物管科技赋能有助于增收降本，提升长期竞争力，是物业服务企业应对人工成本挤压的重要手段。 ——2020.3《物管搭台，科技唱戏——光大证券物业管理及科技行业联合报告》
头部的物业服务企业有望承担起城市综合管理运营平台的功能，成为城市“大管家”。 ——2020.5《从社区到城市，走向更广阔天地——物业服务企业拓展城市服务专题研究报告》
复盘物业行业五年资本市场发展脉络，展现物业服务板块在节点性事件下的表现。 ——2020.6《复盘五年发展历程，展望五大发展趋势——物业服务行业2020年下半年投资策略报告》
物管行业重塑社会形象，体现责任担当，政府-企业-居民的互动性、信任度、配合度提升。 ——2021.1《2021：社会治理基层支柱，百舸争流使命担当——房地产（物业服务）2021年投资策略报告》
物业行业具备可穿越经济周期的增长模式以及轻资产、低杠杆、高效率的运营优势，短期市场波动不影响长期发展向好。随 着地产信用问题的厘清、个别公司风险事件的有序处理、以及港股市场整体价值逐步体现，物管板块整体估值有望修复。 ——2021.11《 2022：青山依旧在，惯看秋月春风——房地产（物业服务）2022年投资策略报告》
我国物管企业得益于资本加持和政策导向，目前正处于发展壮大的关键时期，关键点包括：1）社区增值服务的渗透率和单位 产值提升空间较大；2）公共服务属性提供“增信”；3）现金为王低杠杆运行。行业基本面及发展前景向好趋势没有改变。 ——2022.5《 三产就业人数近半，物管开启独立发展——房地产（物业服务）2022年中期投资策略》
在宏观经济与地产开发环境影响下，叠加疫情和消费低迷因素扰动，物业管理规模仍实现稳健扩张，营收和归母净利润稳定 增长，物业服务行业可穿越经济周期，基本面稳健。 ——2022.11《风险因子缓释，发展路径渐明——房地产行业（物业服务）2023年度投资策略》
中央：积极发展服务消费，推动物业+家政上门
2023年以来，中央延续对物业相关的支持政策，集中在家政服务、家居消费、完整社区建设和养老服务层面；同时提及“标 准”和“质量”，2023年10月9日起，人民日报推出“关注小区物业服务”系列报道，针对物业服务标准不统一、更换物业 门槛高、物业费收取难等问题，探讨如何进一步提升物业服务的水平和质量，让小区居民生活更舒心。
地方：支持物业行业高质量健康发展
地方政府积极落实中央政策，充分肯定物业在小区治理作出的贡献，并支持物业参与旧改和社区养老等；多地出台服务标准 和规范性文件，引导行业健康高质量发展。
海外龙头借鉴：全球标杆综合后勤服务公司——爱玛客
爱玛客基于多元业态布局（教育、医疗、工商业、体育等）, 内生增长稳健，自由现金流充沛，同时战略性M&A上下游 产业链的关键节点公司，不断整合产业链，扩大经营规模。
海外龙头借鉴：全球标杆综合后勤服务公司——索迪斯
索迪斯在高速增长期营业收入复合增速约为35%；步入成熟期，作为综合后勤服务全球巨头，尽管业绩增速并不亮眼， 但其长期可持续增长的模式依旧赢得资本市场的认可。
海外龙头借鉴：成熟期的综合后勤服务公司
爱玛客正常经营年份（2015.12.31-2019.12.31） 平均PE-ttm估值为25倍。 索迪斯正常经营年份 （2015.12.31-2019.12.31） 平均PE-ttm估值为21倍。作为综合后勤服务全球巨头，尽管业绩增速并不 亮眼，但其长期可持续增长的模式依旧赢得资本 市场的认可。爱玛客和索迪斯与国内传统的物业 公司相比，主要有三大差异：1、二者专注于非住 宅业态，国内物业公司多以住宅服务为主，少量 企业专注于非住宅业态并建立领先优势，如招商 积余、新大正、特发服务。2、提供综合后勤服务， 满足客户更高层次个性化需求。3、爱玛客和索迪 斯有较长发展历史，处于成熟期，而我国物业公 司大多仍处在成长期。
海外龙头借鉴： FirstService，稳健增长的住宅物管公司
成立于1989年的FirstService是北美地区的社 区物业服务行业龙头，当前已经发展成典型物 业管理公司的成熟形态，并且仍通过增值服务 的高速增长，保持经营稳健及持续扩张，其发 展路径、经营模式对于国内物业企业的前景探 索具有较强的借鉴意义。 公司通过内生增长和收购活动创造了稳健的收 入和利润增长，“物业管理+增值服务”双轮 驱动，通过并购扩大业务经营覆盖范围和业务 板块数量，逐渐构建出完整的服务体系，管理 和经营模式成熟，非常注重精细化运营，在设 施设备和员工培训方面不吝成本，高度关注客 户体验。
除了其轻资产、稳定的现金流创造能力之外，FirstService还具备一定的消费属性，体现在增值服务，包括定制居 家收纳、房屋粉刷、地板覆盖、损失修复与重建、房屋检查等，拥有七大品牌，以及众多特许经营加盟店和众多公 司自营网点，从收入构成看，超过50%的收入来源为增值服务（我们重点跟踪的国内物业公司这一比例低于15%）， 这赋予公司一定的消费属性。 FirstService物业管理合同的期限通常为一至三年，由于业主委员会制度较为完善，合同到期后，FirstService可以 订立新合同，根据新合同状态下的经济形势和人工成本进行重新定价，从而缓解成本压力，公司凭借优质服务获得 高客户粘性，多年客户保留率在95%左右，合同续签的保障性较高。
FirstService经历30多年发展，仍然处于稳健增长阶段，2017年至2022年，公司营业收入CAGR为17%，EPS 的 CAGR为14%。 稳健增长的住宅物管：FirstService，股价表现明显优于大盘指数和房地产指数，有较强的阿尔法属性，在统计区 间内（2015-6-2至2023-10-31），FirstService平均PE估值为30倍（使用调整EPS，剔除折旧摊销、长期激励安排 等费用的影响，且计算方式为当前股价/当前所在财报年度的调整EPS，计算出的PE小于公司真实的PE-ttm），最 大值为45倍，最小值为17倍，PE估值较为稳定，FirstService股价上涨主要由业绩驱动。
板块资本市场表现：年初至今平均涨跌幅为-36.5%
2023年来，由于地产信用风险影响持续，美联储仍处于加息周期，且物管公司业绩增长有所放缓，多因素影响 下，重点物管公司资本市场表现较为疲弱， 2023年初至2023年10月31日，重点公司平均涨跌幅为-36.5%，板 块仍处于深度调整阶段。
板块资本市场表现：估值多位于历史中位数下方
2021年、2022年、2023年1月1日至10月31日，样本股的综合PE-ttm的年平均数分别为46/19/16，估值连续下台 阶。 由于房地产行业下行趋势明显，部分民营房企出现信用风险，民企整体风险溢价提升，影响了民企物管的估值表 现，国企物管的PE-ttm估值整体高于民企。 当前，重点公司PE-ttm位于中位数下方，极小值附近。
板块资本市场表现：港股通持股比例提升
截至2023年10月31日，重点公司2023年wind一致预期PE均值为11倍，2024年为9倍。 2023年初至10月31日，港股通持股比例变化：碧桂园服务（+10.51pct），雅生活服务（+8.47pct），绿城服务 （+4.51pct），保利物业（+2.59pct），融创服务（+2.14pct），世茂服务（+2.00pct）港股通增持比例靠前的公 司多为民企。
板块资本市场表现：PEG角度，估值偏离基本面
从PEG角度看，当前物管股基本处于低估状态（2023年PEG均低于1），其中隐含市场对物业公司地产关联方信 用风险暴露的担忧，以及地产下行对于物业公司发展速度的影响，但从长周期视角看，参考海外综合后勤服务 公司的稳态估值以及住宅物业管理公司在稳健增长期的估值，国内物管公司当前的资本市场表现已经偏离基本 面，在地产影响出清后板块有望获得估值修复。
基本面：营收平稳增长，归母净利润增速修复
营业收入增速层面，2020H1至2022H1，行业营业收入同比增速维持30%以上高速增长，民企物管营收增速高于 国企物管。22H2受房地产行业下行和宏观环境影响，行业营收增速快速下滑至17%，得益于稳健经营，国企增长 开始反超民企。23H1行业整体营收增速为11%，增速快速下滑趋势得到控制，其中国企23%，民企6%。 归母净利润增速触底回升，2022年部分民企受到母公司影响，归母净利润同比增速大幅度下降，23H1归母净利润 增速有所反弹。其中，国企物管归母净利润增速为28.3%，民企物管为15.6%。
基本面：国企基础物管毛利率稳中有升
国企组：近年国企物管基础物业服务毛利率稳中有升，从半年度视角看，2022H1-2023H1重点公司基础物管毛利 率分别为14.2%、12.1%、14.6%；2023H1建发物业、保利物业、金茂服务基础物管毛利率较高，分别为 21.0%/17.0%/16.7%； 民企组：近年民企物管基础物业服务毛利率不断下滑，但总体仍高于国企物管，2022H1-2023H1基础物管毛利率 分别为20.4%/17.5%/19.8%；2023H1碧桂园服务、融创服务、新城悦服务基础物管毛利率较高，分别为 26.0%/24.8%/24.7%。
行业集中度提升，短期头部企业规模扩张力度可持续
截至2022年末，行业500强企业合计在管面积173亿平，市场份额约47%；上市物管公司在管面积61亿平，市场份 额约16%，逐年提升；从面积同比增速来看，上市企业>百强企业>500强企业，表明物业行业正在经历集中度提升 的阶段，并表现出强者恒强的趋势。近三年头部企业新增住宅在管面积合计值大于期内的住宅竣工面积，一方面 是由于物业公司加大对存量无物业小区住宅的拓展，另一方面则源于行业整合，包括更换物业和收并购等。目前 大多数上市物业公司均实现了全国化布局，提升区域项目密度从而实现规模经济，是物业管理进入高质量发展阶 段的必要战略，短期内，重点公司规模扩张仍将保持一定的力度。
美联储加息或接近尾声，房地产政策支持力度较强
截至2023年10月31日，美国有效联邦基金利率达到5.33%，创近22年新高；十年期国债收益率4.88%，也处于较 高水平，随着加息进程接近尾声，港股资金面压力有望迎来缓解，物业股整体投资环境也有望好转。 另一方面，2023年8月31日，中国人民银行和国家金融监督管理总局发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事 项的通知》及《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》， 8月30日到9月1日，广州、深圳、北京、上海相继 宣布在全市范围内，个人住房贷款中住房套数认定标准执行“认房不用认贷”，房地产需求侧政策利好频出，结 合过去在供给侧通过信贷、债券、股权多种方式综合协同，“三箭连珠” 提振房地产行业信心，房地产市场有望 实现企稳回升。
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