企业作为一级开发主体（做地主体），一级开发完成后需要收储 入库，之后再开展招拍挂出让；模式二“改储结合、带方案招商”则允许一级开发主体通过 协议出让方式获得项目的二级开发权。此外，合肥、河南相关会议/文件也为一二级联动预留 了空间。
拆除新建的安置方式：关注是否会增加房票和货币化安置的比例
对于本轮城中村改造的拆迁安置方式，不同于以往的实物安置，可以关注是否会增加房票 和货币化安置的比例。历史上看，城中村改造通常会让被征收人在实物安置和货币化安置 之间自主选择，大多以原拆原迁的实物安置为主。选择实物安置、原先土地性质是集体用 地的，是否能够通过补地价转化为国有用地，也是因项目而异。本轮城中村改造中，可以 关注地方政府是否会在商品房去库存、缩短被征收人安置过渡周期（进而提升签约率）等 考量下，增加房票和货币化安置的比例，以及是否优先鼓励房票安置。根据各城市政府官 网，今年以来，青岛、合肥、郑州、南京、南昌等城市均提到城中村改造可以采用房票安 置，广州亦在研究相关方案。 相较于货币化安置，房票安置由于对使用期限、区域和楼盘有限制，当地房企支持意愿可 能也偏弱（拉长了回款周期），对于房地产市场的撬动作用稍弱（也取决于具体使用规则， 如是否允许加杠杆购房、是否允许房票在一定范围内交易流通等）。但对改造主体而言，货 币化安置需要在签署征收补偿协议后集中付款，而房票安置则是在被征收人购房时才兑付， 房票安置带来的资金压力相对平滑。
改造难点：启动资金、改造主体积极性、征收补偿、审批流程
我们认为以拆除新建模式开展城中村改造，或存在启动资金不足、改造主体积极性欠缺、 征收补偿难度较大、审批流程繁琐的难点。
1、启动资金不足
以拆除新建模式开展城中村改造需要投入大量资金，用于建安投资和补偿被征收人。在政 府主导模式下，土地出让后一级改造主体即可收回一级开发投入；在房企主导模式下，则 需等待一二级联动开发结束，才能通过新建商品房的销售回款收回一二级开发投入。无论 采用何种模式，由于项目周期较长、不确定性较大，改造主体都将面临较大的资金压力。 无论本轮拆除新建是采取政府主导还是房企主导模式，如果缺少自上而下的增量资金撬动， 都可能制约拆除新建的推进速度，也可能导致地方政府更多采用投入金额较低的整治提升 模式推进城中村改造。
2、改造主体积极性欠缺
历史上部分房企积极通过开发商主导模式推进城市更新项目（包括城中村改造），我们认为 主要有两大原因：其一，项目能够实现一二级联动，以相对较低的地价锁定核心区域土地 的二级开发权；其二，如果当地房地产市场景气度较高、项目周边房价涨幅较大，即便改 造周期较长、不确定性较大，二级开发兑现的土地增值红利也足以覆盖资金成本和风险溢 价。
本轮城中村改造中，我们认为以上两个因素出现一定变化，可能制约改造主体参与积极性： 其一，如果以政府主导模式为主，一二级开发被切分开，一级改造主体将难以分享二级开 发的土地增值红利；其二，我国房地产市场供求关系发生重大变化，叠加防止大拆大建文 件对于拆建比的限制、多业态配建要求以及公共基础设施配套和历史文化传承保护等方面 的额外要求，二级开发潜在利润也可能受限。
3、征收补偿难度较大
相对于国有用地上的棚户区改造项目，我们认为城中村改造项目取得被征收人同意的难度 相对较大：其一，城中村土地权属和性质复杂、边界犬牙交错、违章搭盖普遍，同样用于 居住的物业，可能由于土地属性不同导致赔偿标准差异较大，增加拆迁补偿标准制定和谈 判的难度；其二，城中村通常租住着大量流动人口，如果无法妥善安置租户，可能在腾退 过程中引发矛盾；其三，集体组织可能存在经营分红，需要特别考虑集体经营性物业的补 偿问题。这些都导致征地过程中可能存在较多复杂的决策问题。
4、审批流程繁琐
城中村改造涉及多轮政府审批环节，仅一级开发阶段，以广州市“做储结合、滚动开发”的政 府主导模式为例，就涉及划定做地范围、制定年度计划、编制做地方案、基础数据调查、 单元详细规划编审报批、编制项目实施方案、土地储备机构验收等。由于改造涉及城市片 区结构和功能的重新布局、用地及空间资源的重新分配，改造方案通常需要和交通、市政、 教育、工信、消防等政府多部门协调沟通。较长的审批流程也会影响项目的盈利周期和回 款周期，从而影响改造主体的意愿。
政策发力点：资金支持、提高市场积极性、完善补偿办法和审批流程
与拆除新建改造城中村的难点相对应，我们认为提供配套资金支持、充分调动市场参与的 积极性、完善征收补偿办法、优化审批流程是未来政策的潜在发力点。
1、提供配套资金支持
棚户区改造中，央行提供的抵押补充贷款（PSL）和政策性银行提供的棚改专项贷款、财政 层面的棚改专项债和地方公共财政支出发挥了重要作用。根据央行和财政部的数据， 2015-2019 年每年相关资金支持都接近万亿规模。 本轮城中村改造同样需要关注是否会有自上而下增量资金的支持。8 月 17 日，央行货币政 策执行报告表示将加大对城中村改造的金融支持力度；9 月 12 日，据 21 世纪经济报道， 当前政策加大对城中村改造的支持力度，符合条件的城中村改造项目纳入专项债支持范围， 城中村改造专项债预计明年发行；9 月 18 日，同样据 21 世纪经济报道，监管拟设立城中 村改造专项借款，鼓励银行提供城中村改造贷款。后续可以持续关注城中村改造专项贷款、 专项债的落地情况，以及公募REITs是否能为城中村改造新增的持有型物业提供退出支持。 自上而下的配套资金也有望撬动更多市场资金的参与。根据华泰地产团队的报告《重点城 市如何开展城中村改造？》（2023 年 8 月 7 日），现有城市更新案例的资金来源包括地方财 政、改造主体（房企或建筑企业）的自有资金、商业银行和政策性银行的中长期项目贷款、 金融机构参与设立的城市更新基金、集体组织和居民自筹资金等。
2、调动市场参与的积极性
自然资源部在《关于开展低效用地再开发试点工作的通知》（2023 年 9 月 5 日）提到，强 化政府在空间统筹、结构优化、资金平衡、组织推动等方面的作用，坚持公平公开、“净地” 供应，充分调动市场参与的积极性。 若本轮城中村改造以政府主导模式为主，一二级改造被切分开（“净地”供应），可以关注是 否能够建立恰当的土地增值收益分享机制，允许一级改造主体分享二级开发的部分利润， 而非简单的成本加成，从而提高一级改造主体的积极性。例如，《广州市支持统筹做地推进 高质量发展的工作方案》（2023 年 5 月 22 日）明确对于做地主体的补偿原则，补偿标准以 新规划用途市场评估价的一定比例执行。对于部分前期投入和推进难度较大的项目，可以 关注是否能够保留一二级联动的空间。
此外，需要关注二级开发的利润空间，因其是一级开发利润的根本来源。一方面，单项目 层面，可以关注地方政府对于地价、房价、回迁房比例、拆建比、配建要求等指标的把控 程度。例如，河南省《关于实施城市更新行动的指导意见》（2023 年 9 月 22 日）提出，城 市更新区域内项目用地性质、建筑高度、建筑密度、容积率等指标可予以适当优化，符合 条件的可给予容积率奖励，确有实施困难的，部分指标可按不低于现状水平控制。 另一方面，单项目受规划指标限制难以平衡利润的，可以关注跨空间单元统筹的可能。7 月何副总理在城中村工作会议上提出“实行改造资金和规划指标全市统筹、土地资源区域 统筹，促进资金综合平衡、动态平衡”；9 月自然资源部《关于开展低效用地再开发试点工 作的通知》提出“加强全市域、分区域的规划统筹，从城市整体利益平衡出发谋划实施项 目，避免过度依赖单一地块增容来实现项目资金平衡”；5 月《广州市支持统筹做地推进高 质量发展的工作方案》亦提出“以片区为单元平衡做地成本及收益，统筹考虑安置、补偿 和融资”。实践中已有相关案例，例如沈阳太原街城市更新项目、合肥卫岗王卫片区城中村 改造项目均通过区域内储备地块、低效用房项目的联动开发平衡资金（详见华泰地产团队 报告《重点城市如何开展城中村改造》，2023 年 8 月 7 日）。
3、完善征收补偿办法
针对城中村土地权属和性质复杂的情况，可以关注地方政策层面是否能够出台专门的法规 文件，使得补偿标准统一、透明。特别是要明确集体土地的征收补偿标准和程序、是否可 以转化为国有用地。例如，23 年 7 月广州市住建局就《广州市城中村改造条例（征求意见 稿）》公开征集公众意见，其中包括城中村改造补偿安置标准制定、争议解决，以及通过城 中村改造将集体土地转为国有土地等方面的内容；10 月住建部提出“由城市政府明确集体土 地上房屋征收补偿责任部门、征收补偿标准和程序等，并依法依规实行征收”。
同时，重点关注一级开发节奏的优化。例如，广州市《关于优化城中村全面改造项目审批 流程的通知》（2023 年 6 月 14 日）提出鼓励分片分期实施、有序推进拆迁安置，推行“签 一片、拆一片、供一片、批一片、建一片”模式，每一片（期）签约率达到 80%即可启动 拆迁。另一方面可以关注是否能够在法律法规上明确强制执行的处置规范。例如，9 月自然 资源部《关于开展低效用地再开发试点工作的通知》指出“明确依法申请强制执行情形等 规定”；5 月《广州市支持统筹做地推进高质量发展的工作方案》则更加具体，支持探索“点 状征收”,已签订搬迁补偿协议的专有部分面积和物业权利人人数占比均超过 95%，且经政 府协调未能达成一致的，为维护和增进公共利益，政府可探索依法对未签约部分房屋和集 体土地实施征收。
4、优化审批流程
可以关注地方政府对于城中村改造审批流程的优化情况。参考2023年6月广州市印发的《关 于优化城中村全面改造项目审批流程的通知》，包括加快前期计划谋划、优化方案审批流程、 支持分片分期实施、优化规划建设许可手续、加大金融支持力度等五个方面共 12 条改革措 施，涵盖项目前期谋划、方案审核、许可审批、拆迁实施等全流程，主要提出了并联审核 审批、分片分期实施、提前筹划部署、优化工程建设审批、金融产品创新等举措，旨在解 决城中村改造审批、征拆等环节面临的难题，加快推动城中村改造项目顺利落地实施。
我们尝试搭建了一个测算城中村改造建安投资、能够供应的商品房货值以及针对被征收人 的房票/货币化补偿金额的框架，并在框架中考虑了拆除新建改造比例、拆建比、回迁比例、 增量面积中可售商品房占比等实践中地方政府调节余地较大的关键指标的影响。 尽管政治局会议、国常会、城中村工作会议都强调在超大特大城市（城区常住人口超过 500 万人）积极推进城中村改造，但 9 月自然资源部印发《关于开展低效用地再开发试点工作 的通知》，提出“未纳入本通知试点范围的超大特大城市、以及具备条件的城区常住人口 300 万以上的大城市，实施城中村改造项目可参照本通知明确的试点政策执行”，厦门、合肥等 I 型大城市（城区常住人口在 300-500 万人）也确实在推进相关政策落地。因此，我们需要 关注城中村改造城市扩围的可能。我们将同时给出 21 个超大特大城市和 35 个城区常住人 口在 300 万以上城市的测算结果。 需要强调的是，我们测算框架中的关键假设较多，且均会对测算结果产生较大影响。此外， 本轮城中村改造城市之间的推进差异可能较大，后续需要关注各城市相关指导文件的出台 是否会影响假设指标的合理性、是否需要“因城施测”。
步骤一：测算城中村数量和面积
首先，我们需要测算城中村数量和面积。根据 35 个超大特大和 I 型大城市的政府网站，共 有 16 个城市（深圳、广州、成都、东莞、西安、佛山、青岛、济南、长沙、昆明、南宁、 石家庄、厦门、贵阳、合肥、宁波）披露了城中村数量。我们进一步利用统计局的七普数 据，计算出这 16 个城市的“城中村个数测算系数”为 0.8（=城区常住人口*自建房户数占 比/城中村个数，可以近似理解为单个城中村居住的常住人口数量），并推广至其余城市，可 以测算出21个超大特大城市共有3372个城中村。如果推广至35个超大特大和I型大城市， 则共有 4349 个城中村。 进一步，有 7 个城市（深圳、广州、济南、长沙、南宁、贵阳、宁波）既披露了城中村数 量、又披露了城中村面积，我们据此计算出单个城中村平均占地面积约为 32 万平，结合城 中村数量测算，即可得到 21 个超大特大城市城中村占地面积约为 11.16 亿平。如果推广至 35 个城市，则占地面积约为 14.11 亿平。 考虑到披露城中村相关数据的城市较少（尤其是城中村面积数据），且各个城市城中村数量 差异较大，如果我们假设城中村个数测算系数的范围为 0.6-1.0，单个城中村占地面积为 22-42 万平，则 21 个超大特大城市城中村数量范围为 3201-3656 个、占地面积范围为 9.06-13.92 亿平。如果推广至 35 个城市，则城中村数量范围为 4108-4751 个、占地面积 范围为 11.20-17.98 亿平。
步骤二：测算建安投资规模
测算城中村面积以后，如果再结合各类改造模式占比、单平建安成本、容积率和拆建比假 设，即可测算出城中村改造的建安投资规模（仅包括拆除和改造/新建的建安成本，不包括 拆迁补偿款、补地价成本）。
1、各类改造模式占比：根据《广州市城市更新专项规划（2021-2035 年）》（公开征求意见 稿），广州城中村微改造、混合改造、全面改造的比例分别为 31%、5%、64%。但我们认 为受到地方政府财力、房地产市场热度等因素的影响，全国拆除新建改造比例大概率低于 广州。在基准情景下，我们假设各城市整治提升、拆整结合、拆除新建（对应广州方案中 的微改造、混合改造、全面改造）的比例分别为 50%、10%、40%。
2、各类改造模式单平建安成本：我们将城中村改造的建安成本拆分为两个部分，分别为拆 除建安投资和改造/新建建安投资。对于整治提升，由于基本不涉及拆除，因此拆除建安成 本为 0，假设改造建安成本为 2500 元/平；对于拆除新建，我们参考行业平均水平，假设拆 除建安成本为 1000 元/平、新建建安成本为 5000 元/平；对于拆整结合，我们取整治提升 和拆除新建模式的平均数。
3、容积率：我们假设城中村有效容积率均为 1.5，主要考虑到：其一，正常住宅小区容积 率约为 2.0，根据自然资源部《关于开展低效用地再开发试点工作的通知》（2023 年 9 月 5 日），城中村整体土地利用效率并不高（尽管部分区域存在建筑过密的现象），因此容积率 大概率不会超过 2.0；其二，城中村普遍存在违章搭盖，部分房屋不会被确认为有效面积， 因而不宜高估有效容积率，例如根据《合肥市包河区卫岗王卫城市更新项目集体土地上房 屋征收与补偿安置方案》（2023 年 6 月 15 日），被征收房屋面积大于人均 60 平方米建筑面 积的，按照人均 60 平方米建筑面积计算有效面积。
4、拆建比：拆建比指的是新建建筑面积和拆除建筑面积的比值。根据住建部《关于在实施 城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》（2021 年 8 月 30 日），原则上城市更新单元（片 区）或项目内拆建比不应大于 2。在基准情景下，我们假设拆建比为 1.5。
综合以上假设，我们可以测算出各类改造模式的建安投资。以拆除新建模式为例，拆除新 建建安投资=城中村占地面积*有效容积率*拆除新建比例*（单平拆除建安成本+拆建比*单平 新建建安成本）。最终，我们测算 21 个超大特大城市城中村改造总建安投资将达到 8.81 万 亿元。如果推广至 35 个城市，则城中村改造总建安投资将达到 11.14 万亿元。 根据不同情景假设，如果我们假设拆除新建比例范围为 30%-50%，拆建比范围为 1.5-2.5， 则 21 个超大特大城市城中村改造总建安投资范围为 7.80-14.62 万亿元。如果推广至 35 个 城市，总建安投资范围可达到 9.87-18.49 万亿元。
步骤三：测算能够供应的商品房货值和房票/货币化补偿金额
在拆除新建比例假设为 40%、拆建比为 1.5 的基础之上，如果我们进一步对回迁比例、增 量面积中可售商品房占比等关键指标进行假设，结合各城市 2022 年商品房销售价格，即可 测算出城中村改造能够供应的商品房货值和针对被征收人的房票/货币化补偿金额（此处为 简化模型，不考虑拆整结合的影响）。其中，新增供应商品房货值即拆除新建面积扣除回迁 房及配建的保租房、商办、公建等面积后，剩余可售部分的货值，新增供应商品房货值=城 中村占地面积*有效容积率*拆除新建比例*（拆建比-回迁比例）*增量面积中可售商品房占比 *房价。房票/货币化补偿金额即对于没有选择回迁安置的被征收人的房票/货币化补偿金额， 房票/货币化补偿金额=城中村占地面积*容积率*拆除新建比例*（1-回迁比例）*房价。
根据住建部《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》（2021 年 8 月 30 日）， 城市更新单元（片区）或项目内居民就地就近安置率不宜低于 50%。在基准情景下，我们 假设回迁比例为 60%。再考虑到 7 月国常会及城中村工作会议均强调多种业态并举的开发 运营方式、与保障性住房建设相结合，在基准情景下，我们假设增量面积中可售商品房占 比为 50%。综上，即可测算出 21 个超大特大城市城中村改造能够供应的商品房货值为 8.76 万亿元，针对被征收人的房票/货币化补偿金额为 7.79 万亿元。如果推广至 35 个城市，则 能够供应的商品房货值为 9.88 万亿元，房票/货币化补偿金额为 8.79 万亿元。 在拆除新建比例为 40%、拆建比为 1.5 的基础之上，如果我们假设回迁比例范围为 50%-70%， 增量面积中可售商品住宅比例范围为 40%-60%，则 21 个超大特大城市城中村改造能够供 应的商品房货值范围为6.23-11.68万亿元，房票/货币化补偿金额范围为 5.84-9.73万亿元； 如果推广至 35 个城市，能够供应的商品房货值范围为 7.03-13.18 万亿元，房票/货币化补 偿金额范围为 6.59-10.98 万亿元。
测算结论：总量可观、城市分化，关注推进节奏和扩围可能
1、总量层面，规模较为可观，关注扩围可能。我们测算 21 个超大特大城市共有 3372 个 城中村、占地面积达到 11.16 亿平，城中村改造总建安投资将达到 8.81 万亿元，不考虑拆 整结合，能够供应商品房货值 8.76 万亿元、针对被征收人的房票/货币化补偿金额 7.79 万 亿元。如果扩围到 35 个超大特大和 I 型大城市，则共有 4349 个城中村、占地面积达到 14.11 亿平，城中村改造总建安投资将达到 11.14 万亿元，不考虑拆整结合，能够供应商品房货 值 9.88 万亿元、针对被征收人的房票/货币化补偿金额 8.79 万亿元。 2、结构层面，城市分化显著。不同于此前的棚改，我们认为本轮城中村改造由于不同城市 城中村规模不同、房价水平不同，地方政府财力和房地产市场景气度不同，分化可能非常 明显。部分城市如广州深圳等存量城中村规模较大、房价相对较高，城中村改造或将对当 地房地产开发投资、商品房销售产生较大影响，但对部分城市而言，影响程度可能会相对 较小。 3、节奏层面，关注推进效果。按照行业惯例，单个城中村项目如果采用拆除新建改造模式， 通常需要 6-10 年甚至更长的改造周期，那么全部存量城中村或将至少需要 10 年甚至更长 时间才能改造完毕。但若推进力度较大、前文提及的政策发力点得到较好解决，改造进度 有望提速。
（本文仅供参考，不代表我们的任何投资建议。如需使用相关信息，请参阅报告原文。）
