1.1 发展历程：成立三十余年，引领金桥开发建设
浦东金桥深耕金桥开发区三十余年，成为区内最大的开发运营商。上海金桥出口 加工区开发股份有限公司自 1992 年成立以来，专注于上海金桥经济技术开发区 的开发建设、招商引资、产业发展和载体运营管理。1993 年 3 月，公司在上海证 券交易所 A 股市场成功上市，同年 5 月公司在 B 股市场成功挂牌。
园区租赁与地产开发双轮业务驱动模式，引领金桥开发区飞速发展。公司专注于 浦东引领区建设、金桥城市副中心、金色中环等重大战略，重点围绕“产、城、 企”三方面，已经形成了以“金桥”及“碧云”为核心品牌的产业园区运营及高 端地产开发的双轮业务驱动模式。公司主营业务中自持物业的类型包括工业、办 公、科研、住宅、商业地产等，并在基金投资、产业服务、服务公寓、物业管理、 孵化创新等领域持续发力，更好地构建硬核产业生态链，加快推进向城市综合运 营服务商和产业组织服务商转型。
1.2 金桥开发区：发挥区位优势，增强产业聚集效应
聚焦三大产业，金桥开发区为上海贡献 1/15 工业经济规模。上海金桥经济技术 开发区是在 1990 年浦东开发开放之初，经过国务院批准设立的国家级经济技术 开发区。其规划面积达到了 27.38 平方公里。2014 年 12 月，金桥开发区片被纳 入上海自由贸易区的扩展区域，且被列为 9 个主城副中心之一。金桥开发区目前 已形成以“新能源汽车产业”、“智能装备产业”和“移动视讯产业”主导的新型 产业结构，贡献了浦东 1/4、上海 1/15 的工业经济规模。
金色中环带建设是浦东“十四五”规划重点工作，金桥开发区是金色中环带聚焦 发展建设中心区之一。金色中环带是上海浦东新区在 2020 年 7 月启动的一项重 点建设项目。该项目里中环浦东段长 28.7 公里，约占上海中环全线的 41%。区域 内拥有 10 平方公里的可开发空间，规划总投资约 6240 亿元。在“十四五”期间， 投资将超过 3440 亿元。《浦东新区中环发展“十四五”规划》致力于以高标准推 进前滩中央活动区、张江副中心、金桥副中心三个市级公共中心区的建设，同时 挖掘沿线的五大潜力地区，共同构建“3+5”中环集聚发展带。
1.3 股东背景：背靠金桥集团，浦东国资委控股
浦东新区国资委为公司实控人，拥有雄厚的股东背景支撑。浦东新区国资委通过 全资子公司上海金桥（集团）有限公司间接持有浦东金桥 49.37%的股权，为浦东 金桥的实际控制人。同时股东性质为国有法人的上海国际集团资产管理有限公司 参股占比 1.77%。上海金桥（集团）有限公司系浦东金桥的主要控股股东，承担 国家级开发区上海金桥出口加工区的开发建设任务，主要负责开发区范围内的土 地开发、基础建设、招商引资、产业发展和功能配套。
1.4 收入结构：租售并举，近年来地产开发占比提升
房地产销售占总收入比重逐年上升至 79.69%，取代房地产租赁成为主要收入来 源。浦东金桥以产业创新社区和碧云国际社区两大产品为核心，聚焦“城区开发 与销售+运营服务+产业投资”三大板块。2013 年以来，公司的营业收入连续不断 地增长，由 2013 年 14.29 亿元增长至 2022 年 50.53 亿元的水平，根据公司 2023 年半年报数据，营业收入已达 48.45 亿元。2019 年之前，公司以产业园区租赁为 主要收入来源，之后房地产销售收入便占据总收入的 50%且逐年上升。截至 2023 年上半年，公司房地产销售占总收入比重为 79.69%，成为主要收入来源。
2.1 业务介绍：金桥区域核心物业，涵盖住宅/商办/研发/厂房等
公司持有金桥开发区的核心物业资产，类型包括住宅、商办、研发楼、厂房仓库、 酒店公寓等类型。截至 2022 年末，公司共持有在运营物业 335.23 万㎡，2022 年 租金收入为 17.23 亿元，此外在建物业 53.37 万㎡，待开发物业 21.16 万㎡，以 上运营+在建+待开发物业建筑面积合计 409.75 ㎡。公司持有的物业资产均位于 上海市，主要位于浦东新区金桥开发区，经营业态涵盖住宅、商业、办公楼、研 发办公楼、厂房及仓库、酒店公寓、土地、学校、配套等类型。
2.2 租金收入：租金稳中有升，出租率高位稳定
公司持有物业租金稳中有升，2023 上半年同比提升 17.75%，可租面积持续提升。 公司持有物业租金近年来呈现持续提升趋势，2014 年为 11.81 亿元，2022 年达 到17.23亿元，CAGR达到4.83%，2023年上半年达到9.75亿元，同比增长17.75%。 从可租面积来看，公司保持稳定增长趋势，2016 年为 209 万㎡，2023 年上半年 达到 321 万㎡。
公司出租率高位稳定，2023 年上半年末达到 87%，租金结构相对分散。公司出租 率常年维持高位稳定，近十年最低出租率也在 80%以上，2023 年上半年末为 87.0%， 近三年维持增长趋势。从租金结构来看，公司租金收入较为分散，其中研发办公 楼、住宅、厂房仓库占比居前，2022 年以上三类合计占比达到 72.1% ，此外商 业占比 9.3%，酒店公寓占比 7.8%，办公楼占比 4.0%，土地占比 3.1%，其他占比 3.6%。
2.3 住宅物业：碧云国际社区，包括别墅、公寓等
公司持有的住宅物业主要是位于金桥地区的别墅、公寓等，2022 年租金收入 5.60 亿元。根据 2022 年年报，公司持有的住宅物业包括碧云别墅、碧云花园、人才公 寓、服务式公寓、碧云公馆等，2022 年末地上建筑面积共计 42.44 万㎡，总建筑 面积共计 48.14 万㎡，2022 年租金收入为 5.60 亿元。
2.4 产业园区：涵盖厂房、研发办公楼等
公司持有的产业园区物业主要包括厂房、研发办公楼，2022 年租金收入 8.16 亿 元。公司持有的产业园区物业包括位于金桥园区北区、南区、宝山北郊未来产业 园的厂房和研发办公楼等，2022 年末地上建筑面积合计约为 155.51 万㎡，租金 8.16 亿元。其中，厂房物业 2022 年地上建筑面积合计 85.78 万㎡，租金 3.12 亿 元，研发办公楼地上建筑面积合计 69.72 万㎡，租金 5.05 亿元。
2.5 商办物业：商办业态组合搭配，租赁面积平衡
公司持有的商办物业主要包括办公楼、商场、商铺等，2022 年租金收入 2.30 亿 元。根据 2022 年年报，公司持有的商办物业地上建筑面积合计约为 40.47 万㎡， 租金 2.30 亿元。其中，办公楼物业 2022 年地上建筑面积合计 16.48 万㎡，租金 0.69 亿元，商业物业地上建筑面积合计 23.99 万㎡，租金 1.61 亿元。
2.6 服务公寓：浦东最大的服务公寓运营商
为浦东最大的服务公寓运营商，金桥股份旗下的“碧云花园服务公寓”拥有 3 个 品牌。公司拥有碧云阁、碧云庭、碧云苑三个品牌，分别在浦东金桥、黄浦人民 广场运营着 5 家门店，拥有 1336 套房源。每个项目根据不同定位标准配置对应 的设施设备，包括健身设施，游泳池，早餐厅，商务中心，现代化厨房，娱乐中 心等。服务公寓向住客提供一房，两房和三房等不同类型的房型，以满足各类客 人中短期和长期的居住需求。
3.1 业务介绍：树立碧云品牌，开发深耕上海
碧云国际社区位于上海浦东新区北中心位置，金桥出口加工区西侧，周边众多产 业区辐射，交通便利，区位优势明显。碧云国际社区占地总面积约 4 平方公里， 由“生活服务区”和“办公核心区”所组成。社区主要服务于金桥地区的外籍员 工，目前外籍人士家庭比例占 90%左右。碧云的产品以出租为主要运营模式，有 专业物业公司同一运作，并且以中高端的别墅、花园洋房、酒店式公寓为主，通 过多样性的建筑形态、多极化的道路体系以及标志性的公共建筑，集合成碧云国 际社区的整体氛围。
3.2 项目列表：碧云尊邸持续结转，北外滩、周浦等项目奠定未来
碧云尊邸项目位于浦东新区碧云板块，是继古北以后上海第二个“国际住区”，区 域内高端住宅居多。碧云北外滩项目，由金桥股份与北外滩集团联袂打造，为虹 口区 2023 年重大工程项目。项目毗邻北外滩核心区域，距离黄浦江约１公里。 碧云澧悦项目为大型商品房居住社区，总占地面积约 5.6 万平方米，容积率 1.8， 总建筑面积 15.5 万平方米，社区内部规划“一环一轴三园”的景观布局，以绿意 包裹整个小区，打造绿氧环绕的公园住区。最近的一次拿地是 2023 年 10 月，公 司成功竞得祝桥老镇 01 单元地块，计容建面 9.2 万方，对应可售建面 8.7 万方， 房地联动价 5.2 万元/平米，预估货值 47.84 亿元。其次 2021 年 12 月与金桥集 团共同公开市场获取临港三宗组团地块，总计容建面约 64.46 万方，对应可售建 面约 41.90 万方，其中两宗地块房地联动价 2.9 万元/平米，三宗地块预估货值 约 121.51 亿元。
3.3 碧云尊邸：货值达 116.48 亿元，高毛利奠定公司盈利基础
碧云尊邸位于浦东碧云路云山路口，项目占地面积约 12.6 万㎡、总建筑面积约 17.0 万㎡（二期计容建筑面积为 10.4 万平方米）、容积率仅 0.8、绿化率 35%； 项目由 6 栋小高层 212 套+合院别墅 121 套组成，共 333 户，其中小高层精装修 交付、别墅毛坯交付，于 2022 年 3 月交房。碧云尊邸分为一期和二期，第一期 推出 160 套高层公寓和联排别墅，二期于 2021 年 12 月开盘将剩余的 173 套房源 进行预售（暂测建筑面积合计约 46729.52 ㎡，不含地下部位），目前已全部售罄， 第二批次去化率 100%，截至 2023 年 9 月末，待结转金额约 1.20 亿元（含税）， 售价平均约为 11.2 万元每平米，货值约为 116.48 亿元。
3.4 碧云北外滩：位于虹口北外滩核心区，项目货值 69.94 亿元
碧云北外滩项目，由金桥股份与北外滩集团联袂打造，为虹口区 2023 年重大工 程项目。项目毗邻北外滩核心区域，距离黄浦江约 1 公里，由 135、138 街坊两 幅地块组成，总占地面积超 3 万平方米，地上建筑面积合计约 5.38 万平方米。 此次首开建设的 135 街坊容积率约 2.5，规划建设 4 栋高层公寓和 1 栋多层保障 房。据了解，该地块的房地联动价为 13.0 万/㎡。其中 hk311-01 地块（135 街 坊）于 7 月 31 日正式开工建设，预估总货值 69.94 亿元，项目毛利率为 26.84%。
3.5 碧云澧悦：有望受益于外环外限购放松，项目货值达到 56.56 亿元
碧云澧悦项目在 2022 年 9 月，上海第三批次土拍中获得。上海金桥集团以 31.33 亿元，竞得浦东新区周浦镇 08 单元 16-02 地块，地块出让面积 55998.9 ㎡，容 积率 1.8，溢价率 0%，成交楼板价 31080 元/㎡，房地联动价 5.6 万元/㎡，货值 约 56.56 亿元。项目地块东至周园路，西至 16-01 地块，南至 16-03 地块，北至 韵涛路。项目位于浦东新区周浦医院北侧，距离 16 号线周浦东站直线距离约 1.8 公里，社区内部规划“一环一轴三园”的景观布局，以绿意包裹整个小区，打造 绿氧环绕的公园住区。
3.6 临港、祝桥项目：布局浦东未来发展重地，货值分别为 122.8、47.8 亿元
临港项目：2021 年 12 月与金桥集团共同公开市场获取临港三宗组团地块，预估 货值 121.51 亿元，总计容建面 64.46 万方，对应可售建面 41.90 万方，其中两 宗地块房地联动价 2.9 万元/平米，项目估算毛利率约为 62.93%。地块 1 东至润 荷路西侧绿化带，南至综七河北侧绿化带，西至春景路，北至洲涛路南侧绿化带， 土地用途为居住用地、商业用地、办公楼、租赁住房。地块 2 东至桥江路，南至 苍泓路、E01-05 地块，西至 E01-03 地块，北至洲涛路南侧绿化带，土地用途 为租赁住房、居住用地。地块 3 东至春景路、E06-05 地块，南至 E06-05、综七 河北侧绿化带，西至西引河东侧绿化带，北至丹漪路，土地用途为居住用地。
祝桥项目：2023 年 10 月，公司成功竞得祝桥老镇 01 单元地块，地块位于上海市 浦东新区祝桥镇，东至 H-17 地块，南至 H-8 地块，西至 H-8 地块，北至 H-20 地 块。计容建面 9.2 万方，对应可售建面 8.7 万方，房地联动价 5.2 万元/平米， 预估货值约 47.84 亿元，预估毛利率为 52.93%。土地用途为普通商品房，目前暂 未开工。
4.1 收入利润：归母净利润保持增长，利润率相对稳定
前三季度营收已超过历史全年最高，同比增速保持高位。营收公司销售业务收入 主要来自于住宅开发销售收入，并且国家在 2024 年 1 月出台的《浦东新区综合 改革试点》方案利好浦东金桥，未来保持乐观态势。公司 2023 年前三季度总营 收 53.9 亿元，同比 54.2%，实现归母净利润 16.2 亿元，同比 52.5%，公司前三 季度营收与利润同比高增；归母净利率 30.20%，同比+58.65pct。公司 2023 年前 三季度业绩高增主要由于碧云尊邸项目集中结转。
不同业务毛利率稳步增长，净利率略微下降。房地产销售业务结算毛利率自 2018 年以来持续提升，2023 年 H1 达 80.8%，同比增加 3.1%;房地产租赁业务由于租金 水平的相对稳定，毛利率保持相对稳健，2023 年 H1 为 58.7%，同比增加 5.4%； 酒店公寓服务毛利率近三年保持增长，2023 年 H1 达 33.8%。随着公司经营水平 的不断提升，以及疫情结束后租赁需求的逐步释放，租赁业务未来的毛利率有望 实现持续增长。2023 年三季度公司净利率为 30.20%保持稳定，公司获取优质项 目优势凸显，毛利率和净利率水平领跑行业。
4.2 融资情况：三道红线处于橙档，融资成本逐年降低
三道红线处于橙档。公司净负债率长期处于红线要求区间，负债状况一直保持稳 健，截止 2023 第三季度，净负债率为 76.17%，较 2022 年上升 24.31pct。现金 短债比为较 2022 年下降 25.94pct，降至 54.47%，未达到三道红线要求（要求现 金短债比≥1.0）。公司剔除预收款项后的资产负债率增长至 54.76%，持续保持在 红线以下（要求剔除预收款项后资产负债率≤70%），公司三道红线回归“橙档” 区间。 平均融资成本处于较低位，并且逐年优化呈下降趋势。在公开市场融资利率保持 低位的情况下，公司平均融资成本实现逐年递减，2022 年末降至 3.24%，较 2021 年末下降 43BP，降幅明显。融资成本保持低位。
4.3 分红派息：股利支付率 35%，盈利稳定具备保障
浦东金桥现金分红总额呈上升趋势，股利支付率长期处于高位。现金分红总额在 2022 年达到 5.61 亿元，与 2021 年持平。现金分红总额自 2018 年至 2022 年，增 长率达到 66.7%。2022 年股利支付率达到 35.44%，较 2021 年增长 0.86pct，自 2012年以来股利支付率长期稳定在30%以上，凸显公司盈利能力强，利润分配多。
5.1 推动先进智造升级，构建数字化生态系统
金桥开发区重点发展先进智能产业，其中汽车产业产值占浦东汽车产值总量超 60%。金桥开发区重点发展具备先进智造能力的产业，并持续努力吸引并稳固优 质企业，形成了以汽车产业、智能装备产业、网络视讯产业、金融科技产业为代 表的产业集群。其中汽车产业方面，开发区已经形成以通用汽车为龙头较完整的 千亿级汽车产业集群，金桥汽车产业产值占浦东汽车产值总量超 60%，占上海市 比重约 20%。
浦东金桥加速推进核心任务，构建数字化生态系统以实现现代化运营。公司未来 将加速推进四大核心任务的招标与实施，包括租赁运营、客户服务、数据中台和 算力基础设施平台。同时，完善工程管理、投资管理、资产管理和业财一体平台 的业务定义和招标要求，转型为数字驱动的城市运营商。
5.2 城市开发运营+产业投资服务双轮驱动，拟成立基金投资创新产业
积极构建“城市开发运营+产业投资服务”双轮驱动发展格局，主营业务逐步向 产业投资领域拓展。为以改革推动创新、以赋能引领升级，公司积极构建“城市 开发运营+产业投资服务”双轮驱动发展格局，以实现公司主营业务逐步向产业 投资领域拓展的战略目标。 拟成立基金投资“未来出行”、“新通信”、“智能造”等创新产业。公司不断完善 以直投项目为主的投资平台，并于 2024 年 2 月披露将与盛讯公司签署合伙协议， 申请登记总规模不超过 50 亿元的金桥合伙企业，作为开展产业投资业务的重要 出资平台，多维度开展产业投资业务，且投资方向重点是“未来出行”、“新通信”、 “智能造”三大产业赛道的产业项目以及聚焦相关赛道的股权投资基金。
5.3 浦东新区开发向未来，科技园区运营沐春风
“科技创新”、“数字化转型”等方向为浦东新区改革重要目标。2024 年 1 月 22 日，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《浦东新区综合改革试点实施方案（2023- 2027 年）》，提出 7 大要求、23 条改革举措，旨在重点领域和关键环节改革上赋 予浦东新区更大自主权，其中“科技创新”、“数字化转型”等关键字眼屡获提及， 为浦东改革重要发展方向。 作为浦东新区内重点发展先进智能产业的产业运营商，将直接沐及浦东新区改革 春风。公司背靠浦东新区国资委，作为浦东新区内产业园区运营商，同时重点构 建先进智能产业，发展运营产业方向与浦东新区改革方向相契合，将直接受惠于 区域改革方针。
5.4 科技园区指数跑出超额收益
科技园区指数与地产指数相关性减弱，板块普遍调整之下跑出超额收益。分析万 得房地产行业指数与万得科技园区概念指数，二者相 关性逐渐减弱，2010 年 1 月-2021 年 7 月二者相关系数为 0.8，在 2021 年 7 月后 地产板块信用风险蔓延的背景下，二者相关系数降至 0.72。并且在此期间科技园 区指数跑出超额收益，截止 2023 年 12 月 31 日科技园区指数上涨 21.1%（地产指 数-22.4%），年化收益率达 8.2%（地产指数-9.9%）。
我们认为科技园区在存在较强的抗地产行业下行周期能力，并且存在较高的成长 潜力，有望维持超额收益。 抗周期能力： 1） 科技园区运营商的多种盈利渠道在行业遭受周期时仍能保持稳健营收。运营 商普遍拓宽“租售并举+园区服务+产业投资”等多种盈利渠道，在楼市震荡 调整的背景之下仍能保持较高的营收水平，走在地产开发新模式探索的前沿； 2） 多数科技园区由政府主导设立，股东背景强劲，出险概率较低。股东背景强 劲的科技园区类公司尚未受到地产信用风险蔓延的影响，股东平台背书为其 稳健经营提供强支撑。
成长潜力： 1) 科技园区的发展体现了国家产业结构向创新型工业变化的理念，发展存在支 撑。在人口红利逐渐减弱、制造业粗放式发展难以为继的情况下，国家提出 大力推进战略性新兴产业发展，走科技创新驱动的工业化道路，并指出科技 园区形成的产业集群效应为发展此类产业的重要因素； 2) 科技园区运营商深耕国家战略发展产业，投资存在较高确定性，打开盈利新 增长点。科技园区发展聚焦存在潜力的战略性新兴产业，通过在招商引资过 程中形成的行业认知，辅以园区提供的服务，可一定程度提高投资的准确性。
（本文仅供参考，不代表我们的任何投资建议。如需使用相关信息，请参阅报告原文。）
